商业物业经营与租赁管理

商业物业经营与物业租赁管理,授课人：张根苗,深圳市城铁物业发展有限公司,第一章商业物业概述,一、商业物业的概念物业按照是否产生收益划分，分为收益型物业和非收益性物业。我们把收益型物业又叫经营型物业习惯上又叫商业物业，它是指能能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。例如：写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站等。,二、划分商业物业的标准及类型按照国外采用“四分法”分为：居住物业商业物业工业物业特殊用途物业,商业物业的类型,三、商业物业的特点（1）、需要良好的商业氛围（2）、追求设施的先进性。（3）、有很高的租赁比例。（4）、已出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点。,第二章商业物业租赁管理概述,一、物业租赁的概念,物业租赁通常指房屋租赁，含义指公民或其他组织作为出租人将其拥有的房屋，出租给承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行为。具体包含以下两点含义：（1）出租人必须是房屋所有权人；（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。,二、房屋租赁的特点1、房屋租赁不转移房屋所有权；2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。,三、物业租赁的分类1、按房屋所（1）公房租赁证有权性质划分（2）私房租赁（1）定期租赁2、按房屋租（2）自动延期租赁凭期限划分（3）意愿租赁,（1）短期租赁（2年）3、按照租赁期限的长（2）中期租赁（3-4年）短划分（3）长期租赁（5年）（1）毛租4、按物业租金的内涵（2）净租划分（3）百分比租金,（1）居住用房租赁5、按照房屋的使用用（2）非居住用房租赁（例如：途划分办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁）6、按照承租人的（1）国内租赁性质划分（2）涉外租赁,四、物业租赁管理模式业主通常情况下是将自己的物业委托给物业管理企业进行管理经营。根据业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。（一）、包租转租模式（二）、出租代理模式（三）、委托代理模式,五、房屋租赁的行政管理,为规范房屋租赁行为，加强城市租赁管理，国家、省市都颁布城市房屋租赁管理办法，办法规定，房屋租赁实行登记备案制度。其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。,（二）、房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。,（三）、房屋租赁中的违法及处罚。,第三章物业租赁方案与租赁合同,一、关于房屋租金房屋租金又叫租赁价格。是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。房屋租金大致分为：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。二、物业租赁方案（一）、租赁管理概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理。过程分为：,租约签订前,租约执行过程中,租约期满,（二）、租赁方案与策略,租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。两者是贯穿在一起的，不必要进行严格区分。,（三）、租户的选择（四）、租金确定与调整对于不同的经营性物业类型，租金确定的原则和调整方法是有差异的。（五）、租户谈判与签约管理（六）、租赁管理的市场营销,三、房屋租赁合同,（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征1、房屋租赁合同的概念是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。2、房屋租赁合同的法律特征、房屋租赁合同是双务合同、房屋租赁合同是有偿合同、房屋租赁合同是诺成合同、房屋租赁合同是要式合同、房屋租赁合同是继续性合同,（二）、房屋租赁合同的基本条款1、当事人姓名或者名称及住所2、房屋坐落、面积、装修及设施状况3、租赁用途4、租赁期限5、租金及支付方式6、房屋的修缮责任7、转租的约定8、变更和解除合同的条件9、租赁双方的权利与义务10、当事人约定的其他条款,第四章在商业物业经营与租赁管理工作中的几点体会