资产评估学基础

资产评估学基础（第三版）周友梅胡晓明主编,上海财经大学出版社,普通高等教育“十二五”商学院精品教材系列高等院校资产评估专业核心课程教材江苏省“十二五”高等学校重点教材,课程介绍,随着我国市场经济体制改革的不断深入，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础，它的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，而且也是每个从事资产管理、涉及资产交易的人士所需掌握的基本知识。资产评估学是一门专门讲授评估理论与方法的课程，具有较强的实用性。课程在教学中特别注重采用评估理论与评估案例相结合、理论与实际相结合的教学模式。,2,本课程任务是使学生能够掌握资产评估的基本理论和评估基本方法，并能够独立的对各类资产作出必要的评估分析报告，具有较强的判断能力和分析解决问题的能力，为拓展知识面提供理论与技能帮助。,参考资料：（1）资产评估21世纪财政税收本科新概念教材，姜楠，王景升，东北财经大学出版社，2012年。（2）资产评估学教程，肖翔、何琳主编，清华大学出版社、北京交通大学出版社，2004年（3）资产评估，乔志敏，中国财经大学出版社，2012年（4）中国注册会计师、会计研究、财务研究、经济研究等有关资产评估、财务管理、会计、经济管理等期刊及论著。,考核方式及成绩评定方法：1、期末考核方式：闭卷考试2、成绩评定：期末考试占70%；平时成绩构成占30%。3、平时成绩构成（30%）：（1）考勤成绩20分。（2）作业成绩60分。（3）课堂表现20分。,注册资产评估师,资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得资产评估师职业资格证书并经中国资产评估协会登记的资产评估人员。CertifiedPublicValuer考试设5个科目，具体是:资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础。,第一章绪论,7,资产评估的产生与发展资产评估的定义特点与作用资产评估的对象、目的和价值类型资产评估的假设与原则,1.1资产评估的产生与发展,一、资产评估的发展（1）简单评估阶段（2）经验评估阶段（3）规范评估阶段（4）科学评估阶段二、中国资产评估的发展（1）探索阶段（清产核资）（2）确立阶段（1995年注册资产评估师制度）（3）快速发展阶段,8,1.2资产评估的定义、特点和作用,一、资产评估的定义资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。,9,二、资产评估的要素资产评估基本的评估要素主要有：评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者；评估对象，即被评估的资产，它是资产评估的具体标的物，也称为评估对象；评估假设，即资产评估设定的前提条件及假定前提等；评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择；,评估原则，即资产评估的行为规范和技术规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序；评估价值类型，即对评估结果按照其合理性指向所做的分类。它是对资产评估价值质的规定，对评估参数的选择具有约束性；评估方法，即资产评估所运用的特定技术。它是分析和判断资产评估价值的手段和途径；资产评估基准日，即资产评估依据的时间基点和资产评估结论对应的时点;资产评估结论，即资产评估结果，一般采用货币金额表示。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。,二、资产评估的特点,市场性一是模拟市场行为二是结果受市场检验。公正性组织保证；技术保证咨询性无强制执行的效力，不对定价决策负责动态性随资产价值的变化而不断变化,12,三、资产评估的作用,咨询资产评估的咨询作用是指，资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，它只是给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，资产评估不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策,13,鉴证价值鉴证，而不是权属鉴证鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果作出的独立判断，而举证则是为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。基于市场经济需求的多样性，经济鉴证类专业服务行业又可因服务性质、背景知识和执业准则的不同形成行业亚分类。以注册会计师和注册评估师行业为例：在服务性质方面，前者对财务报告进行事实判断,后者对标的资产进行价值判断;,在背景知识方面，前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础；在执业准则方面，前者分别接受国际和国内会计准则和审计准则的约束，后者分别接受国际和国内资产评估准则的约束。我们不能简单否定资产评估行业的鉴证作用:一是，资产评估确要从事以专业鉴别和举证为主要内容的工作；二是，资产评估行业的发展状况和水平在很大的程度上与资产评估在资产价值鉴证方面具备的整体能力相关；三是，尽管资产评估这种鉴证活动一般不具有法律效力,但其仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，所以资产评估师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。,促进促进市场资源优化配置、推动资本市场良性运行等,1.3资产评估的对象、目的和价值类型,一、资产评估的对象资产的概念经济学中的资产，是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的权利。会计学中的资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。会计学中的资产，主要指的是企业中的资产。这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产。,17,资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。,资产的分类,1.按资产的存在形态分类，分为:有形资产，是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。无形资产，是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。,2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，分为:单项资产，是指单台、单件的资产；整体资产，是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。3.按资产能否独立存在分类，分为：可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产，是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉，是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。,资产的分类,资产的分类,4.按资产的工程技术特点划分流动资产机器设备无形资产房地产长期投资金融不良资产,二、资产评估的目的,21,一、资产评估的一般目的,资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。也就是说，不论因何原因引起，不论是什么样的评估对象,就资产评估总体而言，资产评估结果必须是公允的。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。,财务会计界关于公允价值的解释更接近于资产评估中的市场价值，而资产评估中的公允价值是比市场价值更宽泛的概念。它不仅包含了资产评估中正常市场条件下的合理评估结果，同时也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果。,二、资产评估的特定目的,资产业务，是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估实践表明,资产业务主要有:1.资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。2.企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。3.企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的出售行为。,4.企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。5.股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票等。6.中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。7.企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。8.担保。担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。,三、资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用,资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。资产评估的特定目的对于资产评估中具体参数的选择具有约束性。,三、资产评估的价值类型,资产评估的价值属性价格与价值价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计值。资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是价格。,26,资产评估的价值类型内涵以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分市场价值与市场价值以外的价值二者划分的标准1.市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。2.资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还是非正常使用。3.信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息,27,使用频率高的市场价值以外的价值类型在用价值企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形指属于企业组成部分的特定资产价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。,28,投资价值指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,29,清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：买卖双方地位不平等没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值一般都低于正常市价残余价值机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数,30,第四节资产评估的假设与原则,一、资产评估假设（一）基本情景假设基本情景假设即交易假设，是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。（二）市场条件假设1.公开市场假设公开市场假设是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。2.非公开市场假设对所有不能满足公开市场假设条件的其他市场条件的界定。,（三）评估对象状况假设持续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性利用程度假设（四）环境假设宏观环境假设全局性的外部因素微观环境假设资产评估的具体条件,二、资产评估的基本原则,33,二、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1.独立性原则资产评估中的独立性原则包含两层含义:一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织（法人），在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。,二是评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。2.客观公正性原则资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果，而不可以以自己的好恶或其他个人的情感进行评估。资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理得出的、具有客观公正性的评估结论。3.科学性原则科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。,在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。（二）资产评估经济技术原则资产评估的经济技术原则，是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。1.预期收益原则预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益。资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。,2.供求原则供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值评估。评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。3.贡献原则从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产时将蒙受的损失。,4.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他将会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题。正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。5.评估时点原则市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点。这一时点就是评估基准日，或称估价日期。,它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。,第二章资产评估主体、程序与报告,40,资产评估主体资产评估程序资产评估报告,第一节资产评估主体一、资产评估机构美国评值有限公司1896年涉及所有有形资产和无形资产的评估中企华资产评估公司目前中国实力最强的评估公司改制,41,二、资产评估人员,42,董事、经理等管理人员,销售人员,专业评估人员,（一）资产评估师的法律责任美国评值有限公司1896年涉及所有有形资产和无形资产的评估中企华资产评估公司目前中国实力最强的评估公司改制（二）法律责任的构成要件（三）免责条件,第二节资产评估程序,一、资产评估程序的定义和重要性资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。系统性，但具体程序可能不同。,二、资产评估具体程序,45,第三节资产评估报告一、基本概念狭义作为工作总结的报告书广义资产评估报告制度,46,二、资产评估报告内容美国评值有限公司1896年涉及所有有形资产和无形资产的评估中企华资产评估公司目前中国实力最强的评估公司改制三、实例四、资产评估报告的使用五、相关部门的应用,47,第三章资产评估的基本方法,48,收益法成本法市场法评估方法的比较与选择,第一节收益法,一、收益法概念及前提条件理论基础：效用价值论1.定义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。2.基本思路收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。,例题：已知本金10000元，年利率10%，由本金利率=收益，即年收益为1000元；而收益法是反过来考虑，已知某一项资产年收益1000元，年利率是10%，由收益利率=本金，计算出多大的资产量在10%的年利率下能赚1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出资产价值相当于10000元。,3.收益法的前提条件1）被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以衡量。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风险收益率。风险是可以测量的，风险收益率+无风险收益率=收益率3）被评估资产预期获利年限可以预测,二、基本程序和基本参数1.基本程序1）搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等2）分析测算被评估对象未来预期收益3）确定折现率或资本化率4）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值5）分析确定评估结果,2.基本参数1）收益额必须是归资产所有者所有的收益资产未来的预期的收益资产客观收益,2）折现率它是一个期望的投资报酬率折现率构成无风险报酬率风险报酬率折现率和资本化率在本质上是一样的,2020/4/30,南京财经大学会计学院,54,3）收益期限根据持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有限期，也可以是永续无限期，由评估人员测定。以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测,2020/4/30,南京财经大学会计学院,55,三、收益法的计算公式V被评估资产的收益现值Ai第i年的被评估资产的预期收益值r折现率n收益年限g预期收益值等比率递增时的递增比率,2020/4/30,南京财经大学会计学院,56,1.预期收益值不变2.预期收益值在m年后不变3.n年内一定的预期收益值，第n年的资产价格为Pn4.预期收益值按等比级数变化,例：有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？,解：房地产单价=3002.4869+35000.7513=3375.62,四、收益法的优缺点1.优点：比较真实和准确地反映资产本金化的价格、与投资决策结合紧密、易为买卖双方接受，体现了资产商品化在交易市场上的实际价值等；评估过程简单、结果准确2.缺点：预测难度大、易受主观判断和未来收益不可预见因素的影响,资产评估值,重置成本,第二节成本法,一、成本法的前提条件1.被评估资产处于继续使用状态2.应当具备可利用的历史成本资料3.被评估资产必须是可以再生的或可以复制的4.被评估资产具有贬值特性,二、成本法的基本参数1.重置成本重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。1）复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2）更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,例：复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）更新重置成本：由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）,注意：在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。,2.实体性贬值1）实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值2）影响因素使用时间使用率资产本身的质量维修保养程度,3.功能性贬值1）定义资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。2）表现形式超额投资成本(功能性贬值1)：投入角度超额运营成本(功能性贬值2)：产出角度,4.经济性贬值1）定义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。2）产生的原因竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足竞争加剧，社会总需求减少，导致产品价格降低材料供应不畅，导致开工不足产业政策的变动，缩短使用寿命,三、成本法中各参数的确定1.重置成本的估算方法1）重置核算法2）价格指数法3）功能价值类比法4）抽样统计分析法2.实体性贬值的测算方法1）观察法2）使用年限法3）修复费用法,3.功能性贬值的测算方法资产的效用生产加工能力工耗、物耗、能耗4.经济性贬值的测算方法1）直接计算法2）间接计算法,四、成本法的优缺点1.成本法的优点1）对无形损耗或贬值不大的资产，操作简便。2）对没有收益的单项资产或在市场上难以找到参照物的资产，非常适合。2.成本法的缺点1）对于整体资产，费时。2）贬值较抽象，难以量化。3）商誉等无形资产不太适用。,第三节市场法,一、市场法的概念及前提条件1.理论基础均衡价值论2.基本原则替代原则3.基本思路有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格，从而估算出被估资产的价格。,4.运用的前提市场前提：充分发育活跃的资产市场可比前提：参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到,二、基本程序1.选择参照物成交价必须真实至少三个交易案例与被估资产相类似（可替代，即功能相同）成交价是正常交易的结果尽可能选择近期成交的交易案例,2.在评估对象与参照物之间选择比较因素资产的功能资产有效功能越好，价值越高。资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。市场条件主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。,3.指标对比、量化差异4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果,三、市场法的评估方法1.基本公式2.案例应用,四、市场法的优缺点1.优点：1)原理简单，容易被理解和掌握2)充分考虑市场变化因素3)结果易被交易双方接受2.缺点：1)公开、活跃的市场难以找到2)不适合专有性资产及大部分无形资产3)差异较难量化,第四节评估法的比较与选择,1.评估方法之间的区别每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值成本法是从资产的再取得途径评估价值。2.资产评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应；评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约；评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约,第四章流动资产评估,流动资产概述实物类流动资产评估非实物类流动资产评估,第一节流动资产概述,一、流动资产的概念、分类及特点1.企业在一年内获超过一年的一个营业期内可以变现或能够被耗用的资产。一般包括库存现金、银行存款、其他货币资金、应收及预付款项、存货及其他。2.按现行会计准则分类；按在资产评估中表现的不同形态分类；按在资产评估中的重要程度分类。3.循环周转速度快、变现能力强、形态多样化、存量波动大、市价与成本相近,二、流动资产评估的范围与特点1.范围1）从会计报表角度反映的流动资产2）会计报表未反映但实物存在的流动资产2.特点1）单项评估；2）必须选准评估基准日；3）对企业会计核算资料依赖程度高；4）分清主次，重点与全面清查相结合；5）账面价值基本上可反映其现值,第二节实物类流动资产评估,一、材料的评估1.材料的内容库存材料和在用材料。库存材料:原料、主要材料、辅助材料、燃料、修理备用金、外购半成品、低值易耗品和包装物。2.材料评估的步骤1）实物盘点，账实相符2）选择评估方法3）运用存货管理的ABC方法，突出重点,3.库存材料的评估1）近期购进库存材料的评估2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料的评估3）购进时间早，市场已无货，没有准确市场现行价格的库存材料的评估4）超储积压物资的评估5）盘盈、盘亏或毁损材料的评估,二、低值易耗品的评估1.低值易耗品概念单位价值在规定限额以下或使用年限在1年以内，且能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。周转时间长、不构成产品实体2.低值易耗品的评估1）在库低值易耗品:参考材料的评估2）在用低值易耗品:成本法或市场法成新率的计算与摊销方式成新率=,三、在产品的评估1.在产品的界定1）生产过程中尚未加工完毕的在制品2）已加工完毕但不能单独对外销售的半成品。在产品的特点：数量不易查实；需要估计完工程度。2.在产品评估的方法1）成本法根据价格变动系数调整原成本，适合于生产经营正常、会计核算水平较高的企业。评估值=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+工资、费用变动系数）,2）市场法通用性好，能够作为产成品的部件，或用于维修在产品评估值=该种在产品实有数量市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用不能继续生产，又无法通过市场调剂出去的专用配件报废在用品评估值=可回收废料的重量单位重量现行的回收价格,第三节非实物类流动资产评估,一、货币类流动资产评估1.现金2.银行存款二、应收及预付账款的评估1.应收账款的评估企业在经营过程中由于赊销等原因形成的尚未收回的款项。评估注意点：清查核实、坏账损失、坏账准备,2.预付账款的评估1）账实相符2）分析实现可能性3）避免重复三、应收票据的评估票据是按照一定形式制成写明有付出一定货币金额义务的证件，是出纳或运送货物的凭证。广义的票据泛指各种有价证券，如债券、股票、提单等等。狭义的票据仅指以支付金钱为目的的有价证券，即出票人根据票据法签发的，由自己无条件支付确定金额或委托他人无条件支付确定金额给收款人或持票人的有价证券。在我国，票据即汇票、支票及本票的统称。,1.按票据的本利和计算应收票据的评估值=本金（1+利息率时间）2.应收票据的贴现值计算应收票据的评估值=票据到期价值-贴现息贴现息=票据到期价值贴现率贴现期贴现期=到期天数-持有天数,四、待摊费用及预提费用的评估已经支付或发生，但应由本月和以后月份负担的费用待摊费用：以形成的资产价值来确定预付费用：以取得服务权利的效益来确定,例：某评估机构受托对企业待摊费用和预付费用进行评估，基准日2002年6月30日。已知帐面余额为86.78万元，其中有预付1年的保险金7.56万元,已摊销1.89万元,余额为5.67万元;尚待摊销的低值易耗品余额39.71万元,通过市场法算出价值41.28万元;预付的房租租金为25万元,已摊销5万元,余额20万元.根据租约,起止时间为2000年6月30日-2005年6月30日.试评估其价值.,第五章机器设备评估,机器设备评估概述机器设备评估的成本法机器设备评估的市场法,第一节机器设备评估概述,一、机器设备的概念、分类和特点1.概念评估中的机器设备一般指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物等资产。2.分类1）按会计制度分类生产性、非生产性、租出、未使用、不需用、融资租入2）按照国家固定资产分类标准交通运输设备，电器设备，电子产品及通讯设备，仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器，文艺体育设备3）按来源分类外购、自制4）按机器设备组合形式分类单台机器设备、机器设备组合,3.特点机器设备属于固定资产，具有固定资产单价高、使用时间长的特点。以单个设备为评估对象。机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值。机器设备属于动产，可移动、分布广，情况复杂。防漏评、重评。机器设备的价值补偿和实物补偿不同时进行。评估时，不能单依靠设备价值转移确定成新率，还应考虑设备的补偿和使用情况，通过技术检测手段来确定其损耗。单台设备很难单独生产出完整的产品，通常不具有独立的收益能力，难以满足用收益法的基本条件。,二、机器设备评估的范围及原则1.范围1)凡属企业列为机器设备进行管理和使用的评估对象，均应纳入机器设备评估的范围。2)具有机器设备的重要特性，但未列作机器设备进行管理的评估对象，可以作为机器设备进行评估，但应予以专项说明。3)房屋建筑物和在建工程中的附属设备等资产，在不重复、不遗漏、评估方法相同、评估结果一致的原则下，可视需要归入机器设备或房屋建筑物的评估范围。4)融资租入的机器设备。2.原则1）替代原则机器设备评估过程中，在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，应选择最低的一种。因为在同时存在几种效能相同的机器设备时，最低价格的需求量最大。2）变化原则资产价值是随着情况或环境的变化而相应地变化的。不过，变化是持续不断的，所以，评估价值只有按评估基准日计算才有效。,第二节机器设备评估的成本法,一、成本法的适用范围继续使用假设前提下不具备独立获利能力的单台机器设备或其他机器设备的评估。对继续使用前提下无法用收益现值法评估的机器设备。对于一切以资产的重置、补偿为目的的资产业务均适用成本法，在清产核资中是最基本的方法。,思考在企业的整体转让时，能否适用成本法？,可以。通过此法提供分项资产的价格资料，建立有关资产的帐簿、报表，以便运用成本加和法评估整体资产价值。,二、机器设备重置成本的测算机器设备的重置成本构成,具体需根据设备取得的方式和设备组合程度来确定。,三、进口机器设备重置成本的评估进口设备重置成本构成CIF（FOB+境外途中保险费+海运费）海运费=FOB*海运费率境外途中保险费=（FOB+海运费）*保险费率进口关税（CIF关税税率）消费税和增值税消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率增值税（进口完税价格+关税+消费税）增值税率银行手续费（FOB）外贸手续费（CIF）车辆购置附加税（CIF+关税+消费税）国内运杂费、安装调试费、基础费等。,注意：FOB价：离岸价。卖方在出口国家的装运港口交货的价格，包括运至船上的运费及装船费。,102,境外途中保险费（离岸价海运费）保险费率,103,境外运杂费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可以按一定比例收取。计算公式：境外运杂费离岸价海运费率海运费率，远洋一般为；近洋一般取注：近洋是指不出国际规定的几大洋（比如太平洋）的海洋运输。,104,CIF价“到岸价”（CIF）：目的港交货价。是离岸价境外途中保险费境外运杂费三者的加和。,105,进口设备重置成本测算方法的选择可查询到进口设备的现行FOB或CIF。重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+进口增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或CIF，则可采用功能价值法。若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。但是,106,注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法。进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。,三、机器设备贬值的测算,1.实体性贬值及其测算1）观察分析法2）使用年限法3）修复费用法2.功能性贬值及其测算两种功能性贬值3.经济性贬值及其测算1）收益损失资本金化法2）生产能力比较法,第三节机器设备评估的市场法,一、市场法的适用范围1.市场条件2.参照物的可比性二、基本步骤1.鉴定被评估对象2.选择参照物3.对被评估机器设备和参照物之间的差异进行比较、量化和调整4.汇总各因素差异量化值，调整差异，求出评估值,三、运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接匹配法前提：市场上有与被评估设备相同且已成交的设备交易数据和资料。2.因素调整法寻找相似的参照物,第六章房地产评估,房地产评估概述房地产价格种类、影响因素及评估原则成本法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用其他房地产评估方法,第一节房地产评估概述,一、土地概述1.土地的自然特性数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性位置的不可移动性效用的持久性价格具上升趋势效用的差异性（不可替代性）2.土地的经济特性用途的多样性供给的稀缺性经济地理位置的可变性可垄断性,3.土地使用权1）国有土地使用权2）农民集体土地使用权4.土地使用权出让和转让1）土地使用权出让2）土地使用权转让3）土地使用权出租4）土地使用权抵押二、建筑物概述1.按建筑物的经济用途分类2.按建筑物的结构分类,三、房地产概述1.供求区域性2.投资大量性3.保值与增值性4.使用长期性5.投资风险性6.难以变现性7.政策限制性,第二节房地产价格种类、影响因素及评估原则,一、房地产价格的种类1.房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。,2.我国土地使用权价格体系1）基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。2）标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一评估日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。3）出让底价政府在招标、拍卖国有土地使用权时，根据标定地价确定的最低控制价格。又称土地使用权出让底价。底价的确定既要以标定地价为参考依据，还要考虑具体地块的微观区位因素，以及土地出让年限、土地用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等。4）转让价格土地使用权拥有者将土地使用权再转让给他人时确定的价格。包括买卖价、租赁价等。,第三节成本法在房地产评估中的应用,一、成本法基本概念以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格。二、成本法适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。,三、成本法评估步骤1.新开发土地评估土地价值取得土地费+土地开发费+管理费用+投资利息+投资利润+税费+土地增值收益例：某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利息。,二、新建房地产评估思路：根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。新建房地产价值=土地取得费用+开发费用+管理费用+利息+销售税费+开发利润,三、旧建筑物评估与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。建筑物价值=重置成本-年贬值额已使用年限,第四节市场法在房地产评估中的应用,一、基本概念以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。二、适用范围市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到至少3个交易案例被评估对象：具有广泛交易性的房地产,三、市场法评估步骤1.搜集交易实例2.选取可比实例3.建立价格可比基础4.参数修正,第五节收益法在房地产评估中的应用,一、基本概念通过估算被评估房地产未来预期收益，折算成现值，借以确定被评估房地产的价值。前提条件：预期收益可以获得、风险可以预测且衡、收益期限可知二、适用范围有收益或有潜在收益的房地产,三、收益法评估步骤1.搜集验证与被评估对象未来预期收益有关的数据资料。2.分析测算被评估对象未来预期收益。3.确定折现率或资本化率。4.用折现率或资本化率评估房地产未来预期收益折算成现值。5.分析并确定评估结果。,四、收益法参数1.纯收益1）出租型房地产2）商业经营型房地产3）生产型房地产4）自用或未使用的房地产2.折现率本质是期望投资报酬率。1）收益法与市场法2）累加法3）插值法,3.收益期限,4.收益法的计算1）房地产合一,房地产价格房地产纯收益/综合资本化率,房地产纯收益房地产有效收入房地产总费用,房地产有效收入潜在收益空置损失,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金等,例：某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,1.估算年有效收入年有效收入2.536512,000（110%）9,855,000元2.估算年营运费用（1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3.估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用985500030980256756975元4.计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格67569756%11/（16%）45104434671元房地产单价10443467112,0008,703元5.评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104434671元，单价为每平方米8703元。,2）由土地收益评估土地价格（一般适用于空地出租的情况）土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收入-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金,3）,第六节其他房地产评估方法,一、假设开发法待开发土地的估价、土地整理与复垦、待拆迁改造的再开发房地产的估价、现有新旧房地产中地价的单独评估、在建工程、可装修或可改变用途的旧房。二、路线价法大范围对土地进行估价。三、基准地价调整法已公布基准地价的城市的宗地地价评估。,第七章无形资产评估,无形资产评估概述无形资产评估的方法无形资产评估案例分析,第一节无形资产评估概述,一、无形资产的概念无形资产（intangibleasset）是指由特定主体拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用并能带来经济利益的资源。1.基本特点非实体性、排他性、效益性2.功能特性共益性、积累性、替代性3.成本特性不完整性、弱对应性、虚拟性,二、无形资产的分类1.按是否独立存在可确指、不可确指2.按取得方式外购、自创3.按法定期限有法定期限、无法定期限三、影响无形资产评估价值的因素取得成本、机会成本、收益因素、市场因素、使用期限技术成熟程度、法律因素、风险因素、转让内容和条件、受让方的情况和合同约定的受让方式等,第二节无形资产评估的方法,一、无形资产评估的收益法无形资产收益额是由无形资产带来的超额收益。从无形资产与有形资产共同作用创造的收益中分离出无形资产创造的收益。1.无形资产收益额的确定将使用无形资产后的经营利润与未使用无形资产的行业平均利润比较。无形资产带来的超额收益经营利润资产总额行业平均资金利润率,2.分成率法1）分成率的确定2）两个口径的计算结果应该相同=3）分成率的关系4）分成的基础：销售收入、销售利润、销售量,无形资产收益额销售收入（利润）销售收入（利润）分成率（1-所得税率）,销售收入销售收入分成率,销售利润销售利润分成率,销售收入分成率销售利润分成率销售利润率,销售利润分成率销售收入分成率销售利润率,3.要素贡献法,二、无形资产折现率的确认与有形资产相比，无形资产的收益较高，风险也较大，故无形资产的风险报酬率往往高于有形资产。三、无形资产收益期限的确认指具有超额获利能力的时间，即经济寿命形成无形资产无形损耗（功能性损耗与经济性损耗）的原因1）技术进步2）传播面扩大3）社会需求减少确定方法：法定年限法、生命周期法、剩余寿命预测法,折现率无风险报酬率+风险报酬率,二、无形资产评估的成本法三、无形资产评估的市场法由于无形资产的特征：非标准性和唯一性，使市场法在无形资产评估中受到限制。使用市场法注意事项:具有合理比较基础：形式相