深圳写字楼租赁市场及南山科技园写字楼市场总结

深圳写字楼租赁市场及南山写字楼市场研究,平台沉淀：冯睿、那娜、易芬、崔峥琪,报告思维导图,深圳写字楼现状研究,科技园写字楼市场研究,深圳写字楼市场的新生力量单一业权物业,o.,1,N,单一业权物业市场,单一业权物业供应一览深圳顶级租赁物业的价格天花板,数据列表来源：中心区、中心西区,中心区及中心西区单一业权产品整体租金为130元/月，为深圳顶级租赁物业天花板,嘉里建设广场,高度：约100米占地面积：7,003.5平方米建筑面积：约75,000平方米建筑层数：23层，地下3层标准层层高：4.1米净高：2.80米车位：约310个发展商：嘉里置业（深圳）有限公司,中心区：单一业权物业供应明细。,客户情况：嘉里建设广场为深圳首座单一业权物业，自入市以来以“高门槛入驻标准”界定客户，诸如微软等许多世界500强及国内百强企业为其主要客户群体，多以2-3层起租，租金水平180元/月。,单一业权物业市场,星河发展中心,建筑高度：99.8m占地面积：9813.9平方米建筑面积：122358平方米写字楼面积：3万平方米酒店面积：5万平方米层数：地上24层、21层，地下4层车位：445个开发商：星河实业（深圳）有限公司,中心区：单一业权物业供应明细。,客户情况：1-18F租赁给平安保险，18-24F星河地产自用。,单一业权物业市场,荣超中心,占地面积：14，316平方米；建筑面积：143，329平方米；高度：192.8米；标准层面积：约1，850平方米标准层层高：4.2米，标准层净高：2.9米；大堂净高：16米；停车位：509个；开发商：荣超地产,中心区：单一业权物业供应明细。,客户情况：入驻企业多以金融类、证券类及知名高端企业为主，半层及整层起租。,单一业权物业市场,中国港中旅大厦,总用地面积：3668.5平方米总建筑面积：56439平方米高度：154米层数：29层停车位：242（辆）开发商：港中旅（中国）投资有限公司,中心区：单一业权物业供应明细。,客户情况：中国港中旅大厦为其总部大厦高区部分自用，只有少量单位用于出租。,单一业权物业市场,时代科技大厦,占地面积：10695.79平方米总建筑面积：117330.77平方米每层面积：2400-5000平方米结构层数：28层；建筑高度：99.04米标准层高：3.75米净高：2.7米停车位：16（地上），499（地下）开发商：深圳市农科房地产开发有限公司,中心西区：单一业权物业供应明细。,市场情况：目前最新情况是17-21层对外销售，对外报价2.1-2.2万/，低区对外租赁报价：90元/月，高区对外租赁报价：110元/月。,单一业权物业市场,标,杆,租金,深圳写字楼市场单一业权物业租金的天花板：180-200元/月平均租金：130元/月,区位,集中于中心区和中心西区，还有少量物业分散在罗湖等区域,客户,主流客户为金融类、外资高端企业。,深圳单一业权物业,科技园写字楼市场研究,北区：以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。中区：逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。南区：是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。,科技园的基本规划:以北环路、深南大道为界共划分为北、中、南三个区域，在产业的规划上存有着一定的差异，其中南区为主流商务物业聚集地。,深南大道,北环路,片区规划,滨海大道,初期,中期,远期,在承接国际制造业转移的基础上的，以较为初级的加工业和制造外包为主；,向自主研发和科级创新等高附加值产业转变，形成了目前自主创新能力强、高技术创新能力的产业集群。,引进企业总部和金融业的技术支持部门，利用自身的优势、国家的政策建成一个更大的配套中心,科技园产业发展历程：从初期加工制造业将逐渐转型为技术配套中心,随着片区未来将定位成金融中心和总部基地，利用自身优势及成熟的片区配套，科技园片区对大中型企业的吸引力将会倍增。,启：,片区发展,示,06年公布的深圳市经济特区高新技术产业园区管理条例再次明确了以下三个政策：科技园的土地产权归政府，企业迁出土地收归政府；入园企业和入园项目需要受到审核；禁止工业用地改为商业；科技园目前商务物业主要分为三类：政府拥有产权的厂房和写字楼、协议出让的土地、完全市场化的写字楼；按照高新区管委会和深圳市物价局共同制定的协议类产房管理办法，政府从两个方面控制此类物业：控制出租比例，办法规定协议出让给企业的办公楼自用面积必须达到50%；统一调配，凡在园区内租赁物业的公司都必须递交申请到高新办，由高新办统一安排区域。,相对于整个深圳写字楼市场，科技园片区具有一些特有门槛，从而形成相对“封闭、纯粹”的写字楼市场。,片区政策,园区相关管理条例,园区商务物业类型,园区商务物业管理办法,科技园相对“封闭、纯粹的市场环境”，将带来多方位的均好优势。,片区机会点,外部建筑格局低密度楼宇间距大，整体数量较少；内部办公环境舒适性空中花园、人均资源占有率较高；企业运营成本集约性市场化程度不高，运营成本较低；园区产业链集聚效应同行业多喜欢集中在同一区域,科技园北区,科技园南区,科技园中区,科技园商务物业租赁区域分布概述：集中于深南沿线，其中以南区东西两侧最为密集,片区租赁分布,38万供应量的集中入市（部分企业自用）将带来激烈的片区竞争,09年下半年片区内将有大批甲级写字楼集中入市,体量均超过德赛,可以预见未来片区市场竞争激烈.,片区未来供应,特点一：纯写字楼由大规模、实力强的企业开发。特点二：写字楼规模相对集中。特点三：南区纯写字楼地段优质。特点四：形象展示普遍较高。特点五：南区纯写字楼较全市其他商务区写字楼性价比更高。,科技园南区写字楼概述：形象展示较高、规模相对集中。,南区整体分析,南区写字楼特点：,南区深南沿线,沿线写字楼多高层建筑，外立面时尚、高端、品质档次较高；租客面积区间：大多半层整层出租，少量划分为200400小面积出租行业集中度低，以软件、科技、电子、建筑设计等行业为主运营成本：平均约90元/月写字楼出租率情况：为80%95%,片区写字楼特点概述：（南区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、企业多追求高端形象展示。,南区深南沿线,南区深南沿线,项目周边写字楼平均运营成本88元/月，平均出租率为89%。,南区深南沿线,南区深南沿线,主流竞争楼盘之一：租金最高的楼创维大厦优势：物业管理较好、产品形象好。劣势：商务配套缺失、周边环境杂乱。,主流竞争楼盘之一：出租率最高的楼飞亚达大厦优势：多企业总部入驻、运营成本相对较低。劣势：商务配套缺失、管理相对松散。,南区深南沿线,主流竞争楼盘之一：配置最好的楼TCL大厦优势：产品质素较好、昭示性强、形象较好。劣势：不能注册、出租率不高。,南区深南沿线,南区东部组团,高层与多层交错面积区间：多半层以上，少量划分为30-0500小面积出行业集中度低，软件、科技、电子、建筑设计等杂居。运营成本：平均约85元/月出租率：90%以上,南区东部组团,片区写字楼特点概述：多层与高层结合、景观优势明显、出租率90%以上、租金水平略高于南区深南沿线。,南区东部组团,项目周边写字楼平均运营成本89元/月，平均出租率在90%。,南区东部组团,主流竞争楼盘之一：配置最好的楼方大大厦优势：外立面形象好、管理较好劣势：实用率低、本体配套缺失,南区东部组团,主流竞争楼盘之一：性价比最高的楼曙光大厦优势：运营成本较低、产品形象好、劣势：实用率低、单层面积小。,南区东部组团,主流竞争楼盘之一：运营成本最高的楼九州电器优势：管理较好、产品类型丰富、实用率高劣势：运营成本高、厂改写字楼配置较低,南区西部组团,片区写字楼特点概述：多层建筑、大多数是政府统一租赁、客户需求面积较大，客户行业集中、运营成本较低。,楼体为多层建筑，质素较低；面积区间：半层或整层行业集中度高，多为软件、教育培训、科技类行业运营成本：平均约80元/月出租率：98%,备注：基于该片区物业的特殊性，产品的整体质素与本项目不能形成直面的竞争，但是不排除小部分的分流；所以，不列举具体项目情况。,南区西部组团,南区其他,片区写字楼特点概述：靠近东部区域2栋新盘推出，产品质素高、整体运营成本85元/月，为片区租金天花板，靠近东部区域出租率为90%。,靠近东部区域：高层建筑居多有300-500较小面积租售运营成本：平均95元/月入住率：90%08年以后新建楼盘租金水平在85元/.月左右,靠近西部区域多层建筑居多多半层整层租售,南区其它,运营成本：平均70元/.月入住率：55%左右,标杆楼盘,主流竞争楼盘之一：标杆项目中科大厦优势：产品高硬件配置、商务配套完备、管理较好劣势：交通通达性较弱、昭示性不强、运营成本高,特点一：中区纯写字楼中商品房类纯写字楼分布较为集中。特点二：中区纯写字楼中孵化器集中在北环大道、南海大道、科苑路和玉泉路围合成区域内。特点三：中区纯写字楼的规模集中在：3万左右至6-9万左右。特点四：新建纯写字楼形象品质较高。,中区整体分析,片区写字楼特点概述：08年新盘集中推出，楼盘品质较高，整体租金水平略低于南区，客户需求面积多半层整层租赁，整体出租率低于南区；09年下半年将有大批新盘集中推出。,中区写字楼特点：,中区深南沿线,现有租赁项目运营成本较低，平均70元/.月，均为高层建筑，出租率平均90%；在建项目均为高层甲级写字楼，将于09年下半年集中入市。,片区写字楼特点概述：（中区深南沿线）昭示性强、多高层建筑、企业多追求高端形象展示。,中区深南沿线,项目周边写字楼平均运营成本为78元/月，平均出租率在91%；09年下半年，本片区将有大量写字楼集中入市。,中区深南沿线,主流竞争楼盘之一：最具昭示性的楼长城大厦优势：产品高硬件配置、昭示性强、管理较好，运营成本低劣势：商务配套缺失、租赁选择狭窄。,中区深南沿线,主流竞争楼盘之一：性价比最高的楼桑达科技大厦优势：昭示性强、运营成本低，性价比高劣势：硬件配置较差、商务配套缺失、管理松散。,中区深南沿线,中区其它,现有租赁项目入住成本平均80元/.月；租赁面积多半层整层；09年前后新建楼盘租金水平在70元/.月；新楼出租率偏低，平均40%。,片区写字楼特点概述：楼盘质素优良、密集度低、客户需求面积多半层或整层。08-09年入市新楼质素较高、周边环境舒适、周边配套较为齐全。,中区其它,中区其他,项目周边写字楼均运营成本85元/月，平均出租率在63%。,中区其它,主流竞争楼盘之一：性价比最高的楼研祥科技大厦优势：整体质素高、本体配套齐全、管理严格、运营成本低。劣势：商务配套缺失、租赁选择面狭窄。,中区其他,主流竞争楼盘之一：科技园最新入市的楼金融基地二期优势：交通通达、租赁选择面宽、生态办公环境。劣势：硬件配置一般、商务配套缺失。,中区其他,主流竞争楼盘之一：本体配置最好的楼国人通信优势：整体质素高、本体配套齐全、管理严格、运营成本低、周边环境舒适。劣势：昭示性差、交通通达度低、租赁选择面窄。,中区其他,科技园南区租金水平呈现由北向南、由东向西分别递减的趋势；中区写字楼租金水平低于南区；深南沿线写字楼出租率低于内部区域。,科技园写字楼租赁分布特征：租金水平由南向北，由东向西分别递减深南沿线写字楼出租率平均低于内部区域,园区租赁规律,研发型企业更愿意选择远离主干道的安静区域；远离深南路写字楼同行业集中度高，形成群聚效应；两年前市场较好时，南区中区内部比深南沿线提供更多优惠，（如租金较低，免租期较长，政府补贴），签定租期较长；深南沿线08年-09年新楼集中入市（赋安、中科、国人通信、桑达、金融基地二期），拉低整体出租率,安静区域、群聚效应、更多优惠是深南沿线写字楼出租率低于内部的三大主要原因,园区租赁规律,园区内入驻企业类型以电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料以及咨询培训类为主，占整体进驻企业的94%。,园区行业规律,科技园四大行业企业数量比例,89%,2%,4%,5%,目前电子信息产业类企业呈现一头独大的状况，注册企业数量已经直逼3000家，达到科技园总注册企业数的90%。科技园拥有销售额在1亿以上的企业100家以上，行业分布较分散，其中IT行业的数量占60%左右。,IT行业（电子信类企业）是科技园的主流，是租赁市场的主力军。,园区行业规律,Q1：请问您租赁写字楼时重点考虑哪些因素呢？李先生：性价比，还有周边环境。Q2：您为什么会选择科技园南区租房呢？李先生：这边做我们这个行业的很多，地段也不错。Q3：华强北是深圳电子行业的聚集地，为什么不选择那里？李先生：华强北租金很高，经常堵车，又很吵闹Q4：您现在的租金是多少？这个价格您觉得怎么样？李先生：75元/.月，还算可以了，租金当然越低越好。,科技园写字楼客户白描（园区内客户）,园区客户规律,Q1：请问您租赁写字楼考虑多大面积单位的呢？邵先生：我们公司的话500多平米就可以了。Q2：如果有一个写字楼项目位于南山科技园，您会考虑吗？邵先生：听说那里租金比较便宜，不过还是会看具体情况。Q3：请问你会主要考虑写字楼的哪些因素呢？