2019年房地产估价师理论与方法第十章思考题参考答案.pdf

房地产估价理论与方法复习思考题 第十章 房地产估价程序 1、 为何要制定一套科学、严谨、完整的估价程序?估价程序有何作用? 房地产估价程序简称估价程序，是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，通俗地 说，就是又好又快地完成一个估价项目，从头到尾需要做哪些工作，其中哪些工作应当先做， 哪些工作可以后做。为了保质、按时完成每个估价项目，估价机构和估价师应不断总结和梳理 出完成一个估价项目所需要做各项工作及其进行的先后次序，形成一套科学、严谨、完整的估 价程序。 估价程序的作用概括起来主要有以下 4 个 ： 规范估价行为；保证估价质量；提高估价效率；防范估价风险。 按照科学、严谨、完整的估价程序有条不紊地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规 范化、精细化，避免疏忽遗漏、顾此失彼或重复浪费，从而可以 保证估价工作质量，提高估价 工作效率 。 履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师 防范估价风险、 有效保护自己的重要手段。作为专业服务的房地产估价，不仅其实质内容（评估价值准确）很 重要，而且其形式和过程（程序）也很重要。 完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工 作步骤和工作内容） 。对于不是有意高估或低估的，可以说“过程”比“结果”更重要，因为 如果“过程”真正做到位了，“结果”一般不会出错。对于因估价结果异议所引起的估价鉴 定，其中一项重要的鉴定内容就是检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序去开展估 价工作，即检查在履行估价程序方面是否存在简化、省略等问题或疏漏。例如，在受理估价委 托时，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解其真实的估价需要；在收集估价所需资 料时，是否尽职收集了估价所需资料，包括是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所需资 料，自己是否努力收集了估价所需的其他资料，并且对估价所依据的资料是否依法进行了核查 验证；在估价中，是否对估价对象进行了实地查勘，以及实地查勘是否符合要求（是否认真、 到位） ；是否恰当选择了估价方法并进行正确、仔细的测算。因此，任何估价项目都必须在估 价程序上经得起严格检查。 2、 一个房地产估价项目运作的全过程和工作步骤是什么? 房地产估价的基本程序是 ：受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案； 收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰 写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；保存估价资料。 在实际中，不同的估价目的和估价对象，具体的估价程序可能有所不同，例如被征收房屋价值 评估，根据国有土地上房屋征收评估办法 ，还需要公式分户的初步评估结果，并在公示期 间要对分户的初步评估结果进行现场说明解释。此外，上述估价程序中的某些工作之间不是绝 对分隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略 （史家解读： 如实地查勘估价对象就不得省略或简化） 。例如，估价基本事项可在受理估价委托时初步、原 则性确定，在确定估价基本事项时再具体、明确地确定；收集估价所需资料可在受理估价委托 和确定估价基本事项时要求委托人尽量提供，在实地查勘估价对象时还可进一步补充收集。 史家解读： 2013 年教材突出确定估价基本事项、选用估价方法和最终估价结果的确定三方面 内容。2012 年教材的基本程序是 10 项：获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业 方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告； 审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。2011 年教材的基本程序为 12 项，其中： （5）实地查看估价对象； （6）分析估价对象价值； （7）测算估价对象价值； （8）判断估价对 象价值； 3、 房地产估价业务来源有哪些?争取估价业务时应注意哪些问题? 一、估价业务来源渠道 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源可归纳为“被动接受”和 “主动争取”两大渠道。 （一）被动接受 所谓被动接受，就是估价机构和估价师坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价 需求者可能是企事业单位、国家机关。军队或其他组织，也可能是个人；可能是房屋所有权人、 土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。例 如，估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人；房地产的意向购买者也可能要 求对其想要购买的房地产进行估价；一方以提供房地产的方式与另一方合作，如用房地产作价 入股，合资、合作开发经营房地产或从事其他经营活动，该另一方也可能委托估价机构对该房 地产进行估价，为其与对方洽商提供参考依据；房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押 贷款，贷款人（如商业银行）也可能委托其信任的估价机构对该房地产进行估价；征收国有土 地上单位、个人的房屋，房屋征收部门委托估价机构对被征收房屋价值进行评估；人民法院处 理有关房地产案件，如司法拍卖、分家析产、损害赔偿、定罪量刑等，也可能委托估价机构对 涉案房地产进行估价；政府为征收房地产税收，也可能委托估价机构对应税房地产进行估价， 等等。 （二）主动争取 所谓主动争取，就是估价机构和估价师走出去寻找估价需求者并力争为其提供估价服务，例如 积极向潜在的估价需求者宣传估价的必要性和作用，将其潜在的估价需要变为现实的估价需 求；密切关注商业银行、人民法院、房屋征收部门等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、 委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。 在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。但需要指出的是， 主动争取估价业务应通过提高估价技术水平和服务质量，提升估价机构的知名度和品牌，作恰 当的宣传或广告等方式进行，而不得采用恶性压价、支付回扣、利诱、虚假宣传、欺骗、胁迫， 或者贬损、诋毁其他估价机构、其他估价师，迎合委托人的高估或低估要求（如向委托人暗示 甚至承诺可以评估出其期望的价值或价格）等不正当手段招揽业务。另外，如前所述，估价需 求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人，因此在争取估价业务时可拓宽思路。 估价业务来源渠道还可按不同类型的委托人或客户（如金融机构、政府部门、人民法院、国有 企业、上市公司、军队、个人等） 、不同的估价目的（如抵押估价、税收估价、征收评估、司 法拍卖估价、损害赔偿估价等） 、不同种类的估价对象（如住宅、商业用房、办公用房、工业 用房、土地等）来划分。 4、 估价委托人是否应是委托估价财产的权利人?并举例说明 5、 不应承接估价业务的情形有哪些? 二、不应承接估价业务的情形 这里所讲的不应承接估价业务的情形，是 指估价机构不应承接估价业务 或不应接受估价委托 的情形，而不是指估价师个人不应承办估价业务或应回避的情形。主要有以下四个方面情形 ： （一）超出本机构的业务范围 如果估价业务超出了估价机构的业务范围，就不应承接。目前，根据估价目的，对不同资质等 级的房地产估价机构的业务范围有所限制。 房地产估价机构管理办法第二十五条规定：“从 事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从 事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机 构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事 除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机 构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业 务。” 史家解读：二级资质有两项业务不能开展，三级资质有三项业务不能开展，三级暂定有五项业 务不能开展。 （二）与本机构有利害关系 如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。例如，应 回避与自身、关联方及其他利害关系人有利害关系的估价业务。因为估价机构与估价需求者或 相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，就有可能影响其独立、客观、公正地估 价。即使估价机构会秉公估价，但其估价结果也会招致怀疑，缺乏公信力。为此，有关法律法 规规定了回避制度。例如， 资产评估法第二十条规定，评估机构不得“受理与自身有利害 关系的业务”。 房地产估价机构管理办法第二十七条规定：“房地产估价机构及执行房地 产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。”房地产抵 押估价指导意见第六条规定：“房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利 害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。”国有土地上房屋征收评估办法第三条规 定：“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的， 应当回避。” 史家解读：2017 年教材将原来的“与自己有利害关系或利益冲突”改为“与本机构有利害关 系”，值得肯定。估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系 应该回避，但本机构其他估价师可以接手评估。 （三）本机构的专业能力不能胜任 如果估价机构认为自身的专业能力（即本机构所有估价师的专业知识和实践经验等有限）不能 胜任该项估价业务，就不应承接。这是世界上所有专业服务基本上都要遵守的一个职业道德准 则，也就是俗话所说的“没有金刚钻，别揽瓷器活”。但是，对于那些新兴或综合性的估价业 务，在没有其他合适的估价机构可推荐的情况下，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承 接、合作完成该项估价业务。而对于估价中涉及的其他专业问题，如房屋中镶嵌的古董和艺术 品、地上的特殊树木、特殊机器设备，则可以聘请相关专家，咨询相关研究机构、生产厂家， 或者采取“分包”方式或建议委托人聘请相关专业机构或专家出具专业意见来解决，即可借用 相关专业意见。例如， 房地产估价规范第 802 条规定：“房地产估价师和房地产估价 机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务，对部分超出自己专业胜任 能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。”第 309 条规定： “在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位 提供专业帮助，并应在估价报告中说明。”第 3010 条规定：“对估价对象的房屋安全、 质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现 有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托 人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或 专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。” 在上述不应承接估价业务的情况下，估价机构可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构承接 该项估价业务。 史家解读：2017 年教材将原来的“自己的专业能力难以胜任”改为“本机构的专业能力不能胜 任”，即明确了“本机构所有估价师的专业知识和实践经验等有限不能胜任该项估价业务，就 不应承接”，值得肯定。 （四）估价业务有很大风险 估价机构应分析和评价拟承接的估价业务风险，搞清楚其风险之所在及其程度。对于不具备相 应估价目的下的估价基本条件的，不应承接该项估价业务；对于估价需求者或有关单位和个人 要求高估或低估甚至要求出具虚假估价报告的，要坚守估价职业道德底线，向其说明不能满足 其要求的原因；对于执意甚至以利诱、威胁等不正当手段要求高估或低估甚至要求出具虚假估 价报告的，应拒绝该项估价业务。 此外，根据资产评估法 ，估价机构不得分别接受利益冲突双方的委托对同一估价对象进行 估价；估价事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托估价机构。在与估价需求者沟 通中，还应向其了解估价对象是否拟委托过其他估价机构估价或已做过估价。对于拟委托过其 他估价机构估价的，应向估价需求者了解其不委托其他估价机构的原因。如果是因其他估价机 构不能满足其高估或低估等不正当要求的，则不应承接该项估价业务。对于已做过估价的，应 要求估价需求者提供相应的估价报告。如果原估价结果并无不妥且是为了相同的估价目的而估 价的，应劝说估价需求者无需另行委托估价，除非是估价需求者为了使估价结果更加可信而另 行委托估价予以印证。如果是原估价结果的确不妥的，则可采取咨询方式出具相关咨询意见， 请估价需求者据此与原估价机构沟通。如果是原估价结果的确不妥且原估价机构又不改正的， 则可承接该项估价业务。上述做法，是为了防止估价机构之间无序竞争，特别是防止多家估价 机构为了同一估价目的对同一估价对象进行多次估价得出多种相差很大的估价结果而损害估 价行业形象。例如，一方当事人委托了一家估价机构估价，另一方当事人对其估价结果不满意 又委托另一家估价机构估价，如果这两个估价结果差异较大，则不仅会增加相关当事人之间的 矛盾，还会给人造成估价很随意的不良印象。 另外，对于估价需求者或其他相关单位和个人索要回扣、恶性压低估价服务费的，要予以抵制， 甚至不承接该项估价业务。 【2010 年试题】下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ） 。 A超出了估价机构业务范围的估价业务 B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 【解析】估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的，这些估价师应申请回避，由其他 估价师承接此项业务。 【2008 年试题】二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有（ ） 。 A公司上市、企业清算 B司法鉴定、城市房屋拆迁 C企业清算、城市房屋拆迁 D司法鉴定、公司上市【答案】B 6、 在受理估价委托时应与委托人沟通、协商哪些事项? 三、估价业务接洽与承接 在与估价需求者相互了解、充分沟通，以及认真细致地了解其真实的估价需要及其初步指定估 价对象的基础上，如果估价需求者愿意将估价业务交给估价机构，估价机构认为该业务不属于 不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同， 经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。 需要指出的是，估价委托应由估价机构统一受理、统一收费；估价师等估价专业人员不得私自 接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业 务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。 史家解读：分支机构不得以其分支机构名义承揽估价业务，只能以其母公司名义承揽业务。 估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书，并把它与估价委托合同分开的原因之 一，是估价委托书相对简单，估价委托合同较复杂且可能涉及商业秘密，因此，可将估价委托 书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中，估价委托合同则 应存入估价档案中。 估价委托书表面上看是委托人向估价机构提交的，应由委托人自己撰写，实际中通常是估价师 在与委托人沟通的基础上，为委托人起草好或者指导委托人在事先制作好的估价委托书文本上 填写，经委托人签名或盖章后，再向估价机构出具。估价委托书一般应载明委托人的名称或姓 名，委托的估价机构的名称，委托人的估价需要或估价目的，委托人指定的估价对象的名称和 坐落，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等） ，委托日期等内容。委托 估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。 估价机构应与委托人订立书面估价委托合同。估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价服 务事宜订立的协议，其作用主要有：建立受法律保护的委托与受托关系；约定双方的权利 和义务；载明估价的有关事项。 估价委托合同的内容一般包括：估价委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或姓 名、住所，估价机构的名称、资质等级和住所。负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓 名和注册号。估价目的和估价对象。委托人应提供的估价所需资料，包括资料的目录和数 量，如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、财务会计信息以及历史成交价格、运营 收益、开发建设成本等资料。对于要求委托人提供的资料，最好事先针对不同的估价目的和估 价对象列出“估价所需资料清单”，然后根据本次估价情况从中勾选。估价过程中双方的权 利和义务，如估价师和估价机构应对估价活动中知悉的委托人的商业秘密和个人隐私予以保 密；委托人应保证所提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况，应协 助估价师对其提供的资料进行核查验证，协助收集估价所需资料，并协助对估价对象进行实地 查勘。估价费用及其支付的方式、期限。估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、 份数以及交付期限、交付方式等。例如，交付的估价报告是鉴证性估价报告还是咨询性估价报 告，是仅提供估价结果报告还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告。在确定估价报告交 付期限时，应保证有足够的时间以保质完成该估价项目，不能“立等可取”。违约责任。 解决争议的方法。其他需要约定的事项。在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。 对受理的估价业务，无论估价项目大小，都应选派至少两名注册房地产估价师承办，并且应明 确其中一人为项目负责人。 具体的选派要求如下：选派的估价师应与委托人或其他相关当事人及估价对象无利害关系。 选派的估价师应能胜任该项估价工作，如房地产抵押估价指导意见第七条规定：“从事 房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能 力。”选派的估价师至少为两名，具体的估价师数量应根据估价项目的规模大小、难易程度 和完成时间等情况来确定。 除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应有至少一名注册房地产估价师全程参与受理估价 委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作，即不得将有机联系的估价工作前后割裂 开来，采取流水作业方式，分别由不同的人员完成其中一部分工作。应采用批量估价的项目， 主要是适用于批量估价的房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产（包括住宅） 抵押贷款前估价、房屋征收评估（不包括预评估） ，不宜采用批量估价或自动估价。 在受理估价委托及以后的估价过程中，应做好“估价项目来源和沟通情况记录”。 【2015 年试题】在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ） 。 A同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价 B估价项目负责人应为注册房地产估价师 C除批量估价外，每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作 D房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 E房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD 【试题解析】受理委托后，至少选派两名能胜任的注册房地产估价师共同估价，且应明确其中 一人为项目负责人，除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价 师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。 7、 明确估价基本事项包括哪些内容? 一、估价基本事项概述 房地产估价的核心内容，是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分 析、测算和判断。因此，在分析、测算和判断特定价值或价格之前，必须搞清楚特定目的、特 定房地产、特定时间和特定价值或价格，即要搞清楚估价目的、估价对象、价值时点和价值类 型。这四者通常称为估价基本事项，把搞清楚它们称为确定估价基本事项。在实际中，一些估 价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人 不能明确地提出它们。这种思想是不正确的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。因 此，估价师应在与委托人进行充分沟通及调查了解有关情况和规定的基础上确定估价基本事 项。 8、 一个估价项目的估价目的、价值时点、估价对象和价值类型分别是由什么决定的，它们之 间为何有着内在联系?试举例说明 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间不是各不相干，而是有着 内在联系，其中估价目的是龙头。因为只有确定了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和 价值类型。 例如，从确定估价对象来看，法律、法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活 动的房地产，或征收不予补偿的房地产，就不应作为相应估价目的的估价对象。如物权法 担保法 文物保护法 城市房地产抵押管理办法等法律、法规规定不得抵押的房地产， 就不应作为抵押估价目的的估价对象。此外，不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球 洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押 价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。 另外，估价对象有时与价值时点有关。例如，一些估价目的要求估价对象状况是在价值时点的 状况，价值时点不同，估价对象的具体状况可能不同。因此，确定价值时点一般应在确定具体 的估价对象之前。 史家解读： 估价目的、价值时点、估价对象、价值类型和估价方法五者关系： （1）估价目的决定价值时点、估价对象和价值类型。 （2）估价对象有时与价值时点有关，确定价值时点一般应在确定估价对象之前，如回顾性估 价，价值时点是过去，估价对象状况是过去时点时的状况而不是现在时点下的状况。 （3）估价对象与价值类型相互独立，同一估价对象可以有多个价值类型；价值时点与价值类 型相互独立。 （4）估价方法与估价对象之间有一定的对应关系，或者说，估价对象挑估价方法，如在建工 程不适用于比较法估价；估价方法与估价目的、价值时点、价值类型没有对应关系，互相独立。 9、 估价委托书与估价委托合同有何不同?分别应包括哪些基本内容? 估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书，并把它与估价委托合同分开的原因之 一，是估价委托书相对简单，估价委托合同较复杂且可能涉及商业秘密，因此，可将估价委托 书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中，估价委托合同则 应存入估价档案中。 基本内容如前 二、估价目的的确定 任何估价项目都有估价目的，因为委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价。估价目的 是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出 估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出 估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根 据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。 史家解读：估价目的不是由估价师决定的。 估价目的的具体确定，需要估价师主动地与委托人沟通，了解其真实、具体的估价需要，询问 委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用 或由谁认可，即根据委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用人来确定。 估价目的的表述应符合有关规定并具体、准确、简洁，要对应相应的民事行为或行政行为、司 法行为。例如，房地产抵押贷款前估价的估价目的应表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供 参考依据而评估房地产抵押价值”。房屋征收评估中，被征收房屋价值评估目的应表述为“为 房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；用 于产权调换房屋价值评估目的应表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与 用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。如果估价项目背景 复杂或估价报告用途特殊，在简要表述了估价目的后，还可简要说明估价项目的背景或作必要 的解释，使估价目的更加具体、明确。估价目的的表述要避免模糊、笼统，特别是要避免为达 到高估或低估目的或者为回避有关规定而故意采用“了解市场价值”之类模糊、笼统的表述。 需要说明的是，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为 不同的估价项目。 【2013 年试题】关于明确估价目的的说法，正确的是（ ） 。 A估价目的由价值类型决定 B估价目的根据估价师的经验确定 C估价目的由委托人的估价需要决定 D估价目的根据估价对象和价值时点综合确定 【答案】C 【试题解析】估价目的是由委托人的估价需要决定的，价值时点应是估价师根据估价目的并经 委托人认可后确定的；估价对象是根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定 的；价值类型与价值时点一样，是由估价目的确定的。 三、价值时点的确定 确定价值时点是要确定将要评估的价值或价格是在哪个时间的价值或价格。如果价值时点不确 定，后续的估价工作就难以进行，因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值和价格。但价 值时点从本质上讲既不是委托人决定的，也不是估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实 际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。 多数情况下是评估现在的价值或价格，但在某些情况下需要评估过去或将来的价值或价格。价 值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。例如，房屋征收评估的价值时点应 为房屋征收决定公告之日。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发 之日和委托估价之日等多种选择，但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。对估价结果 有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估 价报告确定的价值时点有误。因此，价值时点不是委托人或估价师可以随意确定的，而应根据 估价目的来确定。 价值时点应采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点，在难以具体到 日且能满足估价目的需要的情况下，可以到周或旬、月、季、半年、年等。价值时点为现在的， 一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之 日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合 同之日） ，不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价 委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。 （2017 年教材新增 内容）一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点，即同时给出估价对象 在多个时间的价值或价格。 【2016 年试题】关于价值时点的说法，错误的是（ ） 。 A价值时点可以是过去、现在或将来 B价值时点是由估价目的决定的 C价值时点应与估价对象状况对应的时点一致 D价值时点与实地查勘日期可以不一致 【答案】C 【试题解析】价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致，如期房评估。 四、估价对象的确定 估价对象是委托人指定，但又不是完全由其决定的。也就是说，估价对象不能简单地根据委托 人的要求来确定，不是委托人让评什么就评什么，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资 料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。 即使是委托人提出了明确的估价对象及其范围，也应检查是否有应列入而未列入的，或者有不 应列入而列入的，特别是有无冒充、顶替甚至虚构的。具体来说，确定估价对象应注意下列几 点： 史家解读：之前教材说法是：“是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和价 值时点并经委托人认可后确定的”。之前教材第一章第三节说法是：“估价对象由委托人和估 价目的双重决定”，2017 年教材去掉了估价对象由价值时点决定的内容，值得肯定。因为“估 价对象有时与价值时点有关”！ （1）要搞清楚哪些财产可以作为估价对象，哪些财产不能作为估价对象。因为根据有关法律、 法规，有些财产不应作为某些估价目的的估价对象。例如，前面所讲的法律、法规规定不得抵 押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；不得作为出资的房地产，不应作为出资设立 企业为估价目的的估价对象；不得买卖的房地产，不应作为买卖估价目的的估价对象。而对作 为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为 出资等活动的合法性。 史家解读：这一条其实就是在讲估价目的决定估价对象。 （2）要明确界定估价对象的范围，包括财产范围和空间范围。在财产范围方面，例如是否包 括停车位，建筑物内的家具、电器、机器设备等动产，以及特许经营权、债权债务等。在空间 范围方面，例如坐落、四至、高度、深度等。在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否 不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、 司法拍卖等不同估价目的下的财产范围可能应有所不同。例如一个特许加盟经营、有特色装饰 装修、正在运营的餐厅，其财产包括房屋及其占用范围内的土地使用权以及厨具等动产和特许 经营权、债权债务等，但在不同估价目的下的估价对象财产范围通常不完全相同，除包括房屋 及其占用范围内的土地使用权外，是否包括其他资产要视估价目的而定，见表 101。 某餐厅在不同估价目的下的估价对象财产范围 表 101 估价目的 前提约定或处置方式 特色装饰装 修 厨具等动 产 特许经营 权 债权债务 抵押贷款 其他 抵押估价 房地产抵押 整体资产抵押 房屋征收评估 不评装饰装修 评装饰装修 自愿转让估价 继续经营 不再继续经营 司法拍卖估价 房地产拍卖 整体资产拍卖 注：表示估价对象包括；表示估价对象不包括。 对表 101 说明如下：抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不动产抵 押，有时甚至是整体资产抵押，因此抵押估价对象的财产范围通常要视具体情况而定。就房地 产抵押估价来说，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或发生 当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让 人来说通常没有使用价值，也就没有价值。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、 被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用 范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装 修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确 定；协商不成的，再委托估价机构评估确定。自愿转让估价有继续经营下的自愿转让估价和 因区位状况变化等不宜继续经营下的自愿转让估价两种情形。继续经营下的自愿转让估价，一 般为整体资产转让估价；因区位状况变化等不宜继续经营下的自愿转让估价，一般为房地产转 让估价，并因特色装饰装修通常对受让人来说没有使用价值，所以估价对象的财产范围一般不 含特色装饰装修。司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。 史家解读： 1对于其他债权债务，由于不是法定优先受偿权，在房地产抵押目的中不属于估价对象范围。 2房屋征收估价不考虑债权债务，如被查封、附设了抵押权、租赁权等。 3自愿转让估价下的不再继续经营情形的抵押贷款如在转让时一次性偿还，则估价对象中不 包含抵押贷款债务，如经抵押权人和买受人同意，继续由买受人负担此项债务，则在估价对象 中要包含抵押贷款债务。 4司法拍卖估价不考虑抵押、被查封的影响，但应该考虑附设租赁权的影响，其估价对象中 应包含租赁权，“买卖不破租赁”，同样原因，在自愿转让估价的不再继续经营情形下的估价 对象中也要包含租赁权，“抵押也不破租赁”，在抵押估价的估价对象中也要包含租赁权，关 于租赁权，教材没有提及。 【2015 年试题】评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括（ ） A加油站的特色装修 B加油站的特许经营权 C加油站内的车辆 D加油站的加油机【答 C 【试题解析】 加油站的特色装饰装修、特许经营权、加油机等动产部分在进行整体资产抵押时， 是包含在抵押价值中的。 【2016 年试题】在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房 地产以外的财产。 （ ） 【答案】 【试题解析】在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地 产以外的财产，以及同一标的物在不同估价目的下，估价对象的范围可能有所不同。 （3）要明确估价对象状况，包括实物状况、权益状况和区位状况。其中，明确估价对象的实 物状况是在界定估价对象范围的基础上，进一步搞清楚估价对象包括的具体内容。较具体地 说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产， 或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，如宾馆、商场、餐馆、影剧院、 游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含家具、电器、装饰品、 货柜、专业设备等房地产以外的资产，如工业房地产是否包括土地范围内的构筑物、基础设施、 机器设备等。对于房地产开发用地，还应明确其开发程度。对于在建工程，还应明确是当前工 程进度下的状况，还是未来某种状况，如开发完成后的状况。 明确估价对象的权益状况，首先要搞清楚估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据 估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值或价格，还是在设定权益下的价值或 价格。多数情况下是评估估价对象在现实法定权益下的价值或价格，不得随意设定估价对象的 权益状况来估价。但在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来 估价。例如被征收房屋价值评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋 租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不 是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵 押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。这是因为被征收房屋无论是 否租赁、抵押、查封等，政府都应付出足额的补偿。至于被征收房屋租赁、抵押、查封等问题， 属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由 相关当事人或有关管理部门解决。再如房地产司法拍卖估价，被拍卖的房地产可能正是因为抵 押、产权人欠债、欠税或不法取得（如受贿）等而被强制拍卖，其现实产权是不完全的，但这 种估价通常评估被拍卖的房地产在完全产权下的价值。因为对受让人来说，通过司法拍卖取得 的是完全产权。但如果不是通过司法拍卖取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的一般应 是现实法定权益下的价值。因此，如果评估的是设定权益下的价值或价格，则应在估价报告中 清晰说明所设定的权益状况及设定的依据和理由，并应在“估价假设和限制条件”中作出相应 说明，对估价报告用途作出相应限制，避免被误认为虚假估价报告或有重大遗漏的估价报告。 史家解读： 1国有土地上房屋征收估价和强制处分评估的例子是合法原则的特例，不是评估估价对象的 法定权益下的价值而是评估在设定权益下的价值，一定要记住！ 2司法拍卖估价评估不是完全产权下的价值，因为要考虑附设租赁权的影响。 最高人民法院 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁 权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。 商品房屋租赁管理办法 （住房和城乡建设部令第 6 号）第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租 赁合同继续有效。”因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓 “买卖不破租赁”。详见理论教材第一章第三节。 3征收估价评估的是被征收房屋完整产权价值而不是完全产权价值！完全产权价值是指房屋 所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制下的价值，完整 产权价值是本人于 2014 年创造的一个专有名词，它的定义是：估价对象的房屋所有权和土地 使用权在不受任何其他房地产权利等限制下价值。完整产权价值包含完全产权价值，反之则不 然。如被征收房屋是划拨用地，是按划拨用地评估而不能按出让用地评估。 明确估价对象的区位状况，是要搞清楚估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。 值得注意的是，估价对象的用途和实物状况不同，对其区位状况的界定会有所不同。例如，居 住、商业、办公和工业用途的房地产，它们的区位状况的具体内容就有所不同。再如，估价对 象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不 同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则区位 状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向， 也包括楼层。 （2017 年教材新增内容） （4）一个估价项目的估价对象可以是一宗，也可以是多宗房地产等财 产或相关权益。 此外，还可根据需要，要求委托人进一步提供其所能提供的反映估价对象状况的资料，如坐落、 四至、面积、用途、权属（例如，土地是国有土地还是集体土地；如果是国有建设用地使用权， 它是划拨的，还是出让、租赁、作价出资或人股、授权经营的；土地是否有使用期限，如果有， 其使用期限为多长，已使用了多少年，还剩多少年） 、房屋竣工日期（没有确切的竣工日期的， 应搞清楚建成年月或建成年份、建成年代）等。 【2006 年试题】确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ ） ，依据法律法规并征求 委托人同意后综合确定。 A估价原则 B估价目的 C估价方法 D估价程序【答案】B 五、价值类型的确定 确定价值类型是要确定将要评估的是哪种具体的价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或 内涵。如果价值类型不确定，将无法估价，因为同一估价对象的不同类型的价值或价格会有所 不同，甚至差异很大，如市场价值和投资价值，即使是估价方法相同，但其中有关估价参数的 取值也可能不同。价值类型与价值时点一样，在本质上既不是委托人决定的，也不是估价师决 定的，而是由估价目的决定的。 多数估价目的要求评估市场价值，但有些估价目的要求评估投资价值或现状价值、谨慎价值、 快速变现价值、残余价值等。例如，房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受 强迫”条件，但根据有关法律和行政法规，因要“给予公平、合理的补偿”，并“对被征收房 屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，所以被 征收房屋价值评估应评估市场价值，而不是“被迫转让价值”。房地产司法拍卖估价，根据最 高人民法院的有关规定，一般应评估市场价值或市场价格，而不是快速变现价值或拍卖保留 价。房地产抵押估价，应评估抵押价值或抵押净值。为房地产开发企业取得待开发房地产服务 的估价，一般是评估投资价值。一个估价项目可以有多种价值类型，如为了更好地为委托人或 估价报告使用人服务，提供多种价值和价格参考，房地产抵押估价在给出估价对象的抵押价 值、抵押净值外，还可给出市场价值、市场价格；为房地产开发企业取得待开发房地产服务的 估价，在给出估价对象的投资价值外，还可给出市场价值、市场价格，甚至给出竞争对手的可 能出价。 【2012 年试题】关于明确估价基本事项的说法，错误的是（ ） 。 A估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B估价时点由估价目的决定 C估价对象由委托人和估价目的决定 D估价类型由估价师决定【答案】D 【解析】D 选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿 望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点并经委托 人认可后确定的 10、 估价作业方案应如何编制? 一、估价作业方案的含义 估价作业方案是为完成某个特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划。在确定了估 价基本事项及估价报告交付期限等有关事项的基础上，应再次对估价项目进行分析，编制估价 作业方案，以保质、按时完成该估价项目。 二、估价作业方案的内容 估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及由谁来做，其内容包括估价工作的主 要内容、质量要求、具体步骤、时间进度和人员安排等。 （一）估价工作的主要内容及质量要求 估价工作的主要内容包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟收集的估价所需资料及其来源 渠道，以及实地查勘估价对象等估价工作。在确定了估价目的、估价对象等估价基本事项后， 便可以初步选择估价方法和估价技术路线。在此初步选择估价方法的目的，是为了使后面的收 集估价所需资料、实地查勘估价对象等工作有的放矢，因为不同的估价方法所需要的资料有所 不同。估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术 思路，其中包含估价方法如何具体运用。例如，评估房地产的计税价值，选择估价技术路线时， 是选择批量估价还是个案估价；选择批量估价的，是选择基于比较法的批量估价还是基于收益 法的批量估价或基于成本法的批量估价；选择基于比较法的批量估价的，是选择多元回归分析 法还是标准价调整法。 初步选择估价方法时，只要是理论上适用于估价对象的方法，都应作为拟采用的估价方法。在 前面介绍各种估价方法时已说明了它们适用的估价对象，反过来，在初步选择估价方法时应清 楚哪种估价对象在理论上适用哪些估价方法进行估价。例如，现成的商品住宅、写字楼、商场， 理论上一般适用比较法、收益法和成本法估价；现成的游乐场、影剧院，理论上一般适用收益 法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品 住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值 可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本 法估价。 不同估价方法之间的关系有以下 3 种：一是可以同时采用，以相互验证，而不是相互替代。因 为不同的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值的，同时采用多种估价方法估价， 可以使估价结果更加合理。二是可以相互弥补。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用比 较法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用比较法估价而不适用成本法估价，如位置 和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，比较法中的土地使 用期限调整可以采用收益法；收益法中的租赁收入、成本法中的土地成本可以采用比较法求 取；假设开发法中的开发完成后的价值可以采用比较法和收益法求取。 针对估价对象、估价目的和拟采用的估价方法等，需要收集哪些资料及其来源渠道，参见本章 第五节“收集估价所需资料”。 估价机构应依法建立健全估价工作质量控制制度，保证各项估价工作质量。如资产评估法 第十七条规定：“评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保 证评估报告的客观、真实、合理。” （二）估价工作的具体步骤及时间进度 这主要是对往后需要做的各项工作进行的先后次序及时间作出安排，以便于控制进度，通常最 好附以流程图、进度表等，特别是对于大型、复杂的估价项目。拟定估价工作的具体步骤和时 间进度，