黄山农产品国际商贸城工作思路汇报7.

黄山农产品国际商贸城工作思路汇报,浙江东方建筑设计院有限公司商业物流所团队,目录,一、睁眼看世界敢问路在何方1、机遇国家政策要求与城市转型升级需要2、现状农副物流发展水平层次较低3、借鉴同类项目案例分析4、分析黄山项目建设条件二、立足当下三省其身补不足1、项目短板与优势并举2、定位与功能布局有待商榷3、交通系统稍显混乱4、功能设置不完善三、理清思路铸发展新蓝图1、工作思路方法2、规划目标定位3、规划功能设置4、开发建设模式5、经营管理模式6、总体概念规划四、眺望未来开发时序与效益分析1、开发建设时序2、效益分析3、政策支持五、项目工作安排与报价1、团队介绍2、工作安排3、报价及依据,一、睁眼看世界敢问路在何方？,1、央企、民企强强联合、当地政府鼎立支持只能成功不许失败。2、黄山！国际旅游城市提供强力支撑项目建设核心源泉。3、去芜存菁黄山农产品国际商贸城概念规划。,黄山农产品商贸城路在何方？,机遇天时地利、强强联合,1、黄山市城市化发展转型升级打造商贸新中心2、黄山“菜篮子”、“米袋子”食品安全保障。2、整合黄山农产品、茶叶市场资源，打造黄山新名片，促进农业产业发展的需要。3、改善城区环境，城市发展合理布局的需要。4、央企、民企强强联合，农副物流一流团队支撑，助力项目建设。,现状农副物流发展水平低,借鉴同类优秀案例分析,杭州农副产品物流中心面积：271公顷（4000亩）营业额：200亿概况：杭州农副产品物流中心位于杭州北大门，是国家国债支持的农副产品交易示范项目之一，也是长江三角洲地区农副产品集散交易中心之一。交易中心集农副产品和粮食交易、仓储、加工、信息、检测、物流配送等功能于一体，其中交易品种有粮、油、鱼、肉、果、蔬、副食等，设计年进出量480万吨。,杭州新农都农副产品物流中心建设时序：项目建设的总体目标是“一次规划、三期建设、六年建成”。首期（至2005年底）完成前期规划和项目申报，启动征地拆迁和基础设施建设，实现整个区块开工建设；二期（至2008年底）完成有形市场建设，基础设施配套成形；三期（至2009年底）完善有形交易市场，构建物流信息、电子商务系统，拓展无形市场，年交易额翻番,达到200亿元。,上海西郊国际农产品交易中心面积:1658亩企业性质:政府主导,企业化运作概况：上海西郊国际农产品交易中心是上海及长三角地区现代化、综合性的农产品中央批发市场，为上海市重大工程之一。它立足上海、服务全国、连结海内外，是农产品进入上海、走向世界的主要通道。交易中心占地面积1658亩，总建筑面积45万平米，分批发交易、展示直销和检测服务三个区域。西郊国际突破传统的农商交易模式，致力于业态提升、运作规范、食品安全、设施先进，创建了大型农产品综合交易王国。借鉴意义：1.相互独立的进出货运通道2.可灵活调配的店铺规模,义务小商品市场整个市场建筑的形态是形断而意不断，恰如两条巨龙在三期I区块井字形的形态中相会，构成了整个市场区域双龙戏珠的建筑形态。井在中国传统观念中，是生生不息的象征。A、国际化，设置外商接待，新产品发布中心，金融结算中心等新功能。B、数字化，设置数字化中心、网上交易中心，电子导购等功能，构筑数字化平台。C、标准化，标准块，标准柱网，标准铺面。D、人性化，内部“日”字形流线更通畅，无死角，公交内环线的设置方便整个市场的整合。,分析黄山项目SWOT分析,W1、外地企业入驻与本土资源的协调有一定难度2、政府对进度的要求与实际开工条件不具备的矛盾。3、”黄山景区”与黄山市资源要素的衔接差距大,S1、央企、民企强强联合、优势资源全力打造2、当地政府鼎立支持土地、税收、商业政策给力。3、黄山！国际旅游城市提供强力支撑项目建设核心源泉。,O1、黄山自然景观游能否及时转向文化体验休闲游2、打造城市商贸中心的周期较长3、项目设计与运营能否留住人流、商流、物流,T1、黄山及周边尚无同类型项目2、当地政府打造新城市商贸中心的愿景3、机场、高铁建设带来人流、商流、物流,二、立足当下,三省其身补不足,门槛,定位,功能,方法,门槛效应与木桶理论,木桶的装水量是由木桶最短的那块板决定的。黄山项目的短板：如何解决黄山风景旅游区与黄山市区之间的关系；企业的优势资源如何能通过一个优秀的设计团队整合到具体的项目中去；政府的快速推进要求与前期调查研究和招商的扎实准备。,项目发展只有跨越门槛才能一马平川。门槛：1、黄山景区与黄山市并无太大关联度2、黄山自然景观游难以带动消费3、项目基地条件尚未成熟但政府要求抓紧动工4、茶产业基础较好资源丰富但产业化滞后,规划定位不清晰,规划定位不清晰：该项目规划定位不清晰。做黄山国际茶博城还是做农批大市场尚未确定。从介绍材料和概念方案来看，农副市场和茶博城的用地和建设规模为五五开，这种方式不利于突出项目特色，发挥规模效应。且项目总用地面积并不大。,规划前期可行性分析缺乏：缺少项目周边情况和当地社会、经济、市场发展情况的基础资料，对项目的可行性分析难以开展。对项目的定位、功能设置、用地布局很难合理规划。用地性质很大程度上会影响今后的开发、建设、经营模式。概念规划方案应结合项目今后的运作模式设计。应该加强项目投资收益分析。,功能布置、交通问题,项目的功能设置应齐备。目前缺少加工配送功能、仓储物流、生活配套功能、旅游集散功能。用地布局应不同功能相对分离但又有机结合。具体来说，可以通过内部道路把项目分成商办生活区、交易展示区、加工配送区，仓储物流区等功能区。不建议各种功能混合在一起，这样不便于今后的建设运营管理、项目的层次也不高。,项目开发指标和规模应科学合理。项目各功能区的规模应通过调研和可行性分析进行科学支撑，从项目总体开发指标来看，容积率和建筑密度相对偏低，不符合物流和市场的建筑功能形态。交通流线组织稍显混乱。项目内部交通和外部交通稍显混乱，商业与市场物流动线交叉，内部道路网系统不完善，公共停车场地偏少。,理清思路铸发展新蓝图,1、工作思路方法2、规划目标定位3、规划功能设置4、开发建设模式5、经营管理模式6、总体概念规划,规划工作思路,1、项目开发，策划先行，迫切需要在大规模的开发建设开展之前进行理念先进、科学可行的策划，以指导农副产品物流中心的具体设计和实践。2、由于项目建设规模大且是专业性极强的商贸流通与开发，涉及到诸如市场调查、战略定位、管理、经济、规划、工程技术等方方面面的内容，而项目业主初入该领域，不具备这方面强大的技术力量以组织各方面专业人士共同工作，为了确保策划质量，加强决策的科学性和实施方案的可行性，急需委托有全面协调能力、有同类项目操作管理经验的策划经理或机构牵头，组织各专业机构共同完成。,1、加强项目前期市场调查和可行性分析，为项目的规划提供坚实的支撑。2、概念性规划应结合项目开发建设和运作模式进行。3、建议摈弃原有传统农批市场的做法，以专业商业地产的概念来进行项目规划，以造城的理念来进行项目建设，积极响应国家城镇化发展理念和培育国家级农副物流流通中心以及发展农业家庭合作社的中央一号文件精神。4、贯彻“一次规划、分期建设、滚动开发”，“先发展有形市场，后开拓无形市场，两手都要抓”，“招商先行，订单式规划”等理念。5、积极争取政府的土地、资金、税收等方面的政策支持。6、通过实际与理论结合的有力支持，处理好政府要求尽早开工与项目前期充分调查研究与运作之间的矛盾。,规划目标定位（部分初步设想）,黄山，不止是一座山，还有一座城国际旅游集散中心，世界有影响力的茶贸城徽派文化展示体验中心黄山市菜篮子黄山市商贸新中心,规划功能设置（部分设想）,1.交易功能2.展览展示功能3.商业生活配套功能4.仓储冷链功能5.检测与质量追溯功能6.信息收集与发布功能7.旅游集散功能,开发建设模式,（1）国有企业投资建设对重要的枢纽型物流园区，从保护和促进公共利益的立场出发，大多由政府指定国有企业投资建设。政府负责项目的总体策划，国有企业在政府的指导下投资建设并负责建成后的营运。（2）政府主导招商引资由政府从各部门抽调人员组建物流园区管理委员会，负责物流园区的规划，并通过招商引资方式来开发物流园区。物流园区管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、工商管理代理等服务。（3）企业独立招商投资政府统筹安排物流园区用地，给予适宜的土地和税收优惠以及政府配套设施，通过招商引资把企业吸引进来，政府在指导规划设计后只起到一般的监督作用，企业征得土地后自行开发建设。（4）联合投资开发模式政府负责总体规划，有政府指定的国有企业进行前期开发建设，并逐步通过招商引资的方式吸引其他性质的资金参与，以租赁、转让或合资、合作的经营方式共同建设经营。政府抽调人员组建管理委员会协调企业之间的合作关系。,黄山模式,政府总体规划,政府市政配套,政府政策支持,央企、民企联合投资建设,商业自建,居住自建,冷链自建,市场招商合作,加工招商合作,经营管理模式,1、对于项目内的市政配套和展览展示中心等，由于对扩大市场范围，建立商贸物流枢纽的重要性，政府需要对项目给予一定的政策倾斜和必要的资金投资。2、对于交易存储区，由于专业性较强，可以采用招商方式，由引进企业独立经营建设的开发模式，由投资公司负责投资、建设、经营和维护。3、对于商业和配套区域，可以采用业主主导招商的模式，逐步开发建设，通过合理的管理，确保商业和生活区域的服务质量。4、政府投资负责园区周边基础设施建设，包括主要道路和其他市政公共基础设施，也可以采用BOT方式建设。5、建立中心业主管理委员会作为政府的相关负责机构，通过听取园区管理委员会的意见，对园区建设，经营管理进行监督和指导，保证园区实现规划的公共效益。,业主联合委员会商管公司,自主开发,招商合作,合作开发,政府配建,中心联合开发公司,总体概念规划结构图,茶业交易区,全国精品农特产交易区,展览展示,文化体验、文艺汇演等,未来发展功能：城市商贸中心旅游集散中心进出口农产展示中心文化体验汇演中心,概念规划构思说明（部分初步设想）,以“黄山市农产品国际商贸城”为主题出发，按照商铺集散,价格形成，信息传递，产销调节，质量控制等项职能要求，划分为以下几个功能：1.交易功能2.展览展示功能3.商业生活配套功能4.仓储冷链功能5.检测与质量追溯功能6.信息收集与发布功能7.旅游集散功能,根据以上主旨，本地块概念规划分为：1.生活配套区2.商务办公区3.茶叶交易区4.展览展示区5.蔬菜交易区6.水果交易区7.冷链物流区8.旅游集散区最后以商业街作为连接每个区域的链条，使整个地块内的各个区域功能更加活跃，相互促进。,总体概念规划建筑形态意向,大空间、大跨度钢结构市场建筑,商场型多层框架结构市场建筑,配套住宅建筑形态,商业建筑形态,加工仓库建筑形态,四、眺望未来,开发建设时序,1、一次规划、三期实施、五年建成2、招商先行，规划引导，订单式规划设计。3、虚实结合，以有形市场为依托，大力发展“无形市场”。4、项目规模预测建议：根据相关各“十一五”及未来的经济贸易发展规划，确定相关产品和货物未来的增长速度。根据相关产品的增长速度确定到2020年各种产品的产量，以及相关之间的货物中转量。根据城市市产业发展和商业贸易布局发展规划，以及功能定位和协调原则确定未来项目的货物需求潜力。根据同类的经验数据，确定产品的存储率。根据城市相关商贸发展规划，确定产品的交易流通率和加工率。估算未来的产品存储量，交易量和加工量。,效益分析（具体待调研后）,1、社会效益2、经济效益3、产业效益,低高低高低高,开发前：开发后：开发前：开发后：开发前：开发后：,政策支持（部分）,税收政策进入市场内的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，第两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；进入市场的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，采取按年核定税额；政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；在农副产品物流中心内从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定2年内免征营业税及个人所得税留成部分。公共基础设施收费政策前期做好市场的招商推广。政府加大公用基础设施的维修保养投资力度，以降低市场内各商家的经营成本；对新进市场的经营户，前三年可享受免费使用公用基础设施；对经营5年以上的经营户，从第6年起可享受公用基础设施优惠使用权。,土地政策政府协同有关土地资源部门制定支持项目建设的土地政策方案，简化用地审批程序；为市场建设提高充足的建设用地，对于周边区域的土地规划，优先考虑市场未来发展需要。投融资政策加强项目基础设施的规划建设，鼓励利用现有市场主体进行投资，避免重复建设和恶性竞争；积极探索政府、社会以及个人共同融资的新思路，可通过股份制等方式募集社会资金；投资主体购买土地和建设市场时，对于资金存在一定困难的，政府能够提供长期的低息贷款予以支持。,五、项目工作安排与报价,1、设计单位与团队介绍2、工作安排3、报价及依据,团队介绍,物流规划甲级同行少有,前期定位到后期运营全过程参与,同类项目丰富设计经验,项目已建成且全国一流,前期市调定位分析可行性研究项目策划概念规划方案初步设计施工图设计运营跟踪管理,通过项目设计合作共赢,项目成功的保证,项目全过程服务省心省力,设计范围,设计范围：本项目的前期可研和概念规划，建筑红线范围内的建筑、单体建筑结构、强电、给排水、暖通、消防设计、建筑单体市政管线综合设计，不包括人防、智能化、室内精装修、景观、泛光照明、幕墙深化、基坑围护、用地红线外的任何设施、市政道路、市政电力等专项设计和施工图预算及工程量清单，但乙方有责任配合甲方完成上述技术配合和相应的设计修改工作。额外服务范围及费用：额外服务是指甲方委托乙方提供本合同约定内容以外的专业服务，或由于非乙方责任造成的设计修改（但本合同约定的免费设计量及免费设计修改范围除外），或由于其他不可预测的原因由甲方委托乙方进行的专业服务。对于额外服务甲方应与乙方另行签署相关协议并按照协议约定的价格向乙方支付相关额外服务费用。,时间安排,除约定外，任何一方提供签署不完整的技术成果，其他各方可视为无效文件，对提供无效文件所造成其他各方损失或延误提交的，违约方应当赔偿守约方的实际损失。任何一方在遇到变更及其他会影响各方的事件时应及时书面通报，对延误通报而造成他方损失的，由延误方承担。前期可研概念规划时间：30天（日历天）部分可与方案设计穿插进行。方案设计时间：30天（日历天）。初步设计时间：35天（日历天）（自乙方方案设计文件获建设主管部门正式书面批复文件后，至乙方提供项目全套初步设计文件，施工图设计时间：施工图设计时间：45天（日历天）（自乙方初步设计文件获建设主管部门正式书面批复文件后，至乙方提供项目全套施工图设计文件,。）。施工图修改时间：30天（日历天）（自甲方、图审单位及各报建政府部门书面提交图纸修改，至乙方提供项目全套报建审批通过的施工图设计文件）。以上设计进度为初步估计，双方可以根据项目进展协商调整，具体调整须经甲方书面确认。,规划设计阶段具体内容,前期策划规划阶段：环境调查与分析。作为规划策划的第一步，首先需要对开发项目的宏观环境和微观环境进行调查与分析，包含总体环境分析、产业环境分析及市场分析。资料研究与总结。通过对资料的研究和总结，从环境调查与分析中发现机会，规避风险，提出自身的发展机会，探寻可行的定位与发展模式，为进一步的目标设定、开发模式选择以及功能布局提供基础。总体构思方案（规划策划大纲）。在确定项目开发的初步目标后定位后，提出关于项目规划策划的总体构思和初步设想，对项目开发的总体目标、定位功能布局、发展模式、营销推广等开展大纲式描述和分析，是今后规划策划成果的总体框架和基本思路的描述。可行性研究与评估。从开发业主角度思考，对总体构思方案有关目标和开发模式的研究和评估，分析项目的可行性，通过经济效益、环境效益、社会效益及综合效益的考量，最终得出项目的可行性和可实施性。运营模式策略研究。根据规划策划大纲和可行性研究，在总结国内外相关同类项目的开发模式、运营模式、营销宣传方式基础上，提出本项目的运营模式框架方案。开发与建设管理策略。该部分内容主要是对项目前期设计和具体建设提出管理模式和建设进度计划安排。包括项目管理机构设置、人员组成方案、分期开发计划、建设项目时间控制等内容。项目规划方案策划。对项目在用地布局、产业布置、交通规划、建筑风格、景观设计、市政配套、功能布置等方面提出总体要求和总量控制指标，为下一步规划提供设计任务书和总体思路。,方案设计阶段：工作内容：完成项目的方案设计文件编制及图纸制作结构、设备方案的总体规划。根据甲方及政府部门的意见，完成方案设计调整；阶段成果：汇总符合方案设计任务书要求的方案设计成果，制作完整的方案报建文本文件。方案设计报审所需的所有图纸及说明。展示用的主要设计图纸统一采用1号图。图纸及模型均标注与设计单位有关的符号。设计深度:必须满足建设工程设计文件编制深度的规定规定的深度要求。必须满足甲方提供的方案设计任务书的有关规定。,初步设计阶段：工作内容：完成项目的扩初设计文件编制及图纸制作桩基招标图设计。结构、设备方案优化（主要系统进行多方案比较），经甲方及聘任专家确认实施方案。根据甲方及政府部门的意见，完成