房地产金融实务第8-11 章

第八章房地产信托业务,经典案例：万科便宜的5亿元信托贷款2006年5月，深圳万科从中国外经贸信托得到一笔将近5亿元的贷款。这是外经贸信托和深圳万科的第三度合作贷款。与通常意义上的房地产贷款不同，该信托贷款的利率比银行贷款还要便宜，仅不到5%。这似乎是房地产商找到的一条融资“捷径”。而实际上，这是农业银行一笔授信转型而成的信托贷款。2006年4月28日，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。本次调整被认为是央行发出的明确货币紧缩信号。而银行与信托的契合似乎正是市场对于央行调高贷款利率的应对之策。,第八章房地产信托业务,补充：一、信托与房地产信托1.信托及其分类根据信托法，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。,2.信托分类资金信托：“金钱信托”：单一资金信托和集合资金信托民事信托和商事信托商事信托：证券投资信托、产业投资信托产业投资信托：股权投资信托、贷款信托、权益投资信托财产信托：动产信托不动产信托,3.房地产信托及其分类基于资金信托的房地产信托单一房地产资金信托和集合房地产资金信托房地产证券投资类信托和房地产产业投资类证券投资类资金运用方向为房地产上市公司股票、房地产企业债券、抵押贷款支持证劵产业投资类包括：非上市公司或项目公司股权投资、房地产贷款（开发贷或住房消费贷款）、房地产权益投资信托（基于房地产收益）基于财产信托的房地产信托案例：“荣丰2008项目财产信托优先受益权计划”,“荣丰2008项目财产信托优先受益权”由中煤信托投资有限责任公司独家代理，资金收付银行为兴业银行北京分行及下属支行网点，该产品以享誉较高的荣丰2008项目市场价值3.27亿元的现房为保证.这部分信托财产优先受益权委托中煤信托转让给广大中小投资者，在最大程度降低了投资者风险，同时使投资客户获得较高的回报。未转让部分由荣丰公司持有，为普通受益权。,二、投资基金与房地产投资基金投资基金：是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运作资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。房地产投资基金：是用于房地产用途的投资基金。公司性和契约型（信托型）证券投资类和产业投资类,8.1房地产信托的资金来源8.1.1吸收信托存款1.信托存款的含义2.信托存款的种类1）单位信托存款2）公益信托存款3）专用基金信托存款4）个人信托存款,3.信托存款业务处理程序1）存款人提出申请2）信托投资公司审查3）开立账户信托存款开户书4）提供资金、交付信托收益5）退还信托存款,8.1.2信托投资公司的实收资本金8.1.3同业拆借8.1.4发行股票或债券,8.2房地产信托贷款业务8.2.1信托贷款的含义8.2.2一般信托贷款业务1.种类联营投资信托贷款房地产抵押贷款2.处理程序备选立项、调查评估、签约放贷、管理追踪借款申请表贷款合同,8.2.3特约信托贷款业务1.特约信托贷款业务种类1）甲种特约信托贷款2）乙种特约信托贷款3）专项特约信托贷款2.处理程序:1）委托方、受托方、借款人签订三方合同2）委托方与受托方签订合同借款合同,8.3房地产信托投资业务8.3.1房地产信托投资的含义8.3.2房地产信托投资的基本原则1、符合国家政策要求2、投资项目切实可行3、合理分享利润4、投资额度控制,8.3.3房地产信托投资的一般运作流程1.信托投资公司面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与信托投资公司签订信托合同并交付投资资金。2.信托公司按照信托计划，购买或参与房地产项目3.信托公司按照信托计划，出租或出售房地产4.信托公司按照信托计划，扣除必要的管理费用和其他税费后，向投资者支付本金和投资收益。,8.3.4房地产信托投资的特色1.专业化经营2.投资风险低3.促进土地有效利用4.投资期短5.回笼资金快6.拓展了投融资渠道,8.3.5信托投资方式1.契约式2.股权式案例分析,信托产品2,2002年7月28日，上海国际信托投资公司推出了国内首个房地产资金信托产品-新上海国际大厦信托项目，产品规模为2.3亿元，信托计划期限3年，每份信托合同金额不低于5万元，以万元增加。预期年收益4%，每年支付。该产品以新上海国际大厦部分楼盘作抵押，抵押物市场价格超过4.6亿元，地处陆家嘴，有升值潜力。上海国际信托投资公司为投资者设立转让平台。有贷款风险。管理费年收益4%以下为0，4%以上收取4%-5%。,信托产品5,2002年10月16日深发展在上海推出市政项目委托贷款。项目为青浦区市政基础设施建设一期，金额5000万元，期限1年，收益率为年3%。宝山区市政基础设施建设一期，金额3亿元，期限5年，收益率为年4%。项目分别由青浦投资有限公司，宝山城乡建设经营有限公司借款。个人投资者最低投资1万元，以万元的整数倍增加。不得提前推出，可以转让。银行收取固定的手续费，不承担风险。,信托产品7,北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划。由北京国际信托于2002年9月8日推出，信托期限为五年募集资金总规模不超过15亿元，按年度向投资者分配信托收益，预计受益人可以获得4.8%的年平均收益率。,信托产品9,青岛房地产开发贷款资金信托计划。由山东国际信托公司设立，募集资金1.5亿元，年平均收益率在4.5%左右。募集的资金全部以信托贷款的方式向鲁信置业授信融资，用于鲁信未央花园项目建设。,REITs概述1、REITs概念：是一种按照信托原理设计、以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集多数投资者的资金交由专门机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。美国从法律上认定REITs需要经过“结构检验”和“经验检验”。,结构检验：其目的是确保REITs实体符合美国国会设立该项投资工具时让广大中小投资者充分参与的意图，具体通过股东数量、股权集中度等指标进行检验。经验检验：确保其资金投向的方向限定在房地产行业，且主要来源为被动收入。,2.REITs产生的历史渊源：美国马萨诸塞州商业信托，19世纪3.REITs的产生、发展与创新。1960年美国国内税收法案1986年国内税收法案修正案,4.REITs的基本特征：流动性市场价值的稳定性高现金回报：REITs的净收益的90%以上必须以分红的方式返还给投资者。有效地分散投资风险抵御通货膨胀,5.REITs的基本组织形式：契约型和公司型6.REITs的运作模式：必须采用公司、信托投资行等组织形式。至少有100位股东，份额最大的5名股东在REITs中的股份应低于50%；所有股份都一样，没有普通与优先之分，且所有股份都可以在证券市场上自由转让；总资产中须至少有75%投资于房地产有关的业务中，如房地产运营、房屋抵押贷款或其他REITs等。总收入中至少应有75%来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入、出售物业的利润、及投资股票的红利、利息和出售证券的资本收益,总收入中最多只能有30%来源于持有不超过4年的物业的销售收入。必须返还90%以上的经营收益给投资者；高级管理人员必须将大部分个人净资产投资于自己管理的REITs中；REITs的经营收入在公司经营层面上无需纳税，从而成为美国最重要的避税投资工具之一。,第九章房地产保险,内容提要房地产保险是房地产金融的重要组成部分，它对房地产业务可起到保驾护航的作用。本章将通过对与房地产有关的保险产品的研究，使大家在了解保险基本理论的基础上，掌握房地产保险产品基本内容和运作过程，为今后从事房地产金融工作奠定基础。,第一节保险基本理论一、保险的含义及其特征保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病，或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金的责任。,第一节保险基本理论（一）保险与储蓄保险与储蓄都是为了将来经济上的某种需要而现在积存资金的一种方式，是处理经济不稳定因素的善后措施。两者的区别：行为特征：储蓄是是单独的、个别进行的；保险是集体的行为。资金的所有和使用：储蓄的资金的所有权归储蓄者所有，并且由其支配使用；保险基金的所有权归被保险人集体所有，并且由保险人代为支配使用。经营技术：保险经营需要特殊的精算技术。给付均等原则的含义：储蓄是个别均等原则；保险是综合均等原则。,第一节保险基本理论（二）保险与救济保险和救济都是补偿灾害事故损失的经济制度。两者的区别：救济是基于人道主义的单方施舍行为，而保险则是受法律约束的经济合同行为。救济是单方的无偿行为，而保险则是以投保人支付保险费为前提的双方对价有偿行为。救济的实施者是完全依靠财政资金或社会资金的政府部门和慈善机构，保险的经营者是具有互助共济性质的经济单位保险公司。救济的给付对象范围不能事先确定，保险的给付对象范围是依保险合同事先确定的。,第一节保险基本理论（三）保险与赌博保险与赌博都是建立在综合均等原则基础上，而且给付都由偶然因素决定。两者具有本质区别：经营对象：赌博为投机风险；保险为纯粹风险。目的：赌博在于射利；保险在于排忧解难，获得经济保障，利人利己。结果：赌博是赢者以输者的损失为代价，是风险的增加；保险是被保险人的经济损失获得补偿，是风险的转移和减少。保险与赌博的本质区别在于保险以保险利益原则为前提，即投保人或被保险人对保险标的必须具有保险利益，否则，合同无效。,第一节保险基本理论（四）保险与保证保险与保证都是当事人应付未来偶然事件的防范措施。两者的区别：保证是个体之间的合同关系；保险则是多数单位和个人之间的互助合作关系。保证合同从属于其他合同；保险合同则是独立的合同。保证费用的确定主要受当事人的心理因素影响；保险费的确定建立在精算基础上。,第一节保险基本理论二、保险的性质（一）保险是一种经济形式，从属于一定的生产关系。（二）保险是一种合同行为。（三）保险分配的性质受生产关系制约。（四）保险是一种信用关系。,第一节保险基本理论三、保险的职能和作用（一）保险的职能即保险所具有的职责和功能，它是保险性质及其规律性的客观要求和具体反映。,第一节保险基本理论1.保险的基本职能保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。即通过组织分散的保险费，建立保险基金，用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的职能。也称为经济补偿职能。,第一节保险基本理论保险基本职能是保险本质特征的反应。表现为：（1）保险的经济补偿以分散风险为前提。（2）经济补偿要求是保险产生和发展的原因。（3）保险所担负的经济补偿职能是一切社会形态所共有的。（4）保险的经济补偿职能具有如下丰富的内涵：第一、补偿由于自然灾害和意外事故所致保险财产的经济损失；第二、对被保险人在保险期内发生人身伤亡或生存到保险期满给付保险金；第三、承担被保险人因其行为失当依法对受害人（第三者）所付的经济赔偿的民事责任；第四、保证商业信用和银行信用的履约责任。,第一节保险基本理论2.保险的派生职能保险的派生职能是由保险的经济补偿职能派生出来的。它包括：（1）财政性的分配职能（2）金融性的融资职能（3）防灾防损职能（4）社会管理职能,第一节保险基本理论（二）保险的作用保险的作用是指保险在国民经济中执行其职能所产生的社会效应。1.保险的地位（1）保险在国民经济中的地位（2）保险在金融体系中的地位2.保险的作用（1）保险在微观经济中的作用（2）保险在宏观经济中的作用保险是国民经济的重要组成部分，是国民经济的“稳定器”。,四、保险基金保险基金是社会后备基金的重要组成部分。它是保险人通过合理计算分摊金，向投保人收取保险费建立起来的后备基金，是用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的货币资金。保险基金具有下列特点：1.保险基金是通过经济合同方式收取保险费而实现的。2.保险基金用于保险参加者之间的资金调节。3.保险基金逐年积累，始终具有偿付能力。总之，保险基金是保险经营的基础，是保险公司偿付能力的体现。,9.1房地产保险概述,9.1.1房地产业相关的风险1.房地产财产风险自然原因：如火灾、地震、台风社会原因：个体行为团体行为经济原因：例开发商经营管理不善政治原因,房地产财产损失分类：直接损失：如房屋被大火焚毁间接损失：因而造成残存部分市场价值减损、租金下降。2.房地产责任风险例如.房地产建筑师、工程师、监理师由于工作失职可能面临各种职业责任风险。3.房地产人身风险：如施工人员在房屋建造过程中面临着遭受意外伤害的风险。4.房地产信用风险：指因权利人因义务人不履行义务而导致的风险损失。,9.1.2房地产保险1.含义2.必要性3.类别,9.2房地产保险合同,是房地产投保人和保险人约定权利与义务关系的协议。9.2.1房地产保险合同的主体1.房地产保险合同的当事人房地产保险人：又称承包人，在我国要求必须是法人保险人的权利保险人的义务房地产投保人民事行为能力保险利益订立合同、支付保费,2.房地产保险合同的关系人被保险人：指享有保险金请求权的人。投保人和被保险人统一的情况：为自己的利益投保。投保人和被保险人分离的情况：为他人利益投保受益人：只适用于人身保险。人生保险中，被保险人死亡以后有权有权领取保险金的人。,3.房地产保险合同的辅助人保险代理人保险经纪人保险公估人,9.2.2房地产保险合同的客体保险利益而非保险标的9.2.3房地产保险合同的内容1.内容构成当事人的权利、义务为核心由基本条款和特约条款组成2.房地产保险合同的形式投保单保险单保险凭证：小保单暂保单批单：也称背书，是保险单修改或变更的书面证明。,9.2.4房地产保险订立的基本原则保险基本原则是保险的行为准则，是维护保险双方当事人合法权益的准则。遵守保险的基本原则，有利于发挥保险的职能，保障社会生产、生活的安定。,一、最大诚信原则1.含义：保险双方当事人在实施保险行为过程中必须诚实守信，不得隐瞒有关保险活动的任何重要事实，否则合同无效。2.特点：在我国，最大诚信原则是用来约束保险双方当事人的。3.内容：最大诚信原则的内容包括告知、保证和弃权与禁止反言。告知是约束保险双方当事人的，保证是约束被保险人的，弃权与禁止反言则约束保险人。,1）告知：保险合同的一方当事人在保险合同订立前、订立时或履行保险合同时，向另一方当事人所做的口头或书面陈述。立法形式：无限告知与询问告知；保险法17条1款,（1）房地产保险投保人在不同阶段应告知的内容分别如下：在订立保险合同时，以填写保单的方式履行告知义务。例如如房屋权属、结构、形状等保险合同订立以后，危险状况增加时及时告知保险人。保险标的发生转移或保险合同有关事项发生变动。及时通知保险人保险事故发生后及时通知保险人重复保险情况下，重复保险情况应如实告知保险人,（2）保险人的告知义务又称说明义务，是法定义务具体内容：合同订立时，主动说明合同的条款的内容，特别是免责条款的内容必须明确说明。保险事故发生后，应如实履行赔偿义务。拒赔条件成立应发送拒赔通知书。,3）违反诚信原则的法律后果。处理方式：一是宣布合同条款无效。如保险法第18条二是解除保险合同。保险法第17条2款三是不承担赔偿或给付保险金责任。保险法第17条3款四是退或不退保险费：保险法第17条3款,（2）保证：1）人们对于某种事情的作为或不作为的允诺。保险中的保证是指被保险人允诺对某一事情的作为或不作为，以及担保某一事项的真实性。2）保证的种类：确认保证和承诺保证；a.明示保证：是以书面的形式载明于保险合同中，以“被保险人义务”条款表达事项。b.默示保证：是指虽未以条款形式列明，但是按照行业或国际惯例、有关法规以及社会公认的准则，投保人或被保险人应该作为或不作为的事项。3）违反保证的后果：不承担赔偿或给付保险金的责任，比告知更重要，主要约束被保险人,（3）弃权和禁止反言：弃权，是指合同的一方当事人放弃他在合同中可以主张的某种权利；禁止反言，是指当事人既已放弃可以主张的权利而后不得再向他方主张该权利。,关于弃权与禁止反言的问题，往往涉及到保险人、代理人和投保人三者之间的关系。保险代理人为谋取多收入代理费，往往对保险标的或投保人的声明事项不作严格审核，而以保险人的名义向投保人作出承诺，签发保险单，并收取保险费。一旦合同生效以后，发现投保人违背了保险条件，就产生了弃权行为。因为保险代理人本可以拒保，或附加条件承保。从保险代理关系上讲，保险代理人是以保险人的名义进行代理行为，这可视为保险人的弃权行为。保险人不能解除保险代理人已接受的不符合保险条件的保险单，即所谓禁止反言。,例如：某企业为职工投保团体人身保险，在提交的被保险人名单上，已注明某被保险人因肝癌已病休2个月，但因代理人未严格审查，办理了承保手续，签发了保单，日后该被保险人因肝癌死亡，保险人不能因该被保险人不符合投保条件而拒付保险金。,二、保险利益原则（一）保险利益原则的含义保险利益是指投保人对保险标的所具有的法律上承认的利益。保险利益原则是指投保人或被保险人对保险标的在订立保险合同时或合同履行过程中必须具有保险利益。（二）保险利益的构成要件（1）保险利益必须是合法的利益（2）保险利益必须是一种具有经济价值的利益（3）保险利益必须是确定的利益,（三）保险利益的存在形式1）现有利益：财产保险的保险利益形式。（1）财产所有人对归其所有的财产具有保险利益。（2）抵押权人、质权人对抵押、出质的财产的债权具有保险利益。（3）财产保管人对其所保管的财产具有保险利益。（4）经营管理者对其经营管理的财产有可保利益。2）预期利益：当事人对其财产合法的、预期的经济利益具有保险利益。（1）责任保险，投保人对被保险人的民事损害在法律上所负的经济赔偿责任具有保险利益。（2）信用（保证）保险，信用、保证保险的保险标的是信用行为，由于义务人的失信会给权利人造成经济损失，所以，权利人或义务人对这种信用行为都具有保险利益。,人身保险的保险利益形式人身保险是以人的身体或寿命为保险标的的保险。保险的目的是满足被保险人及其家属在生活上的经济需要，不因保险事故的发生而受影响。,我国保险法第53条规定，在人身保险中，投保人对下列人员具有保险利益：（1）本人；（2）配偶、子女、父母；（3）前项以外与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属；（4）除前款规定外，其他被保险人同意投保人为其订立合同的，视为投保人对被保险人具有保险利益。第55条规定：“投保人不得为无民事行为能力人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。”第56条规定：“以死亡为给付保险金条件的合同，未经被保险人书面同意并认可保险金额的，合同无效。”,3.近因原则近因原则是保险事故发生后用来分清责任、确定责任应遵循的保险基本原则。（一）近因原则的含义近因，是指酿成某种结果的直接、有效、起决定作用的原因。保险中的近因是指造成保险标的损失的直接、有效、起决定作用的原因。近因原则是指保险赔偿与保险金给付是以造成保险标的损害后果的近因必须是保险责任事故为先决条件。,直接认定近因的规则有以下两种情况：一.单一原因单一原因是指造成保险标的损害的原因只有一种，这种原因就是近因。二.多原因多原因是指造成保险标的损害的原因有两个或两个以上，有两种情况：（1）两个或两个以上原因连续发生，则最先发生的风险因素或风险事故是近因。（2）两个或两个以上原因同时发生，则这些事故都为近因。,保险车辆遭受暴雨泡浸气缸进水，强行启动发动机导致发动机受损，近因是强行启动发动机，暴雨并不必然导致发动机受损而不是近因著名的艾思宁顿诉意外保险公司案。被保险人打猎时不慎从树上掉下来，受伤后的被保险人爬到公路边等待救援，因夜间天冷又染上肺炎死亡。肺炎是意外险保单中的除外责任，保险公司以此拒绝给付保险金，但法院认为被保险人的死亡近因是意外事故从树上掉下来，因此保险公司应给付赔偿金。至于肺炎，只是意外事故发展进程中的必然，可以说，没有“从树上掉下来”，也就不会发生肺炎及死亡的结果。因此，意外事故属于决定性、支配性的原因，是导致被保险人死亡的近因。,4.损害补偿原则损害补偿原则是处理财产保险赔案时遵循的一项基本原则。人身保险采用定值保险合同，一般不适用于该原则。（1）损害补偿原则的含义损害补偿原则是指在发生保险事故致保险标的损失时，按照保险合同约定的条件，依保险标的的实际损失，在保险金额以内进行赔偿的原则。（2）损害补偿原则的实施损害补偿原则，一方面通过法律、法规和条例约束与监督保险人履约；另一方面通过多种方式限制赔偿金额。,损失补偿以实际损失为限损失补偿以保险金额为限损失补偿以可保利益为限（3）保险人对损失补偿形式的选择：现金支付修复、恢复原状更换零部件：如汽车玻璃险重置（4）防止被保险人获得额外利益的方法,损害补偿原则的例外情况1.人身保险（医疗保险除外）2.定值保险合同3.重置价值赔偿方式4.施救费用的赔偿,定值保险合同成立后，一旦发生保险事故，双方在合同中约定的保险价值就应该成为保险人支付保险赔偿金数额的计算依据。如果保险事故造成保险标的的全部损失，则无论保险标的实际损失如何，保险人均应支付合同所约定的保险金额的全部，不必对保险标的重新估价；如果保险标的仅遭部分损失，那么只需要确定损失的比例，该比例与双方确定的保险价值的乘积，就是保险人应支付的保险赔偿金额，同样无须对保险标的实际价值进行估算。,5.代位追偿原则代位追偿原则是指保险事故发生后，保险人向被保险人支付了保险赔偿金后，依法取得有关保险标的的所有权或向第三者的索赔权。代位追偿权取得的条件：保险责任范围由第三者责任造成先赔偿，后追偿,（1）权利代位保险标的发生保险事故所致损失依法应由第三者承担经济赔偿责任，保险人自向被保险人支付保险赔偿金之日起，相应取得对第三者在保险赔偿金额范围内的请求赔偿的权利。（2）物上代位保险标的发生保险事故造成损失，依保险合同约定自保险人支付保险赔偿金之日起，保险标的的所有权向保险人转移。通常发生在实际全损和推定全损的情况下。,6.重复保险分摊分摊原则分摊原则是指在重复保险的情况下，当保险事故发生后，各保险人采取适当的分摊方法分担赔偿责任，既使被保险人得到充分保障，又不会使被保险人因保险赔偿而获利。,（1）比例责任制比例责任制又称保险金额比例分摊制，是各保险人按各自单独承保的保险金额占总保险金额的比例来分摊保险事故损失的方式。计算公式如下：某保险人承担的赔偿责任=该保险人的保险金额/所有保险人的保险金额总和实际损失我国保险法第41条第2款规定：除合同另有约定外，各保险人按照其保险金额与保险金额总和的比例承担赔偿责任。,2、责任限额制责任限额制也称赔款比例分摊制，是指保险人承担的赔偿责任以单独承保时的赔款额作为分摊的比例而不是以保额为分摊的基础。计算公式为：某保险人承担的赔偿责任=该保险人单独承保时的赔款金额/所有保险人单独承保时的赔款金额的总和实际损失。,3、顺序分摊制按出单时间顺序赔偿，先出单的公司在其保险限额内赔偿，后出单的公司只在其损失额超出前家公司的保险额时，再在其保险限额内赔偿超出部分，如果在有其他保险公司承包，那么依据时间顺序按照此方法顺推下去。,案例1,2006年1月2日，A公司向该市一家印刷厂租借了一间100多平方米的厂房做生产车间，双方在租赁合同中约定租赁期为一年，若有一方违约，则违约方将支付违约金。同年3月6日，A公司向当地保险公司投保了企业财产险，期限为一年。当年A公司因订单不断，欲向印刷厂续租厂房一年，遭到拒绝，因此A公司只好边维持生产边准备搬迁。次年1月2日至18日间，印刷厂多次与A公司交涉，催促其尽快搬走，而A公司经理多次向印刷厂解释，并表示愿意支付违约金。最后，印刷厂的法定代表人只得要求A公司最迟在2月10日前交还厂房，否则将向法院起诉。2月3日，A公司职员不慎将洒在地上的煤油引燃起火，造成厂房内设备损失215000元，厂房屋顶烧塌，需修理费53000元，A公司于是向保险人索赔。保险公司以火灾时保险利益不合法为由拒赔，请问合理吗？,首先，根据保险法第12条第1款的规定，“投保人对保险标的应当具有保险利益”以及第12条第3款的规定，“保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益”。本案中，A公司于2006年1月2日向印刷厂租借厂房，租期为一年，根据合同法第212条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，A公司享有对承租厂房“使用”及“收益”的权利，因此在本案中，A公司投保时，对厂房具保险利益，保险合同合法有效。其次，本案的关键在于租赁合同期满后，保险合同是否仍具有法律效力。根据我国民法通则第56条的规定，“民事法律行为可采取书面形式、口头形式或者其他形式”，以及合同法第10条的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，A公司与印刷厂的租赁合同到期后，经数次交涉，印刷厂的法定代表人最终同意A公司在2007年2月10日前交还厂房。前述事实表明，印刷厂对A公司租赁合同到期后继续使用厂房行为是认可的，双方之间达成了延长租赁合同至2007年2月10日终止的口头协议。因此，保险事故发生时，A公司对厂房这一保险标的具有保险利益，保险合同依然有效。,案例2,张华于2008年1月，买了房屋火灾保险，保险金额30w，同年五月，张华将房屋转卖于李红，李红用此房经营早点，同时两人到保险公司进行保单变更，说明房屋实用性质的变化，保险公司做批单时，未做任何要求。8月，房屋失火，于是李红持更改的保单向保险公司提出索赔，但保险公司以房屋使用价值的变化为由，借保险标的的危害增加为由，拒绝索赔。请用保险原理分析此案例。,9.3房地产保险业务类型9.3.1房地产财产保险财产损失保险是以坐落于某一固定地点的有形的房屋及其相关利益为保险标的的保险。（一）企业财产保险企业财产保险，是指以企业所拥有的某一特定地点的一般固定资产和流动资产为保险标的，因遭受火灾及保单列明的各种自然灾害和意外事故引起保险标的的直接损失给予经济补偿的保险。,1.投保人企业、事业单位及国家机关、团体等可以作为投保人。2.企业财产保险标的的范围可保财产&不可保财产3.企业财产保险的保险责任（1）财产保险基本险：第一、由于下列原因所造成的保险标的的损失，保险人按照保险条款的约定负责赔偿：1）火灾。2）雷击。3）爆炸。4）飞行物体及空中运行物体坠落。,第二、对下列损失保险人也负责赔偿：在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保险标的的损失；保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险财产的损失所支付的必要的合理的费用。4.责任免除：第一、财产保险基本险对由下列风险所造成的损失不负赔偿责任：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染；地震、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、抢劫、盗窃。,第二、对下列原因所致损失，保险人也不负赔偿责任：保险财产遭受承保危险引起的间接损失；由于行政行为或执法行为所致的损失；其他不属于保险责任范围内的损失和费用。,5.保险金额及保险价值企业的房屋建筑物通常属于固定资产，其保险金额有以下四种确定方法：（1）按账面原值确定（2）按账面原值加成数确定（3）按重置价值确定（4）按其他方式确定6.赔偿处理全部损失：取保险金额和保险价值中低者部分损失：保险金额等于或高于保险价值时，赔偿金额按实际损失计算。保险金额低于保险价值时，按保险金额与保险价值比例计算。赔偿金额=实际损失X（保险金额/保险价值）7.保险期限：一般为一年，期满后经协商续保。,补充：财产保险综合险：第一、由于下列原因造成保险标的损失，保险人依照保险合同约定负责赔偿：1）火灾、爆炸。2）雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷。3）飞行物体及其他空中运行物体坠落。第二、保险人对保险标的的下列损失也负赔偿责任：在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保险标的的损失；保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险财产的损失所支付的必要的合理的费用。,第三、财产保险综合险对由下列风险所造成的损失不负赔偿责任：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染。第四、对下列原因所致损失，保险人也不负赔偿责任：保险财产遭受承保危险引起的间接损失；地震所造成的一切损失；由于行政行为或执法行为所致的损失；其他不属于保险责任范围内的损失和费用。,财产保险综合险：（1）财产保险基本险：包括暴风、暴雨、洪水保险；盗抢保险；雪灾、冰凌保险，泥石流、崖崩、突发性滑坡保险；水管爆裂、突发性地震保险等。（2）附加险：包括盗抢保险、水管爆裂保险、破坏性地震保险等。,（二）家庭房屋保险一次性付款购买的产权房屋，其保险期限自保险合同签订之日零时起，最长以5年为限。以抵押贷款方式购买的产权房屋，其保险期限与抵押贷款合同期限相同，最长30年。,1.保险房屋范围（1）属于被保险人自有的房屋。（2）下列房屋须经投保人与保险人特别约定并在保单上注明后方可承保：与他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。2.不保房屋（1）处于紧急危险状态下的房屋。（2）政府征用、拆迁或违章建设的房屋。（3）年久失修或长期无人居住或看管的房屋。（4）在建房屋及建筑原材料。（5）坐落在分洪区、泄洪区、洪水警戒线以下的房屋。（6）用芦苇、芦席、油毡纸塑料、稻麦秆、帆布、竹柳等材料为屋墙、屋顶、屋架的简陋房屋。（7）灶火棚、畜禽舍、看守棚及房屋的附属建筑物（如院墙、厕所等）。,3.保险责任。（1）火灾、爆炸。（2）雷击、洪水、雹灾、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发性地陷、突发性滑坡。（3）暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌。（4）空中运行物体坠落以及外来建筑物或其他物体的倒塌。,4.责任免除。（1）战争、军事行动或暴力行为。（2）核子辐射或核污染。（3）地震所造成的一切损失。（4）被保险人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成员的故意行为。（5）属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。5.保险金额：按房屋总价（评估价格）或双方约定的价格计算6.保险费=保险金额X保险费率X缴费系数7.赔偿处理：8.赔付时需要注意的问题：,例：,张先生当初投保的是大地保险的家庭财产综合保险，保险生效期是2007年7月3日，保障房屋保险、室内装潢和家中其他财产。被水泡了的地板这样赔地板被水深10厘米，浸泡时间3小时，浸泡面积20平方米。该地板于1997年安装，当时连工带料共花费1000元整(房主提供发票)。在理赔时，地板的使用寿命按照15年计算。张先生家的地板使用至今已有10年时间，这样算来，使用程度已经达到：10/15=67%，剩余的使用价值：1-67%=33%。从而，当时价值1000元的地板，现在的实际价值为：100033%=330元。另外，因为考虑到这20平方米的地板并非全部报废，以损失率50%来算，地板实际获得赔偿约为150元。,（三）个人贷款抵押房屋保险保险对象保险范围保险责任责任免除保险期限：借款期限保险金额与保险费：保险金额不得小于抵押借款本金,（四）建筑工程一切险建筑工程一切险，简称建工险，是以承包合同价格或概算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范围内的风险所造成的损失和列明的责任的保险。它适用于一切以筹集资金方式所进行的改建、扩建及新建的建筑工程项目。建筑工程一切险是集财产损失与责任保险于一身的综合保险。,1.被保险人建筑工程一切险的被保险人包括以下各方：（1）业主（2）承包人（3）技术顾问（4）贷款银行。2.保险项目及保险金额的确定（1）物质损失部分（2）第三者责任（3）特种风险赔偿保险标的：包括房屋建筑工程及工地的材料。,3.保险责任及其除外责任（物质损失部分）（1）保险责任：第一、自然灾害、意外事故所造成的物质损失。如洪水、暴雨、风暴、地陷、火灾、爆炸、雷击等。第二、盗窃。第三、工人、技术人员缺乏经验、疏忽、过失、恶意行为。第四、原材料或工艺不善所引起的事故。,（2）除外责任：第一、设计错误引起的损失和费用。第二、自然磨损、内在或潜在缺陷物质本身变化、自燃、自热、氧化、锈蚀、渗漏、鼠咬、虫蛀、大气变化、正常水位变化或其他渐变原因造成的保险财产本身的损失和费用。第三、因原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失以及为置换、修理或矫正这些缺点和错误所支付的费用。第四、非外力引起的机械或电器装置的本身损失，或施工用机具、设备、机械装置失灵造成的本身损失。第五、维修保养或正常检修费用。,第六、领有公共运输行驶执照的，或已由其他保险予以保障的车辆、船舶、飞机损失。第七、除另有约定外，在保险工程开始以前已经存在或形成的位于工地范围内或周围的属于被保险人所有的财产的损失。第八、除另有约定外，在保险有效期内，保险财产中已由工程所有人签发完工验收证书或验收合格或实际占有或使用或接收的部分。第九、盘点时发现的短缺。第十、档案、文件、账簿、票据、现金、各种有价证券、图表资料及包装物料的损失。,4.保险期限：从开工至竣工验收或实际使用止5.保险金额：（1）建筑工程部分；（2）施工用机器、装备等；（3）与之相关的其他项目6.保险费率一般按照工期费率计收，费率通常由保险公司对投保工程进行风险评估后，根据工程的危险程度确定。7.扩展条款建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款。包括：交叉责任扩展条款；有限责任保证期扩展条款；原有建筑物及周围财产扩展条款；震动、移动或减弱支撑扩展条款；分期付费条款等。8.赔偿处理：支付赔偿、修复、重置。索赔期限不得超过2年。,2002年11月21日某保险公司承保深圳某广场建筑工程一切险，扩展“有限责任保证期条款”，保险金额1.5亿元，建筑期从2002年11月21日至2004年12月31日，保证期12个月，从2005年1月1日至2005年12月31日。2005年1月16日下午，施工人员在进行土建电器切割钢筋时，不慎将火星溅落到竹篱笆上引发火灾，造成工程重大损失。后经分析，确认起火原因是施工人员在第十四层楼气焊切割螺纹钢筋头时，产生的高温金属熔珠飞溅到第十层楼墙外排水架可燃物上，引燃竹片上后火势蔓延成灾，属意外火灾事故。2005年2月21日，被保险人（业主）就受火灾损失的玻璃幕墙工程向保险公司提出索赔。但经调查：核定最终净损失额11000000元，事故发生时实际工程造价260000000元。请分析本案应该如何赔付，并说明原因。,有限责任保证期扩展条款(MaintenanceVisitsClause)兹经双方同意，本保险单扩展承保以下列明的保证期内因被保险人的承包人为履行工程合同在进行维修保养的过程中所造成的保险工程的损失。本保险单所载其它条件不变。保证期限：_个月,1.房地产公众责任保险1）保险对象：企事业单位或个人为其经营的工厂、办公楼、住宅、旅馆、商店、医院、学校、影剧院、展览馆等各种公众活动的场所投保该险种。2）保险责任：3）责任免除：4）赔偿处理：,9.3.2房地产责任保险,2.产品责任保险在房屋使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法由开发商承担民事损害赔偿责任的风险。1）产品责任保险的责任范围（1）承保责任：保险人所承保的产品责任风险，是承保产品所造成的对消费者或用户及其他人的财产损失、人身伤亡所导致的经济赔偿责任，以及由此而导致的有关法律费用。,（2）除外责任：第一、根据合同或协议应由被保险人承担的其他人的责任。第二、根据劳工法律制度或雇佣合同等应由被保险人承担的对其雇员及其有关人员的损害赔偿责任。第三、被保险人所有、照管或控制的房产的损失。第四、仍在建造，其所有权仍未转移至用户或消费者手中时发生的责任事故。第五、被保险人故意违法建造、出售的房产所造成的损失。第六、被保险房产本身的损失。第七、不按被保险产品说明去安装、使用或非正常状态下使用时造成的损害事故等。,2）产品责任保险的赔偿。在理赔时，产品责任保险通常采用期内索赔制，即保险人的责任以产品在保险期限内发生事故为基础，而不论保险房产是否在保险期限内建造或销售。,3.职业责任保险在房地产业务中，需要分散的职业责任风险主要包括设计师、工程师等职业风险，它也包括在普通职业责任保险范畴中。1）职业责任风险与职业责任保险（1）职业责任风险，是指从事各种专业技术工作的单位和个人因工作上的失误导致的损害赔偿责任。,（2）职业责任保险是以各种专业技术人员在从事职业技术工作时，因疏忽或过失造成合同对方或他人的人身伤害或财产损失所导致的经济赔偿责任为承保风险的责任保险。它是由提供各种专业技术服务的单位投保的团体业务。其承保对象不仅包括被保险人及其雇员，而且包括被保险人的前任及其雇员的前任。建筑、工程技术人员责任保险，是职业责任保险的一种。它承保因建筑师、工程技术人员的过失而造成合同对方或他人财产损失与人身伤害并由此导致的经济赔偿责任。,2）职业责任保险的承保方式：（1）以索赔为基础的承保方式：即保险人仅对在保险期内受害人向被保险人提出的有效索赔负赔偿责任，而不论导致该索赔案的事故是否发生在保险有效期内。（2）以事故发生为基础的承保方式：即保险人仅对在保险有效期限内发生的职业责任事故而引起的索赔负责，而不论受害方是否在保险有效期内提出索赔，它实质是将保险有效期限延长了。,3）职业责任保险的承保与理赔（1）承保：保险人在接受职业责任保险业务时只接受团体投保。（2）理赔：当保险事故发生并引起索赔时，保险人应认真进行审查，履行赔偿责任。,4）建设工程设计责任保险和工程监理责任保险这是中国人民保险公司推出的两项特殊责任保险。（1）建设工程设计责任保险该保险主要承保经国家建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门注册登记成立的建设工程设计单位设计的单项建设工程。,保险责任主要包括：在保险合同期限内，因被保险人设计的疏忽或过失而引发工程质量事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险人负责赔偿：建设工程本身的物质损失；第三者人身伤亡或财产损失；事先经保险人书面同意的诉讼费用。保险期限：保险责任自被保险人所设计的工程项目在工地动工或用于被保险人所设计的工程项目的材料、设备运抵工地之时起始，至工程竣工验收合格期满三年之日终止。,（2）工程监理责任保险该保险保险对象为：经建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门登记注册，依法设立的工程建设监理企业，均可作为本保险的被保险人。,保险责任为：在保险期限或追溯期内,被保险人在中华人民共和国境内（不包括港、澳、台地区）开展工程监理业务时，因过失未能履行委托监理合同中约定的监理义务或发出错误指令导致所监理的建设工程发生工程质量事故，而给委托人造成经济损失，在保险期限内，由委托人首次向被保险人提出索赔申请，依法应由被保险人承担赔偿责任时，保险人根据保险合同的约定负责赔偿。,4.雇主责任保险雇主责任保险，是以被保险人即雇主所雇用的雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。,1）雇主责任保险的责任范围2）雇主责任保险的保险费率3）雇主责任保险的赔偿4）雇主责任保险的附加险,2007年5月17日江苏徐州B房地产中介事务所向中国A财产保险股份有限公司徐州中心支公司（保险公司）投保估价师责任险，保单扩展条款雇主责任险，雇主责任险保单记载：保险期限为07年5月18日至08年5月18日，死亡赔偿限额为8万元。该险种所附条款第一条规定：凡被保险人所雇佣的员工，在本保险有效期内，在受雇过程中，从事本保险单所载明的被保险人的业务有关工作时，遭受意外而致受伤、死亡或患与业务有关的职业性疾病，所致伤残或死亡，被保险人根据雇佣合同，须付医药费、伤亡赔偿费，工伤休假期间的工资、应支出的诉讼费用，本公司负责赔偿。条款第三条除外责任第（2）项同时规定：被雇人员由于疾病、传染病、分娩流产以及因这些疾病而施行内外科治疗手术所致的伤残或死亡不在保险赔偿范围之内。,2007年6月4日，事物所向保险公司递交出险通知书称：事务所估价师杨某07年5月31日因公务出差其间，因工作劳累，出现感染症状，于07年6月4日凌晨意外死亡，根据相关法律法规及保险条款约定，本起事故属于雇主责任险范围，请保险公司予以理赔，申请金额为8万元。根据沛县人民医院医务科出具的死亡医学证明书记载，死亡原因为心原性卒死。请问保险公司应否赔偿？,9.3.3房地产人身保险1.建筑工程团体人身意外伤害保险它主要承保在建筑施工现场从事管理和作业，并与施工企业建立劳动关系的人员在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作，或在施工现场或施工期限指定的生活区域内因遭受意外伤害导致死亡或身残时，保险人依合同约定给付保险金。它具有保费低廉、保障性强、期限灵活、选择性强的特点。,1）保险责任被保险人在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期限指定的生活区域内：（1）因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身故，保险人按保险金额给付身故保险金，保险人对该被保险人的保险责任终止；（2）因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身残，保险人按残疾程度给付保险金。,2）投保人及被保险人（1）被保险人本保险的被保险人为在建筑施工现场从事管理和作业并与施工企业建立劳动关系的人员。（2）投保人本保险的投保人为被保险人所在的施工企业或对被保险人具有保险利益的团体。3）保险期限分为一年或根据施工项目期限的长短确定两种。,4）保险金额及保险费（1）保险金额由合同双方约定，但是同一保险合同所承保的团体中每一被保险人的保险金额应一致。（2）保险费缴存及计费方式保险费可以从按被保险人人数、建筑工程项目总造价、建筑施工总面积计收的三种方式中选择一种，并一次缴清。建筑工程团体人身意外伤害保险虽然必须团体投保，但是保险金额按每一被保险人计算，当一次或累计给付的保险金达到保险金额时，保险人对该被保险人的保险责任终止。,2.安居定期保险：借款人人身意外伤害保险这是一种以贷款购房者为被保险人，以死亡为给付保险金条件的定期寿险。具有缴费低廉、保障高的特点。1）投保人与被保险人（1）被保险人年龄在18周岁至55周岁，身体健康，符合中国人民银行个人住房贷款管理办法规定的贷款条件，贷款期限届满后年龄不超过70周岁者，均可作为被保险人。（2）投保人被保险人本人或对其具有保险利益的人可作为投保人。,2）保险责任。在合同有效期内，被保险人死亡，保险人按保险事故发生时的保险金额给付保险金，保险合同终止。3）保险期限。该保险的保险期限与被保险人和贷款人签订的个人住房贷款合同期限相同。4）保险金额及保险费。（1）保险金额：采取变额方式确定。第一年的保险金额为贷款人提供给被保险人的贷款本金；以后，随着贷款的逐年偿还，保险金额逐年降低。保险金额始终与未偿还的贷