中介业务规范操作PPT课件

.,1,中介业务规范操作,.,2,签订房地产出售/出租/转租委托协议（委托书）规范操作：根据产权证或预售合同确定房东。若房东本人来放盘，需核对其身份并取得其身份证复印件等身份证明材料；若房东有很多人，但仅其中一人作委托，则需提供其它产权人的授权委托书原件（最好需经公证）；若非房东本人放盘，则需代理人提供委托人、代理人本人的身份证复印件，并提供授权委托书原件（最好需经公证）；房东为未成年人（18周岁以下），代理人若是父母，则仅需要提供相关身份证明如出身证或独身子女证；房东为未成年人，代理人若非其父母，则不仅需提供相关身份证明，还需提供有关机构（法院）指定其监护的证明。,.,3,房地产出售委托协议、房地产出租委托协议、房地产转租委托协议本身需注意：第一条关于房屋的描述，应尽量详尽，必须依据产权证或预售合同的记载填写。尤其房屋坐落及产权证编号必须准确无误；落款处要留房东联络地址，为日后相关法律文书有处可送达及涉及诉讼时法院会要求提供当事人地址；公司的签章：合同专用章+经纪人章；本条规定适用所有文书：文书中任何改动均需经合同当事人确认（即当事人于改动处签章）后方能成立；文书中留白条款也需经合同当事人签章确认。,.,4,签订房地产出售/出租/转租委托协议之补充协议规范操作：,在签订房地产出售/出租/转租委托协议（委托书）后，若有关条款产生变化，双方就变更事项另行达成补充协议，该补充协议的签章要求与原协议相同。,.,5,签订房地产求购/求租委托协议规范操作：若客户本人即为买方，无异议，需核对其身份后取得其身份证复印件；若客户为他人购买，应核对客户及实际买方身份后取得其身份证复印件等身份证明材料，并应取得实际买方授权委托书原件（最好需经公证）（父母为未成年子女购买除外）；若无授权委托书，则应让客户签署本人姓名。,.,6,房地产求购委托协议和房地产求租委托协议本身需注意：第一条关于房屋的描述，根据客户的大体要求填写，应尽量宽松，以证明公司与客户的委托关系。落款处要留客户联络地址，为日后相关法律文书有处可送达及涉及诉讼时法院会要求提供当事人地址；公司的签章：合同专用章+经纪人章；签订规范：（同第一条第3款D项）,.,7,签订看房确认书的规范操作：,必须明确房屋的具体地址，要求明确到“室”；,前次带看时，如果客户已要求留存看房确认书，则再次带看时，应重新与其签订看房确认书。,在看房确认书上签章的客户应是房地产求购委托协议或房地产求租委托协议上签章的客户或是其代理人，若是代理人，则公司需取得委托授权书原件，以免客户利用上述文书上签章的不一致性进行跳单。,.,8,客户签订房地产买卖/租赁居间协议的规范操作：签订此协议时，客户方的相关身份证明材料及授权委托书必须已取得；必须取得产权证或预售合同复印件，并根据产权证或预售合同，准确详尽填写第二条关于房屋的描述；对于房东尚有贷款未还清的，买卖居间协议中应明确其贷款余额（尽量精确）及处理方案；租赁居间协议中应向承租方告知该房屋已设抵押的事实，在之后的房屋租赁合同中也应有抵押告知条款；,.,9,居间协议第一条中所写购房/租房保证金必须与实际收取买受方/承租方购房/租房保证金数额一致。严禁以客户向公司出具欠条的方式来提高购房/租房保证金数额；居间协议中第六、八条签约时间保持一致；公司的签章：合同专用章+经纪人章；第十三条留白条款（包括任何改动处）：不论任何一方提出，均需经买卖双方共同于留白条款或改动处签章确认，否则居间协议不成立。,.,10,退还客户购房/租房保证金（买卖/租赁居间协议第四条）：约定的业务报告期内，若客户提出退回购房/租房保证金的，依据4.1款拒绝其要求；约定的业务报告期后，若房东未能接受买卖条件，未签订买卖居间协议且未签收定金的，即可依据4.2条无息退还购房/租房保证金。,.,11,产权调查：,在房东签订买卖居间协议之前，即应至交易中心进行产调，确定该房屋有无抵押、查封、冻结等异常情况。,.,12,房东签订房地产买卖/租赁居间协议的规范操作：签订此协议时，房东方的相关身份证明材料及授权委托书必须已取得；必须取得产权证或预售合同复印件；应在房东签订该居间协议前，进行产调；如果买卖房屋带租约，则房东必须取得承租人放弃优先购买权的书面证明（切结书）。最好能够在签订买卖居间协议同时取得，最晚签订买卖合同当日必须取得；,.,13,租赁必须是现房。最好能够在签订租赁居间协议同时，或最迟在双方签订房屋租赁合同当时必须取得房东与该开发商签署的房屋交接书；居间协议中第六、八条签约时间保持一致；公司的签章：合同专用章+经纪人章；第十三条留白条款（包括任何改动处）：不论任何一方提出，均需经买卖双方共同于留白条款或改动处签章确认，否则居间协议不成立。,.,14,送定的规范操作：定金应尽量留在公司保管直至客户与房东签订房屋买卖合同或租赁合同；如果房东坚持要求取回定金，则要求其留下产权证或预售合同原件；如果定金放在公司保管，则签署定金保管书并交给房东方；,.,15,因此，如果定金实际已转付房东，则严禁签署定金保管书。如果出现房东提出新条件（即房东在买卖/租赁居间协议上做任何改动），在买方/承租方未书面确认前，不应让房东签收定金，更不应转付定金。,定金保管书的两层含义：A房东确认其已签收定金，即购房/租房保证金已转定；B房东将定金放于公司保管。,.,16,签约：买卖合同的签订规范：双方当事人签章，并于从补充条款起的附件每页加盖骑缝章；若条款有改动，需双方签章确认；附件五中是否已设立租赁的填写：若未设租赁，则填“无”；若已设租赁，且该租赁已做登记，则填“有”，并同时签订租约转让协议；若已设租赁，且该租赁未做登记，则填“无”，并同时签订租约转让协议；,.,17,小产证办出前，相关协议的签订规范：A买卖居间协议：例文3.3条A、A款两者选其一；B协议书（双方）：必须公证；公司不作为一方主体；C特别协议：房东已与开发商签房屋交接书；第二条：预付房价款、定金、定金及预付房价款共计，以上三个概念区分清楚；D签约时间保持一致：买卖居间协议第六、八条、例文3.2条B款、协议书（双方）第四条几处时间一致。,.,18,租赁合同的签订规范：双方当事人签章，并于从补充条款起的附件每页加盖骑缝章；若条款有改动，需双方签章确认；租金、租赁保证金及其支付期限与方式，逾期付款及逾期交房条款，租赁税及发票的提供以及任何一方提前解约的违约责任均需明确约定。,.,19,收佣佣金确认书的签订规范：签订买卖/租赁合同当天，签署佣金确认书，明确佣金数额及支付时间；若签订买卖/租赁合同时，买方/承租方人员比作委托时有增