青岛市经济型酒店的价格变动趋势分析

管理经济学 案例分析青岛市经济型酒店的价格变动趋势分析摘 要近年来，经济型酒店发展迅猛，其无法取代的经济性和便利性受到了广泛的追捧。经济型酒店作为服务业的一个小分支，它受很多需求和供给因素的影响。我们通过对往年的供给、需求及其价格数据的分析来了解经济型酒店的发展状况，摸索出经济型酒店的发展规律，这有益于我们预测经济型酒店价格变动，展望其发展前景，甚至能为市场上的投资者提供参照。关键字：经济型酒店；需求和供给因素；价格变动目录目录1第1章 引言2第2章 影响经济型酒店需求的因素2一、城市形象的建设和宣传3二、交通的发展3三、节假日和消费理念3四、大型活动、展览或者国际会议在本地举行4五、经济环境4六、酒店的地理位置4七、酒店环境和服务4八、酒店品牌形象的经营5九、酒店订购的方便程度和能够提供的便利条件5第3章 影响经济型酒店供给的因素5一、国际市场的带动6二、经济刺激6三、旅游市场的推动7四、国家政策的影响7五、投资成本低7六、青岛的地域特征及经济型酒店的自身优势8第4章 过去一段时间内经济型酒店价格变动的分析8第5章 影响经济型酒店的需求、供给因素未来一段时间内的变动趋势10一、政府扶持，旅游业蒸蒸日上，酒店需求随之上升10二、市场化境良好，助力酒店扩张，提升供给11第6章 经济型酒店未来的价格变动趋势1213第1章 引言按经济学理论，影响价格的因素有两个。1、价值决定价格；2、供求影响价格；价格、供给量、需求量三者存在密切的关系，当供给量大于需求量时，价格会下跌；当供给量小于需求量时，价格会上涨。按西方经济学的观点，在市场经济作用下，供给量与需求量是自变量。实际上，商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素的影响，供求关系为主要影响因素，除此之外，还有地域条件，时间季节，成本变化等因素的影响，使其发生变动，岛城经济型酒店的价格也不例外。经济型酒店又称为有限服务酒店，是一种新的酒店业态，介于传统旅馆、招待所和星级酒店之间的一种酒店经营模式，近几年才在我国出现，并蓬勃发展。一般是对陈旧的居民楼、办公楼、厂房进行改造，建设周期短，人工成本低，客户群主要锁定在中小企业商务人士、自助游客人、工薪阶层和学生群体。相比星级酒店其最大的卖点是房价便宜，经济型酒店只提供住宿和小型餐厅等基本设施，即“B&B”(住宿+早餐) 服务模式，去除了其他非必需的服务及一些大型配套设施，大幅度削减了经营成本。其地理位置通常是城市繁华或不偏远路段，交通便利，可依靠社会餐饮、娱乐设施来弥补其功能的不足。而相比一般社会旅馆，经济型酒店又非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点，通过连锁经营达到规模经营，提高品牌价值。第2章 影响经济型酒店需求的因素随着城市化进程的加大，交通的便利，人民生活水平的提高等诸多因素，人们出行的频率越来越高，这种既能为身处异乡的旅者提供舒适的居住环境，又经济的酒店自然而然的备受追捧。经济型酒店的需求受地域和季节性变化影响较大，根据供求关系，需求的变动在很大程度上能影响到价格的变动。通过对市场的调查，以及查阅各种资料，我们发现主要有以下几种因素影响到经济型酒店的需求：一、城市形象的建设和宣传（一）作为一个全国著名的旅游城市，青岛市在城市形象上的宣传建设上花了大量的成本和气力，红瓦绿树，碧海蓝天的城市形象深入人心。近几年来青旅游的人数呈大幅上升趋势，极大地刺激了酒店业的发展，常常出现旅游旺季一房难求的状况。山东省在打造“好客山东，欢迎你！”的宣传上也投入了大量的成本，使得这一状况持续升温，尤其在旅游旺季，各类酒店都出现供不应求的状况。经济性连锁酒店，作为酒店行业中受众群体最大的一类产品，更是常常需要提前很久进行预定。这无形中极大的刺激了酒店市场的需求。（二）而与此同时，青岛市政府包括青岛市市民怎样去维护好这一美好城市形象也尤为重要。今年夏天出现的“青岛大虾”事件，经过各类媒体的层层报道，已然变成一大负面热点新闻，使得青岛旅游城市的形象受到极大的负面影响，直接影响到旅游相关产业的发展，酒店业受此影响尤为明显。青岛海岸线每年夏季出现的“浒苔”情况近年也未得到有效改善，这种情况也会给青岛旅游城市形象减分。二、交通的发展（一）近几年，高铁网线建设越来越密集，各类其他交通设施也越来越健全，交通的极大发展，使得城市与城市的距离越来越近，人们可以更为方便的选择在周末安排短期旅行或者探亲访友。青岛作为一个适合安排短期旅行的城市，旅客人数一直趋于增长。（二）另一方面，青岛市内交通压力也在与日俱增，尤其在旅游旺季，部分交通线路拥堵不堪，城市内部交通网络的完善也显得尤为重要。拥堵的交通状况会使得部分外地自驾游者选择放弃到旅游热门城市的旅行计划。三、节假日和消费理念国家法定节假日的增多和目前企事业单位的带薪假期福利的提高，使得更多的人有足够的假期安排旅行。而且目前作为消费主力的年轻人群，越来越注重生活质量，选择到青岛这样“面朝大海，春暖花开”的城市旅行成为一种倍受推崇的生活方式。再也不用为“有钱没时间”而烦恼了。四、大型活动、展览或者国际会议在本地举行目前青岛每年一届的啤酒节吸引了大批来自世界各地的游客。另外，世界园艺博览会以及各类大型的展览会等，分别在不同时期吸引了各地游客和商务人士，使得青岛的各类酒店的需求得到增长。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机会。随着我国经济的快速增长，全民的支入水平也大幅提高。利用青岛市休闲的环境优势，借助酒店等硬件设施，积极鼓励并争取更多的国内机构、跨国企业、国际机构来青岛市举办各种国内、国际性会议，大大发展了商务旅游。五、经济环境（一）经济稳定增长时，人们的工作和收入相对稳定，正常的投资回报比较显著，大家手里的可支配收入相对灵活，用于旅游的开销计划相对可以正常进行，正常的商务经济活动也相对活跃，对于酒店的需求会相应有所增加。（二）经济衰退萧条期，各类公司大幅裁员，人们没有相对稳定的工作和收入，经济投资回报也差一些，各类商务活动会因为成本控制等而减少，各类消费都相对减缩，这种情况下，酒店往往是受影响比较明显的行业。六、酒店的地理位置作为经济性连锁酒店，相比于大型星级酒店，在地理位置的选择上更为灵活，大多连锁酒店的地理位置都很方便，或者在商圈附近，或者临近机场车站，或者地处热门景点，使得有不同需求的人群可以有更为灵活的选择。这一特点使得更多的人愿意选择入住经济连锁酒店。七、酒店环境和服务（一）酒店是否能够提供舒适干净的入住环境，是否有齐备的接待设施和相对安静安全的外部环境，会直接影响顾客的消费感受，进而会影响到酒店在市场上的口碑和知名度。（二）而另一方面，酒店对内部员工的培训和完善的服务理念的建立，在给顾客提供良好的服务感受上也会起到很重要的作用。现在的消费者越来越注重消费感受，对服务业的要求也越来越高。如何在行业中取得更稳固的地位，在市场上获得更好的口碑和影响力，服务的优劣是至关重要的因素。也是影响消费者对此类酒店需求的重要因素。八、酒店品牌形象的经营大多连锁酒店都会在市场品牌经营上根据主要目标客户群体树立相应的独具特色的品牌形象。酒店通过各类网站或者投放广告到市场上，以树立自己鲜明的市场定位和品牌认知度，从而扩大目标群体对此品牌的认知和需求。九、酒店订购的方便程度和能够提供的便利条件（一）连锁经营酒店能够提供越多的订购方式，越能更好的实现销售，比如与各大网站合作，提供各种类型的线上订购服务；直接电话订购；一定期限内免收退订费用等等。使消费者能够越方便的获取订购途径及比价平台，越能够促使消费者在尽短的时间内做出选择。（二）酒店能够给顾客选购时提供更多的可选便利条件，越容易增加酒店的需求，比如是否有更多的可选房型，是否有窗，是否无烟，是否临街，要求层高，是否可提供免费婴儿床等。更多的便利条件也同样能够反映酒店的服务能力。这些因素会很大程度上影响客户的选择。第3章 影响经济型酒店供给的因素经济型酒店的发展是在大众消费刺激下发展起来的，有需求就必须有充足的供给来满足，而且酒店价格变动趋势是由需求和供给同时决定的。因此，探究影响经济型酒店供给的因素对于分析经济型酒店的价格变动趋势是十分有必要的。究其原因，青岛市经济型酒店发展的供给动力来源于以下几个方面：一、国际市场的带动在欧美及日本等发达国家,经济型连锁酒店是一种发展的非常成熟而成功的酒店经营模式。英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计，发现到20世纪末，世界上酒店客房总数的1/6被34家酒店集团连锁经营，而欧美等发达国家的饭店总数中超过半数的都是连锁经营的经济型酒店。经济型酒店的迅速崛起是两组矛盾发展的必然结果：一是酒店销售的空间局限性与消费者的分散性；二是酒店对规模效益的追求与个体酒店力量薄弱之间的矛盾。中国加入WTO之后,越来越多的发达国家的经济型连锁酒店进入中国市场,开展连锁经营。随着中国城市化进程的加快，都市型产业结构的逐步形成，城市集聚了越来越多的旅游、商务、会务功能，各个城市都经历了迅速扩张，传统的小面积的市中心已经不是城市中唯一的繁华地区和客人活动的核心区域，越来越多的新区、开发区、新兴购物中心、金融中心、景点度假地区等如雨后春笋般涌现出来，各区域聚集相应的人群客流，并且，这些区域间的商务、交通等方面的交流促进了人员的流动，加剧了人员在城市中活动的分散性。所以，酒店的空间局限性与客人的空间分散性构成了一个巨大的矛盾。经济型酒店通过连锁经营就可以扩大该品牌的酒店在某个城市的空间分布，从而有效地解决其空间局限性。 二、经济刺激日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的巨大需求。随着世界经济的发展和全球化进程的加快，国家之间和国家内部的商务往来日益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。以往，高星级饭店是商务客人的主要选择，但是，随着私有经济的发展，以及一些公司对差旅经费的限制，人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。一些设施设备豪华，装修考究，服务优良，但是只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施从而能大幅度降低价格的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。随着中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升，从国际游客的需求来看，越来越多的国际旅游者来到中国，来到青岛旅游，年轻人和不参团的自助游客是青年旅舍和经济型酒店的主要市场目标。三、旅游市场的推动中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。随着国内消费力量的增强，国内大众旅游市场井喷增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。质好价高的高星级酒店和质次价低的社会旅馆数量大，而干净、安全、价格适中的酒店少。随着中国的国内旅游总人次超过了全国总人口的60,已经基本上达到了大众旅游的标准。经济型酒店的出现让既不愿意承担星级酒店高昂费用，又不愿意屈就自己住在品牌缺失和服务缺失的小旅馆的消费者提供了更好选择，成为符合大多数国内游客支付水平的酒店类型。此外，青岛市作为著名旅游城市，随着奥运会和世园会的成功举办，青岛的旅游业得到了前所未有的发展，经济型酒店的市场前景更为广阔，因此，能吸引到更多资金的流入。四、国家政策的影响近年来，随着国家政策的改变，为加强党风廉政建设，厉行节约制止奢侈浪费行为，严厉打击国家机关公务人员公费出游、公款吃喝行为。严禁借参观、考察、开会、学习、研讨、培训、招商、参展等名义和形式，用公款变相旅游；严禁借法定节假日之机组织干部职工外出公款旅游。这一政策的出台，使得越来越多的公务人员、商务人士外出办公更倾向于选择性价比高、价格合理的经济型酒店。投资者更是抓住这一政策转变的有利时机，由星级酒店转而投资成本低、回报率高的经济型酒店。五、投资成本低我们所说的经济型酒店来源于西方国家的economy hotel, 这里的的Economy是“经济”、“节约”“不浪费”的意思，主要是性价比高。首先，经济型酒店的建立投入成本和运营成本低，重视设备的简单实用，经营活动在低成本的前提下进行。经济型酒店在布局上，公共区域面积较小，设计简洁，装演不追求豪华，一般而言，开一家经济型酒店所需房产建筑面积5000平方米即可，投资者可以通过长期租赁房产或利用老城区旧厂房、办公楼、居民楼的改造。同时，设备配置与维修养护上重视少投入、简单实用与低成本运行。而且经济型酒店大多采用连锁经营或加盟店的形式，易于复制，广告投入少，口碑效应传播比较快，大大降低了其宣传成本。人才管理方面大多招聘刚毕业的大学生，采取集中培训、统一管理的方式，降低了运营成本。从长期看，经济型酒店由于价格优势，业务量受金融危机影响较星级酒店要小。六、青岛的地域特征及经济型酒店的自身优势青岛市作为知名的滨海旅游城市，奥运伙伴城市的地位为当地旅游业发展提供了前所未有的机遇。她年轻且富有历史的内涵吸引着国内外大批游客前来观光，游览，度假及投资。在全国住宿业结构调整、优化的背景下，适度发展、建设物美价廉、卫生舒适的经济型住宿设施，将成为近期青岛市住宿业发展的重点所在。经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。其基本特征有五点：1产品的有限性。经济型酒店紧扣酒店的核心价值住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。2产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。3经济型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币400元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆只收取几十至一百元左右。4经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等，受众群体广。5从经济型酒店的外在表现来说，经济型酒店一般采取连锁经营的方式，易于复制，可以在提高品牌价值的同时，实现规模经济。这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。第4章 过去一段时间内经济型酒店价格变动的分析以下是2011年至2013年青岛某9家经济型酒店的平均房价、出租率以及RevPAR的波动情况（如表1）。青岛某9家经济型酒店酒店历年平均房价、出租率、RevPAR201220132014平均房价出租率RevPAR平均房价出租率RevPAR平均房价出租率RevPAR一季度414.47453.78%222.91415.35654.08%224.62419.86854.25%227.78二季度490.78869.75%342.32445.49472.70%323.87467.07661.96%289.4三季度586.19478.63%460.93753.43877.30%582.41608.59276.30%464.36四季度451.261.07%275.55463.03857.94%268.28414.9355.29%229.42表1（注：RevPAR指Revenue Per Available Room，每间可供租出客房产生的平均实际营业收入）表2青岛某9家经济型酒店历年平均房价表3 青岛某9家经济型酒店历年出租率表4青岛某9家经济型酒店历年RevPAR 通过对青岛多家经济型酒店近年来的数据对比，我们发现经济型酒店虽然存在季节性变化，但近几年的价格行情几乎没有太大的波动，甚至在某些年份会出现下滑。我们再来看另外一组数据，据青岛市旅游局关于2014年上半年各节假日的数据统计：元旦假日期间，全市累计接待游客总人数76.6万人次，实现旅游综合收入10.3亿元。春节假日期间，我市共接待游客161.5万人次，增长12%,实现旅游综合收入22.3亿元，增长15.9%。清明小长假期间，我市累计接待游客总人数291.1万人次，同比增长15.2%；实现旅游综合收入34.1亿元，同比增长20.4%。五一假日期间，我市共接待游客366.6万人次，同比增长10.3 %,实现旅游综合收入45.2亿元，同比增长15.2 %。通过以上数据，我们可以知道，近几年到岛城旅游的人数人在不断增加，酒店行业的总量近几年仍在不断扩张。第5章 影响经济型酒店的需求、供给因素未来一段时间内的变动趋势一、政府扶持，旅游业蒸蒸日上，酒店需求随之上升现如今，一带一路成为时代的命题。发挥旅游大市场带动作用，努力打造“一带一路”主要节点城市和战略支点城市，是历史赋予青岛的光荣使命。青岛围绕国家“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”战略，正努力扩大区域合作，主攻日韩、港澳台、东南亚以及欧美等传统入境客源市场。今年，青岛市旅游部门将新梳理单体投资10亿元以上、总投资3000亿元的80个旅游重点项目，重点培育东、西两大旅游度假集群，支持推进邮轮母港城、万达东方影都等大项目，会同有关部门全力引进国际品牌级文化旅游大项目。此外，还将培育特色旅游商品，坚持办好中国青岛海洋节、青岛啤酒节、青岛凤凰岛（金沙滩）文化旅游节等特色旅游节日，抓住机遇，发展特色餐饮，形成多条特色餐饮街。以海鲜餐饮为龙头，实行错位经营，注重特色，提升档次。可对教堂广场周边的欧式建筑进行革新，开设具有异国风情的餐馆，打造欧陆风情餐饮街区；对前海一线的小餐馆、小饭店进行规范和整治，为游客提供清净卫生、具有青岛当地特色的餐饮服务。这些措施的开展，都能推动酒店业快速发展。种种政策利好都预示着供需关系的同步提升。中国经济发展为国内旅游奠定了一个良好的市场基础，为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。随着国内消费力量的增强，国内大众旅游市场井喷增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。日益繁荣的经济也刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的巨大需求。随着世界经济的发展和全球化进程的加快，国家之间和国家内部的商务往来日益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。以往，高星级饭店是商务客人的主要选择，但是，随着私有经济的发展，以及一些公司对差旅经费的限制，人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。一些设施设备完善，装修考究，服务优良，且只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。同时，全国假日轨制的落实与优化，交通为旅游带来的方便，以及消费信心的提高，都拉动了旅游业的发展，旅游业的发展必将大大提升酒店业的需求。二、市场化境良好，助力酒店扩张，提升供给（一）价格亲民，符合居民消费观念便宜、卫生、实惠，是经济型酒店最大的吸引力，据不完全统计，去年青岛经济型酒店凭借200元左右的单天低房价、自助式服务以及与四星级酒店不相上下的卫生标准，在旅游及商务人群中很有市场。全年平均入住率在90%以上，高于行业平均水平20多个百分点。同时，利润率也保持在30%的较高水平。青岛市旅游饭店业协会秘书长吴远吉说，青岛市去年旅游人数有2517万人次，其中国内2449万人次，绝大多数国内游客并不要求住豪华酒店，只要能保证舒适、保证轻松旅游就行了。此外，经济型酒店相较于星级酒店投资少但见效快，所以，岛城经济型酒店的发展很被看好，大规模扩张也就顺理成章了。（二）淡季不淡，青岛酒店业一路向好，为投资经济型酒店创造了良好的环境未来几年，即使是淡季，青岛的经济型酒店的生意仍然非常好，结合近几年青岛酒店行情来看，客户入住率预计在90%左右，淡季不淡，是几家经济型酒店负责人对住宿业市场的基本总结。爱尊客、如家、华住等几家经济型酒店，未来也即将伴随地区发展及旅游的旺盛逐步进行酒店扩张，青岛经济型酒店客房入住率之所以淡季不淡，既有外在原因，也有内在因素。外在原因即是青岛的经济大环境，包括青岛与外地间的商务交往越来越多，来青进行商务考察、商务洽谈的中外人士并不受淡旺季的影响，一些利用公假时间自助游、自驾游的人也喜欢避开旅游高峰。经济型酒店安全、卫生及服务条件均不错，