2015房地产估价师案例与分析真题及答案

2015房地产估价师案例与分析真题及答案一、黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价估价依据正确，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为4050245万元。问题这样确定估价结论是否正确为什么标准答案这样确定估价结论不正确。因为1将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价因为50万元大于40万元，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。2将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。二、某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。问题1采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应A按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B按建筑物耐用年限计算C按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D按建筑物已使用年限计算问题2采用收益法估价时，下述观点不正确的是A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为2004年3月1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料问题3估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是万元。A2800B2940C4000D4200问题4假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D该500万元可再次抵押参考答案答案1A、答案2C、答案3C、答案4D三、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节2装修补偿应如何确定3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理参考答案估价程序上应特殊注意1被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。3公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定协商不成的，可以通过委托评估机构确定。四、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。问题1估价人员应根据用途对该两幢房屋进行估价。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价问题2将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案1、B2、B问题3该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为A该两幢建筑物抵押评估价值之和B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格问题4该工厂若将该两幢