收益法方案设计讲义.ppt

重庆交通大学河海学院,第四章收益法,收益法是房地产价格评估的基本方法之一，在土地价格评估中称为收益还原法。1、收益法的概念收益法是求取估价对象未来每年的客观净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。用收益法评估出来的价格称为收益价格。,重庆交通大学河海学院,2、收益法的理论依据,预期原理是收益法的基础，预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格或过去的市场状况，而是基于其未来所能获取的收益。历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。,重庆交通大学河海学院,3、收益法的基本公式：图中：ai房地产第i年的纯收益；n收益年数；ri房地产第i年的还原利率。,重庆交通大学河海学院,每年的纯收益折现：a1折现后：a1/（1+r1）a2折现后：a2/（1+r1）（1+r2）an折现后：an/（1+r1）（1+r2）（1+rn）则：V=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+an/（1+r1）（1+r2）（1+rn）,重庆交通大学河海学院,3.1收益具有永续性，其他因素不变收益永续性：还原利率大于0，收益年期无限，其他因素不变：a1=a2=an=a；r1=r2=rn=r将以上条件代入理论公式，得：V=a/（1+r）+a/（1+r）2+a/（1+r）n+，则：,重庆交通大学河海学院,例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为：V=（30-15）/12%=125（万元）（总收益、总费用以年为单位）,重庆交通大学河海学院,3.2收益年期有限，其他因素不变（1）a1=a2=a3=an=a（2）还原利率r每年不变而且大于0（3）n表示有限年期将以上条件代入理论公式，得：即,重庆交通大学河海学院,例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地产的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为：V=124.57（万元）该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国地使用年期：商业40年，住宅70年，工业50年）。思考：如果r=0，该公式怎么办？,重庆交通大学河海学院,3.3纯收益在前若干年有变化的情形此公式的假设前提是：前t年的纯收益有变化；t年以后纯收益无变化为a；r每年不变且大于零。无限年期的公式为：,重庆交通大学河海学院,主要适用于可以预测到近几年的收益和带租约的房地产评估。例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8，则其收益价格为：（万元）,重庆交通大学河海学院,3.4预知未来若干年后不动产价格的情况式中：,ai,r的含义同前，Vt表示第t年的不动产价格。当目前的不动产价格难以知道，但是根据发展前景比较容易预测未来的不动产价格水平时，适宜于上述公式，特别是在某地区会出现较大的改观的情况下。,重庆交通大学河海学院,例如：某宗房地产近期的价格水平为3500元m2，年纯收益为180元m2，收益率为8%，现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元m2。据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元m2。试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。（元m2）,重庆交通大学河海学院,3.5纯收益按等差级数递增或递减的情况分两种情况：收益年期无限和有限。收益年期有限时的计算公式：式中：V,a,r的含义同前，b表示纯收益按等差级数递增或递减的数额（递增取正，递减取负），如纯收益第一年为a，则第二年为a+b，第n年为a+(n-1)b。收益年期无限的计算公式：,重庆交通大学河海学院,3.6纯收益按等比级数递增或递减的情况分两种情况：收益年期有限和无限。1.收益年期有限时的计算公式：s表示纯收益按等比级数递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a（+s），第n年为a（1+s）n-1；r每年不变且大于s。,重庆交通大学河海学院,2.收益年期无限时的计算公式：式中：V,a,r的含义同前。思考：.总收益与总费用的递增或递减的比率不等的情况.如果r=s，怎么办？,重庆交通大学河海学院,4、收益法的适用范围,4.1具有和潜在收益房地产价格的计算由以上计算公式可以知道，收益法只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。如：租赁用房地产、企业用房地产。这里所说的收益是指可以用货币来度量的收益。,重庆交通大学河海学院,4.2可用于市场比较法中土地使用年期修正在市场比较法应用中，当比准实例与待估实例价格的使用年期不同时，需要进行使用年期的修正，使用年期修正的可以利用收益法的计算公式完成。该公式表示把房地产使用年期为N年的价格修正为使用年期为n年的价格。,重庆交通大学河海学院,4.3当使用年期不同时价格高低的比较收益法公式还可以用于不同年限价格之间的换算。为了论述简便，假定不同年限的价格换算方法如下：若已知v，求v50、v70如下：v70=vk70v50=vk50,重庆交通大学河海学院,若已知v50，求v40，如下：当比较两宗房地产价格的高低时，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥当的。应该将它们转换成相同年限下的价格进行比较。,重庆交通大学河海学院,例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m2，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/m2。假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。A房地产：（元/m2）B房地产：（元/m2）通过以上修正，实际上B房地产价格高于A房地产。,重庆交通大学河海学院,、纯收益的确定,纯收益又被称为净收益，是估价对象的未来年纯收益。在实际估价中求取纯收益是收益法估价的难点之一。纯收益是以收益为目的的房地产及其相关设施、劳动力和经营的诸要素相结合产生的总收益，扣除资本、劳动力和经营组织所得到的适当分配额，剩余为房地产的纯收益，一般以年为单位计算。即：年纯收益=年总收益-年总费用,重庆交通大学河海学院,5.1年总收益利用收益法估价时，求算其总收益时要先明确：总收益是一种客观收益，而不是某宗房地产的实际收益。这是因为：房地产实际的年总收益，要从企业年经营收益中剥离，而企业年经营收益往往受企业自身经营管理等因素的影响，若企业经营不善，年经营总收益可能为负值，但不能表明该企业占用的房地产就没有收益。,重庆交通大学河海学院,客观收益则是排除了企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可以直接应用于估价中。客观收益满足以下几个条件：（1）从客观的角度观察，是由具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能够产生收益；（2）收益必须能持续且有规则地产生，最典型的就是按月或年支付的房租。,重庆交通大学河海学院,（3）收益应该是安全可靠的收益，未批准的经营项目和违法经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。在确定总收益时既要考虑有形收益，还要考虑无形收益，如企业的信誉等带来的收益。此外，确定年总收益时，还要考虑其他相关的收益，如房地产出租时，除了要考虑实际租金额，还要考虑押金的利息，同时还应该充分考虑收益的损失，如出租率或空房损失率。,重庆交通大学河海学院,5.2年总费用总费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。总费用是直接必要的劳动与资本费用，与总收益的确定一样，同样要采用标准总费用，去除个体房地产经营中存在的由个人主观判断而产生的支付。,重庆交通大学河海学院,总费用计算分以下两种情况：1）房地产出租出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅（公寓）、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等。其年总费用通常为维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费）、房地产税（房产税、城镇土地使用税）和租赁代理费等。,重庆交通大学河海学院,在实际求取中是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。如果保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方负担，则应将它们全部扣除；如果维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，则出租方所得的租金就接近于纯收益，此时扣除的项目要相应地减少；,重庆交通大学河海学院,另外，如果租金中包括了无偿提供使用水、电、燃气、空调、暖气等，则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。还要考虑是否连同家具等房地产以外的物品一起出租，如果是，则租赁收入中包含了家具等的贡献，这部分是否扣除，要视评估价格是否需要包含此部分的价值来定。,重庆交通大学河海学院,（1）管理费依租金的一定比例计算：年租金*（2%5%）。（2）维修费通常按建筑物重置价的1.5%2%计算。（3）保险费一般按房屋重置价或房屋现值乘以保险利率（1.52）。,重庆交通大学河海学院,（4）税金指房地产所有者按有关规定向税务机关交纳的房产税、营业税、城建维护税及教育税附加等。（5）中介费用中介费是指通过各种中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介机构的费用。一般为一个月的租金。,重庆交通大学河海学院,2）直接经营型房地产直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。（1）商业经营型房地产的年总费用，主要有商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。,重庆交通大学河海学院,（2）工业生产型房地产的年总费用，主要有生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。（3）农地年总费用的估算，主要有种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。,重庆交通大学河海学院,.还原利率的确定.1还原利率的本质还原利率是收益法的一个关键，也是难点。其微小变化会导致价值的很大变化，还原利率的选择必须十分谨慎。还原利率通常用r来表示，从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资的成本就是购买房地产的价格，还原利率实质上就是一种资本投资的收益率。,重庆交通大学河海学院,认识到了还原利率实质上是一种投资的收益率，实际上就在观念上把握住了求取还原利率的方法，即估价时所选用的还原利率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。,重庆交通大学河海学院,在正常情况下，投资风险与投资的收益是成正比的，风险大，收益就高，风险小，安全系数高，收益率就低，假设有一笔资金，如果把它存入银行，风险小，同时利率也很低，但如果用来购买股票、债卷，风险性高，安全系数下降，而回报率上升。还原利率率与风险的关系可以用下图表示：,重庆交通大学河海学院,不同用途、不同地区、不同时期、不同性质的房地产，由于投资的风险性有高低之分，其还原利率亦有高低之分。因此，在进行房地产评估工作中，一定要依据房地产所处的实际环境来确定还原利率。.2还原利率分类在进行房地产价格评估时，使用的还原利率主要有三种类型，即综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率。,重庆交通大学河海学院,（1）综合还原利率（0）：当要求取土地与建筑物合为一体的收益价格时，就应使用综合还原利率，这时的纯收益也应是建筑物与土地合为一体产生的纯收益。（2）建筑物还原利率（B）：当求取单纯建筑物的收益价格时，使用建筑物还原利率，这时的纯收益是建筑物产生的纯收益。,重庆交通大学河海学院,（3）土地还原利率（L）：当求取单纯土地的收益价格时，就应使用土地还原利率。（4）三者之间的关系由于房地产纯收益=土地纯收益+房屋纯收益，所以：RO=LRL+BRB,重庆交通大学河海学院,6.3求取还原利率的方法（1）市场提取法通常根据公式，采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为还原利率。为避免偶然性，需要抽取多宗房地产，求其净收益与价格之比。,重庆交通大学河海学院,（2）安全利率加风险调整法又称为累加法，是以安全利率为基础，在加上风险调整值作为还原利率的方法，其基本公式为：还原利率=安全利率+风险调整值我国一般取一年期定期存款利率为安全利率，风险调整值就变成为投资估价对象相对于投资一年定期存款的风险补偿值。,重庆交通大学河海学院,通常在不同风险条件下，土地及建筑物的还原利率按照风险水平的高低见下表：,重庆交通大学河海学院,（）复合投资收益率法将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率：（）式中：不动产的资本化率；抵押贷款额占不动产价格的比率；抵押贷款资本化率；自有资金要求的正常收益率。,重庆交通大学河海学院,这种方法的基本思想是：把购买不动产看作一种投资行为，其资金来源分为银行贷款和自有资金两种，所以有：不动产的年纯收益抵押贷款的年利息自有资金的年收益。,重庆交通大学河海学院,（）投资收益率排序插入法步骤和内容如下：1）调查、收益估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票，以及有关领域的投资收益率等。将所收集的不同类型投资的收益率按低到高的顺序排列。,重庆交通大学河海学院,2）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。在图表上找出对应的收益率，从而就确定出了所要求取的还原利率。见下图：,重庆交通大学河海学院,6.4求取收益价格把房地产的客观年收益、年费用和还原利率确定后，就可以选用适当的公式计算待估房地产的收益价格了，通常可以选用几个还原利率进行计算，再来综合确定其收益价格。,重庆交通大学河海学院,确定收益年限时，要注意建筑物剩余的经济耐用年限与土地使用权剩余年限不一致的问题。如果前者大于后者，则超过的部分不单独评估，以土地使用权年限为收益年限；如果前者小于后者，先计算土地与建筑物一起的收益价格，再计算土地使用权剩余部分的收益价格，二者的和作为该房地产的收益价格。,重庆交通大学河海学院,7.剩余技术当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用土地剩余技术或建筑物剩余技术。,重庆交通大学河海学院,7.1土地剩余技术（求取土地收益价格）土地与地上建筑物合并产生收益，利用收益法以外的方法，如：采用成本法能求得建筑物的价值，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再利用土地还原利率进行资本化，即可求得土地的价值。,重庆交通大学河海学院,计算公式：式中：Vl土地价值；a0土地与地上建筑物合并产生的净收益（通常是基于房租的净收益）；Vb建筑物价值（是采用收益法以外的方法，多数情况下是采用成本法求取）；rb建筑物还原利率；rl土地还原利率。,重庆交通大学河海学院,土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时是有效的方法。例如：城市商业用地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用比较法进行估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术进行估价。在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时可以利用土地剩余技术。,重庆交通大学河海学院,7.2建筑物剩余技术（求取建筑物收益价格）土地与地上建筑物合并产生收益，如果采用收益法以外的方法，如比较法能求得土地的价值时，则可将此土地价值乘以土地还原利率得到归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再利用建筑物还原利率进行资本化，可求得建筑物价值。计算公式如下：,重庆交通大学河海学院,思考题：收益法的理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？收益法估价的操作步骤是什么？如何运用收益法公式进行不同年限的价格换算？纯收益如何求取？实际收益与客观收益的含义区别。土地使用权年限与建筑物经济寿命结束的时间不一致时，如何确定收益年限。何谓资本化率？其实质是什么？土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系。何谓剩余技术?,重庆交通大学河海学院,1、某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/平方米，当使用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的单价为（）元/平方米。A.810B.709C.766D.7902、某收益性房地产资本化率为r，年有效毛收入为A，且以后逐年递减，比率为g1；同时年运营费用为C，此后逐年上升，比率为g2，则计算该房地产无限年期价格的建设公式为（）。（g10,g20)A.B.C.D.,重庆交通大学河海学院,3、用收益法评估房地产价格，若净收益a每年不变，资本化率为0，收益年限为n，则其价格v=（）A.B.naC.aD.04、在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的（）。A.客观