房地产企业不同的拿地方式的操作及风险防范.ppt

MobileResearchActivitesofETRI,房地产企业不同的拿地方式的操作及风险防范,主讲人：董振武,房地产企业风险防范实战系列培训课程之,房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一,二,房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,【目录】,土地获取,土地市场（招拍挂）,资本市场（收购）,一二级联动,二级市场,直接进行项目转让,股权收购,部分收购,全部收购（收购项目公司）,商品房包销,承包经营,【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一二级联动,二级市场,直接进行项目转让,股权收购,商品房包销,承包经营,各种拿地方式的利弊比较及分析,【一】房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,房地产企业六种拿地方式利弊比较及分析,一,二,房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,二,土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点,一,直接进行项目转让获取项目实操及风险防范,三,二级市场获取土地要点分析,四,股权收购获取项目实操及风险防范,商品房包销获取项目实操及风险防范,五,六,承包经营获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、土地一级开发要点2、开发商如何成功实现一、二级联动？3、土地开发一、二级联动的四种模式选择及比较分析,土地一级开发要点解析及一二级联动操作要点,一,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,二,二级市场获取土地要点分析,1、必须招拍挂的情形2、招拍挂适用范围界定,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、直接项目转让的条件？2、直接项目转让获取土地利弊分析？3、直接项目转让风险如何防范？,直接进行项目转让获取项目实操及风险防范,三,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、通过股权收购取得房地产项目的法律限定条件？2、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析？3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题？4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？,四,股权收购获取项目实操及风险防范,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,法律更多的是对股权转让的办法、其他股东的保护、转让后的结果等程序方面作了操作性的规定。,1、通过收购股权实现项目转让的法律限定条件,有限责任公司,上市公司,涉及国有资产的股权转让,涉及外资的股权转让,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,手续简单节省费用开发快捷减少了第三人风险,风险较大谈判时间较长转让受股权性质的影响股权转让方式必须得到法律的认可,2、通过收购股权实现项目转让的利弊分析,利,弊,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,3、股权收购房地产项目应注意的六大法律问题,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,前期尽职调查,财务尽职调查法律尽职调查,收购流程资金安全,法律意见书,法律尽职调查报告范本范本1范本2,法律意见书范本,合作开发协议范本有限责任公司上市公司国有企业外资企业,合作开发协议,操作步骤违约责任,4、通过股权收购取得房地产项目风险如何防范？,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、商品房包销实现项目转让的主要操作环节2、商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题3、商品房包销协议必须明确的六项内容及应注意的五大问题4、商品房包销转让房地产项目的法律风险分析及应急预案,商品房包销获取项目实操及风险防范,五,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,商品房包销的相关法律问题,包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力,包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力,包销款项的收取是否影响包销合同的效力,包销商的售房广告内容不实引起索赔，开发商应承担连带责任问题,开发商在售房合同上盖章是合同权利还是义务问题。,开发商随意销售已经建立包销关系的商品房是否应属违约行为问题,包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任,关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题,涉外房地产包销、代销业务的税务处理,包销差价的归属问题,开发商与包销商的诉讼地位问题,商品房包销转让房地产项目涉及的相关法律问题,【二】房地产企业不同拿地方式实操及风险防范,1、承包经营实现项目转让的实