房产经纪人协理考试房地产经纪服务和其他服务课件

1,房地产经纪服务和其他服务,2,第一节提供房地产信息和实地看房,一、经纪人书面告知委托人有关事项（P42）：【掌握】1、是否与委托房屋有利害关系；2、应当由委托人协助的事宜、提供的资料；3、委托房屋的市场参考价格；4、房屋交易的一般程序及可能存在的风险；5、房屋交易涉及的税费；6、经纪服务的内容及完成标准；7、经纪服务收费标准和支付时间；8、其他需要告知的事项。二、查看委托人身份证件、房屋权属证书（P43）【掌握】通过对房屋权属证书和委托人身份证明等资料的查看，可以防止委托人隐瞒房屋产权信息在未征得业主同意的情况下出售房屋，避免在交易后期出现纠纷。,3,三、签订房地产经纪服务合同（P43）【掌握】合同内容：1、房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；2、房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；3、服务费用及其支付方式；4、合同当事人的权利和义务；5、违约责任和纠纷解决方式。,第一节提供房地产信息和实地看房,4,四、为代理出售、出租房屋编制房屋状况说明书（P44）【掌握】房屋状况说明书内容：基本信息权益信息配套设施设备信息随房屋附送的家具、家用电器、用品清单委托房屋现况说明附件（应附清单）五、发布、寻找、提供房源、客源信息【熟悉】房地产经纪人需收集三方面的信息：房地产标的物的信息（物质、权属、环境）与委托房地产相关的市场信息（供求、价格、竞争楼盘状况）委托方信息（法人、个人等委托方的类型；信誉状况）,第一节提供房地产信息和实地看房,5,第二节代拟合同,6,一、房地产代理合同与房地产居间合同（一）房地产代理合同：,1、房地产代理合同的涵义（P47）【熟悉】（1）房地产代理合同是委托代理合同；（2）房地产的代理行为包含了民事代理和合同委托两方面的涵义。（3）房地产经纪人员被房地产的买方或卖方授权委托代理时，其接受授权的代理活动分为两类：事务代理和商事代理。事务代理费用分为预付费用和偿还费用。2、房地产代理合同的特征（P47）【熟悉】(1)房地产经纪人办理房地产代理业务的费用由委托人承担。（2）房地产代理合同是诺成合同、有偿合同及双务合同。（3）房地产代理合同为诺成合同而非实践合同，房地产代理合同是有偿合同而不是无偿合同。3、房地产代理合同的主要条款及义务（P48）【了解】,第二节代拟合同,7,4、签订房地产代理合同的注意事项（P48）【掌握】1、一手房销售代理合同要重点注意的事项：（1）代理方式的选择：一般代理、独家代理、包销（2）关于售房宣传广告的约定：最终确定权属于开发商2、二手房代理合同注意事项：明确房屋的权属（二）、房地产居间合同1、当地产居间合同的涵义（P49）【了解】根据委托内容不同，分为指示居间合同和媒介居间合同2、房地产居间合同的特征（P50）【了解】1、房地产居间合同为独立有名合同2、房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。3、委托合同可为无偿合同，而房地产居间合同必为有偿合同3、房地产居间合同的主要条款（P50）【掌握】4、不同类型房地产居间合同的注意事项：【掌握】转让居间合同：已设定抵押权、权属状况不明确、被法院查封、冻结等的房地产不得转让。,第二节代拟合同,8,（二）、房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同买卖是权利转让行为，租赁是债权经营行为，买卖和租赁都是房地产交易的主要行为。1、房地产买卖经纪合同(P52)【了解】房地产买卖行为一般包括投资新建房地产的期房买卖和现房买卖（代理合同）以及二手房买卖（居间合同）房地产买卖经纪合同的内容（P52）【掌握】2、房地产租赁经纪合同（P89）投资新建的房屋：代理合同存量房屋：居间合同房地产租赁经纪合同的内容（P89）【掌握】在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是租赁合同的必备条款。,第二节代拟合同,9,房屋租赁有下列情形之一的房屋不得出租：【熟悉】（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（三）、一手房经纪合同与二手房经纪合同1、一手房经纪合同（P101）在新房、商品房经纪合同中特别增加条款:【了解】(1)经纪机构提取佣金的条件，如必须完成总预（销）售面积的多少比例；（2）价格浮动范围；（3)佣金结算的方式和时间；（4）有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。2、二手房居间合同（P101）合同条款【熟悉】,第二节代拟合同,10,（四）、房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同（P110）【了解】1、房地产买方代理合同（买方合同应注意：备选房源数量、客户有特定要求、佣金的标准）2、房地产卖方代理合同卖方合同应注意：（1）交易价格范围，销售时间、进度，不同价格、销售进度下佣金计算标准；（2）销售面积比例；（3）佣金必要分期支付，约定时间，前提条件；（4）销售费用（广告、售楼处搭建）等。二、存量房买卖合同网上签约（P111）【掌握】存量房买卖：是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖，即二手房买卖。为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，北京市自2007年7月1日起开始执行存量房买卖合同网上签约。,第二节代拟合同,11,凡经房地产经纪机构居间或代理（含代办转移登记手续）的国有土地上的存量房买卖，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。存量房买卖双方自行达成交易的，可直接签订纸制合同文本，也可通过北京市房地产交易管理网和北京工商网下载合同示范文本进行签约。市住建委委托中介协会具体负责存量房网上签约系统的管理和房地产经纪机构用户备案、网上签约、具体交易信息发布等工作。（一）房地产经纪机构用户备案（P111）【掌握】房地产经纪机构及其分支机构应经所在区县建设（房屋）管理部门备案，其系统操作人员应为已经注册的房地产经纪从业人员；交易保证机构应经市建委备案并已开设“专用账户”。用户备案的具体流程（P111）【掌握】,第二节代拟合同,12,(二)房源信息公示（P112）【掌握】存量房网上交易信息通过北京房地产中介行业协会信息网并链接至北京市房地产交易管理网和北京建设网进行公示，公示信息内容包括：1、经用户备案的房地产经纪机构及其分支机构、房地产经纪人员信息；2、房源信息：拟转让房屋的发布编号、房屋坐落的典型区域、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、建成年代、拟售价格、受托房地产经纪机构、联系方式；3、每日存量房网上签约的套数、面积；4、房地产经纪机构网上签约后退房信息；5、每月各区县存量房成交面积；6、按季度公布各典型区域存量房成交价格。在存量房买卖合同网上签约系统里面需要提交的文件有：存量房买卖合同北京市存量房交易结算资金划转协议或存量房交易结算资金自行划转声明，签订的房地产经纪合同作为存量房买卖合同的附件一并提交到系统中。提交后直接在网上打印转移登记申请表。,第二节代拟合同,13,(三）网上签约的程序（P112）【了解】草拟合同、打印合同、完成签约权属登记受理时可直接调用网上签约信息，存量房转移登记和抵押登记的办理，自受理之日起十个工作日内完成。房地产经纪机构不得向买卖双方隐瞒网上签约的查询密码。三、房屋租赁登记备案（P118）【掌握】房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当办理房屋租赁登记备案。备案时，房屋租赁当事人应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。,第二节代拟合同,14,出租房屋用于居住的，应办理房屋出租登记手续；出租房屋用于非居住的，应办理非居住房屋租赁合同备案手续。用于居住的，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；房屋权属证书或者房屋来源证明；本市规定的其他内容。用于非居住的，出租人应当自签订书面租赁合同之日起30日内，持下列材料及复印件到房屋所在地的房屋行政管理部门办理非居住房屋租赁合同备案手续（P119）。【掌握】房地产经纪机构或租赁代理机构居间或代理成交房屋租赁并接受委托办理房屋出租登记或备案手续的，应在房屋租赁或代理合同签订之日起3日内通过房屋租赁合同网上备案手续填报该房屋租赁合同及出租房屋、承租人员的相关信息，进行网上备案。,第二节代拟合同,15,房地产代办服务，是指房地产经纪机构根据客户的要求，提供包括房地产交易登记、房屋使用权过户、房屋初始登记、国有土地使用证、房地产权证、商品房预售许可证、规划许可证、二手房按揭或转按揭以及其他手续等的代办服务，并收取相应佣金的活动。（一）代办贷款（P122）【掌握】根据我国有关法律，贷款是特许经营业务，除银行业金融机构和依法设立的典当行外，其他机构概不能办理贷款业务。1、房地产抵押贷款的种类：土地开发抵押贷款：土地开发企业以其获得的土地使用权作抵押而向银行取得贷款。房屋开发抵押贷款：房屋开发企业以其取得的土地使用权或未建成的楼宇产权作抵押，从金融机构获得贷款。房屋购建抵押贷款（即银行按揭）。从贷款代办业务总的范围来看，房地产经纪机构可以为房地产开发商办理房地产开发贷款服务，但更多情况是为消费者代办个人住房贷款（购房抵押贷款）手续。,第三节其他服务,16,根据贷款性质和方式的不同，个人住房贷款可以分为个人住房商业性贷款、个人住房政策性贷款以及个人住房组合贷款。（1）个人住房商业性贷款（P123）按开发商是否具有完全的房屋产权划分为期房和现房贷款两类。1）借款人申请抵押贷款的条件：借款人必须是年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国内地具有有效居住证件的境外、外国公民。具有城镇常住户口或有效居留身份。具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人年龄加借款期限男不超过70岁，女不超过65岁。具有购买住房的合同和协议。不低于购房全部价款30%的首期付款的支付证明（首期款证明）。同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或自有物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任额保证人。二手房按揭贷款，所购房屋应产权明晰，可进入房地产市场流通。各银行规定的其他条件。,第三节其他服务,17,注：宅基地、军产、厂房、集资房、车位（一般只做一手）、自建房及依法不能办理交易的房屋都不能办理贷款。2）贷款额度、期限和利率个人住房商业性贷款的贷款额度一般最高不得超过房价的70%；贷款期限目前最长不超过30年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。如遇到利率调整，则从次年1月1日起执行。二手房贷款最长不超过20年，商住房贷款成数按照评估价与成交价两者间价格低者的七成计算，商铺、写字楼、别墅为五成。（2）个人住房政策性贷款（个人住房公积金贷款）（3）个人住房组合贷款（个人住房公积金贷款和商业性贷款的组合）贷款条件同商业贷款的申请条件组合贷款的贷款额度分一手房和二手房有所不同，一手房总贷款额度不得超过房价总价的80%，二手房总贷款额度不得超过所购房屋价款的70%。公积金贷款和商业性贷款的比例原则上为1：1。个人住房组合贷款的房款期限最长不超过30年，同时借款人最后还款期限不超过借款人法定离退休年限（男60岁，女55岁）后5年。,第三节其他服务,18,2、制定合理的贷款方案贷款方案的三个要素：贷款金额、贷款类型、贷款期限。贷款期限超过15年，宜选择等额本金还款方式。北京市个人住房公积金贷款最高额度为80万元。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70岁，同时不得超过30年。3、贷款操作注意事项：房屋的评估价是否满足客户的贷款需求；客户自身条件是否符合银行的审批标准；房屋的结构及楼龄，目前大部分银行都不受理混合结构的房屋，楼龄高于20年以上的。如果客户申请公积金贷款或组合贷款，则要注意公积金的缴存情况，客户是否有停交或缓交公积金，如曾办理过公积金贷款，是否已还清。,第三节其他服务,19,（二）代办房地产登记(P128)1、房地产权属登记的类型房地产权属登记，也称为房地产产权登记。按房地产权属性质：土地所有权、房屋所有权、土地使用权和房地产他项权利；按产权关系的客体：土地产权和房屋产权；按所有权性质：国家所有、集体所有、个人所有；房屋登记办法将我国目前国有土地范围内的房屋登记分为五类：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记和其他登记。产权登记根据登记原因不同分为：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。（1）房地产初始登记初始登记是指依法通过出让、征用、划拨方式获得土地使用权或新建成的房屋的第一次确权登记。房地产初始登记，包括土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记。（2）房地产转移登记转移登记是指经初始登记的房地产因买卖、赠与、继承、互换、转让、分割、合并、裁决等原因致使房地产权利人发生变化的登记。,第三节其他服务,20,（3）房地产变更登记变更登记是指权利人法定名称的改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。（4）房地产权利注销登记房地产权利注销登记是指房地产权利因发生房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体的消灭等情况，原权利人均应申请进行的登记。（5）房地产他项权利登记房地产他项权利登记包括房地产抵押权、典权等他项权利的登记。（6）房地产文件登记备案分一方申请、双方共同申请、两人以上（P129）（7）预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记在法定期间可防止卖房人的一房多卖。,第三节其他服务,21,房地产抵押分为三种情况：1）以预购商品房作为抵押物；2）以在建工程作为抵押物（投资达到25%以上）3）现房抵押登记。办理房地产抵押登记还应注意：1）设定的抵押期限不得超过企业的营业期限；2）抵押物的土地使用年限限制的，其设定的抵押期限不得超过土地使用的年限；3）共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；4）按份共有的房地产，设定抵押不得超过抵押人的份额；5）同一抵押物设定两次或两次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期不得早于前一个抵押权的存续期限。,第三节其他服务,22,（三）办理房屋入住手续（P131）【掌握】入住手续办理过程包括以下四个步骤：1、资料审核、入住文表的签收2、入住费用的交付交纳一次性维修基金及相关费用，预收三个月的物业管理费和电梯、水泵运行费用、公共照明费用等。3、房屋质量验收收房过程中必须遵守“先验后收”的原则。若实测面积误差超出3%，可以中止收房。检查商品房的质量：房屋本身的质量、实际功能和细节、装修质量、景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施。4、手续审核由物业管理负责人对所有手续进行复核，确认无误后，凭入住手续及钥匙领取单领取房屋钥匙。,第三节其他服务,23,补充：1、房地产权属证书及相关法律文书包括：【选择题、判断题】1）土地使用证；2）房地产产权证书；3）委托书、看房确认书、定金协议书、上手契税发票、上手购房发票等主要文书的留存及交接。,第三节其他服务,24,开始做题啦！,25,判断题：1、对于房屋出售经纪服务合同中规定的出售价格，如果实际成交价高于合同中标明委托人要求的房产出售价格，则超过部分归委托人所有。2、根据北京市房屋出租委托代理合同规定，在出租代理期限内，未经出租方口头许可，承租方不得将代理事宜全部或转委托给他人。3、即使委托人无民事行为能力，房地产经纪机构与委托人也可以签订房屋承购、承租经纪服务合同。4、北京市房地产交易管理网站上公布的统计结果是以建筑面积为标准的。5、对于刚毕业不久，资金储备不充足的客户，房地产经纪人应建议客户采用贷款支付的方式。,模拟试题,(),(),(),(),(),26,判断题：6、房地产经纪机构在与委托人签订房地产经纪服务合同前，如果是代理人，仅需要向委托人提供代理人身份证复印件。7、在签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）前，出卖人应当向买受人初始房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。8、房地产抵押贷款一般涉及两类，一是房地产开发贷款，二是个人住房贷款。9、按照北京市房屋租赁合同（自行成交版）有关转租的规定，除出租方和承租方另有约定外，承租方需事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租给他人。10、房地产经纪人不得向买卖双方告知网上签约的查询密码。,模拟试题,(),(),(),(),(),27,判断题：11、在签订房屋租赁合同时，如合同内容有涂改，只需涂改的一方在涂改之处签字。12、签订的房屋租赁合同，一般一式两份，租赁双方各执一份。13、在房地产买卖合同签约时，如果不是当事人本人签约，需要提供授权委托书。14、在房地产买卖合同签约时，合同的签约日期和生效日期一定要注明。15、商品房买卖合同在网上签订后，可以进行多次修改。16、房屋租赁合同备案可以由房地产经纪人代办租赁双方代办合同备案事宜。,模拟试题,(),(),(),(),(),(),28,判断题：17、在买卖合同条件下，如果超过规定的时间买受人未接受房屋的，在此期间房屋发生意外而毁损，由出卖人承担责任。18、通过房地产经纪机构促成的存量房交易应当实行交易资金监管。19、通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。,模拟试题,(),(),(),29,单项选择题：1、北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）规定，在租赁合同签订后（）日内，房屋租赁双方当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A.20B.30C.40D.602、房地产经纪服务合同成立的要件包括（）。A.委托人的签字或者盖章B.授权人的人签字或者盖章C.承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名D.受托房地产经纪机构的盖章3、房地产经纪合同中应当有（）签名。A.执行该业务一名的房地产经纪人或两名房地产经纪人协理B.房地产经纪机构门店经理C.房地产交易双方D.房地产经纪机构的法务人员,模拟试题,B,B,A,30,单项选择题：4、北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）中，需要写明（）。A.备案证明编号B.房地产经纪人的身份证号C.房地产经纪人协理的身份证号D.房地产经纪机构法人的身份证号5、房地产居间合同中房地产经纪机构的义务不包括（）。A.如实报告义务B.尽力提供居间服务的义务C.保守秘密的义务D.支付必要费用的义务6、下列关于北京市存量房屋买卖交易合同（经纪成交版）说法错误的是（）。A.该合同文本为示范文本，合同条款不能做任何修改B.该合同文本是由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定C.该合同文本适用于北京市行政区域内国有土地上的存量房买卖D.该合同中的存量房是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋,模拟试题,A,D,A,31,单项选择题：7、在房屋承购委托合同（北京房地产中介行业协会推荐文本）中，房地产经纪机构不能提供的服务是(）。A.提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询B.寻找意向购买房屋及其出售人C.以委托人的名义与出售人签订订房屋买卖合同D.对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验8、当委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人应（）。A.继续为其提供服务B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D.有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定9、房地产经纪合同不能在合同条款中明示的项目是（）。A.佣金标准B.服务事项和服务标准C.委托人的收入状况D.合同的履行,模拟试题,C,D,C,32,单项选择题：10、一般在房地产交易中，根据客户资信和房屋状况，如果首次按揭贷款支付房价款，一般可以申请到房屋评估值的（）。A.40%B.50%C.60%D.70%11、新建商品房预售合同网上签约时，房地产经纪人应（）。A.手工填写合同内容B.自行为合同编号C.从管理系统下载打印合同签约证明D.在房地产开发企业备案预售合同12、房地产经纪人对房地产勘查结束后，应编制()。A.房屋使用说明书B.房屋状况说明书C.房屋销售委托书D.房屋质量鉴定书13、在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（）。A.交易款金额的大小写B.由谁交付佣金C.合同的签约日期D.合同的生效日期,模拟试题,D,C,B,B,33,单项选择题：14、由