镇江市预售款监管暂行办法操作细则.doc

句容市商品房预售款监管暂行办法操作细则为贯彻落实句容市商品房预售款监管暂行办法，进一步明确和细化新建商品房预售款监管工作，特制定本操作细则。一、操作业务流程（一）提交申请开发企业在申报商品房预售许可前，首先在监管系统中提交预售款监管申请，上传以下电子材料并提交书面材料：1、监管项目的工程形象进度表；2、监管项目各阶段的资金使用计划；3、监管项目工程预算清册；4、投标文件、中标通知书、已备案的施工设备供应合同；5、监管银行要求的其他资料。（二）签订协议监管银行对开发企业提交的申请和材料进行审核，审核通过后与开发企业签订统一格式的句容市商品房预售款监管协议（以下简称监管协议），明确双方的权利、义务和责任。监管协议文本格式见附件。（三）协议备案开发企业在提交商品房预售方案时，一并将监管协议报市住建局备案。（四）现场公示开发企业取得商品房预售许可后，应在其销售现场公示监管银行和监管账户。（五）预售款入账开发企业与承购人签订商品房买卖合同，注明付款方式及期限，同时打印商品房预售款缴款通知单，承购人凭缴款通知单将约定支付的预售款缴至监管银行的监管账户。开发企业应当协助承购人选择以下方式将商品房预售款存入监管账户：1、监管银行通过缴款通知单上的房号及对应商品房买卖合同的编号收取预售款后，给承购人开具缴款凭证，同时通过接口将缴款明细发送监管系统，开发企业依据监管银行出具的缴款凭证为承购人开具收款凭证。2、承购人通过开发企业提供的专用POS机刷卡入账的，监管银行应适时通过接口将缴款明细传送给监管系统，开发企业在缴款明细中注明对应的房号及合同备案号等信息，并凭专用POS机签单为承购人开具收款凭证。3、通过银行贷款缴纳房款方式：贷款发放银行须在借贷合同约定的期限内，将剩余房款划入监管银行的监管账户，开发企业在监管银行提供的缴款明细中注明对应的房号及合同备案号等信息，为承购人开具收款凭证。4、监管账户入账不明的，由监管银行与开发企业及时核对后，完善监管系统内相关电子信息。（六）资金使用应监管资金额度是指在资金使用节点按照拨付限额累计比例确定的监管资金额度。1、取得商品房预售许可证1个月，开发企业凭商品房预售许可证，申请拨付限额为建设费用50%的监管资金；2、主体结构封顶（即商品房主体屋面顶板完成，并经市住建局工作人员现场查勘确认），开发企业凭市住建局出具的结构封顶证明，申请拨付限额累计为建设费用75%的监管资金；3、具备商品房交付条件，开发企业凭商品房买卖合同约定的相关商品房交付条件证明材料，申请拨付限额累计为建设费用100%的监管资金；4、完成房屋所有权初始登记，开发企业凭房屋所有权初始登记证，申请拨付全部不可预见性支出。5、监管账户资金额度小于不可预见性支出资金额度时，开发企业不得申请使用。6、监管账户资金额度超出应监管资金额度部分，开发企业可自行使用，监管银行应根据开发企业申请及时拨付。（七）资金拨付商品房预售款监管资金专项用于工程建设，不得挪作他用。监管银行应按监管协议所确定的监管项目建立商品房预售款收取、使用台账，并根据建设项目的4个节点，以受托支付方式将监管资金拨付给与工程建设相关的、并与房地产开发企业签约的单位或者个人。监管银行应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对审核符合条件的在 2个工作日内拨付资金；不符合条件的，应当向开发企业出具不予拨付通知书，并说明理由。监管银行在开发企业与承购人按相关规定解除商品房买卖合同网上备案的，公示后，根据开发企业申请， 1个工作日内将预售款直接划入承购人账户。（八）解除监管开发企业完成预售商品房房屋所有权初始登记后，可向监管银行申请解除监管。符合条件的，监管银行应在收到开发企业申请之日起1个工作日内办结。二、监管资金标准商品房预售款监管资金额度由下列两部分组成，一是预售商品房项目建设所需的建设费用（含建安成本和配套设施建设费用）；二是不可预见性支出。 句容市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责每半年公布单位面积建设费用标准一次。不可预见性支出监管标准上限为建设费用的10%，同时按照镇江市房地产开发企业信用管理办法四类信用等级实行差别化监管。A级信用开发企业不可预见性支出监管为0；B级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的5%； C级、D级和未评级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的10%。三、监管措施（一）开发企业必须将商品房预售款按时足额缴纳至监管账户，监管系统根据合同备案信息自动设置报警功能。如出现因开发企业的原因不按时足额缴纳情况，监管系统将报警。在报警三次仍不能按时足额缴纳的，监管系统将自动关闭开发企业商品房网上签约功能。开发企业经整改后方能重新申请开通网上签约功能。经整改后仍然发生上述情况的，市住建局将按暂行办法相关条款予以处罚。（二）贷款发放银行没有在借贷合同约定的期限内，将剩余房款划入监管银行的监管账户的，出现三次，由市住建局会同相关部门暂停或取消该贷款银行作为监管银行的资格。（三）本操作细则设有试行期，试行期为2015年3月1日至2015年5月1日。试行期内，所有监管项目不可预见性支出的监管标准均为建设费用的10%。由中国工商银行股份有限公司句容分行、中国农业银行股份有限公司句容分行、中国建设银行股份有限公司句容分行、中国银行股份有限公司句容分行、交通银行股份有限公司句容分行、江苏银行股份有限公司句容分行、江苏句容农村商业银行。 附件：1句容市商品房预售款监管资金额度标准2监管协议附件1：句容市商品房预售款监管资金额度标准 单位：元/m2结构型式建安成本配套设施建设费用不可预见性支出监管资金额度框架多层17504002152365框剪小高层18504002252475框剪高层20004002402640别墅（联排）26005003103410说明：1.计价依据：执行GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范，2003年江苏省建筑与装饰工程计价表、江苏省安装工程计价表、2007年江苏省建筑与装饰、安装、市政补充定额、2009年江苏省建设工程费用定额。2.主要材料价格取定：依据2014年第7期镇江工程造价信息，信息上没有发布的按市场价计入。3.人工工资单价标准：执行苏建函价2014569 号文件。4. 建筑安装工程综合税率标准：执行镇政建2014184号文件。5、以上标准不含精装修费用，实际发生时，参考标准：按1000元/平方米计算。附件2：备案编号： 句容市商品房预售款监管协议开发企业： 监管银行： 监管项目： 甲方（监管银行）： 地 址： 法定代表人： 电话： 委托代理人： 电话： 乙方（房地产开发企业）： 地 址： 法定代表人： 电话： 委托代理人： 电话： 为保证预售资金用于商品房项目工程建设，保障商品房买卖当事人的合法权益,依据句容市商品房预售款监管暂行办法（以下简称暂行办法）、句容市商品房预售款监管暂行办法操作细则（以下简称操作细则）的规定，经甲、乙双方协商，订立如下协议共同遵守。一、监管项目基本情况1、监管项目位于句容市 （行政区）、座落 ，项目名称 ，乙方申请将同一批次预售许可的楼幢 号所有商品房预售资金收入和支出按暂行办法及操作细则的要求交由甲方实行监管。2、甲、乙双方确认预售款监管资金额度为（大写） ： 万元，其中，建设费用为（大写） ： 万元；不可预见性支出为（大写） ： 万元。3、项目监理单位： 。4、建设施工单位： 。5、乙方根据项目建设资金需求，在： 银行申请项目开发贷款，贷款金额（大写） ： 万元，期限为自 年 月 日至 年 月 日。 。6、乙方在甲方设立商品房预售款监管账户，账号为 。7、乙方根据项目建设需要拟在下列银行办理商品房按揭贷款业务： 。 二、甲方的权利及义务1、甲方根据暂行办法和操作细则的有关规定，密切配合，与乙方共同做好商品房预售款的收缴和支出管理。2、甲方依据句容市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）提供的有关资料确定监管资金额度。3、监管账户资金额度超出应监管资金额度部分，乙方可自行使用。甲方应根据乙方申请及时拨付。4、乙方申请使用监管资金，应向甲方提供完成节点的用款计划，明确付款单位、金额、时间、用途，经甲方核实后，依据建设项目节点要求，以受托支付方式将资金拨付给与开发企业签约的工程建设合同当事人或者相关单位。5、有下列情况之一的，甲方暂停办理乙方预售资金的拨付业务，并及时上报市住建局。提供虚假申报材料开设商品房预售款专用账户，违规使用商品房预售款的；未按规定将商品房预售款存入监管账户，对承购人预购房款有坐支的；(3)以收取其他款项为名变相逃避监管的；(4)有其他违规使用商品房预售款行为的。5、甲方按照市住建局的要求，建立统一标准的商品房预售资金的收入、支出台帐。配合乙方做好商品房预售资金收入、支出情况的对帐工作，并进行帐户日常管理。三、乙方的权利及义务1、乙方在申请使用预售资金时，按照暂行办法和操作细则的具体要求向甲方提出申请，甲方应在规定时间内按4个节点要求拨付工程建设所需资金。3、乙方与承购人按相关规定解除商品房买卖合同网上备案的，公示后承购人凭缴款凭证到甲方办理解除该房款监管手续，甲方将房款直接划入承购人账户。4、乙方在商品房预售期间，应该将监管银行、账户、账号在商品房销售现场向承购人公示，并在商品房买卖合同内注明。 5、乙方收取的定金、预付款、房价款(包括公积金贷款、商业贷款)等各种款项按暂行办法和操作细则的要求，存入甲方相对应的预售资金监管账户内，不得存入其他账户或擅自挪用。6、乙方项目因故出现转让、终止或其他特殊情况，乙方根据开发企业申请办理相关变更手续，并报市住建局备案。7、项目完成房屋所有权初始登记后，乙方凭市住建局出具的房屋所有权初始登记证,到甲方及时办理结算与解除监管手续。四、法律责任1、乙方必须将预售资金用于项目建设，如挪作他用，一经查实，甲方暂停资金拨付。2、