华澳信托长昊15号盐城咏恒集合资金信托计划详细资料

华澳长号盐城咏恒集合资金信托计划,2012年月12月,目录,2,01,信托项目概述,4,项目概述,盐城市咏恒投资发展有限公司（简称：盐城咏恒）作为盐城市盐都区的重要投融资及项目建设平台，为实施盐都西区河道整治（BT）工程，向我司提出融资申请，申请信托融资总额2亿元，期限为2年。上海信托业务一部拟发起设立信托总规模为【20,000】万元的“华澳盐城咏恒集合资金信托计划”，信托总期限24个月。全部信托资金用于受让盐城咏恒对盐都区人民政府的36000万元应收账款之收益权，转让价款由盐城咏恒全部用于实施盐都西区河道整治项目。项目每半年付息一次。信托贷款还款资金主要来源包括：盐城咏恒【36000】万元应收账款的回购款及自身业务收入及现金流；在盐城咏恒无法按时支付时，盐都区财政局直接履行还款义务。,5,盐都西区河道整治（BT）工程，位于盐城市盐都区西区河道，涉及黄刘、乔庄、吴徐、北港等20多个村，总面积70平方公里，占全区总面积的6.80。涉及耕地面积4万多亩，河道8条，项目包括4方面工程，即河道疏浚工程、排涝站建设工程、驳岸建设工程和生态防护与景观绿化带工程，预计河道疏浚总长度67.7km，土方量101.5万方；建设排涝站4座，设计排涝流量为32m3/s；驳岸建设总长度20km；生态防护和绿化工程总长度30km，建设休闲景观点26个。项目资金需求39,500万。项目资金需求中的20,000万元计划来自于本次信托贷款；自有资金投入9500万元，占项目总投的25%。项目已经取得政府相关部门的许可批复：该项目采用委托代建模式，即由盐城市盐都区西区管委会与盐城咏恒签订委托代建及回购协议，约定由盐城咏恒作为项目实施主体，在项目建设完工后，将西区管委会对本项目进行回购，回购资金全部由区财政局安排。,项目简介及资金用途,6,风险控制措施,本信托设立了多重风险防范措施，项目风险可控：抵押物：盐城盐龙置业有限公司以其拥有的位于盐龙街道的研创大厦（商业办公用）提供担保，抵押物评估值【45200】万元，本金抵押率约【44%】。盐都国投为本信托计划的本息提供无限连带责任担保；盐城咏恒、华澳信托、盐城市盐都区财政局、和盐城市盐都区人民政府（见证方）签署项目还款协议书，并将盐城盐都区财政局财力作为信托计划的补充还款来源。盐都区人民政府已将应收账款对应债务款项列入区财政预算，并通过区人大决议。,02,交易对手介绍,8,融资方简介：盐城咏恒投资发展有限公司,9,盐城咏恒财务摘要,财务报表摘要：（单位：人民币元）截止2012年9月公司资产总额为12.03亿元，流动资产占比86.12%。公司2009年至2011年的资产负债率为83.4%、76.5%和56.4%，负债水平下降明显。2012年9月的资产负债率为62.8%，较2011年底的水平略有上升，但总体负债率仍处于较合理的范围。截止2012年9月底的负债总额为75590.6万元，总资产为120329万元，资产负债率63%。由于盐都西区于近两年开始逐步开发，盐城咏恒作为最主要的建设主体，项目连续性和开发进度都尚未完全铺开，造成主营业务收入不连贯的现象，同时因项目建设中的项目补贴按照实际支付到账的进度入账，造成盐城咏恒的盈利能力在2009年至2012年9月的各会计期间出现波动。其中，2011年盐城咏恒获得的补贴收入为2.5亿元。,10,盐城咏恒资产负债结构,盐城咏恒2012年9月的资产及负债结构公司2012年9月末的应收账款余额为73,000万元，占资产总额的60.67%。其中3.6亿元为世纪大道拓宽工程，3.9亿元为农民集中居住点安置房建设项目。这两个项目均已完工验收，区政府也已经确认应付咏恒公司的债务（即工程款），因此公司将工程应收款确认入账。之前年度中，公司应收账款也基本都是应向政府收取的工程款项等，一般均在年底结算完毕，故2009-2011年的应收账款余额显示为0。公司2012年9月末的其他应付款余额为56,090.6万元，占负债总额的74%。金额内容主要为为未支付的拆迁费用、工程项目的各类结算款项和其他资金往来款项,11,盐城咏恒偿债能力分析,偿债能力指标计算公司2009年至2011年的资产负债率为83.4%、76.5%和56.4%，负债水平下降明显。2012年9月的资产负债率为62.8%，较2011年底的水平略有上升，但总体负债率仍处于较合理的范围。公司的流动比率2009年至2011年分别为0.74,、0.74和0.81，短期偿债能力比较稳定，2012年因原隶属在建工程核算的两个工程项目转让政府后达到债务确认条件，应收账款金额增加了7.3亿元，造成流动比率上升为1.78，使得短期偿债能力明显加强。同时，2012年的速动比率为1.37，较2011年末的0.02有非常明显的增强。,12,综合来看，盐城咏恒的收入主要结合主营业务收入和补贴收入，年度的息税前利润大约保持在5000万元至12000万元之间的水平，对各类融资产生的利息支付比较有保障。值得关注的是盐城咏恒的息税前利润，2009年至2011年的各年金额分别为4900万元、8274万元和24131万元。由于项目补贴集中于年底结算支付的关系，2012年1月至9月的补贴收入较小，仅2861万元，息税前利润仅768万元。,盐城咏恒盈利能力分析,13,盐城咏恒现金流分析,盐城咏恒2009年至2011年经营性净现金流为10015万元、18286万元和-17653万元，2012年的经营性净现金流为-66156万元。相对而言，盐城咏恒在2009年和2010年的项目投资支出较高，分别为投资性净现金流出24875万元和8654万元；而在2011年和2012年因转让投资所得的投资型现金流入较高，分别为投资性净现金流入11446万元和72108万元。盐城咏恒在2009年和2010年筹资活动的净现金流分别为净现金流入16856万元和净现金流出4984万元。2011年和2012年筹资活动产生的净现金流均为零。综合上述三项，盐城咏恒2009年至2012年9月各会计期间的综合净现金流分别为1996万元、4648万元、-6201万元和5952万元。净现金流存在波动但是基本稳定。,14,盐城咏恒存量贷款分析,截止2012年11月报表日，盐城咏恒的银行借款金额共11000万元，均为长期借款，分期偿还。2012年11月偿还1000万元，2013年和2014年的还款金额分别为5500万元和5500万元，其中2014年最晚一笔借款偿还的时间为2014年11月15日，还款金额为1000万元。,2012年9月底盐城咏恒贷款明细,15,盐城咏恒或有负债分析,总体评价：盐城咏恒为盐城市盐都区最主要的投融资及项目建设平台，资产规模较大，资产运营能力较强，且在2012年在建工程完工确认应收账款后，短期偿债能力大大加强。盐城咏恒对盐都区的基础建设项目运作熟练，加上政府财政对盐城咏恒的补贴收入，盐城咏恒的息税前利润保持基本稳定。,截至2012年11月底，盐城咏恒目前仍实际负有担保义务的的对外担保总金额合计为8500万元，如下表所示。由于主要担保对象为在盐城市高新技术产业园区投资设立的公司，信用良好，因此公司担保风险较低。,16,盐城市盐都区政府情况（回购主体）,盐都区是最靠近盐城市中心城区的几个区县之一，盐都区东面分别与盐城市、盐城经济开发区、大丰市相毗邻，地理位置和交通区位均十分优越，区内有G204、S18等高速公路贯穿，距离盐城市和盐城国际机场也很近，朝东到王港和射阳港的交通也十分便利，为盐都区的经济发展提供了优越的条件。产业经济方面，盐都区突出三大类产业，即：以风电装备、通讯电子、新材料为代表的新兴产业；以机床工具、汽车配件、纺织服装代表的传统产业；以输变电、化纤机械和涂装设备、制鞋机械、齿轮等特色产业。根据2010年的政府工作报告，风电装备、通讯电子两大新兴产业的产值、税收占规模以上工业的比重分别达到22%和29.8%。盐都区2009年至2011年的全区GDP总额分别为210亿元、250亿元和303.98亿元，GDP增速保持在13%17%之间，增幅稳定，增长较快。作为临近盐城市的区县，盐都区依托独特的区位和政治、智力资源优势，大力发展经济，受益于近年来江苏沿海经济开发战略的影响，近年来经济和财政实力快速增强。2011年盐都区政府及下属平台合计直接负债311,256万元，当年地方财政总收入金额为796,300万元，地方负债率为39.09%。,17,根据盐城盐都区政府提供的盐都区人民政府工作报告与盐都区财政预算执行情况与预算草案中的数据，盐都区的一般预算收入主要来自税收，为37.69亿元，占比74.1%。财政总收入占地区生产总值比重由8.9%提高到26.2%，纳税超千万元企业从16家增加到47家，7个市级重点镇财政总收入均超亿元。,盐城市盐都区政府财政情况,盐都区地方财政收支结余表单位：万元,2011年盐都区一般预算收入为37.60亿元，收入构成如下图所示：,18,盐城市盐都区政府财政收入构成,19,盐城市盐都区政府财政收入构成,从2009年至2011年的企业纳税入库排名名单上来看，盐都区企业发展较为平稳，除部分行业性冲击造成的影响外，大部分企业均处于较好的上升发展阶段，盐都区的税收收入也稳步提高。,盐都区的主要产业为商贸、房地产、港建、汽车零部件、纺织、锅炉制造等。盐都区2011年企业纳税入库排名前30名的企业如下：,20,根据盐都区财政局提供的2012年至2015年财政预测数据，汇总得出盐都区未来几年的财政收支情况如右表所示：,盐都区财政未来三年资金平衡预测,21,盐都区2010年至2015年土地出让收入安排,盐都区土地出让收入安排预测：,其中，截止2012年7月已实现出让的土地为910,098平方米，出让金额为135,896.97万元，参见盐都区2012年建设用地台账。2012年8月至12月已出让和计划出让的土地合计为415,385平方米，出让金额为39,613万元，,22,盐都区项目投资收支预测,盐都区项目投资收支预测：,盐都区在区内基础设施建设建设和项目拆迁这两大类项目上，由于目前盐都区的整体建设仍处于起步阶段，资金需求较大，上级财政指导盐都区开展项目实施中的收支平衡时，对重要的基础建设和拆迁项目，给予了较高的财政支持。这些基建和拆迁项目，在实施过程中工期比较集中，主要投入已经于上两年由区财政投入，2012年至2015年期间的项目投入明显减少且稳定，而上级财政的支持则由于时滞性和长周期的关系，造成2012年至2015年期间，对项目仍有持续的补贴，因此造成项目收入大于支出，在手项目结余较高的情况。,23,盐都区政府地方债务偿还安排,根据盐都区2011年地方财政负债统计表中的数据显示，盐都区政府的直接债务余额为311,256万元，构成如下：,根据盐都区财政局针对2011年度政府债务余额而出具的2012-2015年政府债务到期情况来看，2012年至2015年各年债务偿还安排如下：,24,盐都区项目融资收支预测,盐都区融资收支预测：,盐都区目前已实现的信托计划融资为中融信托提供的2亿元信托计划，期限为2年，到期时间为2014年。另外，盐都区拟通过盐城咏恒向我司以应收账款收益权的形式发起信托计划，募集资金金额为2亿元，期限为2年。,25,盐城盐都区财政收入规模较大，财政的收入与支出都较为稳健。根据盐都区财政局提供的未来三年财政预测和土地、项目、融资计划收支安排预测来看，2014年和2015年盐都区财政均可产生较好的现金结余，足以覆盖信托计划本息，出现违约的风险较低。,盐都区财政资金平衡预测-结论,26,担保方一：盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司,27,盐都国投财务摘要,资产负债表摘要：（单位：人民币元）截止2012年9月30日，盐城国投资产总额为人民币13.67亿元，流动资产为人民4.6亿元，非流动资产达人民币9.07亿元。相比而言，截止2011年12月31日资产总额为9.1亿元，流动资产为人民币1.84亿元，非流动资产为7.26亿元，今年的资产增速明显，资产结构有比较明显的变化。盐都国投2009年至2012年9月各会计年度的资产负债率分别为60%、68%、66%和28%，2012年因资产注入的原因，造成资产负债率出现明显下降，同时其他偿债能力指标出现明显上升。其中2012年9月盐都国投的流动比率为1.51，速动比率为0.61，均明显好于往年，短期偿债能力较强。,28,盐都国投主要科目明细,公司其他应收款2012年9月末的余额为27510万元，均为盐都区政府机关及相关职能公司的应收款项，出现坏账可能很小。,盐都国投2012年9月末其他应收款科目明细,公司长期股权投资9月末余额为75159.3万元，主要投资明细如下：,29,盐都国投盈利能力分析,利润表摘要：（单位：人民币元）盐都国投的息税前利润金额基本保持在190万元至348万元左右，基本保持稳定。2012年9月末的净资产回报率为0.7%。盐都国投2009年至2012年9月各会计年度实现的主营业务收入分别为241万元、305万元、220万元和259万元，收入基本保持稳定，预计2012年全年可实现主营业务收入345万元。,30,盐都国投目前银行借款及或有负债情况,盐都国投截止2012年11月的银行借款余额为7200万元，主要还款时间集中在2013年和2014年。如右表：,根据盐都国投提供的截止2012年10月31日的实际在合同期内的对外担保记录显示，对外担保金额合计为27020万元，具体明细如下：,抵押物简介,抵押房产简介,抵押土地简介,抵押物简介,抵押物位于盐城市的西南方向、盐都区高新技术园区内，距离盐城市主干道100米，据盐城市传统市中心7公里。该区域内现有盐龙街道商业中心，周边房产主要以商业、住宅为主抵押房产简介,抵押物所在地交通便利，距离宁靖盐高速入口约1公里，经主干道世纪大道赴盐城市传统商业中心和市政府聚集地均在20分钟内车程。,根据盐都区规划，抵押物所在区域将布局建设成为盐都区新的商业、行政中心，而抵押物本身的设计定位以及建造标准为盐都区乃至盐城市内的高端办公和商业综合楼。抵押物的具体规划用途包括政府单位办公（1-9层）、出租给企业办公及部分商业用途（10-19层）。目前抵押物正在进行内部装修，其中1-9层已经基本完成装修，盐都区各政府单位将于2013年1月1日起陆续搬入抵押物大楼，正式将其投入使用；剩余10层将于完成内部装修后出租给盐都区各企业总部办公之用，已与多家企业达成出租意向，其中最高2-3层已出租给商业会所，目前正在进行装修，预约2013年上半年正式营业。,据调查，2011年1月19日，盐龙置业将其持有的上述国有土地使用权为江苏国丰建设集团有限公司与中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行签署的自2011年1月18日起至2014年1月18日止的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同提供抵押担保，抵押担保债权之最高本金金额为3,900万元。就该问题，已与融资方商定，该土地解除抵押并完成对我公司的第一顺位抵押将作为项目发行。,03,信托计划详述,信托交易结构,35,方案要素,交易前提,信托成立的前提条件推介期内或推介期结束，委托人信托单位达到1,000万份；盐城咏恒、华澳信托、盐城市盐都区财政局和盐城市盐都区人民政府（见证方）签署项目还款协议书，将还款计划列入区政府财政预算，并通过人大决议；抵押合同已签署完毕，且相关抵押登记手续已办理完毕（华澳信托已取得相应的他项权利证书）；盐都国投为信托本息的偿还提供连带责任担保，相关担保协议已经签署；华澳信托规定的其他条件。信托计划成立后，受托人有权设立开放期，接受投资者继续认购信托单位。,04,风险管理措施分析,38,风险和风险管理措施,05,华澳国际信托简介,华澳国际信托有限公司简介,华澳信托是中国国家开发投资公司下属子公司三吉利、融达公司和澳大利亚领先的金融机构麦格理的合资公司,华澳信托致力于：通过细致的筛选，对高质量资产的积极管理，以及高效运作的资本结构，为广大投资者带来丰厚回报；集中式的团队化风险管理，引入了麦格理集团在风险管理举措方面的经验与成果；理解投资者和公司机构的个性化需求，并制定出能满足这些需求的金融服务产品；在恰当管理风险的同时注重公司经营和投资者之间的联系，以便在恰当的时机向恰当的投资者提供恰当的金融产品。,华澳国际信托有限公司简介,华澳国际信托有限公司介绍华澳国际信托有限公司(Sino-AustralianInternationalTrustCo.,Ltd.“华澳信托”)，注册地在上海，是由北京三吉利能源股份有限公司(“三吉利”)，北京融达投资有