物业装修管理ppt课件

.,房屋装修巡查管理培训,主讲：,.,.,一、物业装修管理的基本概念,维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质。维护房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。,.,二、装修管理的目的,规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。,.,三、装修手续的办理,在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。,.,注重“装修管理规定”的前期宣传,在入伙时，设立装修咨询台，指定专人负责装修讲解，将装修管理规定和装修办理流程图公布在客服中心门口，在业主办理装修时物业管理人员作详细讲解，在宣传栏或是大堂张贴装修管理规定和空调位置立面图等。,.,装修办理流程图,.,四、装修管理中常见问题,装修时段是物业管理难度比较大的阶段，通常遇到下列问题：1、装修噪声对已入住住户造成影响；2、装修工人的管理，如装修工人进出小区的管理、随地大小便的管理、安全管理等；3、业主不服从管理处的管理，违章装修；4、因装修改动水电、打墙、防水引致后期矛盾和房屋保修维修纠纷。,.,五、施工期间的管理,处理违章原则,巡查的要求,装修巡查的重点,违规现象,.,装修巡查的重点,重新设的水管和电气线路主体结构及公共配套设施卫生间、厨房的防水层；空调位置安装情况；灭火器配备情况；下水道的管理；装修垃圾阳台装修情况；,装修内容及进度；施工时间；违章处理及整改跟踪情况；阳台装修情况；,.,常见的几种违规现象,1、室内装修的活动中，擅自破坏房屋的外观，改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；2、擅自在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸。3、擅自安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；,.,常见的几种违规现象,4.擅自安装广告牌及带有商用告示效应的标识擅自占公共区域5、装修垃圾没有按照规定运放。6、污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。,.,处理违章的原则,1、以劝导、教育为主的原则。2、慎用处罚的原则。3、批评规劝从重，处罚从轻的原则。,.,巡查要求,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,.,六、装修验收,1.水管给水是否通畅；2.照明和插座是否正常；3.卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结构、外墙、空调室外机位置等方面。4.地漏有没有堵塞等。5.装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收。6.防水是房屋的一个主要验收问题。,.,七、违章装修的处理,1.批评教育，责令立即整改。2.出具装修整改通知书，限期整改。3.情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。4.情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。,.,案例分析,【案情4】2001年7月的某天，1名8岁男孩与11岁的同伴在单元门口玩球。两人抢球时，该8岁男孩不慎跌倒在单元门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉。经抢救无效，该8岁男孩于次日晚上死亡。经查，该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在一个月前装修房屋时临时堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动。事发前3天，该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未清运。男孩父母可以采取怎样的诉讼请求?,.,男孩父母将该业主、物业公司、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失。【焦点问题】对小区内的建筑垃圾，物业公司应承担什么责任？一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔偿男孩父母经济损失人民币元，元和元。该业主不服提起上诉。二审法院认为，该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责任。二审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。【提示】物业公司存在过错，没有及时督促业主清理垃圾，也没有自行清理。因此应承担责任。,.,有一天业主的装修工作如火如荼的进行，那么在此期间就可能会出现一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。,.,什么情况下可以装修施工,可以施工的条件是什么？,服务中心已书面发出批准装修许可证所有有关费用已经缴付（装修保证金、垃圾清运费、敲墙费等）,.,装修巡查的具体内容,证件巡查：1、装修施工人员是否有物业公司签发的出入证，证件照片是否与持证人一致。2、已开始动工装修的房间是否有装修许可证。3、遇见电气焊作业，或者遇见现场有无生火做饭或烧电炉。检查动火许可证。4、检查装修材料合格证,.,施工项目巡查,1、是否与申报项目相符。（巡查重点）,现场卫生巡查1、装修现场是否乱堆乱放。2、装修建筑垃圾是否及时清理。3、业主的装修行为是否影响到公共区域卫生清洁。4、装修材料，装修垃圾是否占用公共走道。装修时间巡查1、我们规定的装修时间是9：00-12：00,下午13:00-6:00.为了保证全体业主的共同利益，规定时间外是不允许施工的。,.,消防巡查:1:装修材料是否符合消防要求，装修现场是否存在消防安全隐患。2：装修现场是否备灭火器，根据建设部国家标准建标2001【266号】住宅建筑装饰管理规范规定装修现场每50平方应设置1个灭火器。,.,装修现场巡查细则,水电改造巡查1、一般装修只有厨房与卫生间设计上下水，如在巡查过程中发现阳台，卧室，等没有防水要求的区域出现给水管，下水管道，等现象。要及时与工程部沟通。,2、业主装修如厨房，卫生间下水管有检修口，在管道封包时必须将检修口预留。（巡查工作重点）。检修口样式不限，但预留检修口一定要做到可以满足维修要求。,下面提问一个问题，我们D区楼宇下水口检修口分布在那些位置？,答案：我们的检修口位置一层、六层、12层，18层，所有楼宇一样。,3、业主户内所有燃气设施设备不允许私自改动，如确实因为装修需要，需改动燃气设备的，需在物业工程部备案，自行去燃气公司申请，由燃气公司专业人员改动。,.,问题：本小区户内燃气立管阀门分布于多少层？,答：本小区燃气立管阀门分布于：2层、9层、13层、17层,4、为了保证小区整体外观，小区只允许安装隐形防护网。,5、楼宇可视对讲不能私自改动位置，私自接线等，如因装修需要，联系名城工程部，预约改动时间，及收费标准。,6、户内所有的预埋线管，不许私自改动，如因装修设计需要。私自改动后，导致线管不通，无法穿线等故障，地产方将不再承担，保修责任。（重点，遇见类似情况拍照存档）,7、卫生间必须做二次防水，并做闭水实验48小时，通过物业，与业主共同验收确认后，方可下一步作业。（巡查工作重点，闭水实验现场情况拍照，业主在确认单上签字，电子版存档。）,.,8、拆除承重剪力墙，浇筑混泥土柱子，上面开横槽子。因为装修需要可以开竖槽，深度不能超过2公分。更不能在承重结构上打洞，或者直接拆除。（巡查重点）,9、所有房间内隔断必须使用，轻质材料隔断，（例如：轻钢龙骨石膏板隔断，木龙骨木工板隔断），严禁使用小红砖，钢结构，等密度大的重材质。,10、吊顶不能用密度大，较重的材质，（例如：大理石吊顶），地砖不允许使用重材质的地砖，（例如：大理石）,解释：应为住宅设计楼板承载负荷平方米为200kg/平方米。卫生间厨房为250kg/,11、业主的任何装修不得影响房屋外立面。,12、业主装修不能占用公共空间。不能改变原设计的使用功能,13、业主不能随意改变空调外挂机位置，安装空调之前向物业公司咨询，安装在物业工程人员制定的位置。,.,14、业主在装修行为过程中，要做好对地漏的保护工作，严禁将涂料，砖块，油漆等，倒入地漏。,.,水、电线路施工管理,大多数的水管材质是PPR热管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上。建议多做几次防水层。避免日后漏水到下一户造成不必要的纠纷。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。,.,木工施工,对于木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全（不要在房内吸烟）、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。（例如碘钨灯）,.,油漆施工,业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭入户门打开窗户（有条件的话安装个临时排风扇，防止施工人员中毒）。提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。,.,装修巡检的重点,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,.,破坏环境卫生,这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会,.,商铺装修管理,商铺装修项目的填写1：体现业态2：门头店招3：改动部分4:吊顶5：是否添加二层6：储物间灯具安装7：厨房隔油系统安装8：厨房油烟净化9：厨房防水10：墙面装饰（挂件）11：商铺内用电负荷,.,下面我们一起来分析以下装修是否违规，违规在哪里？,.,.,.,.,.,.,.,.,.,.,.,装修十不准1、不准将一套住宅改为多套住宅。2、不准在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸