房屋租赁业税收征管调研报告

1/5房屋租赁业税收征管调研报告近年来，随着国民经济迅猛发展、社会城镇化进程不断加快和城镇建设规模不断扩大，房屋租赁市场日益活跃起来，工业、商业、住宅和办公等各类房屋的租赁活动不断增多，城镇房屋出租业得到了快速发展，这对发展经济和改善居民生活起到积极的推动作用，但房屋出租户纳税意识淡薄，租赁双方由于受经济利益的影响，想方设法隐瞒房屋租赁收入，这给房屋租赁业税收征管工作带来相当大的困难，房屋租赁业税收流失现象较为普遍。一、房屋租赁业税收征管存在的问题1、房屋租赁大部分是个人与个人之间的租赁，收入控管难。房屋租赁行为大部分是出租户将私有房屋出租给个人生活居住及出租给小型私营企业或个体经营者，因承租者业务较小，交纳房屋租金大部分是即时租赁，即时收取租金，不需要开具发票，业主多以自制收据或白条代替正2/5式发票，租赁收入核查难度大，税源难以控制。有相当部分私房出租户一年签订一次合同，一次性结清租金，有的甚至一次性结清几年房租，由于税务机关对租赁信息掌握的滞后，无法及时找到出租户，承租户又不愿代为缴纳，给税款征收工作带来困难。部分下岗职工或不达起征点的业户对国家下岗再就业和不达起征点税收优惠政策精神片面理解，认为减免的税收应包括缴纳房产类税收，加之税务机关税法宣传力度的不到位，纳税人对房产税收的征管产生不少怨言，抵触情绪很大。2、租赁双方恶意勾结，降低计税依据，租赁收入认定难。出租方将房屋出租后，正常使用和结算租金的是正式租赁合同，但为了达到少缴税的目的，提供给税务却是虚假的合同，其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同，而税务机关对其收入取证相当难，由于其手续完备，税务机关只能按照虚假合同计征税收，虽然税务机关有核定征收权限，但实际征管工作中难以操作。3/5出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润，税务机关难以认定。3、特权思想严重，政府机关的税款征收难政府机关作为政府财政供给对象，作为一个政府行政管理部门，发生房屋租赁纳税义务，理应带头缴纳相关税，但实际上这些单位特权思想占主导地位，内部资产账目不清，纳税意识非常淡薄，出租房产与自用房产混在一起，偷逃出租房屋的税款，或以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度，给社会带来很大的负面影响。4、政府职能部门管理弱化，部门信息取得难。由于城镇化进程不断加快，银行利率不断降低，许多人将购置房产作为一种投资行为，这对市场经济的发展无疑是件好事，但由于目前政府职能部门管理的弱化，房屋租赁市场基本上处于管理无序、监督不力的状况。房屋4/5出租经营是一项特殊的经济活动，按照有关部门的规定，房屋租赁经营应取得房产管理部门颁发的房屋租赁许可证、公安部门颁发的房屋租赁治安管理许可证和乡镇街道办事处签订的房屋租赁计划生育责任书等，但在实际工作中，经调查发现房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关要想从这些部门获取有价值信息难度可想而知。5、税收法律法规不完善，税收政策执行难。根据税法规定，房屋出租要缴纳营业税及附加、印花税、房产税，以及按收入扣减一定的费用依10或20的税率缴纳个人所得税等，税收负担较重；而自行经营的纳税人仅按房产原值减除1030后的余额后，按的税率征收房产税，税收负担则相对较轻，不同的经营方式，税收负担差异较大，有失税收公平原则，税款征收难度大。如，面积为200平方米、原值90万元的房屋，年出租租金收入万元，按原值计算年应缴纳房产税万元，而出租经营按租金收入计算年应缴纳各项税收万元,为自行经营按原值的倍。国家税务总局1998年下发关于加强对出租房屋房5/5产税征收管理的通知文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”，在实际征管工作中具有很强的现实操作性，但上述规定与现行征管法和营业税暂行条例相违背，容易引起税务纠纷，还会纵容纳税人不主动履行申报纳税义务。房屋租赁税收涉及税种众多，计税依据也不尽相同，操