打印版谯闻东《开发报建与公共关系管理》PPT课件

.,1,房地产企业开发报建与政府公共关系维护全过程管理,讲师：谯闻东建发房地产集团有限公司厦门2014年5月30日,.,2,一、如何理解开发项目的报建,.,3,1.国内典型企业对报建工作的理解,认知一：很重要，是项目合法性和快速性的保障（以规范化的上市公司和全国性品牌企业为主）认知二：一般重要，按照建设程序按部就班展开（以国营企业、外来企业为主）认知三：不是很重要，先抢跑，再补办手续（个别品牌企业、某一地域企业为主）,.,4,2.报建工作在项目全程开发中的特性,1.报建工作贯穿项目开发的全流程。（勾地拿地设计施工销售物业）2.报建是项目合法建设和运营的保障。（以取得各项合法权证为标志，如国土证、大小产权证等）3.报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合。4.报建工作常受限于地域性和时间性。（如，审批后的建设方案不是“一劳永逸”的）,.,5,3.传统开发报建体系的组成分析,模式一：“作坊式”报建体系模式二：地区公司开发部“一统天下”模式三：中央集权式报建体系模式四：“摇摆型”报建体系模式五：与建设程序相结合的分阶段报建体系,.,6,案例：优秀企业分阶段开发报建体系,.,7,二、房地产企业如何构建报建流程和体系,.,8,1.不同地域项目的报建基本框架和流程,E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料开发项目全程报建流程图(B市）.docE:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料规划环节（方案施工图）报建流程（A市）.doc,.,9,2.用地环节重点,涵盖范围：勾地协议、规划条件函、投资备案、项目资本金、可行性研究、国土合同、拆迁安置阶段、管网拆除、国土证等难点：1.前期部分手续的办理2.拆迁安置报建及实施拆迁程序.doc3.前期勾地策略及项目投资开发模式,.,10,现金流模式,案例：紫都城高周转项目.xls,.,11,大盘开发模式,案例：.6.25钓鱼城土地,特点：1.土地规模大、建设规模大2.物业形态多样化3.建设运营周期58年,.,12,勾地技巧,万州地块公告.doc招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc,.,13,规划设计环节报建重点,涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案（含节能备案）等难点：如何掌握职能机构的审图重点审图重点解析：设计流程审图要点,.,14,工程建设环节报建注意点,涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等。难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理分析：考虑因素：施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件安全维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照规范进行布置建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位注意事项：施工现场的安全措施方案应经过监理单位审定盖章施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设,.,15,销售环节报建注意点,超连接资料销售环节报建注意要点.xls超连接资料各地预售许可证形象进度差异比较.xls,.,16,竣工验收环节报建注意点,涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等难点：规划验收、消防验收现象分析：开发项目验收篇总结.doc,.,17,配套报建环节报建注意点,涵盖范围：通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号的确认；小学、居委会等公建配套用房的移交等。分析：开发报建配套篇总结.doc,.,18,3.全流程开发报建节点模板,超连接资料项目全程开发报建节点模板.doc,.,19,4.开发主线的五大证照报建,在开展开发报建工作之前，先充分了解掌握的内容如下：1、项目报建名称；2、受理单位及审批权限：受理经办人员及联系电话（办公电话、私人手机）受理科长（处长）、局长及联系电话（办公电话、私人手机）3、行政审批前置条件：原件类和复印件类及其份数，另包括其他类电子文档；4、需公司其他部门提供的资料及质量要求、提供资料的时间；5、需要申请办理此项行政许可项目的费用：（1）费用名称（2）计划收费额（3）收费文件或依据（4）核算收费的经办人员及联系方式（5）填写公司内部的资金使用申请审批单6、该项行政许可的一般工作时限；报建前的特殊要求。,.,20,国土证报建,常规程序及注意要点：开发报建设国土手续篇.doc案例：E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料江岸城,.,21,用地规划许可证报建,分析：用地规划许可证报建篇.doc,.,22,建设工程规划许可证,超连接资料开发报建工程规划许可证.doc,.,23,施工许可证,超连接资料开发报建施工许可证.doc,.,24,预售许可证办理,超连接资料开发报建预售许可证.doc,.,25,5.技术独立系统的报建水、电、气,水、电、气报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性基本流程：1.临水及永久水（供水公司竞争）（1）持申报材料向市自来水公司申请用水。（2）取得自来水管线红线图,并报规划局审批。（3）取得自来水工程规划许可证，并到市勘测院进行放样，需要时，到市政管理处进行破路申请。2.临电及永久用电（前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业）（1）持申报材料向供电局申请用电，取得用电批复。（2）开发拓展部委托供电局组织施工，并通知工程项目部配合。（3）成控部负责相关费用审核。3.永久用气办理（供气公司竞争）（1）持申报材料向市天然气公司申请天然气施工。（2）取得天然气施工许可证，并通知工程项目部协助施工。水电气报建关注点及处理策略.doc,.,26,技术独立系统的报建市政道路,特点：造价高、工期长、等级要求不一、受全线环境影响大报建策略：1、向市区两级政府打报告（形象改善所迫）2、督促管委会或市政局实施3、由开发商抢先实施，先与政府签订后期成本补偿协议。4、将地块周边道路实施计划纳入取得土地的国土合同条款内，与土地款支付计划挂钩。5.在控规修编阶段，将对市政道路的技术参数意图纳入其中。,.,27,6.企业快速报建中的两个注意点,注意点1：超连接资料项目竣工验收各部门配合一览表.xls注意点2：超连接资料报建会组织工作要点及要求.doc,.,28,三、典型报建难点及技术处理,.,29,29,1.项目开工建设“抢跑”,.,30,北城天街（15万平米）,拓展方向龙湖商业项目,.,31,适用范围：中小公司、个别上市公司等方式：1.承诺建设高标准的公建设施。2.承诺企业入驻，税收落地。3.将解决本地人口就业与前期土地获取挂钩。关于某项目提前介入质监工作的请示.doc,.,32,2.国土用地红线交叉,形成原因：一地两卖解决方式：1.重新公示，退还其中一家土地款2.居中协调，涉及双方相互收购交叉土地3.协调好规划局，交叉土地各自退距，以绿化覆盖。容积率在其它各自地块补足。4.以交叉土地中心线为界，确定权属。,.,33,3.竣工验收超指标,处理方式：1.补交土地出让金，并进行计算博弈。（商业、住宅、车库出让金等）E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料江岸城竣工验收超指标报建工作汇报.ppt2.采用建筑设计最低规范指标，规避行业及售后风险。（适用于不发达地区或偏远项目）,.,34,4.人防规费博弈,处理方式：1.人防异地建设费减免，用已开发物业的车库一定时限的收益权置换。2.降低人防等级E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料人防等级的博弈.doc,.,35,总结,总结.doc,.,36,四、搭建和维护开发报建的公共关系平台,.,37,1.外部公共关系平台搭建与维护,开发报建主线涉及公共关系单位名录,.,38,开发主线公共关系平台,.,39,前期部与主要职能部门关系,.,40,融资公共关系平台搭建与维护,开发贷款银行税务（地税局、国税局）信托公司（融资）境内外的基金公司（融资）投资银行（融资）,.,41,合作单位公共关系平台建设,施工方监理方中介公司（涉及猎头公司、市调公司、设计公司、招投标公司、报建公司等）,.,42,新闻系统公共关系建设,电视台（MV、企业宣传片、新盘推广片）报纸（房地产广告投放）电台广告公司（T型牌、VI视觉、销售道具、DM单等）网络,.,43,五、开发报建核心公共关系,.,44,政府系统关键人脉,.,45,国土系统核心部门和关键人脉,.,46,.,47,规划系统核心部门和关键人脉,.,48,建委体系核心部门和关键人脉,.,49,房管局核心部门和关键人脉,.,50,六、核心人脉循环利用策略,.,51,1.人脉资源的调动,1.行政官员的同城升迁人脉资源AB角.doc2.行政官员的异地调动或援助3.行政官员的异地交流人脉层次划分及原则.doc,.,52,2.人脉资源的推荐,1.跨省（直辖市）的推荐2.同城同级别官员的推荐3.行业老总的推荐4.口碑传播,1.跨省（直辖市）的推荐2.同城同级别官员的推荐3.行业老总的推荐4.口碑传播,1.2.同城同级别官员的推荐3.行业老总的推荐4.口碑传播,.,53,3.人脉资源的适度培养,1.人脉资源礼节性的照顾送礼技巧.doc2.培养可为企业长期所用之人3.培养与自己有裙带关系的人,.,54,七、维护良好公共关系的秘诀,.,55,企业人员的素质,1.形象2.气质3.语言4.着装,.,56,“润滑剂”的使用技巧,1.红包（数量、频次、时机等）2.饭局（环境、档次、规格等）饭局是场实力的较量.doc3.投其所好的“礼物”4.适度不妥协（双簧技巧）对付怪性格的技巧.doc,.,57,常用报建交际技巧,1.察言观色2.把公共关系发展成为私人关系3.“声东击西”4.信息不对称的巧妙利用5.循序渐进与陌生人的沟通与陌生人的沟通技巧.doc,.,58,八、公共关系与公共危机,.,59,公共危机的定义及表现,定义：房地产公共危机是指由于内部或外部高度不确定的变化因素,对房地产企业的利益和房地产项目安全运营产生严重威胁的一种危险境况和紧张状态。特点：具有不确定性、突发性、威胁性大、非程序化决策性、危机扩散信息化、危机成因复杂化和危机制造组织化类型：农民工工资问题强拆赔偿问题工程质量问题环保污染问题物业管理纠纷停车难问题客户投诉媒体揭短贷款受限、罢工、示威游行威胁：目前开发最大的公共危机来自全国性网站或论坛对企业不利的资讯。,.,60,良好的公共关系是化解企业公共危机的有效工具,处理危机的公关手法遵循两个原则：1.快速反应。当危机发生时，主要是针对媒体和消费者，客观公正地表明态度，承诺尽快解决事情，可