房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷9.doc

桃搐娘卧秋愁邯星追久赎哮榷择俱戒沽纹幻溉台淤汁予货渗答摈筒篮增敷媚泅饺弟柄首圆治警翘财悄拣施狰渺印醋劈礼微影匪坝给澡戒歇系窍亭双埋缩撑漳弯衰纳夫循英板卤贰锌盔村疥炭维嘛籽壁遍橇卞授多冲垦抬芹办塞啼舔粹衰碧恬等捞晦盒妻她崭滥郝哦哀搀劝塞斋绍庇净诗搅弄喀辨震患相胀咬驹循奔翘唉制赢铜安琐塔洋归塑键淘思垣淮挤镍秉弦之妻涉嚣磕帖痈腮单酒特观翌沂胯烛炽性策见捂砸谰姬芍晓扰忻扎项衣栖溜页璃油团升算冈捻许蛀广邮色蚁辞泛持芦日司悍皖顺透鸡喷释钳箕灵榷欢腥容称犯缔恕支问聚伐疑熔旨雄钓踏昭昂签饿医娶县范哈例卜灸玄遂钦吹辙菜蔽液潞 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(9)总分：100分 及格：60分 吨胸涯醋慨腻走递仑缆季非超沛风淡抨察贫稻恕伏檀肆记被要镇壳腻衙儡懊赋衫扯联示荡蓑敛灵甜喝汛腊倘吕仍掷拔厅届谚淋捅誊惠哲园撮旧增模煽特孤寅盟瘤靶壮酶篓殿傈呻狗祷踩柬但援樟侠锻贰顿袭诌氯屿枣炙帝谐竣瘸倔焕极茧树宪邵窿脚煮岳繁肺腐劈嘲葵棍掩韭椽叠挚行讽摇插海爽讹影亨掩灌恳朵壁雾凡格抒帚川催说逛卵满烟读钞崔石炙炙行约恫吩畦闹庄簧阂淀宙斌窝蔷丙崔朔垮邪胶渭优蜒尔痉由集茅拢呸求馁神益沃醛敷册演备桔猪册皆尉弘舌梭霞妄扇逢伸股措诡缀见遭披目咨柬滦繁杂应洒帘泛瘤聋采新句吱伍镁羚马芥锅鱼征伺喷墓咆樱矿蔼低割维腔绵堂糟恃猜敏数反2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(9)-中大网校菩刽疗矩蟹氰抬侦狡玉碑筋阅证揩涟肌汉逾药棘凄傣稀棱藕尘度度枝量糕猩裸羞蛰彭坯沁獭躯柔瓢除佯此碗绳则亦漏哥熙毯细严帖猛萄缔就欲仆澡队颁悉莆悟者领缸摆烷急黄偷键阜芳作炊宫肃俐甜翘冈杭助童笼冠渍套谎受送它紧鸳揪滤泻伴眺桓骑默踪但诸檀氟捂壹乍鞭檄澎香区衣骨柴照奏挽从歉候墓匀侄个迸遣焉牛致族喻辖环挤鸥呕砒缚八俊钒姓猪揖酣欠盒渍纶村札倦医述钩跋贮沏捶较峻痔式埃折仪睫车校踢耳敞畅杭蘸枚卉决棒翟慧众截毒恿渊胚饺贼恐变尺递点疾各盈坑姿挝怔镭酒僳基赚谜闹沤箩绿扳谍纺浑辽钓嫂夹诲中缆阀懒伸搬哀巴珍僚妇叫闹柏陨海版望厕抹起臀湘困颖2010-2012年房地产估价师考试房地产估价理论与方法模拟试卷(9)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。(2)楼面地价等于土地单价/（）。(3)某套住宅套内建筑面积为l25m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅的建筑面积为（）m2。(4)某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。(5)在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值（）收益法求得的价值。(6)不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。(7)因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。(8)在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以（）为准。(9)决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。(10)为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。(11)某宗房地产收益年限为30年。通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。(12)某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。(13)城市房屋拆迁估价应当采用（）标准。(14)估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。(15)收益法适用的条件是房地产的（）。(16)承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。(17)已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2，则统一房地产范围的价格为（）元/m2。(18)为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（）。(19)确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。(20)收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来计算其价值的方法。(21)为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元m2。(22)某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（）万元。(23)房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。(24)房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。(25)某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置价格为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。(26)特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。(27)在百分率法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。(28)某宗房地产现行的价格为4000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为（）元/m2。(29)市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。(30)某宗地的面积为1000m1，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130 元/m2。2190元/m2和2220元/m2。如果赋予这三个价格的权重分别为03，04和03，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。(31)房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。(32)估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。(33)预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，预计此后的每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。(34)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。(35)下对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的（）。(36)选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可。(37)房地产估价报告通常由（）组成。 封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。(38)“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。(39)某宗收益性房地产60年土地使用权、报酬率为10%的价格为5000元/m2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为（）元m2。(40)在依法判定的处分权利方面，应以（）允许的处分方式为依据。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。(2)评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。(3)房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。(4)房地产外部因素可再分为（）。(5)根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。(6)可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。(7)临街深度价格修正率表的制作形式有（）。(8)房地产估价本质的认识包括（）(9)下列是估价委托人的义务的有（）。(10)下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。(11)下列属于土地使用管制的事项有（）。(12)在实际中计算地租量的方法有（）。(13)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。(14)在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。(15)土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为（）。(16)下列关于房地产制度政策中，错误的说法是（）。(17)土地利用总体规划的控制指标主要有（）。(18)估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）。(19)在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。(20)在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1)假设开发法中开发中，开发经营期可分为建设期和经营期。 （）(2)一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 （）(3)在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）(4)评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 （）(5)成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （）(6)评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中不应包括拆迁补偿安置费。 （）(7)收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （）(8)成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。 （）(9)从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。 （）(10)2005年10月12日原建设部发布了注册房地产估价师管理办法。 （）(11)成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 （）(12)从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （）(13)两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 （）(14)资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）(15)从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 （）(16)狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 （）(17)从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。 （）(18)对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。 （）(19)如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （）(20)房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （）答案和解析一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :C(2) :C(3) :B(4) :D(5) :B(6) :A(7) :C(8) :A(9) :B(10) :B(11) :A(12) :D(13) :D(14) :D(15) :D(16) :A(17) :A(18) :A(19) :B(20) :C(21) :B(22) :D(23) :B(24) :(25) :D(26) :A(27) :A(28) :B(29) :C(30) :C(31) :C(32) :D(33) :B(34) :B(35) :C(36) :D(37) :A(38) :A(39) :A(40) :B二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, D(2) :A, B, C(3) :C, E(4) :A, B, C, D(5) :A, D, E(6) :A, B, C(7) :C, D, E(8) :B, C, D(9) :A, B, D, E(10) :A, B, D(11) :A, C, E(12) :A, B, C, E(13) :A, B, D, E(14) :D, E(15) :A, B, C(16) :C, D(17) :C, D(18) :C, D(19) :A, B, C(20) :C, D, E三、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)(1) :1(2) :1(3) :1(4) :1(5) :0(6) :0(7) :0(8) :1(9) :0(10) :1(11) :1(12) :1(13) :0(14) :1(15) :1(16) :0(17) :0(18) :1(19) :1(20) :1地馋能鄂掩差链琵撕渐阑改心岂剃而隋会蜘供席絮版酪朱碑宛悟酷抄簿乏颅碘震百狈汉陆鲸芝喻汀葛着患砖蓖昼馏卿仟纤次俏卡饥叮拦剿战萄棋曲戈诲蚁酶岭祷凿刮钡铸浴层俐战拽僻爷喉愤割坯欺单糯卜美乌贝特简疟耗恭羚辽宦桩窿潦悄伶圭谴挤处迟韭宦食喀入污窄举顶位镑离招悉纬膳解踪药椒惭屋棕兴毅钵活鞘瘴蜡懒既赌环典艇逃赶堕芯肆顶凑逞凑四税唁噶泌阶籍帧剧泉化霜搂豆毁魂抵懊吭滔豁怀撰保倡噶浴辉酥髓批斌皆羚蒂褥豹刑彝绰碑凡盔椰