第三章自-产权PPT课件

-,1,第三章房地产产权,重点问题土地使用权与土地所有权房屋所有权和产权属性,-,2,-,3,-,4,-,5,-,6,-,7,-,8,第一节房地产产权概论,一、房地产产权概念房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利。包括房地产所有权和房地产他物权。,-,9,所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。,-,10,他物权是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括地役权、地上权、典权、抵押物权等。,-,11,案例2006年，上海市中宁路138弄别墅小区14号业主自行拆掉一套2层楼高的别墅，地空置3年后，在原址重建别墅。建房前，业主找到几家邻居，说家里的房子要装修，希望邻居能帮忙签个字，遭到邻居拒绝。14号业主便自行拆房打桩，并在14号用地范围内建地下室，基坑挖土深度为3米左右。几个月后一幢3层楼高的别墅成型。,1,-,12,因怀疑自家房屋开裂跟邻居拆房建房有关，邻居15号别墅业主将14号业主告上普陀法院，要求他停止侵权，并赔偿修理费、误工费等各项损失56.2万。问：自有商品房可以拆除重建吗？为什么要经其它业主同意？,2,-,13,地役权是为对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。“支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。在我国的物权法中规定为“地役权”和“相邻关系”,-,14,典型地役权包括在他人土地上通过权，用水权，铺设管线，建筑物支撑权、采光权等。,例如：如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得“地役权”。,-,15,地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。根据物权法的最新规定，“地役权”自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记；根据物权法规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记,-,16,【地役权案例】,甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂，丙工厂还应履行地役权合同吗？,-,17,补充名词：相邻权,指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。,-,18,相邻权案例：,在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。,-,19,案例地役权和相邻权的区别,A公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店B，A与B曾于1994年5月订立一项书面合同，约定：B在20年内不得抗拒除该商店并兴建高层建筑，以阻碍A的旅客在酒店上眺望大海。为此，A每年向B支付10万，以作为补偿。合同生效后1年，B因经营不善便将其房屋全部转让给C。在与C订立合同时，B未向C提及其与A的协议，C购买到该房屋以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢五层楼的旅馆，该旅馆与A酒店相距约200米。A得知这一情况后，立即找B和C交涉，请求C停止兴建旅馆，遭到拒绝；A便在法院提起诉讼，请求法院责令C停止兴建旅馆，请求确认B与C之间转让商店的合同无效，并要求B赔偿损失。,-,20,问题：1、C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?2、A与B的合同属于什么性质?是否设定了地役权?3、B与C的转让协议是否有效?4、A是否有权请求C停止兴建五层楼的旅馆?,-,21,回答：,1、我国有人认为眺望妨害也属于相邻关系的内容问题，相邻权所涉及的都是当事人最基本的法律必须维护的生活、生产或安全利益，如通风、通行、用水等基本权利，也就是说如果没有此项权利，可能导致当事人利用不动产的障碍或对自己的基本人身权利造成损害。对于眺望来说则不属于当事人生活、生产中心不可少的利益。易言之，法律无需以眺望为由而要求一方向田比邻的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我国法律并没有将眺望纳入相邻关系调整范围。德国、我国台湾地区民法也同样如此认为。在本案中，C兴建五层楼的旅馆相距A酒店有200米，故而也不会影响A酒店的通风和采光问题。因此，C旅馆的兴建可能会影响A酒店旅客的眺望，但并不构成对A酒店相邻权的侵犯。,C兴建五层旅馆是否侵犯A的相邻权?,-,22,2、由于在现实中相邻的土地所有人或使用人之间就如何处理相邻关系问题，常常需要进行协商，我国法律并不排斥协商的相邻关系内容，如相邻两方对共墙的维护协议等，但应明确的是这类约定只能是法定相邻的补充，协议的内容不得违背相邻权的基本内涵。因此，这种协议仍然是依法产生而不是单纯依当事人的意志产生。如果当事人纯粹根据相互的协议而设定的以土地为基础的提供便利的权利义务，那么此协议产生的权利则应该是地役权。在本案中，根据我们前面的分析可知眺望不可能成为相邻的内容之一，因此，我们可以确定A与B之间不是相邻关系。但是，他们的协议设定地役权了吗?答案也是否定的，因为地役权是一种独立的物权，这种权利的设定根据不动产物权的公示原则，应当以登记为要件，即只能经过登记，地役权才能算成立。A与B的协议虽存在设立地役权的意图，但因欠缺登记要件而没有能真正设立地役权。,A与B的合同属于什么性质?是否设定了地役权?,-,23,3、A与B之间虽然订立了旨在高定地役权的合同，该合同并对B处分商店的权利作出限制，即规定B在20年内不得拆除该商店，并兴建高层建筑。但是，这只是A与B之间的合同义务问题，而且此合同责任从根本上来说并未改善B商店的归属问题，即B对商店仍享有所有权，因此，B仍有权向C转让其商店。,B与C的转让协议是否有效,-,24,A是否有权请求C停止兴建五层楼的旅馆?,4、如前所述，地役权只有在登记后才能成立，从具有公示作用，产生对抗第三人的效力。本案中，A与B协议中是有设定地役权的内容，但因未登记，只成就了A对B的债权，而没有成就A对B土地的物权地役权。所以，它不可能对第三人C产生拘束力。A可以基于B违反合同约定出卖商店而导致合同中A的利益(眺望权)将受到损害，请求B承担违约责任，而不能要求第三人C停止兴建旅馆，也就是说，A无权以其与B订立的合同中取得的权利对抗C。,-,25,抵押物权：指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是他物权的一种。例如：某人用房产证向银行抵押贷款，房产局就发一个他项权利证给银行，证明某人在还清贷款之前银行保留对抵押物的处置权，如果一直按时还贷，那么银行就不能行使该权力。这时银行的这种权力实际就是他物权的一种抵押物权。,-,26,土地抵押权是在土地权益上的一种合法权利，它同土地价值或使用价值相连。土地抵押权的效力是对债务的担保，而不是对土地的直接利用。土地抵押权要有书面抵押合同和抵押登记。,-,27,他项权利（他物权）特点：是在他人财物上享有的权利主体是财物所有权人和使用权人以外的人不受一物一权主义的限制对所有权和使用权既依赖又限制他项权利可以登记,-,28,二、房地产产权的特征房地产产权的排他性房地产产权的可分离性房地产产权的法定性房地产产权主体的一致性,-,29,我国现行房地产权制度安排,1、原则（1）主体一致：房屋所有权人和土地使用权人一致（2）一同处分：房屋所有权和土地使用权同时转让“第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”“第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”,-,30,2、土地使用权终止与房屋所有权关系“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法规对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”,-,31,重庆最牛钉子户,-,32,-,33,-,34,-,35,-,36,美国西雅图钉子户,-,37,三、房地产产权登记房地产产权登记的种类：总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记房地产产权登记程序：主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产权证书包括：房屋所有权证及国有土地使用权证、房屋所有权证及集体土地使用权证、房屋共有权证或房地产共有权证、房屋他项权证或房地产他项权证等。,-,38,一、土地所有权（一）所有权的属性所有权的完整性。所有权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其制约。所有权的完整性、显要性构成所有权的绝对性，所有权又被称为绝对权，但所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战。,第二节土地产权,-,39,土地,是一个可以保值和增值的特殊物品.土地所有权的归属问题千百年来一直是人们斗争的主题，中国历史上，每一次农民起义都是以和“耕者有其田”类似的口号作号召的，从这个意义上说，每一次农民起义，都是“土地革命”。封建时期的土地革命故事：秦朝陈胜吴广起义“王侯将相，宁有种乎？伐无道，诛暴秦”,-,40,（二）所有权的权能：“四项权能”理论占有权能：占有指对物的实际控制。使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。,-,41,（三）土地所有权的类型按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可以把土地所有权分成六种类型。,-,42,（四）我国土地所有权全部土地都为社会主义公有制；土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种；全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家所有土地的来源接收旧政权的国有土地；没收旧官僚等的土地；农村土地改革中划归国家所有的土地；经济发展不同时期征收的土地国家土地所有权的性质该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位,-,43,我国的国家土地所有权范围（物权法规定）法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。矿藏、水流、海域、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。,-,44,（五）我国集体土地所有权劳动群众集体土地所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，简称农村集体土地所有权。农村集体土地所有权人村民集体所有村民小组所有乡镇农村经济组织所有,-,45,集体土地包括：农地（耕地和其它用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地等）。,-,46,二、土地使用权（一）土地使用权的性质和特征土地使用权的特征土地使用权是一种物权土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让土地使用权的属性土地使用权的派生性土地使用权的从属性土地使用权的直接性土地使用权的期限性及可转让性,-,47,（二）国有土地使用权取得国有土地使用权的途径：（1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；（2）通过国家出让方式取得（协议、招拍挂）；（3）通过房地产转让方式取得（如收购并购、合作开发、赠与或招拍挂）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。,-,48,协议出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让的一般程序：申请用地审查回复签订合同登记领证,-,49,招标出让是市县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出约邀请或公布招标条件，然后按照合法的程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。招标出让的一般程序：发布招标公告或通知领取招标文件投标决标签订合同登记领证,-,50,拍卖出让指市县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，指在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。拍卖出让的一般程序：发布公告领取拍卖文件举行拍卖活动签订合同登记领证。,-,51,挂牌出让土地使用权的出让最常用方式，土地管理机构先评估拟出让土地底价并进行挂牌公示，由投标者按时间先后次序和投标价格逐步提高的原则进行投标，其最后投标者为受让人。挂牌出让的一般程序：拟定挂牌方案报批方案确定出让底价公告报名报价确定竞得人签订确认书签订合同登记领证。,-,52,（三）我国集体土地使用权集体土地使用权的属性用益物权：依法享有占有、使用和收益的权利。限制物权：集体成员使用；用途权能限制；接受政府管理等。集体土地承包经营权农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。,-,53,一、房屋所有权属性（一）房屋所有权性质房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合。,第三节房屋产权,-,54,1.房屋所有权的取得原始取得：主要是房屋建造者，房屋首次购买者继受取得：买卖，交换，赠与，继承2.房屋所有权的丧失通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可以被取消的。房屋所有权客体的消失所有权主体的消失所有权的转让,（二）房屋所有权取得和丧失,-,55,建筑物的整体登记和分割登记,整体登记也称为大产证的取得；分割登记也称小产证的取得。(1)大产证登记的意义：A.大产证是施工开发商开发的房屋是否合法的最重要标准B.大产证是开发商能够转移所有权的前提C.大产证是购买人判断出卖人是否享有权利及其权利是否完整的依据（注意审核大产证）,-,56,(2)大产证的分割和小产证的取得,小产证是大产证转移登记的结果。但是其转移登记并不是简单的将所有权力转移给购买人，而是将一个整体物业的产权，分割成若干独立产权，转让给每个小业主，形成区分所有。,-,57,二、房屋所有权和产权类型（一）房屋所有权分类,图房屋所有权类型,-,58,（二）房屋产权类型,标准价产权,成本价产权,微利房产权,市场价房屋产权,图房屋产权类型,-,59,-,60,案例：小产权房主要是建筑在农村集体土地上的商品房，大多由乡镇政府或者乡村自治组织(村民委员会)颁发房产证，也有的以合同的形式确认产权，没有任何房产证，并向集体经济组织之外成员销售的住房。还有部分小产权房建筑在国有土地上和军队享有使用权的土地上，由于相关政府部门不批准或开发商手续不齐全，办不到房产证就在市场上销售房屋。,1,-,61,-,62,-,63,-,64,据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7,333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。另据全国工商联数据，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。,2,-,65,2010年深圳的小产权房约38万栋，占全市建筑总量56%，建筑面积4.05亿平方米。小产权房在深圳、北京等房价较高的城市已经形成热销局面，最多的已达到房地产市场销售总