5_物业的承接查验(1)

,第五章 物业的承接查验,讲师：巫大德,第一节 新建物业承接查验第二节 物业管理机构更迭时的承接查验第三节 物业管理工作的移交,第一节 新建物业承接查验,一、物业的承接查验的概念与类型二、新建物业承接查验准备工作三、物业查验的主要内容与方式四、承接查验所发现问题的处理,物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。,类型：,一、物业的承接查验的概念与类型,新建物业的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验,二、准备工作,（一）人员准备（二）计划准备（三）资料准备（四）设备、工具准备,三、物业查验的主要内容与方式,（一）物业查验的主要内容,1物业资料2物业共用部位3共用设施设备4园林绿化工程5其他公共配套设施,（二）物业查验的方式,核对方式观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。,四、承接查验所发现问题的处理,（一）发生物业工程质量问题的原因,设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其它原因。,（二）对发现问题的处理程序,1收集整理存在问题 收集物业查验记录表，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认2处理方法 由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。3跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。,第二节 物业管理机构更迭时的承接查验,一、准备工作二、物业查验的内容,一、准备工作,（一）符合承接查验条件,1物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；2物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。,（二）成立物业承接查验小组,有较强的工作经验和业务能力，专业性强。,（三）准备资料和工具,准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。,二、物业查验的内容,（一）物业资料情况,物业资料、原管理机构管理过程中产生的重要质量记录。,（二）物业共用部位、共用设备设施及管理现状,1建筑结构及装饰装修工程的状况；2供配电、给排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；3保安监控、对讲门禁设施；4清洁卫生设施；5绿化及设施；6停车场、门岗、道闸设施；7室外道路、雨污水井等排水设施；8公共活动场所及娱乐设施；9其它需了解查验的设施、设备。,（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况,物业服务费、停车费、水电费、其它有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等。,（四）其它内容,1物业管理用房；2产权属全体业主所有的设备、工具、材料；3与水、电、通讯等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。,第三节 物业管理工作的移交,一、新建物业的移交二、物业管理机构更迭时管理工作的移交,三种情况：,由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；由业主大会或物业产权单位将物业移交给新选聘的物业管理企业；由被解聘的物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。,一、新建物业的移交,（一）移交双方,移交方：该物业开发建设单位承接方：物业管理企业,（二）移交内容,移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。,二、物业管理机构更迭时管理工作的移交,（一）移交双方,原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交 移交方：该物业的原物业管理机构 承接方：业主大会或物业产权单位业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交 移交方：业主大会或物业产权单位 承接方：新的物业管理企业,（二）移交内容,1、物业资料,物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料业主资料：业主入住资料、房屋装修资料管理资料：各类值班记录、设备维修记录等财务资料：固定资产清单、物业服务费收缴明细表等合同协议书：对内外签订的合同、协议原件人事档案资料：双方同意移交留用的在职人员的人事档案等其它需要移交的资料,2、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接包括：,房屋建筑工程共用部位及共用设施设备共用配套设施物业管理用房,3、人、财、物的移交或交接,人员：可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接；财务：账务清结、资产盘点；物资财产：建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等。,（三）办理交接手续,对物业的使用现状做出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；各类管理资产和各项费用应办理移交，未结清费用明确收取、支付方式；确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；提出遗留问题的处理方案。,（四）注意事项,明确交接主体和次序；各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是