2016年上半年天津房地产市场形势总结与趋势展望24p

中国指数研究院天津分院2016年7月,2016年上半年天津房地产市场形势总结与趋势展望,目录,中央以稳为主，地方政策分化，因城施策天津落实中央政策细则，并多角度微调,政策：上半年房贷首付比例再下调，央行降准，买房降税，持续推动高库存城市压力缓解,数据来源：中国指数研究院整理,2月2日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，非“限购”城市首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点，二套房商贷首付比例降至30%。2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文调整非一线城市房地产交易环节契税、营业税。契税方面：首套房二套房征收税率均下调。营业税方面，个人购买2年以上的非普通住房对外销售免征营业税。营改增后，优惠政策平移，针对二手房增值税，仍保持原营业税优惠。2月29日中国人民银行再度宣布降准0.5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。,政策调整主要降低首套及二套大户型需求成本，进一步刺激改善需求释放。对大部分库存较高的三四线城市，将进一步为农民工等新市民阶层提供楼市消费的可能，刺激市场需求；对二线城市也将更大幅度降低二套房首付压力；一线城市仍在政策覆盖范围之外。,图：培育和发展住房租赁市场具体措施,资料来源：中国指数研究院整理,培育和发展住房租赁市场具体措施,培育市场供应主体发展住房租赁企业鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务规范住房租赁中介机构支持和规范个人出租住房,鼓励住房租赁消费完善住房租赁支持政策明确各方权利义务,完善公共租赁住房推进公租房货币化提高公租房运营保障能力,支持租赁住房建设鼓励新建租赁住房允许改建房屋用于租赁允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,加大政策支持力度给予税收优惠提供金融支持完善供地方式,加强住房租赁监管健全法规制度落实地方责任加强行业管理,政策：中央以稳为主，两会提出因城施策化库存，租赁市场顶层设计出台推动住房制度改革深化,2016年3月3日-5日，两会政府工作报告，提出加快农业转移人口市民化，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度。6月3日，国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见正式出台，加快培育和发展租赁市场有了更具体的规范，推动住房租赁市场更规模化、集约化、专业化，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，住房租赁市场发展将迎来新阶段。,加强市场管控,北京：通州商住限购上海：限购年限上调至5年深圳：限购年限上调至3年廊坊：外地人仅限买一套,南京、苏州：限定房价涨幅，实行土地出让最高限价,合肥：二套房贷收紧,惠州：规范市场行为，在取得预售证之前，企业不得以任何形式对外销售和签订认购书或收取定金,限购,限贷,限价,一季度一线城市已出台政策加码限购，周边呈现市场过热的三四线城市也加强管控。二季度二线城市领涨全国，苏州、南京、合肥、厦门等地楼市表现火热。在房价地价不断上涨的背景下，调控政策收紧风险不断加剧。合肥收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。,政策：地方政策分化明显，热点城市因城施策，调控持续收紧,资料来源：中国指数研究院整理,收紧公积金,天津、武汉、青岛：下调公积金贷款额度,政策：多数城市库存压力仍严峻，多管齐下有序消化房地产库存,图：各地去库存政策主要方面及推进时间,需求端,供应端,企业,政府,鼓励农民工购房、农民进城购房信贷调整、契税减免用好用足公积金,控制土地供应规模及结构、允许未开发用地转换用途加大棚改公租房货币化安置力度积极培育租赁市场，鼓励库存商品房转化,鼓励企业兼并重组,加强市场监管强化政府引导,资料来源：中国指数研究院整理,中央强调，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存。各地去库存政策陆续出台，内容更全面，省市范围也不断扩大。,政策：国家级城市群发展不断加快，区域一体化建设持续推进,4月、5月，国务院分别批复成渝和长三角城市群发展规划，至此长江经济带三大城市群（长江中游、成渝、长三角）发展规划均已落地，将进一步推进长江经济带建设。同时京津冀城市群发展再受中央级关注，中央政治局会议提出，建设北京城市副中心，是推动京津冀协同发展，探索人口经济密集地区优化开发模式的需求。,资料来源：中国指数研究院整理,长三角：长江三角洲城市群发展规划明确长三角城市群的目标是打造成世界级城市群，成为更高水平的经济增长极和国家参与国际竞争的主要平台。发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，推动南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波都市圈的同城化发展，构建“一核五圈四带”的网络化空间格局。,京津冀：中央政治局会议研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作，京津冀城市群探索人口经济密集地区优化开发模式，要划定好大的空间格局，注重开发强度管控。通州区对本区户籍人口采取十条临时性限控措施。,成渝：成渝城市群发展规划明确重庆、成都国家中心城市地位，要求构建“一轴两带、双核三区”的空间格局，建设引领西部开发开放的国家级城市群。,天津政策：落实中央政策，并多维度进行微调，助力行业健康发展,信贷政策,税收政策,公积金政策,落实中央政策，执行首套房二成首付，二套房三成首付；,取消144的限制首套房：90以下，减按1%征收；90以上，按1.5%征收；二套房：90以下，减按1%征收；90以上，按2%征收；,5月1日起天津公积金最高缴存比例调整为12%；,商品房交付、预售制度,对天津市新建住宅商品房准许使用管理办法进行修订，对商品房交付使用流程做了进一步的规范；修订天津市新建商品房预售资金监管办法公布，并将于8月1日执行，此举主要是为维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理。,2016年上半年，天津除落实全国政策并落地执行之外，还从商品房的准许使用、预售资金监管等维度，出台相关政策细则，规范行业流程，促进行业稳健发展。,资料来源：中国指数研究院整理,天津政策：供需两端进行调整，以抑制房价过快增长,从供应端，减少耕地保有量，增加土地供应；同时从需求端，对公积金贷款额度进行下调；供需两端进行调节，缓解天津房地产市场的供需矛盾，抑制投资需求，促进天津房地产市场稳健发展。,供需两端,全国土地利用总体规划纲要（20062020年）调整方案出台，京津沪三地2020年的耕地保有量指标均大幅降低。其中，天津从原需保有43.75万公顷耕地，调整为33.40万公顷，相当于增加了1033平方公里的建设用地。,供应端,需求端,公积金新政：职工家庭贷款最高额度由调整前的80万元下降至60万元；根据职工家庭购房数量，将贷款额度分为60万元、40万元、停止发放三档；,资料来源：中国指数研究院整理,目录,楼市需求集中释放，价格涨幅显著土地成交量同比有所增加，楼面价创新高本土房企天房、融创高居销售排行榜冠、亚军,全国新房价格：上半年累计上涨7.61%，6月环比上涨1.32%,数据来源：CREIS中指数据，,图：2013年1月-2016年6月百城新建住宅均价及环比变化,2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月涨幅达到历史最高点，为1.90%；二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。6月，百城住宅均价为11816元/平方米，环比上涨1.32%，涨幅较上月收窄0.38个百分点，同比上涨11.18%，涨幅扩大0.84个百分点。,图：2013年以来天津新建住宅均价及环比涨跌幅,天津新房价格：上半年累计上涨9.25%，十大城市中排名第五位,数据来源：CREIS中指数据、,2016年上半年天津新房住宅平均价格持续上扬，上半年累计上涨9.25%；在十大城市累计涨跌幅中，位列第五位；2016年6月，天津新房住宅均价为12017元/平米，环比涨幅为1.81%，涨幅有所收窄；同比涨幅为13.23%。,图：2016年上半年十大城市新建住宅均价累计涨跌幅,住宅供应：住宅累计供应573.92万平米，同比涨幅为28.4%,受市场成交迅速升温带动，2016年上半年天津房企加紧入市，累计供应573.92万平米，平均月度供应量95.65万平方米，同比有所上升，涨幅为28.4%。,图：2014年-2016年6月天津住宅月度供应量,数据来源：CREIS中指数据、,住宅成交：累计成交1120.76万平米，创历史同期新高,图：2014年-2016年6月天津住宅月度成交量及月均成交走势,政策宽松下，市场持续高位，2016年上半年天津新房累计成交1120.76万平方米，同比增长109.8%，以接近2015年全年成交量，创天津历年来同期新高。具体来看，3月住宅成交量迅速攀升，成交249.25万平米，4月达到峰值，为305.42万平米，绝对量创历史单月新高。,数据来源：CREIS中指数据，,区域成交：成交量普涨，仅3区域成交量同比下降,表：2016年上半年天津各区域住宅成交量及同比变化,从天津各区域成交量看，19个区县中，16个区域同比现涨幅，仅和平、开发区、宁河三个区域同比下跌；四大片区同比均有不同程度增长，仅滨海新区同比涨幅为84.5%，其余三区域成交量同比涨幅均超100%，远郊区县最高，为136%；河西区受新八大里等热门区域热销带动，同比涨幅最高，超300%，位居各区县中涨幅首位。,数据来源：CREIS中指数据，,库存：库存量持续下滑，出清周期持续缩短,截止6月底，可售面积为1488.4万平米，为历史新低；出清周期为7.97个月，去化压力较小；滨海新区出清周期最长，但也仅为9.14个月；市内六区最低，仅为6.7个月。,图：2014年-2016年6月天津住宅库存月度走势,数据来源：CREIS中指数据，,表：2016年上半年天津住宅成交套数排行榜TOP10,2016年上半年天津住宅成交金套数排行榜TOP10中，宝龙城以1934套的成交套数稳居销售套数榜首，远超位居第二位的天津全运村277套；2016年上半年天津住宅成交金额排行榜TOP10中，天津全运村成交金额突破50亿元，高居榜首。,排行榜：天津全运村销售业绩突破50亿元，稳居销售金额榜首,表：2016年上半年天津住宅成交金额排行榜TOP10,数据来源：CREIS中指数据，,上半年受益于二级市场的迅速升温，政府加快推地节奏，房企拿地意愿亦显著增强，上半年累计推出827万平米，成交691万平米，同比分别有37.8%、54.6%的涨幅，但仍处于历史同期相对较低水平。住宅用地走势与整体市场一致，上半年累计推出740万平米，成交604万平米，同比分别增长57.7%、56.3%。,图：2010年-2016年天津经营性用地供需对比,土地供需：上半年土地市场供需均同比有所上涨，但仍处于历史同期相对较低水平,图：2010年-2016年天津住宅用地供需对比,数据来源：CREIS中指数据、,2016年上半年土地市场火爆异常，地王频出，促使住宅用地成交楼面价高达7439元/平米，溢价率高达46.91%，均创历史同期新高；上半年商办用地成交楼面价保持平稳走势，为1733元/平米，同比微涨0.4%，且均为底价成交。,土地价格：住宅用地成交楼面价、溢价率均创历史同期新高,图：2010年-2016年天津经营性用地成交楼面价,图：2010年-2016年天津经营性用地成交溢价率,数据来源：CREIS中指数据、,四大区域看，2016年上半年天津经营性用地成交主要集中在环城四区，累计成交322.03万平米，比重达到了46.61%，位居首位；从具体区域看，北辰区上半年发力，加快推地节奏，累计成交153.34万平米，占比为22.2%，居各区域成交比重首位；津南区受海河教育园地块的集中出让带动，累计成交131.37万平米，占比为19.0%。,图：2016年上半年四大区域土地成交面积占比,图：2016年上半年各区域土地成交面积,区域土地：环城四区占据半壁江山，北辰区居首,数据来源：CREIS中指数据、,本土房企天房、融创多年来长期霸占销售排行榜冠、亚军，2016年紧抓市场向好的发展契机，销售业绩均突破百亿，分别达到131.42亿元、128.14亿元，全年有望达到200亿元以上的销售业绩，在各开发企业中表现突出；房企销售排行榜TOP10入围门槛值，大幅提高到25亿元、18万平米；,表：2016年上半年天津房企销售金额排行榜TOP10,房企排行榜：天房集团高居销售金额、面积双榜冠军,表：2016年上半年天津房企销售面积排行榜TOP10,数据来源：CREIS中指数据、,目录,全年成交量有望创历史新高，价格回归平稳走势,下半年楼市预判：全年成交量有望创历史新高，价格回归平稳走势,数据来源：中国指数研究院整理,供应,成交,价格,供应,成交,价格,2015年成交地块相继入市，且目前的市场行情稍纵即逝，促使企业加快推盘，下半年预计供应量同比或将有所增加。,下半年市场趋于理性，保持平稳走势，全年成交量有望创历史新高。,下半年天津商品住宅成交价格将会结束快速上涨的局面，价格回归理性，保持平稳，小幅上涨态势，同比涨幅有望超越去年同期。,下半年楼市预判：区域分