2013和昌地产郑州河医商圈市场调研报告

郑州河医商圈周边市场调研,河南怡昌置业市场营销部2013.9,目录,河医商圈周边市场调研,区域重点项目,个案分析,整体概况,项目规划,目前状况,西区房地产市场概述,西区房地产市场,2013年（1-8月）郑州市住宅销售情况,2013年（1-8月）郑州住宅市场销量，除2月份受到春节影响销量较低外，整体稳定，销售价格呈整体上升趋势。目前郑州商品住宅需求依旧较大，住宅体量供应较为充足，预计下半年郑州市住宅市场整体销售面积将维持稳定。伴随郑州“限价限购”新政的出台，从政府对维持房价稳定所表现出来的决心来看，住宅市场下半年房价将趋于稳定，不会出现上半年一路飙涨的情况。,西区房地产市场,2013年（1-8月）西区住宅销售情况,2013年（1-8月）西区住宅市场销量走势与郑州市住宅销量走势保持一致，销售价格稳中有升，且增加额度高于郑州市整体水平。目前西区市场需求以刚需为主，区域内住宅体量供应较为充足，预计下半年西区住宅市场整体销售面积将维持稳定。受到新政影响，预期西区下半年房价涨势平稳。,注：区域市场指中原区、二七区,西区房地产市场,2013年（1-8月）西区住宅销售情况,注：区域市场指中原区、二七区,从1-8月份的成交上来看，销售面积段主要在80-90，占到50.9%，130-144，占到10.1%。成交均价主要集中在6500-8000元/，占到81.5%，其中占比最高的是7500-8000元/段，占到29.9%。,河医商圈周边楼盘概述,方圆经纬,锦绣城,中投汇金城,金源大都汇,鑫苑景园,中林国际,河医,本报告将选取河医立交周边较有代表性项目进行个案分析。河医立交：中投汇金城金源大都会建设路碧沙岗：中林国际广场棉纺路：鑫苑景园、盛润锦绣城方圆经纬,鑫苑国际,锦艺城,康桥华城,新悦城,建业密码国际,区域重点项目,本报告将选取河医立交周边较有代表性项目进行个案分析：河医商圈：中投汇金城金源大都汇碧沙岗商圈：鑫苑景园中林国际广场棉纺路商圈：盛润锦绣城方圆经纬,河医商圈发展优势区位优势，拥有医疗产业经济的核心竞争力河医商圈位于河南省省会郑州市的中心城区，毗邻大医院，人口密度大，消费旺盛；又处于二七商业中心和碧沙岗商业中心辐射的薄弱地带，可充分利用“河医”的“文化地标”优势，通过错位发展，形成特色，与其他商圈优势互补。交通优势，用有突出的交通条件河医商圈范围内有中原路、金水路、嵩山路、建设路、京广路、大学路6条主干道，交通便利。特别是以“河医立交桥”为中心的河医商圈核心圈，具有独特的“五岔口”交通优势。医疗资源优势医疗机构分布比较集中。河医商圈范围内有郑州大学医学院和护理学院、郑州大学第一和第三附属医院。附近还有郑州大学第五附属医院、河南省武警总队医院、河南省口腔医院、河南省职业病医院、中泰脑科医院、郑州市妇幼保健院等多家机构。,区域房地产市场,中投汇金城项目占地23.74亩，总拆迁建筑面积超过40000平方米，规划建设4栋高层高住宅楼，预计该项目总投资将超过50000万元，总建筑面积约155000平方米，其中商业楼约24000平方米，写字楼约13000平方米，项目的业态为商业、住宅、办公。居住总户数1035户，停车位610个。,整体概况,中投汇金城,项目规划四栋楼，3#楼为安置房，1#、2#楼为28层高层（4层底商，5-28层为住宅），5#楼为22层高层。户型面积区间39-136。,项目规划,5,3,2,1,中投汇金城,目前2#、5#已售罄，1#楼剩余部分房源；南向86两房剩余十套左右，均价9200元/；北向61房源剩余较多，均价9000元/；,目前情况,6月份中投汇金城集中开盘，当月销售267套，平销期销量平稳，月销售30套左右。成交价格稳中有升，截止到9月份，目前均价9000元/。,销售状况,中投汇金城,金源大都汇项目位于金水路和建设路交汇处东北角黄金地段，占地面积近3万，总建筑面积约20万，整个项目分两期开发，由6栋高层楼和部分商业组成，其中住宅面积约15万余，商业约3万余，集住宅、办公、商超、百货、餐饮、娱乐、电玩、购物等于一体的大型商、住综合体。,整体概况,金源大都汇,项目分为两期开发，一期为1#、5#、6#，目前已封顶，二期2#、3#、4#地块城中村正在拆迁中，暂未确定开工时间。,项目规划,5,3,6,1,金源大都汇,一期5#、6#暂未对外销售。1#楼（33层，5T20户）推出四种户型：121三房、98两房、83两房、42一房。三房均价8600元/两房均价8500元/一房均价8000元/目前产品只支持一次性付款。,目前情况,4,2,金源大都汇,121户型为南向，82户型为西南向，45-50公寓为北向。餐厅与客厅衔接处空间加大，造成面积浪费。,鑫苑景园位于合作路1号，河南鑫苑置业有限公司开发的住宅项目。鑫苑景园总建筑面积18万平方米，一期为14栋多层低密度花园洋房，面积117-193，二期9栋景观高层，面积33-88。鑫苑景园的容积率2.59，绿化率38%。,整体概况,鑫苑景园,项目分为两期开发，一期为14栋多层低密度花园洋房，面积117-193；二期为9栋景观高层，面积33-88。,项目规划,鑫苑景园,目前已交付入住,目前情况,二期,一期,中林国际位于嵩山路以东，建设路以北，棉纺路以南区域，占据碧沙岗商圈的核心，同时整合碧沙岗商圈在、河医商圈、丹尼斯商圈资源，贯通郑州东西，连接西区南北。提供商业、办公、居住、餐饮、文娱、交通等城市生活空间，形成一个多功能构成、高效率运作、复杂而统一的建筑综合体。,整体概况,中林国际广场,项目规划四栋楼，四层底商，其余均为住宅。规划上因为与军队用地产生纠纷，目前停滞中，暂未动工。,项目规划,5,3,1,中林国际广场,目前处于前期咨询中，暂无营销动作。,目前情况,2,中林国际广场,方圆经纬项目位于郑州市桐柏路与棉纺路交会处东北角，是原“国棉三厂”改造项目。本项目分多期开发，总规模约82万。一期开发的是神驰路以北，棉嵩路以东的06地块，总建筑面积50万。06地块包含下沉式中央景观、幼儿园、多个主题景观组团及16栋高层。,整体概况,方圆经纬,项目规划16栋楼，以下沉式中央庭院为中心，南北入口为轴线，构建贯穿项目南北的中央景观廊道。主力户型为70多的两房、90左右的2+1房及120以内的三房，主要为2梯3户，2梯4户的户型。,项目规划,5,6,8,方圆经纬,目前项目住宅项目处于尾盘。9月28日5#开盘，推出108套，80两房、85两房（可改小三房）、128三房，当天下定50套左右。80两房9600元/，85两房均价10500元/，128三房9400元/,目前情况,2,1,3,16,9,4,7,14,15,13,12,11,10,方圆经纬销量平稳，月均去化100套。销售价格因为每月推售产品的不同导致呈不规则曲线，但整体呈上涨趋势，例如7月份成交产品主要为128以上大三房，因此销售均价有所拉低，8月份主要为80-90两房，均价被拉升。,销售状况,方圆经纬,盛润锦绣城由河南盛润置业投资开发，原址为郑州国棉四厂。项目建筑面积达100万平米，建筑形态为高档住宅、五星级酒店、大型购物中心、星级影院、5A办公、休闲街区等众多业态组合的城市综合体。户型包括61-70平米一房；70-89平米两房；89-115平米三房和115平米四房。,整体概况,盛润锦绣城,锦绣城总占地约13.7万方，共分为A、B、C、D四个地块开发，其中A、B地块规划为住宅和底商，C、D地块规划为商业、酒店和写字楼。项目住宅共计规划18栋楼，全部为31-34F高层，住宅多带底商。,项目规划,5,6,8,盛润锦绣城,项目B地块分为两期开发：一期（1、2、3、4、5、6#楼），目前1、5、6#基本售罄，2、3#楼剩余较多房源，均价8800元/