第十章不同目的的房地产评估PPT课件

-,1,第10章不同评估目的的房地产评估,10.1房地产转让的评估,10.2房地产抵押的评估,10.3房地产课税的评估,10.4投资性房地产的评估,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,-,2,学习目标,通过对本章的学习，了解不同评估目的下的房地产评估的特点，掌握各种常见评估目的房地产评估的评估方法，熟悉不同评估目的下的房地产评估的工作内容。,-,3,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,1）房地产转让的定义,-,4,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产买卖房地产赠与其他合法方式,2）房地产转让的方式,-,5,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产买卖房地产赠与其他合法方式,2）房地产转让的方式,（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。,-,6,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产买卖房地产赠与其他合法方式,2）房地产转让的方式,（2）一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。,-,7,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产买卖房地产赠与其他合法方式,2）房地产转让的方式,（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。,-,8,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产买卖房地产赠与其他合法方式,2）房地产转让的方式,（4）以房地产抵债的。,-,9,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产买卖房地产赠与其他合法方式,2）房地产转让的方式,（5）法律、法规规定的其他情形。,-,10,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。依法收回土地使用权的。,3）房地产不得转让的情形,-,11,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,共有房地产，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,3）房地产不得转让的情形,-,12,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,房地产转让一般需经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同（或发生、确定转让的法律事实）、缴纳税费、产权过户登记等程序。,4）房地产转让的程序,-,13,10.1房地产转让的评估,10.1.1房地产转让及相关规定,出让土地使用权的房地产转让和划拨土地使用权的房地产转让两种情况下，转让的条件有所不同。房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。,5）房地产转让需注意的问题,-,14,10.1房地产转让的评估,10.1.2房地产转让评估及特点,房地产转让评估是房地产评估机构和人员根据房地产转让评估的要求，依据相关法律、法规和评估准则，对房地产转让价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，为确定房地产转让价格提供价值参考依据。,1）房地产转让评估的含义,-,15,10.1房地产转让的评估,10.1.2房地产转让评估及特点,（1）房地产转让评估的目的是为房地产转让定价提供依据，具有咨询性。,2）房地产转让评估的特点,-,16,10.1房地产转让的评估,10.1.2房地产转让评估及特点,（2）房地产转让评估的委托人，既可能是交易的一方单独委托，也可能是交易的双方共同委托。,2）房地产转让评估的特点,-,17,10.1房地产转让的评估,10.1.2房地产转让评估及特点,（3）房地产转让评估的评估时点，一般在评估作业期（评估作业的起止时间）之后。,2）房地产转让评估的特点,-,18,10.1房地产转让的评估,10.1.3转让评估的价值类型及方法,（1）市场价值,1）房地产转让评估的价值类型,（2）市场价值以外价值,-,19,10.1房地产转让的评估,10.1.3转让评估的价值类型及方法,市场法成本法收益法假设开发法路线价法,2）房地产转让评估的方法选择,-,20,10.2房地产抵押的评估,10.2.1房地产抵押及相关规定,房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,1）房地产抵押的定义,-,21,10.2房地产抵押的评估,10.2.1房地产抵押及相关规定,中华人民共和国城市房地产管理法规定依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权,2）房地产准予抵押的情形,-,22,10.2房地产抵押的评估,10.2.1房地产抵押及相关规定,中华人民共和国担保法规定:抵押人所有的房屋和其他地上定着物.抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权.,2）房地产准予抵押的情形,-,23,10.2房地产抵押的评估,10.2.1房地产抵押及相关规定,城市房地产抵押管理办法规定:权属有争议的房地产.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物.,3）房地产不准予抵押的情形,-,24,10.2房地产抵押的评估,10.2.1房地产抵押及相关规定,城市房地产抵押管理办法规定:已依法公告列入拆迁范围的房地产。被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。依法不得抵押的其他房地产。,3）房地产不准予抵押的情形,-,25,10.2房地产抵押的评估,10.2.1房地产抵押及相关规定,所有房地产抵押,都要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记。在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同。,4）房地产抵押的其他规定,-,26,10.2房地产抵押的评估,10.2.2房地产抵押评估及特点,房地产抵押评估是房地产评估机构和人员根据房地产抵押评估的要求，依据相关法律、法规和评估准则，对房地产抵押价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。,1）房地产抵押评估的含义,-,27,10.2房地产抵押的评估,10.2.2房地产抵押评估及特点,（1）房地产抵押评估的目的，是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。,2）房地产抵押评估的特点,-,28,10.2房地产抵押的评估,10.2.2房地产抵押评估及特点,（2）房地产抵押评估是为金融机构服务的，从事房地产抵押评估的房地产评估师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。,2）房地产抵押评估的特点,-,29,10.2房地产抵押的评估,10.2.2房地产抵押评估及特点,（3）房地产抵押评估需要充分考虑抵押风险。,2）房地产抵押评估的特点,（4）房地产抵押评估需要充分考虑房地产的变现能力与抵押期间的贬值。,-,30,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,（1）市场价值（2）市场价值以外价值,1）房地产抵押评估的价值类型,-,31,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物评估结论的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）房地产抵押评估的价值类型,-,32,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。房地产估价规范,1）房地产抵押评估的价值类型,-,33,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产抵押估价指导意见,1）房地产抵押评估的价值类型,-,34,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,可根据抵押房地产的情况及各评估方法的适用性，恰当选择市场法、成本法、收益法等评估方法。,2）房地产抵押评估方法的选择,-,35,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。,2）房地产抵押评估方法的选择,-,36,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。,2）房地产抵押评估方法的选择,-,37,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估贬值。在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。,2）房地产抵押评估方法的选择,-,38,10.2房地产抵押的评估,10.2.3抵押评估的价值类型及方法,在评估时，应注意房地产的实体状态、权属状况、土地取得方式和年限等对评估价值的影响。,2）房地产抵押评估方法的选择,-,39,10.3房地产课税的评估,10.3.1房地产课税及相关规定,房地产课税通常是指与房地产经济运动过程有直接关系的税收，即房地产税收。,1）房地产课税的概念,-,40,10.3房地产课税的评估,10.3.1房地产课税及相关规定,我国直接以房地产为征税对象的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税等。,2）房地产课税涉及的税种,-,41,10.3房地产课税的评估,10.3.2房地产课税评估及特点,房地产课税评估，是房地产评估机构和人员根据房地产课税评估的要求，依据相关法律、法规和评估准则，对房地产课税价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，为房地产税收提供计税依据。,1）房地产课税评估的含义,-,42,10.3房地产课税的评估,10.3.2房地产课税评估及特点,（1）房地产课税评估目的，是为房地产征税提供客观的计税依据，保证国家税收公平合理，避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平。,2）房地产课税评估的特点,-,43,10.3房地产课税的评估,10.3.2房地产课税评估及特点,（2）房地产课税评估数量较大，需要采用批量评估的方法。目前房地产交易越来越多，房地产课税评估事项也在逐步增加。,2）房地产课税评估的特点,-,44,10.3房地产课税的评估,10.3.2课税评估的价值类型及方法,注册资产评估师执行以税收为目的的资产评估业务，应当根据税法等相关法律、法规的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）房地产课税评估的价值类型,-,45,10.3房地产课税的评估,10.3.2课税评估的价值类型及方法,一是以传统评估方法为基础的房地产课税评估方法，主要包括市场法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、基准地价评估法等。,2）房地产课税评估的方法选择,-,46,10.3房地产课税的评估,10.3.2课税评估的价值类型及方法,二是批量评估方法（MA），是以传统的市场法、收益法、成本法为基础，利用多元回归等数理统计技术，建立评估数学模型，经过检验后，运用评估模型对某一区域的房地产进行集中评估。,2）房地产课税评估的方法选择,-,47,10.3房地产课税的评估,10.3.2课税评估的价值类型及方法,首先需要对某一区域内所有房地产进行基础数据的采集，掌握纳税人的房地产税源数据，建立与统计部门、房屋管理部门等相关部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等资料，并与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据，建立完整的计算机数据库系统。,批量评估方法的基本程序,-,48,10.3房地产课税的评估,10.3.2课税评估的价值类型及方法,其次，将该区域内所有房地产的基础数据信息导入已经建立的估价模型中，并逐一输入各房地产的特征数据信息，通过估价模型计算出各房地产的初步评估结果。,批量评估方法的基本程序,-,49,10.3房地产课税的评估,10.3.2课税评估的价值类型及方法,最后，对估价模型计算出来的批量评估结果进行分析，检验批量评估结果的准确性，并进行必要的调整，得出最终的评估结论。,批量评估方法的基本程序,-,50,10.4投资性房地产的评估,10.4.1投资性房地产及相关规定,投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。企业会计准则第3号投资性房地产,1）投资性房地产的概念,-,51,10.4投资性房地产的评估,10.4.1投资性房地产及相关规定,已出租的土地使用权长期持有并准备增值后转让的土地使用权企业拥有并已出租的建筑物,1）投资性房地产的种类,-,52,10.4投资性房地产的评估,10.4.1投资性房地产及相关规定,一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,2）投资性房地产确认的条件,-,53,10.4投资性房地产的评估,10.4.2投资性房地产评估及特点,投资性房地产评估是指房地产评估机构和人员依据相关法律、法规、评估准则和会计准则，对企业投资性房地产的公允价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，为企业编制财务报告提供依据。,1）投资性房地产评估的概念,-,54,10.4投资性房地产的评估,10.4.2投资性房地产评估及特点,（1）投资性房地产评估属于以财务报告为目的的评估，主要任务是对投资性房地产的会计准则下的公允价值做出合理的评价。,2）投资性房地产评估的特点,-,55,10.4投资性房地产的评估,10.4.2投资性房地产评估及特点,（2）投资性房地产评估业务较为复杂，既要掌握房地产评估技术，又要熟悉会计准则。,2）投资性房地产评估的特点,-,56,10.4投资性房地产的评估,10.4.2投资性房地产评估及特点,（3）投资性房地产评估中，会计准则与资产评估准则在某些概念上存在着一定的差异。,2）投资性房地产评估的特点,-,57,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准则等相关规范关于会计计量的基本概念和要求，恰当选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）投资性房地产评估的价值类型,-,58,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于本指导意见下的市场价值；会计准则涉及的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为本指导意见下的市场价值或者市场价值以外的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）投资性房地产评估的价值类型,企业会计准则中的公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。,-,59,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于本指导意见下的市场价值；会计准则涉及的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为本指导意见下的市场价值或者市场价值以外的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）投资性房地产评估的价值类型,资产评估中的市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。,-,60,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于本指导意见下的市场价值；会计准则涉及的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为本指导意见下的市场价值或者市场价值以外的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）投资性房地产评估的价值类型,会计准则中的现值，一般为资产评估中资产在在用价值。,-,61,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于本指导意见下的市场价值；会计准则涉及的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为本指导意见下的市场价值或者市场价值以外的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）投资性房地产评估的价值类型,会计准则中的可变现净值，一般为资产评估中的市场价值减处置费用后的余额。,-,62,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于本指导意见下的市场价值；会计准则涉及的现值、可变现净值、重置成本等可以理解为本指导意见下的市场价值或者市场价值以外的价值类型。资产评估价值类型指导意见,1）投资性房地产评估的价值类型,会计准则中的重置成本，一般为资产评估中的重置成本扣除各项贬值后的净值。,-,63,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。以财务报告为目的的评估指南,1）投资性房地产评估的价值类型,-,64,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型。以财务报告为目的的评估指南,1）投资性房地产评估的价值类型,-,65,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,房地产评估师从事投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分析市场法、收益法和成本法等房地产评估方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。,2）投资性房地产评估的方法选择,-,66,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,运用市场法进行投资性房地产评估时，应当关注相关市场的活跃程度，从相关市场获得足够的交易案例或其他比较对象。,2）投资性房地产评估的方法选择,-,67,10.4投资性房地产的评估,10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法,运用收益法进行投资性房地产评估，根据评估对象的特点和应用条件，可以采用现金流量折现法、多期超额收益折现法等具体评估方法。,2）投资性房地产评估的方法选择,-,68,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,征地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。,1）征地,-,69,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,征地后的土地性质和权属发生变更，由集体所有土地转变为国有土地。,1）征地,-,70,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,土地征用是政府行为，具有强制性，必须按照法定程序进行，必须向社会公开并接受社会的监督，必须依法对被征地单位进行补偿。,1）征地,-,71,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,房屋拆迁补偿是指为使城市某一规范区域内国有土地达到新规划的建设要求，拆除原有建筑物、构筑物及其他设施，并对被拆迁人补偿进行经济补偿的行为。,2）房屋拆迁补偿,-,72,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。,2）房屋拆迁补偿,-,73,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。,2）房屋拆迁补偿,-,74,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,2）房屋拆迁补偿,-,75,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定,实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋的评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。,2）房屋拆迁补偿,-,76,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点,征地和房屋拆迁补偿评估，是房地产评估机构和人员依据相关法律、法规和评估准则，对土地的征用和房屋拆迁补偿价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，为确定土地征用和房屋拆迁的补偿金额提供参考依据。,1）征地和房屋拆迁补偿评估概念,-,77,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点,（1）征地和房屋拆迁补偿评估的目的，是为确定土地征用和房屋拆迁的补偿金额提供参考依据。,2）征地和房屋拆迁补偿评估特点,-,78,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点,（2）征地和房屋拆迁补偿评估数量较大，种类较多。,2）征地和房屋拆迁补偿评估特点,-,79,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点,（3）征地和房屋拆迁补偿评估政策性较强。,2）征地和房屋拆迁补偿评估特点,-,80,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点,（4）征地和房屋拆迁补偿评估的社会影响较大。,2）征地和房屋拆迁补偿评估特点,-,81,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.3评估的价值类型与方法,城市房屋拆迁估价指导意见：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。,1）征地和房屋拆迁补偿评估的价值类型,-,82,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,10.5.3评估的价值类型与方法,城市房屋拆迁补偿评估的价值类型一般为市场价值，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。,1）征地和房屋拆迁补偿评估的价值类型,-,83,10.5征地和房屋拆迁补偿的评估,