02北京项目启动区定位与物业发展建议

地上一层,小独栋别墅推荐户型1,布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅和主卧室都保证了南向。客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加以区隔。,小独栋别墅推荐户型1,客厅和主卧室占据南向，尺寸相对夸大，面宽都达到了5米以上，且均配有独立的平台/露台。半地下室的设计提高了地下空间的舒适性与实用性，车库和用人房被置于半地下室中，节省了地上建筑面积。,半地下室,地上二层,地上一层,纳帕溪谷SE户型,小独栋别墅推荐户型2,该户型的宽面较宽、进深短，加大别墅采光面，保证主要休息空间的舒适度；首层设用通往私家侧院的主卧室区，带有独立卫生间，可作为老人居住用房，增加了小户型的使用功能；,地上二层方案B,纳帕溪谷SE户型,小独栋别墅推荐户型2,地上二层方案A,别墅二层设置东西双主卧区，且通过过厅相对独立，不仅满足老少居住的需求，也能保证各个居住区的私密性；其中一个主卧区可根据业主需要，定制改为两个次卧室；,小独栋别墅推荐户型2,地下室,该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。,地上一层,小独栋别墅推荐户型3,纳帕溪谷SD户型,地上二层,阁楼,小独栋别墅推荐户型3,该户型为265平方米的小别墅，户型面积偏小，但通过尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积，来增加功能房间，因此地上两层共容纳了4个房间。,别墅二层的卧室设计仿照美国新型家庭的常用手法。双主卧区设计，可满足男女主人分用的要求，也是充分考虑孩子的家庭地位和未来的成长需要，两个主卧区临近却互不干扰，是孩子的独立自由空间；,小独栋别墅推荐户型4,将所有的功能空间围绕步入室景观内庭院紧凑布局，不仅保证了良好的序列感，而且使得每个房间都至少有了2个以上的采光面。一层设计了一个卧室朝南且带有独立卫生间，方便两代同居的家庭居住。二层主卧区南北通透，且每个卧室均涉及了独立的露台/阳台。,小独栋别墅推荐户型4,小独栋别墅推荐户型5,一前一后的车库设计节省了面宽，还可以根据业主需要将后面的车库改造成其他的功能空间。,小独栋别墅推荐户型5,高级独栋别墅产品研究及设计建议,户型设计要点,建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。,地上建筑面积350平方米到400平方米。,地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。,地上两层，地下一层。,室内车库，双车位。,4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。,户型设计要点,注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。,地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。,门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。,楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。,客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。,在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。,一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。,家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口,户型设计要点,二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。,首层功能空间面积建议,二层与地下室功能空间面积建议,产品的使用细节,室外空间,室内空间,内外空间关系,建筑排布,大面积庭院、多重庭院、精装修庭院,客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间,大面积观景窗、多房间景致,保证私家庭院面积,大面积会客厅细节的使用价值,高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅面积应达到70-80平方米的规模。,客厅挑空处理细节的使用价值,根据对西山美庐来访客户的调查，客户在对比过不同客厅处理户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。,厨房与餐厅细节的使用价值,厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；客户访谈显示，有别墅居住经验、特别是海外生活经历的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于：,操作台面临窗而布,通过落地窗与后院联通的厨房,厨房与餐厅细节的使用价值,西山美庐E户型地上一层,中厨面积14平方米西厨面积12平方米餐厅面积18平方米,温哥华森林A2-C户型地上一层,中厨面积8平方米西厨面积10平方米餐厅面积28平方米,是否有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积不应过小，20平方米较为合适；餐厅与起居室应有明显的分隔；,主卧室区细节的使用价值,各卧室尽可能配有衣帽间,二层独立家庭室、独立舒适的书房,男女主人衣帽间分开,主卧室40-50平方米以上，,衣帽间10平方米,多处挑空处理细节的使用价值,入口处设置大气的玄关,餐厅挑空,大面积、落地采光窗细节的使用价值,例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。,起居室采光落地窗,起居室采光落地窗,将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。,“临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧”西山美庐业主访谈，“享受用餐+观景的美好生活片断”各个卧室均能与外界环境交流（首层卧室-庭院、二层-露台）,主卧室大面积观景窗细节的使用价值,主卧室落地窗与阳台,起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。,客户对采光窗的细节要求细节的使用价值,高度：首层餐厅等有一定生活隐私的空间，形似落地窗的窗台高度不应过低，以保证主人生活的隐私。,材料：钢框木形式的窗户，外层钢材可保证窗的功能要求，内层木质便于与业主个性化装修风格相融合。,效果：窗玻璃应尽可能完整，以保证视觉效果，特别是客厅窗玻璃需避免分隔过碎。,客户对大面积采光窗的细节要求,特殊功能空间成为普遍要求细节的使用价值,地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间,保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。,私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房,首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住,大面积私家庭院细节的使用价值,高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面积选择500-1000平方米/户的标准。,多重庭院细节的使用价值,多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不在局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。,入户前院,多重庭院细节的使用价值,前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。,前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。,主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。,精装修庭院细节的使用价值,庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。,后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。,精装修庭院细节的使用价值,庭院组成包括：温泉、壁泉、凉亭、花架、绿植、烧烤台等。庭院内还预留温泉管、自来水管、天然气管、电源线等。,产品布局与排布,排布原则,高级别墅位于地块中央区域，社区内部中心，豪宅别墅到小独栋别墅的过渡。,高级别墅居住者既关注自家庭院的面积大小，也关注自家院子外的社区公共环境。此次客户调查显示，当让客户在二者之间择一时，大多数客户倾向于选择私家庭院面积尽可能大，因此高级别墅的排布在满足居住私密性的前提下，尽可能将土地面积分配于私家庭院。,高级别墅推荐户型1,地上一层,地上二层,兰乔圣菲D户型,高级别墅推荐户型2,地上一层,庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。,高级别墅推荐户型2,地下室,地上二层,高级别墅推荐户型3,该户型首层动静分区明显、合理；起居室朝东、南向，享受清晨的第一缕阳光；与门厅的错层设计，突出起居室的独立和大气；首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间，形成独立主卧区；厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色；,车库未能与起居室相连，停车后需要经过楼梯走道到达起居室；首层卫生间位置较远，需要绕过楼梯间；,首层,高级别墅推荐户型3,地下室,地上二层,二层四间卧室+一间书房，非常符合当前别墅消费需求；书房位置独立，即与楼梯间相连，又能从主卧室区进入，可形成独立的主卧区；二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间，除西北角的卫生间外，均带有露台，可远观西山；地下室面积大、功能全；地下室内的佣人房均享有自然采光；,高级别墅推荐户型4,西山美庐E户型,地上一层,首层客厅挑空6.4米，南向两层高度的落地窗，显现尊贵感；主客厅方正，实用性高，外加挑空后的强烈空间感，凸显出豪宅的大尺度和奢侈感，深受客户喜爱；,该户型是西山美庐最为畅销的户型，特点在于空间尺度收放合理、空间方正使用率高；,高级别墅推荐户型4,地下室,地上二层,主卧室的南侧北侧通过露台实现双向通透，增加采光面和主卧区的视野；各个卧室均设有洗手间；地下室与下沉式庭院相连，既为地下室提供了自然采光，也是自家庭院与外界的自然隔离。,豪宅别墅产品研究及设计建议,户型设计原则,出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在20套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置1000平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在500平方米左右。,超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。,500平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间考虑。,户型设计要点（500左右）,地上建筑面积450平方米到550平方米。,地下建筑面