房产税法基本原理

房产税,房产税法,一、基本原理（一）概念以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。（二）特点1、房产税属于财产税中的个别财产税；2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,二、纳税人,由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权所有人主要包括国家、集体和个人。1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。,2、产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。5、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。从2009年1月1日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。,【出典解释】,产权出典是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金（或者实物），并立有某种合同（契约）的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金的人称为房屋的“承典人”。,【判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。【答案】【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。,【例题多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD,三、征税对象,以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。房地产企业建造的商品房，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。生产经营的房屋包括：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。,房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。【例题判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。【答案】,城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。【答案】,四、计税依据与税率,（一）总体规定房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入。,（二）具体规定,1、从价计征：房产余值计税余值是依房产原值一次性减除10%-30%的余额。税率为1.2%。房产余值=应税房产原值*（1-扣除比例）没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。,注意：,（1）投资联营的房产1）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值计算纳税；2）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计算。（2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴纳。,（3）关于附属设备和配套设施的计税规定凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入原值。（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。,2、从租计征房屋的租金收入，税率为12%。目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%征收。,五、应纳税额的计算,应纳税额=计税余值*1.2%=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%或：=租金收入*12%（4%）,例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除30%后的余值计税。应纳税额=5000（1-30%）1.2%=42万,例：某公司出租房屋3间，年租金收入30000元。应纳税额=3000012%=3600元若是居民出租此房屋，如何计算?,六、税收优惠,下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；,5、中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征；6、经财政部批准免税的其他房产。如房屋大修停用半年以上，在大修期间免征房产税。,例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的月租金10万元。按原值减除20%的余值计税。计算该企业当年应交的房产税。,【例题单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（）。（2002年）A.行政机关所属招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】A,【例题多选题】下列各项中，符合房税法有关规定的有（）。（2009年）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD,【例题单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税()。（2008年）A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元【答案】B【解析】该企业应纳房产税=5000（1-30%）1.2%（2500-800）2500=28.56（万元）,【例题单选题】某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2006年）A15.04万元B16.32万元C18.24万元D22.72万元【答案】A【解析】10万4个月12%+1200万（1-20%）1.2%4/12+1000万（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04万元,七、征收管理,1、纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳；纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的次月起缴纳。,2、纳税期限实行按年征收，分期预缴的征收方法。3、纳税地点房产所在地的税务机关。4、纳税申报,税收筹划,房产税的节税筹划技巧，归纳为“分、转、变”几种方式。分分别签订租赁合同，减轻房产税税负转转化服务内容，减轻房产税税负变改变收入性质，减轻房产税税负,分分别签订租赁合同,某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下：交纳房产税为：200012=240(万元)交纳营业税为：20005=100(万元)两项合计为340万元。,也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12的房产税。这确实有点冤大头。甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年1000万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为2000万元，但因设备出租不涉及12的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变：甲方出租厂房交纳的房产税为：100012=120(万元)依据2000万元和5的税率交纳的100万元营业税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了120万元。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负下降了35.29(120340)。,转转化服务内容,某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5的税率交纳营业税50万元依据12的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。对于这个具体的案例，我们设计的节税筹划的操作思路如下：首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12的房产税。,其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元；节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500万元计算为：50012=60(万元)总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29(60170)。,变改变收入性质,某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5，企业负担过重。这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元，年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。其中：应纳营业税：6005=30(万元)应纳房产税=60012=72(万元)。应纳城建税、教育费附加=30(7+3)=3(万元),年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但要将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员和设施。提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。其中：应纳营业税=6005=30(万元)应纳房产税=3200(130)1.2=26.88(万元)应纳城建税、教育费附加=30(7+3)=3(万元)筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元(10559.88)，税负降低了42.97(45.12105)。,第二部分城镇土地使用税,它是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、特点1、征税对象是国有土地；2、征税范围广；3、实行差别幅度税额。,二、纳税人,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。,1、拥有土地使用权的单位和个人2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的实际使用人、代管人3、权属纠纷未解决的实际使用人4、使用权共有的共有各方,二、征税范围,城市；县城；建制镇；工矿区的国家所有和集体所有的土地。,自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地、应按规定缴纳城镇土地使用税。自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。按应税款的50%征收。,三、计税依据,纳税人实际占用的土地面积，计量标准为每平方米。实际使用面积按下列办法确定：1、由省区市人民政府确定的单位组织测定的土地面积，以测定面积为准；2、未测量的，但有土地使用证，以证书的面积为准；3、无证书的，按自行申报的面积，发证后调整,四、税率,定额税率土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元对经济落后的地区,税额可适当降低,但降低额不得额超过规定最低额的30%；经济发达地区，可提高税额，但要报财政部批准。,五、税额计算,应纳税额=实际占用土地面积(m2)适用税率,例：某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米(公司与政府的占用比例为4：1)，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税？20004/55=8000（元）,六、税收优惠,法定优惠下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。,1、土地使用税的纳税人以（）的土地面积为计税依据。A自用；B拥有；C实际占用；D被税务机关认定。,答案：,2、土地使用税采用（）税率。A全省统一的定额；B有幅度差别的定额；C有幅度差别的比例；D全县统一在定额。答案：3、土地使用税的计税依据是（）。A、建筑面积B、实际占用土地面积C、使用面积D、居住面积答案：B,例：甲国有企业生产经营用地分布于A、B、C三个区域，A的土地使用权属于甲，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲和乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各占一半；C面积3000平方米，甲一直使用但土地使用权未确定。A、B、C每平方米的土地使用税为5元。甲应纳多少土地使用税？解：,例：某企业2009年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。2009年的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起将原值200万、占地400平方米的仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。当地城镇土地使用税每平方米4元，房产计税余值的扣除比例20%。要求：（1）该企业2009年应纳城镇土地使用税。（2）该企业2009年应纳房产税。,单选题：下列单位的用地，征收城镇土地使用税的是（）。A.由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理的事业单位的自用土地B.由国家财政部门拨付经费、实