王达老师征收拆迁参考资料

协商搬迁阳光补偿正当程序强制保障科学方案规范执行,王达,1,个人简介：,法学博士，研究生导师，曾在最高人民法院从事审判工作十多年，起草和参与起草最高人民法院多部司法解释，从事过刑事、民事、经济审判，办理过许多大案要案，担任过高级法院院长助理、审判委员会委员。对征地拆迁、房地产法、行政法等有较为深入的研究。法律实践经验丰富，注重理论与实践相结合，发表相关专业论文八十余篇，出版专著十余部。现任广州大学公法研究中心研究员、副主任，并担任许多市、区、县政府征收拆迁高级法律顾问，取得良好的社会效果。,2,内容提要,一、依法征收，构建和谐社会概要二、方法1用好合同法，协商搬迁三、方法2用好城乡规划法，重拳治理违法建筑四、方法3用好征收条例，国有土地上房屋征收与补偿五、方法4用好土地管理法，集体土地征收拆迁六、强制执行司法解释解读,3,一、依法征收，构建和谐社会概要,1、是地方各项事业全面发展的基础2、是被征收人的福祉3、是提高征收效率的最佳途径4、是干部保护的有效手段5、应当注重权利保障、畅通权利救济途径6、敢于强制（张北、商城、阿荣旗经验）7、善于依法强制（昌图法院经验）8、加强党委领导确保公权力协调行使（廊坊教训）处罚时规划配合，强拆时公安配合,4,9、对法律应当全面的、辩证的、符合内在逻辑的贯彻实施，反对断章取义（解读中纪委、公安部、最高院精神）10、两手都要硬刚柔相济刚的依法、柔的公平（武川经验、太子奶项目）11、运用技术侦查手段打击策划、组织、煽动上访，树立法治权威（无锡、敦煌经验）12、打击公务员涉黑干扰征收，动用组织手段、监察手段引导公务员支持政府中心工作（呼兰教训）13、成立征收指挥部，常委挂帅、部门配合,5,二、方法1用好合同法，协商搬迁,1、先签先选2、价值、套内面积、位置三个不降低的底线3、设立复合捆绑奖励4、承诺追加条款（红花尔基、围场木兰路）5、建立危机、竞争和压力态势（世博会选址，汪洋讲话）6、附条件协议（全部签字生效）,6,7、签订协议后反悔的司法救济（民事诉讼法第九十七条）8、未取得拆迁许可证，未做征收决定，不影响协议效力（深圳案例）9、纯商业性拆迁的，由被征收人决定，即协商搬迁辅之以征收10、补偿安置方案应当公开、公平、科学,7,三、方法2用好城乡规划法，重拳治理违法建筑（贵州、阿荣旗经验）,1、城市发展的毒瘤2、土地执法和城乡规划执法联合执法3、五种具体行政行为（1）没有或超出规划许可证就属于违法（2）规划部门的确认配合（征收条例24条）（3）对于突击抢建的应当采取行政强制措施及警察权配合（4）实体处理行政处罚决定（5）双轨制强制执行（提倡政府强拆）,8,4、超过2年可以处罚（行政处罚法第29条第二款）5、过罚相当原则（比例原则）6、公安机关的依法协助和配合7、历史遗留区别于违法建筑(信赖保护)8、无证房屋应当进行调查、认定和处理9、城市规划区外集体土地上违法建筑的处理10、防止滥发证件（刑法第三百九十七条）11、先予执行的法律依据,9,四、方法3用好征收条例，国有土地上房屋征收与补偿,（一）概述1、拆迁改为征收2、回顾拆迁功大于过3、三个目的4、三个原则5、征收的三类参与人6、一个抽象行为，两个具体行为7、最高法院紧急通知精神被司法解释替代,10,（二）征收中法律文书1、征收办：征收补偿安置方案2、法制办：征收方案（征求意见稿）公告3、征收办：入户调查表4、征收办：召开座谈会公告5、论证会：征收办公告6、征收办：组织听证会公告,11,7、征收办：社会稳定风险评估报告8、发改委：符合“十二五发展规划”的说明9、规划局：符合城市总体规划的说明10、政府办：纳入人大审议通过的政府工作报告或人大决议11、相关部门：符合专项规划的说明12、征收办：征收与补偿安置方案公告,12,13、征收办：征收决定公告14、征收办：选择评估机构公告15、征收办：征收补偿安置协议合同16、征收办：征收补偿安置决定17、征收办：催告通知书18、征收办：非诉执行申请书,13,17、征收办：强制执行社会稳定风险评估报告18、停工通知书19、查封决定书20、扣押决定书21、强制措施决定书,14,22、行政处罚决定书23、自拆通知书24、催告通知书25、强制拆除决定书（政府）26、强拆公告（政府）,15,（三）制订征收补偿方案,1、公开征求意见不少于30天2、听证3、政府常务会议通过4、公告5、体现公平补偿原则（同时解决三个不降低）,16,6、设立复合奖励7、优先选择安置制度8、承诺追加制度9、奖惩分明10、住改商11、租赁问题12、罗伯特议事规则与方案的决策,17,（四）征收决定,1、主体五类政府2、实体要件（1）符合“十二五”发展规划（2）土地利用总体规划（3）城市总体规划（4）纳入人大的年度计划（5）社会稳定风险评估（6）属于公共利益（7）足额的征收补偿资金,18,3、程序要件（1）2次座谈会（2）1次论证会（3）1次听证会4、详规图和效果图应当成为招拍挂的附加条件5、公告并送达,19,（五）签订协议或者做出征收补偿决定,1、产权不明、既定的时间内无法签订协议的及时决定2、补偿的四项内容：房屋（含土地，接待过的案例）价值+搬迁、临时安置费用+停产停业损失+补助和奖励3、经营损失的评估,20,4、住改商的阶梯补偿规则被征收房屋所有权证“用途”中记载为住宅或未办理房屋所有权证，但存在依法经营的，采用假设评估法，确定住宅房屋的单价、营业房屋的单价及“用途差价”，根据营业执照及纳税凭证证明的经营期限，计算被征收房屋的单价假设为住宅房屋的单价用途差价（46%）经营年限（五舍六入，不超过20年），最多不得超过营业房屋的单价。,21,5、承租房的补偿（包括装修和经营损失）征收涉及租赁的房屋，解除租赁合同，出租人预收的尚未发生的租赁费退还给承租人。承租人的装修损失(经营损失)，可以协商也可以通过评估确定，补偿金额须经房屋征收部门认可后由出租人对其进行补偿，承租人不搬迁的，由出租当事人依法向人民法院提起民事诉讼解决。诉讼期间申请人民法院先于执行。,22,被征收房屋所有权人不依照前款规定配合的，可以由人民政府依法作出补偿决定。出租人按照前款程序对承租人补偿且房屋搬迁后，由房屋征收部门对出租人进行补偿，并对出租人奖励1000元。,23,6、抵押房的补偿(办理期房抵押权预告登记)7、买卖未过户的补偿8、无证房屋的补偿9、从宽对构筑物、附属物认定与补偿10、对等就近安置,24,（六）评估1、被征收人过半数选择确定评估机构，否则随机抽签2、协助与配合（1）国土局协助（2）房管局协助（3）被征收人配合,25,3、评估的监督救济程序4、可以不评估的情形5、必须评估的情形6、房地一体化，也可分别评估7、有时市场价，有时重置价,26,（七）征收的步骤与程序（以县政府为例）,1、投资主体与县政府签订“旧城改造投资框架协议”2、投资主体向房屋征收办公室打入足额资金并签订“三方协议”3、县房屋征收办公室发布房屋征收入户调查公告4、县房屋征收办公室初步测算5、县房屋征收办公室起草房屋征收补偿方案6、采取多数决定或者随机抽取的方式选定房屋评估机构,27,7、县行政执法局加大违法建筑治理力度，县政府依法强制执行8、房屋征收补偿方案经县法制办审查把关进行初步修订9、县政府发布房屋征收补偿方案征求意见公告，征求意见不少于30天10、征求意见期间，县房屋征收办公室组织召开座谈会、论证会、听证会形成书面材料11、发改委作出该项目是否符合“十二五”发展规划的说明12、县国土局作出是否符合土地利用总体规划的说明,28,13、县规划局作出是否符合城市总体规划的说明14、县政府责令征收办组织公、检、法、司、维稳办、综治办、信访办进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告15、在征求意见的基础上，县房屋征收办公室收集、整理意见、写出总结报告及时公告16、县房屋征收办公室修订房屋征收补偿方案17、政府法制办审查后报分管副县长，提交政府常务会议讨论通过修改后的房屋征收补偿方案及房屋征收决定,29,18、县政府公告并逐一送达房屋征收决定19、县房屋征收办公室与被征收人签订协议、兑现奖励20、期满不能达成协议的，县房屋征收办公室报请县政府作出房屋征收补偿决定书21、10日内，县政府逐一作出房屋征收补偿决定书并公告22、县房屋征收办公室在5日内逐一送达房屋征收补偿决定书,30,23、送达后三个月内被征收人起诉的，法制办应诉；三个月未起诉的，县政府向县法院申请非诉执行24、县法院立案庭5日内作出是否立案裁定书，立案后及时移送行政审判庭25、县法院行政审判庭在7日作出执行裁定26、移送执行局强制执行,31,27、签订补偿安置协议后，被征收人拒不搬迁的，县房屋征收办公室向县法院提起民事诉讼，诉讼期间申请法院先于执行，法院民事审判庭及时作出先予执行裁定书28、先予执行裁定书移送执行局，送达后15日内不搬迁的，对被征收人进行司法拘留，拘留期间法院委托政府强制执行29、审计局对征收资金使用情况进行审计并将审计报告公告30、归档备查,32,（八）法律责任,1、公职人员2、被征收人3、建设单位4、评估机构,33,（九）新旧条例的衔接,1、明确征收办征收职能暂不撤销拆迁职能2、拆迁许可规范的，应当尽快裁决3、拆迁许可不规范的，不再延期进入征收程序4、裁决后在规定的期限内申请强制执行的,34,5、法院不予受理的善后6、诉讼审查标准与非诉讼审查标准的区分7、没有取得拆迁许可证，协议有效8、新旧条例的平稳过渡,35,五、方法4，用好土地管理法，集体土地征收拆迁,1、征收程序省政府或国务院批准2、集体土地上房屋征收补偿程序三种方式（1）土地部门依照土地法实施条例45条规定作出限期收回土地决定（2）征收部门参照征收条例办理（3）报原批准部门批准收回土地使用权,36,3、责令交回土地决定及唇齿关系4、非诉执行的条件（2011法释第20号）（1）征收土地方案已经有权机关依法批准（2）实施征地行为（3）已经得到补偿安置或者无正当理由拒不交出土地而影响征收工作正常进行（4）180日（元旦后3个月）内申请（5）作出执行裁定,37,5、安置宅基地的重置价补偿（中纪委规定）6、无法安置宅基地的参照市场价（最高法院答复）7、体现宅基地的保障功能8、征地补偿金的分配原则及司法救济9、法院审理村民大会决定的三个原则（1）合法（计划生育）（2）公平（反对两头都占）（3）保障（反对两头都取消）,38,10、集体土地征收补偿（1）集体土地所有权村民小组（2）承包经营权实际承包人（3）宅基地及住宅农民家庭（4）农村企业,39,11、“插花地”从宽补偿安置12、善意的从宽认定构筑物、附属物；恶意的严厉处罚13、集体土地补偿中的价差政府垄断一级市场14、国有土地补偿中的价差出让剩余年限,40,六、行政强制法在征收拆迁中的运用,（一）概要1、强制措施包括：制止违法行为、证据保全、紧急避险应急措施和临时措施2、遵循适当性原则3、救济和赔偿4、查封、扣押5、制作查封、扣押决定书6、警察权配合7、查封扣押期限,41,（二）政府强制执行,1、责令限期拆除处罚决定2、催告3、听取陈述和申辩4、强制执行决定5、公证（见证）留置6、不得夜间、节假日执行7、强制执行决定书后8、政府责令行政机关拆违,42,9、排除妨碍、恢复原状10、代履行程序（1）代履行决定书（2）代履行三日前催告（3）派员监督（4）完毕后签名盖章（5）当事人承担成本费用11、紧急情况的立即实施代履行,43,（三）申请人民法院强制执行,1、申请人民法院强制