7月市场动态报告

.7月份东营房地产市场动态报告一、房产政策（一）全国重要房产政策发布时间措施政策要点政策解读2011年7月22日中央政治局22日会议：楼市调控方向不改变力度不放松。要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。确保房价稳定，大力保障和改善民生2011年7月21日国务院定调土地出让改革：推进商品房用地双向定价所谓的双向定价，就是政府定价和市场定价。商品房以前都是市场定价，现在要控制房价，政府也要有个指导价，结合市场价，确立一个合理的价格。不能完全把土地和商品房交给开发商市场化操作，要有个可控的土地收益和房产价格，才能真正抑制住房价。规范土地出让招拍挂制度，抑制房价2011年7月19日国资委:政策鼓励保障房建设 保1%1.5%的毛利鼓励房地产开发企业参与保障房建设2011年7月18日住建部：急查二三线城市楼市 将起草新限购名单对于一些二三线城市房价过快上涨的情况，住建部已经开始紧急调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。抑制二三线城市房价过快上涨2011年7月12日国务院：国五条政策政策一：严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。政策二：完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。政策三：继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。政策四：认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。政策五：规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。进一步加强落实既有政策，并非新一轮调控政策2011年7月11日住建部和发改委：开发商不标实价暂停网签针对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，两部门要求各地要依法依规严肃处理。进一步落实明码标价政策2011年7月11日住建部：要求各地方加强住房租赁市场的监管7月11日，住建部和发改委联合出台关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知，就房地产经纪机构管理、房地产经纪人员管理、商品房预销售行为监管、住房租赁市场监管、建立规范化的日常动态监督管理机制、落实监督检查责任等方面进行了规范。采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。2011年7月7日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点央行自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%， 5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%幅度太小，不利房市，通胀难控，加息之路还长。（二）观点1、“限购令即将扩大到二三线城市”成为悬在开发商头顶的达摩克利斯之剑，促使部分开发企业放弃高价慢销模式，以降低价格快速走量来实现限购令出台前的最大化回款。2、下半年常态化的调控政策不会放松、也不会改变力度。从国务院近日发布的“新国五条”看，未来房地产调控目标依然是针对房价，遏制投资投机炒房需求。并且在落实之前的一些列调控政策的同时，重点提到了对于房价上升迅速的二三线城市限购政策，进一步显示了政府调控的决心，下半年政策放松的可能性几乎没有。3、“新国五条”不是加码，而是补漏。在一定程度上它将有效抑制楼市即将到来的“金九银十”。并通过落实之前的 “明码标价”、差别化住房信贷等政策继续引导楼市趋于理性的回归。4、下半年，房价或将出现松动，只要中央调控政策不变、限购令等持续，房价则“稳中微降”。在信贷收紧、按揭提高的情况下，土地市场渐趋规范，同时保障房在市场的投放，供求关系将得到合理改善。 5、东营楼市在调控下“量缩价稳”，日趋理性。“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，而对于东营来讲，是否被列入限购城市，都会由于楼市调控的常态化加强市场的观望情绪，并且有效抑制了一部分投资需求。从7月份的成交量持续下滑来看，常态化的调控政策已经起到了一定的作用，并且限购等调控政策的连锁反应已经触及到了开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降，这也直接导致了7月份无土地供应也无成交地块的“惨淡”土地交易市场。总体来看东营楼市在调控下“量缩价稳”，日趋理性。 二、东营市土地供应情况7月份东营市区商业用地供应量为0，土地成交为0，由于受到限购等系列楼市调控政策的连锁反应，导致开发商拿地意愿降低，土地出让金大幅下滑。不仅是开发商，受限购影响深刻的还有地方政府，卖地成绩单“惨淡”便是明证，至7月已跌至谷底。（一）2011年4-7月居住和商业用地新增供应量月度变化（面积、宗数）（二）2011年7月居住和商业用地供应新增成交量月度变化（面积、宗数）三、各物业市场分析（一）典型住宅项目1、在售项目区域项目物业类型面积区间均价（元/）剩余房源月度动态西城里奥英伦联排别墅、双拼别墅联排别墅280-310，双拼490-510联排均价6300元/；双拼均价7400元/9套5月29日开盘当日购房赠MINI宝马；参加小家电抽奖活动，中奖率高达50%，VIP客户送洋酒一支。天业盛世龙城A区小高层、高层140以上5700元/20余套购房一次性付款9.8折、按揭9.9折天业盛世龙城B区小高层、高层130以上5700元/100余套一次性付款98折，按揭无优惠。领秀天成小高层130、1505500元/50套次性付款享98折优惠，按揭无优惠，老带新优惠进行中，7月18日之前，成功介绍客户认购住房者，赠送价值2000元的加油卡一张。香缇公馆小高层100-120三居、160-170顶层复式三居均价5290元/顶层复式5390元/96套购房优惠大礼包，预交5万抵6万，一次性付款尊享98折，按揭享受99折优惠！海通.时代康桥2、3期叠拼、复式184-2156000元/196余套一次性付款97折，按揭99折，凡购房者均可在享受折扣优惠的基础上总房款减1万元，老带新政策持续进行，双方各奖励2000元。华泰国际豪园1期高层196-3165500元/平米剩余3套顶层复式7.17开盘，推160套，后加推8号楼，共245套，接近售罄。开盘当天一次性9.2折，按揭9.3折绿洲国际花园多层95-140均价5800元/剩余50套尾盘。东城东城天昊梅园1期多层143-1906089元/平米15套在售，二期待开8月购房，一次性付款尊享98折优惠，按揭享99折优惠的基础上，额外最高可享受2万元优惠。8月成交客户均赠送3000元旅游基金。水城国际平层、别墅173-178380-4006000元/平米，别墅6800-8600元/28套平层，6套别墅现购房一次性付款享98折优惠阳光100沁园春别墅160-3808000元/20套一次性付款95折，按揭98折。会员可多享0.5折优惠；持学生证或其它有效证件购房，前五套可立得8万种子基金阳光100V6豪宅多层2603707500元/20套鑫都阳光丽景多层1305600-6000元/3套一次性付款99折优惠，另优惠3000元；按揭仅优惠3000元齐龙世纪花园叠拼、联排270-430联排均价7000元/；叠拼1、2层均价6500元/；3、4层均价5000元/94余套无优惠措施绅派金湖帝景平层、复式186-507均价7500元/220套5月份开盘至今仅销40余套。格林星城1期高层、小高层140-1905400元/20套购房一次性付款者享受3%的优惠，首付60%优惠2%，首付40%优惠1%。格林星城2期高层、小高层120-1605400元/80套5月16二期加推。购房一次性付款者享受3%的优惠，首付60%优惠2%，首付40%优惠1%。蓝天小区小高层、复式1021475300元/30套6月12开盘，一期100余套销售率70%。新邦涌金门三期小高层、高层140-2305850元/平米55套6月19日加推，次性付款98折，首付60%可享99折优惠。7月30号样板间开放。东辰鉴墅别墅、复式复式199-325独栋429-544复式5200-6000元/独栋14200元/复式套2套、独栋8尾盘简析：在售项目中库存量以小高层、高层、多层为主，另有少量的复式、别墅产品。其中在售小高层、高层、多层为140以上的改善型产品，价格集中在5500-6000元/，复式、别墅产品以230-325以上的享受型产品为主，价格集中在7500-12000元/之间，这些产品多属于项目中后期的剩余产品，户型较大，去化难度相对较大。新盘去化速度较快。比如本月7月17号开盘的华泰国际豪园，推出160套高层，仅剩余3套顶层复式，较大的户型面积并没有影响其去化速度。其余的如领秀天成、新邦涌金门、蓝天小区销售成绩也都不错。究其原因一部分是由其项目地段、产品、价格所致，另一部分与开发商实力品牌影响不无关系。2、近期待售项目区域项目位置总建筑面积推售面积产品类型面积区间预计面市时间备注东城原香小镇北一路与东四路交汇处15万96000高层、小高层、花园洋房65.69-1848月底现开始缴纳认购金5万抵6万城发花园东一路以东、府前街以北28万137000小高层、高层88-1218月中下旬一期推22套832套悦来新城北面为黄河路，西面为广州路，东面为东五路，南面为辽河路36.6万24975小高层、联排240-3208月底9月初推联排76套奥林匹克花园三期官邸东城府前大街与东四路交汇处3440834408高层、顶层复式主力户型138、2309月份推出共计240套蓝天小区府前街以北、惠州路以西、辽河路以南1648616486小高层1187月18日已获预售许可证/格林星城3期北一路以北、胜利大街以西3544835448小高层未知已动工/西城盛世龙城C区嬉水公园南邻，原东赵旧址50余万127185小高层（1500套）90-1308月中旬推/福地大厦淄博路与西四路交叉口向西100米(电力中心西邻)/20000左右高层62套，其中2套复式109、150、2837月9日售卡，5万抵6万/简析：（1）据统计东营住宅房源在8、9月份即将有推出的可售面积约为49万，并且区域相对集中在东城开发区，产品以小高层、高层为主，另有少量别墅即将推出。其中高层、小高层主力面积90-120为主，别墅以240-320的联排为主。（2）本次统计的楼市库存量东城存量要远远高于西城，且针对的客户群集中以刚需人群为主，市场放量时间集中在八九月份，以期在传统的 “金九银十”赢得好成绩。（二）公寓项目项目位置建筑面积户型面积均价（元/）产权销售进度客群备注海信.尚公寓黄河路与西一路交汇处6000余约50和1003400起价40年总计104套，剩余44套投资（70%）、居住（25%）办公（5%）、2-5层，每层26户，12户朝南，14户朝北；公共空间精装阳光100You空间青岛路与东四路交汇处800087-130600070年100余套，开发区管委会买了80余套，剩11套以居住、投资为主90复式设计巧妙，同面积房源少，所以价格定位偏高，利润最大化。1500元/菜单化精装。香缇公馆太行山路与金乡路交叉路口二层20套100038-784800元/40年20套，剩余2套，1套68的，1套78的内部员工消化16套，以居住投资为主。无商业办公人群。一梯五户。毛坯房、有天然气。2011年4月7日开盘.按揭99折，一次性付清98折天昊梅园U派公寓东营市东城区曹州路189号（财政局南侧500050（100套）待定40年待售待定未动工德达金色家园运河路与沂州路交叉路口约4000平米100多户2680平米价格待定40年待售投资自住预计2011年下半年面市。511层为公寓，每层10户左右万达时代广场黄河路以南、太行山路以东、公寓约4万平/未定40年待售/银座城市广场淮河路与胶州路交汇处1.2万40-120价格待定40年待售投资自住2011年下半年简析：本期公寓销售情况依然不容乐观，从5月-7月来看，目前在售公寓面积为5000左右，主力户型为50-80，价格基上低于普通住宅均价的9%-20%。公寓项目平均月售2套左右。市场去化速度相较普通住宅产品要慢的多。主要原因：一方面是作为新的产品公寓还有待被东营市场接受，市场放量较小；另一方面目前东营市场的公寓地段比较偏远，远不符合产品对地段的强烈依赖性，另外在产品设计上目前的公寓项目也存在不少的缺陷，也就难以吸引投资客；最后，整体房产市场受到严厉调控，银行不断加息、连月通货膨胀，导致投资客的投资信心不足。目前市场上仍有6万左右待开的公寓面积，每个项目的市场放量较小，但是对于新产品的销售来说总体上的放量不小，预计下半年公寓的销售将是一个不小的挑战。待售项目中都是属于前期宣传，离正式销售还有一定的时间。宣传力度上比普通住宅相对较小。比如，前期宣传力度较大的天昊梅园目前已经悄无声息。四、网上签约情况2011年上半年东营中心城楼市累计交易新建商品房3895套。合并存量房共成交8897套，其中住宅（含公寓）6107套，办公用房97套，商业用房418套，车库、地下室2262套，综合用房13套。上半年商业地产热销这主要是因为地产调控政策的持续深入，以及通货膨胀、存款负利率的存在，买房抗通胀正在向买铺抗通胀转变，投资住宅市场的资本大幅减少，商业用房特别是社区商铺渐渐成为投资的热点。7月份东营市商品住宅、商业用房、办公用房累计成交766套，总成交面积108522.3平方米，日均成交套数为24.71套。其中住宅成交750套，成交面积106756.4平方米；商业用房成交16套，成交面积1765.86平方米，办公用房成交0套。相较于6月份，7月商品房成交总量、成交面积均走低。7月份商业用房成交量、成交面积大幅减少，办公用房无成交数据，这两项数据的减少是当月总成交数据的减少的主要原因。高端住宅成交量较大，受政策影响小。据东房网数据中心以往的统计，每周都有200以上住宅的成交记录，且套数多在十余套至三十余套不等，远远大于90以下住宅的成交量，有效拉高了户均成交面积的数据。（东营网签政策中储藏室作为1套住宅来统计，所以房屋售价存在拉低效果一一般小高层项目实际价格需提高5%左右，成交套数存在虚高现象综合统计实际成交套数约为60%左右。）五、7月市场小结（一）办公用房、商业用房成交量持续走低。住宅成交量与均价均属正常小幅波动。7月份，东营楼市共成交新建商品房766套，其中累计成交住宅740套，商业用房16套，公寓10套，无办公用房成交数据。商品房成交总量较6月份的772套略低，但住宅成交量较6月份的702套有所回升。 2011年前7个月，东营楼市住宅成交量整体呈稳中有升之势。据东房网数据中心统计，7月份，东营区住宅累计成交609套，成交面积90830.43，户均成交面积约149，成交均价约5072元/，户均成交面积和成交均价较6月份的164和5812元/均回落，最近3个月住宅成交均价整体维稳。（二）部分项目报价现下调一直以来，东营房价报价数据以涨为主，而7月份则出现了房价下调的项目，原因或许是项目房源调整，或许是因由促销。在调控加码、资金压力加大的影响下，个别项目选择更合理的定位价格以换取销量收到市场认可。（三）市场观望气氛浓厚情况下，各住宅项目纷纷采取各式各样现场暖场活动聚集人气，营造销售氛围。在售的楼盘在本月为聚足人气可谓是活动精彩缤纷，一波接一波。有项目一月内就有三活动，比如阳光100，先后举办了“瑜伽体验季”和“第三届消夏电影节”以及种子基金活动。此外，格林星城、海通时代康桥以及奥林匹克花园三期官邸等都推出了相应的营销活动。为项目聚足了人气的同时，也为给足了客户优惠。比如奥林匹克花园三期官邸会员入会启动仪式，现场招募的会员在开