精选总结-鹤洞村改造规划

,广州市荔湾区鹤洞村改造规划方案（汇报稿）,荔湾区白鹤洞街鹤洞经济联合社广州市城市规划勘测设计研究院2010.11,汇报框架,Part1城中村改造范围、规划定位及改造模式,Part2城中村改造重要资料和实测数据汇总,Part4土地调整,Part5改造规划方案,Part6控规调整、历史文化保护及改造效益,Part3城中村改造经济测算,Part7规划重要数据汇总,Part0,10.28会议意见修改情况及本轮规划核心指标,10月28号会议意见及修改情况：,Part1,本轮主要调整内容及核心指标：,1.现状人口经核实，村民1280人，共计526户，居民1665人，共计595户。2.根据全面改造“城中村”改造成本构成一览表，改造成本提高约5%（约5000万），本轮方案拆建比指标为12.32；毛容积率为2.37；3.由专业评估公司根据周边区域土地交易市场情况进行评估，住宅楼面地价4500元/，商业楼面地价3500元/。,Part1规划范围、规划定位及改造模式,1.1鹤洞城中村规划改造范围和改造范围1.2规划定位及改造模式,1.1改造规划范围和改造范围,Part1规划定位及改造模式,改造规划范围：依据三旧政策为鹤洞村的行政区划范围：321.3公顷。改造范围：依据广东省和广州市“三旧”改造相关政策，以鹤洞村行政区划为基础，结合地块特点，对鹤洞村集体用地，村内国有用地（含小学用地）、农用地以及留用地指标进行了综合研究，整合土地资源，最终确定鹤洞村的改造范围。村集体三旧用地：19.83公顷；历史留用地：17863；其中已落地：9600；未落地指标:8263；纳入改造的国有用地：7336；其中白天鹅用地：2674；小学用地：4662征收农用地返还：2575；土地调整后确定的鹤洞村实际改造范围为：21.30公顷（213008平方米），具体如图所示。,（1）功能定位及分工功能定位“文化商旅中心、商务流通中心”战略分工“北商旅、南商贸、中商务、西物流，综合发展、突出重点”,规划结构图,规划功能布局图,3发展定位,上层次主要规划分析,荔湾区概念规划纲要（2007）,广州市白鹅潭地区城市设计及控制性详细规划（修改方案）,白鹅潭地区城市设计及控制性详细规划的前瞻性、战略性更强，控规中，鹤洞路以南地区将借助广钢搬迁后区域的宜居环境提升，以生活居住、休闲商业、中央公园、配套服务为主导功能。白鹅潭控规本规划区现有村建设用地规划为商业金融用地、居住用地及市政设施配套用地（如公交站场），同时减少了原有一些与居住矛盾的用地，如工业用地、仓库用地等，完全符合规划区的发展需求。本规划将在白鹅潭控规基础上，结合现状和村发展需求，对用地、交通、服务配套、经济发展评估等予以深化。,鹤洞村,图3-2白鹅潭地区控制性详细规划土地利用规划图,上层次主要规划分析,（1）规划定位功能定位白鹅潭地区南部宜居社区，社区公共服务中心。核心功能居住、公共服务。配套功能休闲商业、餐饮等。,1.2规划定位及改造模式,Part1,（2）改造模式全面改造,公开出让,项目策划一：中、高端居住广钢搬迁无疑将提升鹤洞村住宅发展的市场价值。但由于搬迁周期长，不确定因素较多，近期内发展高端住宅的可能性较小，更有可能的是凭借服务配套优势以及广钢搬迁的政策预期，发展中等档次的商品住宅、经济适用房、限价房。从长期来看，如果广钢搬迁后按白鹅潭控规实施改造，鹤洞村仍拥有一定的高端住宅发展市场，因此临近广钢的地块在改造中建议予以控制预留，与广钢改造同步实施。项目策划二：社区服务在广佛同城化发展的背景下，芳村地区人口将会急剧增加。同时随着社会的发展，人们对日常文化、体育、医疗、娱乐的需求将日益增长。而芳村地区目前医疗、体育、文化等服务设施集中齐全的地区比较稀缺，鹤洞村在这方面比较优势明显。社区服务发展方向分析：商业设施规划区商业基础薄弱，居民消费水平低，不建议发展较高档次的商业设施，商业发展目标以提高居民购物便利性、降低生活成本为主。廉价超市、便利店是重要的商业发展模式。项目策划三：休闲商业在白鹅潭地区发展带动下，芳村地区沿江地区的功能将得到升级，景观也将有极大改观。鹤洞地区紧邻鹤洞大桥，坐享雄伟的滨桥风光，在沿江岸线上是独特的节点。鹤洞村沿江地区可建设低层的餐饮、娱乐、游憩商业设施，如茶吧、酒吧、冰吧、清吧、书吧、陶吧等，使人们在鹤洞桥上就能发现这个富有特色的地标，成为芳村地区沿岸著名的休闲胜地。,主要发展项目策划分析：,Part2城中村改造重要资料和实测数据汇总,2.1现状人口数据2.2现状标图建库及图斑情况2.3建筑现状实测数据2.4土地利用现状2.5土地权属信息,2.1现状人口数据,Part2城中村改造重要资料和数据汇总,据2010年最新调查统计数据，改造范围内人口共2945人，1121户。其中：村民户籍人口1280人（股民人口926人），526户；常住城镇居民1665人，595户。,2.2现状标图建库及图斑情况,Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总,经核查，鹤洞村建设用地基本纳入荔湾区“三旧”改造标图建库范围，符合三旧改造政策和条件。,2.3建筑现状实测数据,Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总,依据2010年6月的实测初步数据，以及相关落实政策后，鹤洞村现状建筑情况如下：,改造范围内村建筑总量：21.74万平方米。其中无证建筑面积2.15万。,2.4土地利用现状-用地不断减少，国有用地夹杂其中，飞地较多,飞地4,飞地1,飞地3,飞地2,飞地5,鹤洞村集体土地利用现状图,（1）村生活用地村生活用地11.03公顷，占村集体土地面积的45.9%。其中居住用地9.75公顷，村民人均用地42.7平方米，主要分布南来大街北部，少量分布在外围飞地。（2）村经济发展用地村经济发展用地6.93公顷，占村集体土地面积的28.9%。其中工业用地3.81公顷，主要分布在南来大街以南，鹤洞小学以西；还有少量商业等公共设施用地，分布在鹤洞路两侧。,飞地区位示意,Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总,2.5土地权属信息,飞地5,飞地4,飞地3,鹤洞村集体土地权属现状图,白天鹅用地,旧村建设用地,飞地1,飞地2,鹤洞村改造范围用地权属情况较为复杂，既有国有土地参差其中，也有历史遗留用地问题。,村集体建设用地：19.71公顷鹤洞村现状用地混杂，用地类型较多，以村居住用地、村经济生产用地，市场用地、工业用地为主（包含外围五宗飞地）。村农用地：4.23公顷（二调数据）根据土地利用现状，鹤洞村有农用地有4.23公顷。医药港留用地9600已经在该农用地上落地。国有用地：0.74公顷白天鹅用地：2674，该用地现目前尚未开发。鹤洞小学用地：4662。,Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总,小学用地,Part3城中村改造经济测算,3.1改造拆复建给予标准3.2复建建筑规模测算3.3改造给予村物业规模的测算方法3.4楼面地价预测3.5改造成本测算3.6小结,3.1改造拆复建给予标准,Part3城中村改造经济测算,村民住宅面积：确定现有村民住宅的拆迁面积及复建面积。处理原则：有证建筑按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建；确定应给的村民住宅指标权益面积。处理原则为：按户均240的建设标准，住宅权益面积需扣除有证村民住宅面积。确定应该给的公建配套面积。处理原则为：按照实际复建村民住宅量计增公建配套面积。公建配套面积系数取6，则公建配套面积=实际规划村民住宅面积6%；则村住宅的建筑面积为：居民住宅面积：确定现有居民住宅的拆迁面积及复建面积。处理原则：有证居民建筑按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建；确定应该给的公建配套面积。处理原则为：按照实际复建居民住宅量计增公建配套面积。公建配套面积系数取6，则公建配套面积=实际规划住宅面积6%；则居民住宅的建筑面积为：村集体物业面积：确定保留不拆的物业面积；确定村集体物业拆迁面积及复建面积。处理原则：有证物业按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建；为保障村集体经济收入不降低且有一定增长所需增加的物业面积。则村集体物业建筑面积为：,3.2复建建筑规模测算,Part3城中村改造经济测算,复建村属总建筑量：25.54万m复建村民住宅面积13.38万m,户均240m；复建村集体物业12.16万m，人均95m；复建非村属建筑量：3.71万m复建非村民住宅3.71万m。合计建筑量：29.25万m。,3.3改造给予村集体物业的测算方法,测算原则：考虑完成改造后，使鹤洞村村民的人均总收入水平达到广州市当年城市居民平均收入水平，所需要的集体物业量。测算结果：改造后的集体物业量为12.16万，村民人均95.4，取人均95。,Part3城中村改造经济测算,Part3城中村改造经济测算,说明：1、改造后村民人均收入拟达至目标：广州市城市居民年人均可支配收入27,610元/人。2、村民个人物业出租年纯收入5,661元/人。3、需要由集体物业保证的村民年个人收入=目标收入-村民个人物业出租年收入=27,610-5,415=22,195元/人。4、村民年人均集体物业纯收入=需要由集体物业保证的村民个人收入集体总收入分红比例=22,19560%=36,992元/人。7、预计改造完成后，鹤洞村的集体物业（商业）的租金可达38元/平方米月，则村民人均集体物业返还量=村民年人均集体物业总收入（集体物业月租金*12）（1-集体物业空置率）=36,992（3812）（1-15%）95平方米/人。,3.4楼面地价预测（住宅）,本次采用动态方式作计算估价（利息不单独计算）。计算公式：土地价格（V）=房地产销售价格-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润-购地税费1、预计建设期和销售期根据本项目的特点及市场情况：先挂牌再拆迁建设，预计拆迁时间为一年，建设期需2年，销售期需2年，从建设期第二年开始销售，销售期第一年售出50%，剩余的第二年售出。取一年三年期同期银行贷款利率5.6%为折现率。2、预测各期销售楼价根据调查本项目所在区域新近销售楼盘的售价及相关情况（见（住宅）楼盘售价调查表），结合本项目土地的位置及未来规划状况，预计项目竣工后销售期第一年售价均价可达到14500元/平方米，销售期第二年售价均价可达到14500元/平方米。备注：该销售价格为精装修价格。3、预计开发成本（1）勘查设计等前期工程费及其它服务费根据关于发布城中村改造复建成本标准指引的函（穗旧改函20109号，并结合本项目的具体情况，勘查设计等前期工程费及其它服务费以建筑安装工程费的15%计算。（2）小区配套设施费参照关于发布城中村改造复建成本标准指引的函（穗旧改函20109号，并结合本项目的具体情况，小区配套设施费取370元/。（3）不可预见费一般按前几项之和的35%，依据本项目的复杂程度，以上述13项之和的5%计算。,4、预计管理费用根据房地产行业的平均情况，企业管理费用取开发成本的3%。企业管理费=（三）3%5、预计销售费用根据房地产行业的平均情况，营销费用取销售收入的5%。营销费用=（一）5%6、销售税费销售税费包括营业税5%、城建维护费0.35%、教育附加费0.15%、堤围防护费0.13%、预征企业所得税1%及预征土地增值税2%，合计8.63%。销售税费=（一）8.63%7、购地税费购地税费包括契税3%，印花税0.05%，合计3.05%。购地契税及印花税=土地价格（V）3.05%8、住宅楼面地价土地价格（V）=房地产销售价格-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润-购地税费,（V）=（2）-（37）=4501元/，取4500元/。,楼面地价预测（商业）,本次采用动态方式作计算估价（利息不单独计算）。计算公式：土地价格（V）=房地产销售价格-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润-购地税费1、预计建设期和销售期根据本项目的特点及市场情况：先挂牌再拆迁建设，假设每个项目预计拆迁时间为一年，建设期需2年，销售期需2年，从建设期第二年开始销售，销售期第一年售出50%，剩余的第二年售出。取一年三年期同期银行贷款利率5.6%为折现率。2、预测各期销售楼价根据调查本项目所在区域最近商铺的销售及出租情况，结合本项目土地的位置及未来规划状况，预计项目竣工后销售期第一年售价均价可达到18000元/平方米，销售期第二年售价均价可达到1800元/平方米。3、预计开发成本（1）勘查设计等前期工程费及其它服务费根据关于发布城中村改造复建成本标准指引的函（穗旧改函20109号，并结合本项目的具体情况，勘查设计等前期工程费及其它服务费以建筑安装工程费的15%计算。（2）小区配套设施费参照关于发布城中村改造复建成本标准指引的函（穗旧改函20109号，并结合本项目的具体情况，小区配套设施费取370元/。（3）不可预见费一般按前几项之和的35%，依据本项目的复杂程度，以上述13项之和的5%计算。,4、预计管理费用根据房地产行业的平均情况，企业管理费用取开发成本的3%。企业管理费=（三）3%5、预计销售费用根据房地产行业的平均情况，营销费用取销售收入的5%。营销费用=（一）5%6、销售税费销售税费包括营业税5%、城建维护费0.35%、教育附加费0.15%、堤围防护费0.13%、预征企业所得税1%及预征土地增值税2%，合计8.63%。销售税费=（一）8.63%7、购地税费购地税费包括契税3%，印花税0.05%，合计3.05%。购地契税及印花税=土地价格（V）3.05%8、首层商业楼面地价土地价格（V）=房地产销售价格-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润-购地税费,（V）=（2）-（37）=6036元/，此为首层商业楼面地价，进行容积率修正，60360.58=3503元/，取3500元/。,Part3城中村改造经济测算,参考土地交易市场情况该地块所在区域及相近区域的土地交易市场情况如下：,备注：评估的楼面地价低于成交楼面价的原因:(1)以上成交地块基本为现时交地价，而本次评估的楼面地价为先挂牌拍卖再拆迁建设，拿地开发商面临的风险及不确定因素增加。(2)评估的楼面地价为区片平均价，（3）评估的楼面地价为保证旧村改造顺利进行的一个保底价，一般来说，市场挂牌成交价会高于保底价，而高多少取决于拿地开发商自身的考虑。,3.5改造成本测算,Part3城中村改造经济测算,纳入村改造总投资为9.32亿元，以住宅4500元/，商业3500元/楼面地价计算，融资开发权量为21.14万。村自筹建设建筑量8.69万，自筹资金为3.02亿元。改造范围的平均毛容积率为2.37。,复建总量：50.39万;拆除总量：21.74万;拆建比：12.32,根据市三旧办最新的全面改造“城中村”改造成本构成一览表，本轮改造成本测算进行了重新测算，由于改造单价的上调，使得总成本增加约5%，则该轮规划融资建筑量比上轮规划有所增加。,Part4土地调整,4.1土地调整的原则及目标4.2鹤洞小学用地处理4.3农用地处理及历史留用地指标的落地4.4五宗飞地处理,4.1土地调整原则及目标,4.1.1调整原则（1）以“三旧”改造和城中村改造相关政策文件为调整基本原则国家层面、广东省和广州市有关“三旧”改造和城中村改造的相关政策文件是进行规划编制的政策依据，是土地调整的前提条件和基本原则。（2）以统筹规划、提高土地利用效率和改善人居环境为原则“三旧”改造和城中村改造重要背景就是集约利用土地、实现统一规划和开发、改善城市环境，是土地调整的重要原则。（3）以协调和平衡各方利益为原则城中村改造涉及的利益关系往往比较复杂，土地权属和使用的调整必须考虑各利益方的不同诉求，协调和平衡各个利益集团或个人的关系。4.1.2调整目标在符合国家以及省市层面的相关政策的基础上，通过适当的土地权属和使用调整，协调和平衡好各方利益关系，提高土地集约利用程度，实现统一规划和整体开发，最终改善人居环境和推动城中村顺利改造。,Part4土地调整,4.2关于鹤洞小学处理,Part3土地调整,4.2.1小学处理方式调整位置并扩建目前，鹤洞小学共16班，用地约4662平方米，根据现行广州市居住区公共服务设施设置标准，其规模偏小，属于麻雀小学，难以适应该地区未来学位需求不断增加的要求。根据广州市居住区公共服务设施配置标准要求，并在听取广州市荔湾区教育部门相关意见的基础上，为保证改造后鹤洞区域拥有充足和更便利的教育服务设施，本次城中城改造规划对原鹤洞小学进行调整和扩建。4.2.2小学用地调整为了有利地块的整体开发，实现土地集约利用，并和白鹅潭路网的协调一致，本次改造规划对原鹤洞小学用地位置进行调整，并扩大小学的规模。预计该区域改造完成后居住人口规模约为1万人，需要配置一所18班小学，生均用地约为12.3/生，位置靠近规划中的广钢公园，用地规模约10000，符合广州市居住区公共服务设施配置标准。考虑到鹤洞村用地紧张，新增小学用地拟通过政府收储的农用地解决。,图3-1原鹤洞小学位置,图3-2新建鹤洞小学位置,新建鹤洞小学,原鹤洞小学,（1）留用地指标现状：留用地一：医药港征地返还用地9600，大部分已经落地在村农地用上；留用地二：8263，尚未落地；（2）农用地现状：现状农地（二调数据）：42374，已落留用地指标：9600，剩余农地：34014；（3）留用地二落在剩余农地上；则还剩农地34014-8263=25751（4）还剩农用地处理方式：农地征收，返还鹤洞村10%留用地指标，即2575。政府征收面积为：25751-2575=23176征收依据：新版土地利用规划，该幅农用地已被规划成建设用地。且村已经上报该地征收指标。,4.3历史留用地指标的落地及农用地处理,Part3土地调整,图3-3鹤洞村土地利用现状,9600已落留用地,农用地,8263留用地落地,农地征收返还村留用地2575落地,9600,政府收储面积2.3万,图3-39600平方米留用地落地,图3-4农用地征收返还留用地及8263平方米留用地落地,图例,4.5飞地处理,飞地1大笨象地块：21003，规划为融资地块。飞地22415，政府统筹，做福利院用地。飞地315445，村物业发展用地。飞地4312，政府统筹。飞地53853，政府统筹。说明：在白鹅潭控规中，飞地4和5超过50%的用地被规划为市政道路用地和公共绿地，土地由政府统筹使用。,飞地5,飞地22415,飞地1,规划为融资地块。,飞地53853,飞地315445,飞地4312,白天鹅用地,五宗飞地处理示意图,飞地区位示意,Part3土地调整,鹤洞村,飞地1,飞地5,飞地3,飞地4,飞地2,Part5改造规划方案,5.1土地利用规划5.2用地规划指标5.3修建性详细规划总平面5.4改造复建规模及其空间分布5.5村物业发展规划建议5.6规划分析5.7效果图,5.1.1原则利益平衡、统筹布置协调控规、灵活调整周边条件、功能适当吸纳意见、整体安排,5.1土地利用规划,Part5改造规划方案,5-1鹤洞村土地利用规划图,Part5改造规划方案,鹤洞村改造地块位置示意图,飞地,Part5改造规划方案,5.1.2土地利用平衡表土地调整后鹤洞村实际改造用地为21.30公顷。鹤洞村改造范围内城市建设用地为11.72公顷，占总改造用地的55%。其中，居住用地5.8公顷，占总改造用地27.2%；公共服务设施用地（养老院用地）为0.65公顷，占总改造用地的3.05%；市政道路广场、绿地以及市政公用设施用地共6.3公顷，占总改造用地的29.5%。鹤洞村改造范围内村镇建设用地为9.58公顷，占总改造用地的45%。其中，村生活用地，即E61（R2）为5.68公顷，占总改造用地的27%；村经济用地，即E62（C2）为3.9公顷，占总改造用地的18%。,5.2用地规划指标,Part5改造规划方案,居住安置地块4.9公顷，净容积率为3.5；村物业地块为3.9公顷，净容积率为3.5；融资地块6.2公顷，净容积率为3.5；规划市政道路、绿地以及其他设施用地6.3公顷。改造范围内平均毛容积率为2.35。,3.5,3.5,3.5,3.5,3.5,3.5,2.0,2.0,3.5,安置地块-01,安置地块-02,安置地块-03,村物业地块-01,村物业地块-02,村物业地块-03,融资地块-01,融资地块-02,融资地块-04,融资地块-03,鹤洞村改造地块位置示意图,图7-3改造地块功能布局,鹤洞村,鹤洞村飞地,3.5,福利院,对接白鹅潭控规，实现整体规划；依托地铁鹤洞路，提升物业价值；考虑意愿与政策，协调利益分配；着眼现实与未来，促进区域发展；,Part5改造规划方案,真光中学,养老院,商业综合体,广场,办公塔楼,酒店,村物业,村物业,村居住安置,融资地块,融资地块,首本公交站,村居住安置,小学,村物业,幼托,村居住安置,5.3修建性详细规划总平面,图5-3鹤洞村总平面图,大笨象融资地块总平面,福利院,村物业01,村物业02,居住安置01,居住安置02,融资地块02,安置地块03,融资地块01,小学,幼儿园,村物业,村物业03,5.4改造复建规模及其空间分布,图5-4改造复建规模及其空间分布,Part5改造规划方案,融资地块04,融资地块05,鹤洞村内,大笨象融资地块,鹤洞村总复建建筑量为50.39万。复建住宅为17.09万；村物业为12.16万；融资地块建筑量为21.14万。,公交站场,图5-6改造建筑具体功能示意,Part5改造规划方案,酒店,商业中心,安置地块,村居住安置,办公,村物业,融资地块,融资地块,鹤洞小学,村物业,广钢公园（规划）,珠江,真光中学,福盛花园,福利院,幼儿园,5.5鹤洞村物业发展规划建议,图5-7鹤洞村物业发展及其空间分布,Part5改造规划方案,鹤洞村复建物业总量为12.16万，考虑到鹤洞村所在区位未来的发展潜能以及自身的发展要求，建议发展物业业态为：（1）办公面积为1.8万，约占14.8%；（2）综合商业（Mall）面积为6万，约占49.3%；（3）酒店面积为2万，约占16.4%；（4）酒店式公寓面积为1.8万，约占13%；（5）其他为0.56万，约占4.6%。,酒店式公寓面积为1.8万，约占13%；,办公面积为1.8万，约占14.8%；,综合商业（Mall）面积为6.0万，约占49.3%；,酒店面积为2万，约占16.4%；,其他为0.56万，约占4.6%。,图5-5鹤洞村物业发展及其空间分布,5.6规划分析,5.6.1道路交通分析,图5-8道路交通分析图,Part5改造规划方案,通向东沙大道,通向佛山南海区,通向荔湾中心区,通向海珠区,鹤洞村内,大笨象融资地块,主干道,次干道,支路,组团内部道路,图例,鹤洞路,芳村大道南路,公交站场,5.6.2景观绿化分析,图5-9景观绿化分析图,Part5改造规划方案,居住组团景观,金融商业内庭景观,金融商业内庭景观,组团景观,道路绿化,居住组团景观,图例,珠江视线通廊,广钢公园视线通廊