房地产投资分析四川大学VIP

第四章房地产投资分析,主要内容,4.1房地产投资分析概述4.2市场与区位分析4.3基础数据分析估算4.4财务分析4.5不确定性分析与风险分析4.6房地产投资决策4.7房地产投资分析运用,4.1房地产投资分析概述,4.1.1投资与房地产投资的含义,广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。狭义的投资是指经济主体(个人、家庭、企业等)以获得所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资源(资金、不动产、技术等)，经营某项事业的经济行为。投资行为的四项基本要素包括：,（1）投资的含义,投资主体投资客体投资目标投资方式,（2）房地产投资的含义,房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。,4.1.2房地产投资的类型,房地产投资可以分为直接投资和间接投资。,房地产投资类型体系图,4.1.3房地产投资的目的,从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：,房地产开发投资的目的是为了在完成房地产开发后进行销售，以获得商品房销售所带来的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利，在房地产价格上涨阶段，通过储备土地、减缓销售速度等方式以获得房地产增值收益。房地产置业投资的目的有四个：满足自身生活居住即自用作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业进行储备购入物业以满足生产经营需要房地产间接投资的主要目的就是通过购买房地产开发企业股票、债券以及房地产抵押支持证券等有价证券，通过长期持有以获得利息收益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。,4.1.4房地产投资分析的任务,房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法，这是房地产投资分析的基本任务。,为投资者提供投资方向为投资者提供运作方案建议为投资者报批及合作提供依据为投资者预测投资收益为投资者描述风险及提供避险方法,4.1.5房地产投资分析的发展状况,国务院关于投资体制改革的决定出台投资主体的多元化和资金渠道的多样化,过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局限在房地产投资可行性研究上。,现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到房地产开发项目收购、企业股权收购、股票和债券分析、房地产资产运营管理等多个方面。,4.2市场与区位分析,4.2.1市场分析,房地产投资环境的调查与预测,房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。,（1）市场分析的内容,房地产市场状况的调查与预测,房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。,（2）市场分析的方法,市场需求预测,市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。最常用的方法是连比法，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下：总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量购买者的平均购买数量平均单价市场因素修正率1市场因素修正率2其他修正率,例如，某房地产开发企业拟开发酒店式公寓项目，拟判断潜在市场需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值：新建酒店式公寓市场需求量=家庭户数户均用于购房的可支配收入满足酒店式公寓消费最低收入要求的家庭比例酒店式公寓消费倾向比例,市场趋势预测,市场趋势分析主要方法有：意见调查分析法主要包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和德尔菲法。时间序列分析法主要包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。相关分析法主要包括回归分析法和市场因子推演法。,4.2.2区位条件分析,房地产行业的投资真理是“位置，位置，还是位置”，在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的。对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域的政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。,地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。,4.3基础数据分析估算,4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算,房地产开发项目投资包括开发建设投资和经营资金。,开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,房地产开发项目总投资估算表,房地产开发项目总投资构成图,如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本将两式进行整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金如果房地产开发项目在开发完成后只有租售而没有自营部分，则开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本,4.3.2房地产开发项目收入分析估算,从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与税费的估算。,（1）租售方案房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划即租售方案。（2）价格确定房地产开发企业给自己的产品所定的价格，必定是介于两个极端(一端为低到没有利润的价格,另一端为高到无人问津的价格)之间。,详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。,（3）经营收入房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。,销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入=可出售建筑面积销售单价租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入=可出租建筑面积租金单价自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。,注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响。,没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入；考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入；如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。,三者的关系表示如下：潜在总收入=可出租面积单位租金实际总收入=潜在总收入（1-空置率）+其他收入=潜在总收入出租率+其他收入净经营收入=实际总收入运营费用,（4）税费目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。,4.3.3资金筹措分析,资金筹措分析共分为资金筹措计划和资金使用计划两部分。,资金筹措计划需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。,资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。,资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。除了这三种形式，承包商带资承包、合作开发、社会集资(发行股票、发行公司债券)、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。,4.4财务分析,4.4.1财务分析概述,房地产投资项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。财务分析的基本程序包括：搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；编制基本财务报表；财务分析指标的计算与评价；进行不确定性分析；财务分析结论。财务分析的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。,4.4.2财务分析基本报表,财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系,4.4.3财务分析指标,财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财务指标。,（1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。,传统财务分析指标构成图,现代财务分析指标构成图,（2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态分析指标。,财务分析指标和基本报表的关系：,4.5不确定性分析和风险分析,4.5.1不确定性分析,不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化的程度。不确定性分析主要有临界点分析和敏感性分析两种分析方法。,（1）临界点分析,临界点分析又称之为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，即盈亏平衡点(BreakEvenPoint,BEP)。在这一点上，销售收入与总成本费用相等，既不亏损也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。临界点分析的数学模型是：,Z=PQ（1r）CVQCF式中：Z为利润；P为单价；Q为产（销）量；r为销售税率；Cv为单位变动成本；CF为固定成本。,将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成临界点分析的图解：,注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量,（2）敏感性分析,敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。敏感性分析的一般步骤是：,确定影响因素确定分析指标敏感性分析计算,敏感性分析包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析，单变量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。,下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。,4.5.2风险分析,房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。风险分析的过程主要包括风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。,风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。,（1）概率分析法,概率分析的步骤概率的确定方法客观概率是在某变量过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。主观概率是指决策者不以对过去数据的客观分析为基础,而以某种主观判断来确定预测对象在未来会发生的各种可能性的方法。注意：由于房地产投资项目评价中常常缺乏足够的历史统计数据，因而大部分都不能通过客观概率来表达，在实际工作中多使用主观概率。,例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年2000年的变动情况，通过归纳后，预测2001年2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%7%。,在此基础上进一步分析了20012005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。,（2）蒙特卡洛法,蒙特卡洛法也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际情况相对应。蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤：1、分析每一个可变因素的可能变化范围及其概率分布，同时对每个因素的变化范围赋予一个随机数段；2、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自概率分布。具体说，就是从各个不确定因素的随机数中随机抽取或采用计算机求出一个随机数，根据随机数确定各个不确定性因素的变化范围，根据随机获取的变化范围计算开发项目的各项效益指标；3、反复重复步骤（2），进行多次模拟实验，计算出多组效益指标，即可求出各项效益指标的概率分布或其他特征值。蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。,4.6房地产投资决策,4.6.1投资方案分类,投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以分为互斥方案、独立方案和混合方案等三类。,互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。独立方案是指一组互相独立、互不排斥的方案。混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。,4.6.2方案的比选,（1）方案比选中常用的分析指标,差额投资收益率（R）差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也叫追加投资收益率。其表达公式为：,式中：R为差额投资收益率；C1、C2分别为两个比较方案的年经营成本；I1、I2分别为两个比较方案的总投资。,差额投资回收期（P）差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：,式中：P为差额投资回收期；I1、I2分别为两个比较方案的总投资；C1、C2分别为两个比较方案的年成本。,净现值（NPV）净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为：,式中：NPV为净现值；CIt为为第t年的现金流入量；COt为第t年的现金流出量；t为项目计算期（t=0，1，n）；i为行业或部门基准收益率或设定的目标收益率。如果判断项目的可行性，则NPV0的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。,净现值率（NPVR）净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。,式中：NPVR为净现值率；NPV为净现值；Ip为投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。,差额投资内部收益率（IRR）差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：,式中：IRR为差额投资内部收益率；（CI-CO）t为投资大的方案第t期净现金流量；（CI-CO）t为投资小的方案第t期的净现金流量；n为开发经营期。,等额年值（AW）将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫做等额年值法。等额年值是考察项目投资盈利能力的指标。其表达式为：,从其表达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。,费用现值（PC）把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫费用现值法。它是一种特定情况下的净现值法。其表达式为：,式中：C为第t期投入总额；B为期末余值回收；n为项目的开发经营期。在进行方案