成都市某政府保障性住房建设项目可行性研究报告

成都市 府保障性住房建设项目 可行性研究报告 四川省 程咨询监理有限公司 二 一 年 四 月 成都市 府保障性住房建设项目 可行性研究报告 编制单位：四川省 程咨询监理有限公司 工程咨询证书：工咨甲 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 成都市 i 目 录 第一章 总 论 . 1 第二章 建设背景及必要性 . 5 第三章 项目区域现状和规划 . 10 第四章 需求分析与政策保障 . 14 第五章 项目地址与建设条件 . 26 第六章 建设内容及规模 . 29 第七章 建设方案 . 31 第八章 节能节水 . 53 第九章 工程进度及建设管理 . 56 第十章 建设项目招投标 . 61 第十一章 环境影响及评价 . 64 第十二章 建设投资估算及资金筹措 . 70 第十三章 财务分析 . 72 第十四章 社会效益综合评价 . 77 第十五章 风险分析与对策研究 . 78 第十六章 结 论 . 80 附件 . 81 附表 . 81 附图 . 81 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 1 页 共 82 页 第一章 总 论 一、项目基本情况 （一）项目名称： 成都市 府保障性住房建设项目 （二）项目性质： 新建 （三）建设地点： 本项目位于成都市 村 梁丰 1、 6 组。 （四）项目用地：项目选址范围内建设用地为 国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积 方米（约 ）。土地取得方式为行政划拨。 （五）项目 业主： 成都市住房保障中心 成都市住房储备中心 二、研究范围及主要编制依据 （一）研究范围 四川省 程咨询监理有限公司受 项目业主 委托，对 成都市 府保障性住房建设项目 进行可行性研究并提交 成都市 府保障性住房建设项目 可行性研究 报告 ，其主要研究范围包括： 项目背景及 必要性、 建设条件、 建设内容与规模、 建设 方案、投资估算及资金筹措、 财务分析、社会效益综合评价 等。 （二）主要 编制依据 1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部经济适用住房价格管理办法 2、成都市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划 3、成都市住房建设规划（ 2006 2010） 4、成都市人民政府关于贯彻国务院 进一步加强公共住房制度体系建设的意见 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 2 页 共 82 页 5、成都市发展和改革委员会关于成都市 府保障性住房建设项目建议书的批复（成发改审批 【 2010】 155 号） 6、成都市人民政府关于“研究住房保障、棚户区改造和房地产市场平稳健康发展有关工作 的会议纪要” （成 府阅 【 2010】 34 号） 7、成都市国土资源局关于 成都市住房保障中心 、 成都市住房储备中心意向用地意见函 （成 国土咨询函 【 2010】 31 号） 8、成都市规划管理局关于本项目的规划条件通知书 9、成都市水务局、电力与信息管线、自来水公司等关于成都市规划管理局 “ 成规建筑并【 2010】 ” 的回复 10、 项目其他有关资料 三、 可行性研究的 主要结论 （一）项目建设必要性 加大社会保障性住房建设成为 2010 年中央 “两会 ”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和 实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了 “拥有自己一席之地 ”的希望。 项目建设的必要性主要有以下几个方面： 1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 。 2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题 。 3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性 。 （二）建设内容及规模 本工程建设政府障性住房 3352 套 ，其中：廉租房 500 套 ，建筑面积为25079 ，经济适用住房 800 套 ，建筑面积为 56847 ，限价房 2052 套 ，建筑面积为 167455 。 总面积为 281465 （地上建筑 255888 ，地下 25577）。 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 3 页 共 82 页 （三）工期安排 根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为 2 年，具体安排为： 2010 年 5 月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。 2010 年 8 月 底以前，陆续 完成施工图设计和工程招投标工作。 2010 年 9 月至 2011 年 12 月 底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。 （四） 项目建设 投资 及 资金来源 1、 项目建设 投资 本项目建设投资约 元，其中 第一部分工程费用 元， 第二部分 工程其它费用 元（含土地费用 元 ） ，第三部分 基本预备费 元， 第四部分建设期利息 元。详见 附表 1。 2、资金来源 本项目建设资金 来源有资本金和银行贷款，其中 ： 项目资本金 元，占总投资额的 建设期贷款 元，占总投资的 （四）资金使用计划 本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。 （五）结论 房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但 其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此， 从 2005 年开始，接连出台了一系列调控政策。 温家宝在 2010 年两会中指出 2010 年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的 4 项措施 。 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 4 页 共 82 页 项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于 遏制房市的过度投资投机炒作 ，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。 根据对建设条件、工程方 案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。 综上所述，项目建设十分必要且可行。 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 5 页 共 82 页 第 二 章 建设 背景及 必要性 一、 房地产 市场背景 2004 年以来，商品房市场价格上涨很快， 到 2007 年下半年，我国各 主要 城市房价相对于 2004 年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。 从 2007年底开始，加上汶川 得 2008 年全年房地产市场出现短暂的回落。但是， 2009 年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称 “爆炸式 ”的增长。 我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。 说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说： “在北京和上海卖掉 100 平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑 这是事实。 ”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经 “接 ”不上 “轨 ”了。 政府为了抑制快速上涨的房价，从 2005 年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等 。 但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快 上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在 2009 年房地产市场再次 “疯狂 ”增长的背景下， 房地产成为 2010 年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点 。但令人不可思忆的是，就在温家宝总理在两会闭幕时指出政府将采取一 系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天内相继产生 3 个 “地王 ”，这表明我国房地产市场的复杂性。 成都市房地产市场相比国内一线城市要温和得多 。 据 2007 年成都市中心房价分析和成都市物价局近日发布的统计数据，成都市中心地段（府河以内）商品房住宅集中成交价， 6 月已达 5899 元 /平方米，高者已 近万元 /平方米，同比上涨 三环路以外，集中成交价为 4240 元 /平方米，成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 6 页 共 82 页 同比上涨 数据显示，成都市区商品房住宅平均成交价 5258 元 /平方米，环比微涨 同比上涨 府河以内，商品房住宅集中成交价为 5899 元 /平方米；一、二环路之间，集中成交价为 5170 元 /平方米；三环路以外，集中成交价为 4240元 /平方米。 8月初市区二手房交易均价达到 5283元 /平方米，环比五月增长 2008 年 6 月份成都市政府为满足灾后重建，出台的一项鼓励性政策：关于促进房地产业恢复发展扶持居 民安居置业的意见（以下简称意见）。 “截至 12 月 9 日，成都市主城区商品房交易量突破 1260 万平方米，郊区突破 1500 万平方米 ”，根据成都锐理数据平台的统计，由于年底优惠政策大限到来，从 11 月份开始交易量猛增，同时房价亦推高至均价每平方米 6458 元，这成为成都市房价近几年来的最高峰。 据统计， 2009 年 5 月份，成都房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米 5566 元一路攀升，至 11 月底均价已高达每平方米 6458元，成为成都均价的新高。 二、房地产市场调控政策 房地产行业对于我国和地区经济的重要性 毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此， 从 2005 年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。 温家宝在 2010 年两会中指出 2010 年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的 4 项措施： 一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金 632 亿元，比上年增加 81 亿元。建设保障性住房 300 万套，各类棚户 区改造住房 280 万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 7 页 共 82 页 实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。 二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。 三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。 四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度 。 三 、 保障性住房建设概况 随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示， 2005 年城镇低保人数稳定在 2200左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有 户。因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。 从 1991年提出建立保障性住房制度到 2004年出台相关管理办法，已有数年光景。截 至 2005年底， 291个地级以上城市中，有 221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的 虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。 成都市政府从 1999年开始启动廉租住房工作，到 2004年实现了廉租住房租金补贴 “应保尽保 ”。同时，大力建设经济适用房。在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及以成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 8 页 共 82 页 下水平家庭的基本住房保障制度。截至 2006年底，累计解决城区 11万多户中低收入及以下水平家庭的住房 问题，占城区住户总数的 10%以上。 2007年成都市政府适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力度，落实 100亩土地，建设 20万平方米廉租住房。从 2007年 1月开始，成都市政府率先在全国范围内推行的 “零租金 ”优惠政策，为成都市城区 虽然成都市廉租房和经济适用房制度建设发展迅速，已在多个区域建成保障性住房，但是仍然还有许多住房困难的家庭亟待解决。目前成都市的廉租房和经适房数量还不足以解决这部分群众的住房问题，因此加快廉租房和经适房的建设是非常必要的，它是落实和完善成都市公 共住房保障体系的重要手段。 四 、项目建设的必要性 最近，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地 “两会 ”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了 “拥有自己一席之地 ”的希望。 1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市 场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。 从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 9 页 共 82 页 职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织 兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30 年来每年一直保持在占 2%以上，占政府公共支出的 5%左右。 目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至 2005 年，全国 291 个地级以上城市中，仍有 70 个城市尚未实施廉租住房制度，仅有 18 个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。 2、构 建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题 党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的 “托底 ”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。 3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性 近两年，我国部分城市房价 处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 10 页 共 82 页 第 三 章 项目区域现状和规划 一、 成都市 概况 成都市是四川省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准的西南部地区 “三中心、两枢纽 ”的重要城市，在中 西部之间起着承上启下的作用。近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。2007 年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。 （ 一 ）城市性质及规模 成都市是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城。 93 年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。成都市辖 9 区 4 市 6 县，面积 12390 平方公里，全市户籍人口 人 ,常住人口 人。成都市中心城区面积 598 平方 公里，目前的建成区面积约 283 平方公里。未建成区域 117 平方公里属于规划的建设用地， 198 平方公里为非建设用地。 （ 二 ）自然条件 1、地理 项目区域位于成都市区位于成都平原东部，平均海拔约 500 米。成都平原是我国西南地区最大的平原。地势西部略高东略低，属典型的内陆地带。平原及台地构造上属成都坳陷，区域地质稳定性一般良好，主要工程地质问题是局部地带的区域稳定性，裂隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。 2、气候 成都属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温 16 摄氏度，年降雨 量 1000 毫米左右。气候的一个显著特点是成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 11 页 共 82 页 多云雾，日照时间短、空气较为潮湿。成都的雨水集中在 7、 8 两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。 3、水资源 成都市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明的都江堰灌溉工程，河网密度 里 /平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深 715 毫米，年径流总量 89 亿立方米。目前，成都市建立了 60 多个污水净化设施，污水处理厂 14 个，日处理总规模达 吨。城区及临近河段的污染物浓度总体上已呈下降趋势。 2008 年，中心城区成都市中心城区污水处理规模将新增 82 万吨 /天，五城区 (含高 新区 )污水处理率将达到 90%以上。 4、交通 成都交通经过多年的建设和发展，以公路、铁路和航空运输为主的四通八达的立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。成都是全国 45 个公路主枢纽城市之一，也是四川省高速公路网的重要支撑点。过境国道主干线有三条，国省干线公路 13 条，已建成 “1环 +9 射 ”状的市域高速公路网，总里程达 437 公里，辐射成都 90%以上国土面积；全市公路总里程 2006 年达到 18089 公里。中心城区现有城市道路 1445公里，道路面积 3686 万平方米，人均道路面积达 方米 /人。 5、旅游 成都旅游资源得天独厚并具鲜明的成都特色：一是人文景观多。全市现有人文景观 172 处 ,全国重点文物保护单位 6 个，省级文物保护单位 33 个。二是自然景观全。三是旅游资源分布相对集中。四是成都旅游地理位置十分优越。 （ 三 ）城市社会经济的现状与发展 成都的致力于创建中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。成都已形成了电子信息、机械、食品、医药和化工等六大支柱产业，形成了竞争力较强的家具和鞋业产业集群。成都成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 12 页 共 82 页 市被连续被评为 “中国城市综合实力 50 强 ”，综合实力排中西部地区前列。 近年来，成都市国民经济快速增长。 2009 元（见图 1），比上年增长 其中：第一产业实现增加值 长 第二产业实现增加值 元，增长 第三产业实现增加值 元，增长 一、二、按常住人口计算，全市人均生产总值达 39510 元（ 约 5785美元）。 成都市城市建设成效显著，中心城区水环境综合整治工程 、 旧城改造 、城中村改造等一批重大建设项目顺利推进，城市功能不断提升；公 用事业服务能力不断增强 ： 自来水供水总量达 立方米，生活用水日供水能力 吨。 成都科技实力雄厚，已成为中国西南地区综合实力第一强市。 2009 年末全市户籍人口 人 ,比上年末增加 人；常住人口 人，增加 人。人口自然增长率为 。全市符合政策生育率为 城市居民人均可支配收入 18659 元，增长 农村居民人均纯收入 7129 元，增长 二、 概况 “濯锦之江，源远流长 ”，以闻名千古的濯锦之江冠名的 ，地处成都市东南 部，位于国务院批复成都市总体规划城市向东向南发展的重要开发建设区域。区域面积 方公里，常住人口 40 万人，辖 13 个街道办事处和 2 个乡。区内平均海拔 500 米，其西北部地势平坦，为成都市的商贸繁华区域，东南多为浅丘，为 “两高一优 ”农业发达的城郊，年降雨量 800 1000 毫米。辖区内有著名的春熙路、盐市口商业区，是成都市最繁华的中心城区。 三、项目周边概况 本项目位于三环路外侧，属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 13 页 共 82 页 的加快和 “城乡一体化新居工程 ”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 14 页 共 82 页 第 四 章 需求 分析 与政策 保障 一、需求趋势 住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政府部门出台了一系列政策，通过规定 90 平方米以下中小户型的建设比例、加大住 房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的手段稳定房地产市场，尤其是 “住房保障 ”这个带着浓厚民生意味的词，在 2007 成为了一个被提及率几乎最高的词汇。 发展需求 。 从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。 过去的的遗留问题。 在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前 30 年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才 开始城镇化发展的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在 70 年代、 80 年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在 正在进行 的老旧房屋 改造，都是过去遗留下来的。 人口分布不均。 我国是一个人均资源量比较少的、紧缺的国家。在城镇化过程中，一直都面临着资源和环境的压力。 另有 一个 重要现实问题 ，95%的人是集中在不到 50%的东 、中 部地区的国土面积上 ， 加大了实际上有供需不对称的因素。 需求现状。 据 2004 年统计，成都市符合经济适用房申购条件的市民多成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 15 页 共 82 页 达 7 万余户，经济适用房的有效供给远远不足。 需然政府近几年加大了政府保障性住房的建设力度，但远远不够。从 2006 公布的成都市住房建设规划（ 2006 2010）看， 2007，每年的公共住房（政府保障性住房）为 套， 加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建设任务任重而道远。 二 、住房保障的对象及政策目标 住房保障最直白地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场 “失灵 ”，运用经济、行政和法律的手段，以满足全体国民的基本住房需求。住房保障的对象，从狭义上讲是少数低收入、住房困难群体；从广义上讲，囊括了可支付能力不足的广大中等收入群体和有特殊住房需求的 群体 (如老年人、残疾人等 )。如果说对少数贫困群体实施的特殊性住房保障是一种社会救助，那么对广大中等收入群体实施的普遍性住房保障则是提高其住房消费可支付能力的一种扶持。更确切地说，特殊性住房保障是对贫困群体的救助、体现了社会公平与互助，而普遍性的住房保障提升广大社会成员可支付能力则是社会和谐和经济发展的基础，一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。 尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障的政策目标只有一个，就是让 “人人住有所居 ”，而不是 “人人都有产权房 ”。遵循特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则，来构建以 “住有所居 ”为目标的多元住房保障体系。 我国的保障性住房建设可界定为：是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式，其受益的对象主要是低收入群体，也应包括部分可支付能力不足的中等收入群体。更确切地讲，凡为政府政策目标、为特定保障对象服务、享受政府土地、信贷和税收某种优惠政策兴建的住房都可视为保障性住房的一部分。 成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 16 页 共 82 页 三 、保障性住房的供给 形式与供给方式 （一）保障性住房的供给形式 与对象 保障性住房的供给形式 以廉租房、经济适用房 及限价房的形式供应。 1、廉租房 根据规划 ， 新建廉租住房将在经济适用房和限价商品房小区中配建，配建比例按规划将控制在建筑面积的 10 15。 针对五城区（含成都高新区）廉租住房保障对象为城市低收入住房困难家庭。 2008 年度低收入住房困难标准为家庭年收入 元以下，人均住房面积 16 平方米以下的家庭。 2、经济适用房 针对五城区（含成都高新区）经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。 2008 年度经济适用住房保障对象为家庭年收入4 万元以下、人均住房面积 16 平方米以下的家 庭。 从 2010 年起，中心城区经济适用房的保障 “准入线 ”从家庭年收入由40000 元以下调整为 50000 元以下，使更多 “夹心层 ”家庭实现 “安居梦 ”。 3、限价房 限价商品住房供应对象为不符合经济适用住房申购条件，又无力购买市场价普通商品住房的本市居民以及在本市务工一定年限并连续缴纳社保的外来务工家庭。 2008 年度限价商品住房供应对象为家庭年收入在 6 万元以下、家庭住房面积在 55 平方米以下或人均住房面积在 16 平方米以下、具有本市户口的家庭；在本市有固定工作，并连续缴纳社保两年以上的外来务工家庭；年龄在 35 周岁以上 、无自有住房、具有本市户口的单身居民。 （二）保障性住房的供给 方式 从各国的实践来看，保障性住房供给主要有以下方式： 1、 政府直接投资兴建公共住房，以低租金出租给低收入群体 英国在 19451975 年间，地方政府建造公房 290 多万套，有效缓解了成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 17 页 共 82 页 二战后的 “房荒 ”。美国在 19491979 年间，由政府兴建公共住房的总量从17 万套增加至 120 万套，从而有效解决了低租金住房供给不足和低收入者的住房难问题。而日本的公共住房多是以公营和公团方式供给的，依据 1951 年公营住宅法，公营住房是地方政府为有特殊住房需求的低 收入者、母子家庭和残疾家庭提供的低租金住房。而公团是依据日本住宅公团法成立的特殊法人，专门从事公共住房建设、住宅区改造和经营，其兴建的公共住房既有租赁房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群体。我国香港从 1961 年开始推出 “廉租房计划 ”，此后又推出 “居屋计划 ”。目前，全美有 120 万户家庭住在政府投资兴建的公共住房里；英国虽经历 1980 年代大规模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市场的 20%左右：我国香港公营住房占市场份额的 40%左右。 2、 政府与私营机构合作 公私合伙合 作的具体模式多种多样：可以是政府和企业出地或出资、或政府提供优惠政策，激励私营企业和非盈利组织开发建设，在有利于实现政府住房保障政策目标和经济上可持续的基础上，将具体经营权转移给企业和非盈利组织，即建设一转移 (式。也可以是政府从私营企业收购闲置的存量房，由政府拥有，社团组织营运，即购买 拥有 营运 (式。或者由私营机构开发建设、并拥有产权，专业化经营，由政府监督和给予适当政策优惠，即建设 拥有 经营 监督 补贴模式。正是在这种模式下，各国出现了许多与政府合作的专门从事住房开发建设、租赁服务的 私营企业和非盈利组织，如英国住房协会、美国的低收入住房联盟和社区发展社团和德国的 房公司，它们都拥有和经营大量面向中低收入阶层不同档次、既可租又可售的住房。 3、 政府激励私营企业、非盈利组织、住房合作社投资开发面向中低收入者的住房 政府运用信贷、税收政策工具，动员和引导社会各方力量积极参与，成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 18 页 共 82 页 也是加快保障性住房建设的重要渠道。在祟尚市场经济的美国，政府为鼓励私营企业和非盈利组织 (宗教团体、劳工联盟和社区组织 )开发面向中低收入者的租赁房，出台了多项政策，比如为私营机构提供低息贷，鼓励他们兴建低于市场 租金的租赁房，其出租对象是无法享受公共住房、收入为地区平均水平的中等收入家庭；为开发商兴建租赁房提供还贷利率 1%的补贴，政府对租金水平进行管治，限定承租对象收入不高于地区平均收入水平的 80%，同时政府对承租的低收入住户提供房租补贴；鼓励兴建面向中等收入群体的租赁房和多户租赁房，鼓励旧城翻修改造存量租赁房，鼓励为老年人、伤残人士兴建带有医疗康复设施的租赁住房等政策。在政府政策法规的指引和激励下，私营企业和非盈利组织的广泛介入，促进了保障性住房的开发建设和多样化。 从上述分析 看到 ，各国政府从供给面入手积极干预住 宅市场，加大保障性住房建设，多有以下特点：一是保障对象广泛，既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中等收入者。二是政策灵活、多样，既可以是政府直接投资兴建、从市场上收购存量房，也可以是为私营机构和非盈利组织提供抵押贷款违约保险，以保障开发资金的可得性；提供长期低息贷款和税收减免。三是政策扶持的重点突出，多鼓励开发建设保障性租赁房，并依据市场需求变化不断进行调整。由此产生的政策效应是显而易见的： 实现了 “住有所居 ”的住房保障政策目标，满足了低收入者和可支付能力弱的 中等收入群体的基本住房需求。 通过政府投资和政策指引，动员多方力量参与，将开发成本控制在租金水平和销售价格可以承受的范围内，加快了可支付住房的建设，强化了政府和企业的社会责任，营造了社会公平正义、互助友爱的社会环境。 优化了住宅市场结构。政府增加保障性住房供给是对市场的 “遗失补缺 ”，有利于形成保障性住房与商品房、租房与售房、存量房与新建房、成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 19 页 共 82 页 不同品质、价位、户型面积和地域分布住房共存的格局。多样化的住房供给与社会经济发展水平和国民消费水平相适应，消费需求的多元化和梯度升级不仅是中国房地产业持续健康发展 的不竭源泉，也是保障性住房可持续性的基础。 我国政府从需求面入手，以现行的信贷、财税优惠政策提升广大中低收入群体可支付能力，从住宅市场上去租房购房；也包括从供给面入手运用各种政策工具、动员多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供给。且保障性住房的形式也应是多种多样的，既可租也可售。在社会经济发展的不同阶段，政府住房保障的对象、保障方式应根据国情和市场的实际需求不断进行调整。 四 、 成都市保障性住房建设 总体规划 为引导和促进成都市房地产业持续稳定健康发展，保持经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，合 理引导住房消费，建设资源节约型社会，加强对近期城市住房建设的指导，成都市政府制定了成都市住房建设规划（ 2006 2010）。 1、 规划 现状 ： 依据我市 2006 年住房调查，至 2005 年底，五城区实有城市住房总建筑面积 平方米。其中，本地城市户籍人口和单位拥有住房 套、 平方米，户均 ，人均 方米。 2、 规划期内住房需求 ： 根据五城区人口、经济变化趋势，商品住房市场发展态势，以及本地中低收入家庭住房状况预测，规划期内，住房总需求为 5618 万平方米。其中， 新建商品住房 4306 万平方米；新建公共住房（包括经济适用住房、廉租住房，下同） 540 万平方米，通过租金补贴方式向市场租赁存量住房 63 万平方米；新建农迁房 709 万平方米。 3、住房 建设结构： 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以保障本地中低收入居民家庭居住为重点，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经成都市 四川省 程咨询监理 有限公司 第 20 页 共 82 页 济社会发展相协调。 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品 住房满足中等以上收入家庭住房需求；农迁房满足被征地农转非居民住房需求。 自 2006 年 6 月 1 日起至规划期末止，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含公共住房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的 70%以上。 4、 加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度 ： 加强公共住房规划与建设。公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。公共住房的建设规模、