江苏某安置用房新建项目可行性研究报告

靖江市 民政府 安置用房 新建 项目 可行性研究报告 （含项目建议书） 目 录 1 总 论 . 1 本情况 . 1 设单位简介 . 1 2 项目建设的背景及必要性 . 3 目建设背景 . 3 x 镇社会经 济发展状况 . 3 项目提出的理由 . 4 目建设必要性 . 5 目的建设，利于提升城市形象 . 5 以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件 . 5 活土地资产，充分利用土地资源 . 6 3 项目市场分析 . 7 目定位 . 7 目目标定位 . 7 目定位 . 7 目前景分析 . 7 4 建设内容与规模 . 8 设内容 . 8 设规模 . 8 要建设规模指标 . 8 5 建设方案 . 9 划设计理念及原则 . 9 划设计理念 . 9 划设计原则 . 9 计构思 . 10 筑单体设计 . 10 构设计 . 10 用设施设计方案 . 12 排水设计 . 12 气设计 . 14 6 节能、绿化及环保 . 15 能 . 15 计依据 . 15 计范围 . 15 要节能措施 . 15 化 . 16 保 . 17 设场地环境现状 . 17 工期和营运期的主要污染 . 17 境保护措施 . 19 境影响评价 . 22 7、劳动、安全 及消防 . 23 动、安全及卫生等措施 . 23 防工作 . 23 8 项目建设进度 . 25 设工期 . 25 设进度计划 . 25 目实施进度 . 27 9 工程招投标方案 . 28 标形式 . 28 质要求 . 28 标信息发布 . 28 投标工作组织 . 29 10 投资估算与资金筹措 . 30 资估算 . 30 资估算范围 . 30 资估算内容 . 30 资估算依据 . 30 关投资估算说明 . 30 资估算结果 . 31 金筹措 . 33 11 社会评价 . 34 会效益 . 34 会影响分析 . 34 会风险分析 . 35 12 经济评价 . 36 济分析的依据、原则和方法 . 36 础数据 . 36 务评价 . 37 务评价结果 . 37 13 结论与建议 . 38 论 . 38 议 . 38 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 1 1 总 论 本情况 安置 用房新建项 目 建 靖江市 靖江市 人民政府 总用地面积 30 亩， 总建筑 住宅楼 12 栋 ， 楼层设置分别为 5、 10、11 层， 其中住宅建筑面积 方米。 期： 20 个月 （ 项目开发建设总投入 9000 万元。 资金来源：自筹资金 9000 万元，占总投资的 100%。 设单位 简介 本项目的 建设单位 是 人民政府 ， 地处靖江市西南，全镇 人口，镇域面积 方公里。东临广靖高速公路和江阴长江公路大桥，北靠江平公路，南与无锡，常州隔江相望，镇内夹港汽渡连接长江南北， 公新公路直通江阴长江大桥， 上海浦东国际机场、南京禄口国际机场同处两小时交通圈内， 交通十分便捷。 上世纪80 年代曾有“苏北第一镇”的美誉。 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 2 是江苏省特殊合金材料开发及应用星火技术密集区，全国闻名的“不锈钢之都”，在靖江市乡镇综合考评中历年名列前茅， 2001年起， 连续 8 年保持了泰州市经济工作十强乡镇称号，综合竞争力最新排名列全国千强镇 714 位，获全国创建文明村镇工作先进单位、江苏省文明镇、泰州市经济工作十强乡镇、泰州市创平安先进乡镇等称号。 近年， 业快速发展，但在工业发展的背后，矛盾也逐步凸现：全镇住 宅、企业分散在 18 个村里。居住及工业布局分散，影响着集镇的建设，一直没有形成规模和气候。从长远看， 业经济、产业发展还不充分，与小城镇的发展要求还有差距。 2006 年来，靖江市将小城镇建设放在重要位置，通过强化组织、科学规划、突出重点、以点带面、整体推进措施，努力推进农村城镇化，城乡一体化，增强小城镇内涵，塑造小城镇特色，加快构筑农村新型城镇体系步伐。 小城镇建设 已迫在眉睫。 委镇政府提出了坚持工业化、城市化“两轮驱动”，统筹推进新园区、新城镇、新农村建设，打造有实力的经济强镇、有魅力的宜居城 镇、有特色的生态名镇。合理布局镇域 方公里，规划了一个中心区（新城镇），两个工业板块和 8 个农民集中居住点。 积极参与小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成 市委、市政府 交办的其他任务。 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 3 2 项目建设的背景及必要性 目建设 背景 x 镇 社会经济发展状况 近年，靖江市面对宏观调控新形势，认真落实科学发展观，积极探索土地节约集约利用的方法和途径，走出了一条节约集约用地、保护资源与保障发展相得益彰的新路子。靖江 市引导和推动工业向园区集中、人口向城市集中、居住向社区集中，以集中布局实现集约发展，2009 年全市共建设公寓式农民安置房 120 万平方米，比一家一户式的安置节约土地 40%左右。为提高土地使用效益，靖江市提高项目准入门槛，用足用好土地指标。 市委领导要求 ，要坚决落实集约用地的措施，坚定不移地走集中发展之路，以产业建设园区、以园区吸引企业、以企业集聚人口、以人口发展城镇；坚定不移地执行各项节约集约利用土地的措施，并不断研究节约集约利用土地过程中出现的新情况、新问题，促进经济增长方式从粗放型向集约型转变。要提高管理 土地的能力，结合靖江实际情况，坚决贯彻落实中央宏观调控措施。要强化调控，通过“挖潜力、保重点、促发展”做好调控这篇文章，促进节约集约用地。 近年来靖江市 国民经济快速增长，综合实力明显增强。 “ 十五 ”期间，农民人均纯收入达到 4945 元，全市农业总产值（不变价）完成 元；农业增加值完成 元，同比增长 农业机械 新增 200 台，增幅 128%。“十五”取得的巨大成效为 “十一五 ”计划的顺利实施 奠定了良好基础。靖江 “十 一 五 ”计划要求 人均生产总值达 34122 元，年均可比增长 年均增长 财政总收入靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 4 元，占 重 年均增长 社会消费品零售总额 元，年均增长 固定资产投资五年累计 达 随着 城镇化进程加快，生态环境不断改善。 靖江的 新城区启动建设，旧城区 通过 有序改造，城北区 的 适度发展 ，靖江市得到快速发展。城市人口规模和地域规模扩大，城区人口达 22万人，建成区面积 城镇建设加快，农村劳动力得到转移。 项目提出的理由 2009 年，泰州市启动重点城镇建设工作，确定了靖江 兴黄桥、姜堰溱潼、兴化 戴南为城镇化及新农村建设的重点镇。经过多年发展，靖江市已形成“一城四片区”的城乡总体布局、“一区四园”的工业布局、“一区三园”的现代农业布局，正着力打造“一个中等城市、两个小城市、两个特色镇若干个新农村集中居住点”的城镇建设新格局。作为泰州市四个重点城镇之一和靖江市两个小城市之一的，地理位置优越，第一、二、三产业全面发展，在靖江市城镇建设的总体规下，完成了 方公里的 方公里的中心城市设计规划，将镇域划分为工业集聚区、商贸物流区、生态农业区、居民集中居住区和政治文化中 心等五大功能区，高起点定位，高标准规划，高品位建设，高质量服务，分期组织实施，拟将 建设成经济强镇、宜居城镇、生态名镇。本项目的建设是落实靖江市重点工程的需要。 为进一步提高改善人民群众的生活居住条件 和地方经济发展的需要 ， 2008 年 人民政府 实施拆迁改造，拆迁、改造量空前巨大，使城市建筑、空间布局更为科学合理，人居环境得以提升，很大靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 5 程度上美化了城市形象。 目前 城市 化 的速度迅速加快。作为经济强 镇 、科教文化名城， 该地区 是全市改造任务最重的区域之一，其拆迁改造的重点是围绕严重影响居住安全、所处地 点比 较密集、位于主干道两侧和窗口地区四个方面的地块。但是目前 政府面临着拆迁改造迫切和拆迁改造范围广、体量大、财力耗费过大等问题之间的矛盾。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力改造投入，是本项目积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。 推进 社会主义新农村建设，实际上是要建立起一个发达的、社会化的大农业和一个富裕、文明的现代农村，切实从根本上解决城乡二元结构问题，缩小城乡差别、提高农村生活质量、普及现代生活方式、提高农民整体素质。而现代村庄建设涉及农村经济、政治、文化、社会等各个方面，所以现代村庄建设水平 是建设社会主义新农村 现代化程度的测量器。 目建设 必要性 目的建设，利于提升城市形象 本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调 以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件 地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 6 革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目 的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。 活土地资产，充分利用土地资源 一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。 综上所述，本项目的建设是很必要的。 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 7 3 项目市场分析 目定位 目目标定位 鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆 迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面： （ 1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象； （ 2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件； （ 3）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化 利用 。 目定位 经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向 少量 公共活动用房和普通住宅 。 住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。 目前景分析 根据与所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 8 4 建设内容与规模 设内容 本项目 是 拆迁 安置 工程 ， 根据项目业主委托要求及其提供的 相关资料 ，本项目以 安置房建设为主，辅以少量 公共活动用房。 设规模 总用地面积 30 亩 。总建筑面积 要建设规模指标 总用地面积 30 亩 总建筑面积 江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 9 5 建设方案 划设计理念及原则 划设计理念 规划设计要 根据 靖江市 城市总体规划 ，针对 现状及周边环境的分析，特别是鉴于 现状和发展规划，以促进 城市化建设进程 。 （ 1）文化性：在功能、层次上满足旅游消费者需求的同时，还必须与 规划 的主题文化相联系。 （ 2）合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空间，最大限度满足目标要求。 （ 3）统一性：项目规划设计与 镇整体风貌相协调，充分发挥景观艺术性与绿地系统。 （ 4）人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等营造生态、舒适的空间环境。 划设计原则 本项目规划设计遵循 市 镇规划对建设土地利用的 保护性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。 （ 1）协调性原则：建筑风貌不得破坏 整体形象，要符合地方 文化特征，做到协调一致，体现 地方 文化特色。 （ 2）生态性原则：通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。 （ 3）经济性原则：充分节约土地，提高土地的利用率，将土地靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 10 的经济价值发挥到最大。 计构思 项目地块为 多边形 地块，地势高低不平，地块内部起伏很大。在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与临街道路良好通连， 内部贯通，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。 筑单体设计 住宅建筑 分别为 5、 10、 11 层 建筑，户型以中小型为主，每单元8 户，大部分户型南北通透，按景观资源扬长避短，充分发挥位置优势，最大程度地利用景观资源。 建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，将道路干扰对住户的影响降至最小。并在考虑与 风格呼应的同时有所突破，力求继承中求创新，利用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次分明，利用色彩对比与协调，充分体现有艺术气息，朴实淳朴的生活风貌。 构设计 （ 1）混凝土结构设计规范（ （ 2）砌体结构设计规范（ （ 3）建筑结构荷载规范（ （ 4） 建筑地基基础设计规范（ （ 5） 高层建筑混凝土结构技术规程（ （ 6）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（ 建筑结构安全等级：二级 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 11 建筑结构设计使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6 度，一组 人防设计及等级： 无 基本风压： （ 1）车库 : 2） 公共活动用房 : 3）卧室、客厅等 4）厨房、卫生间 5）楼梯 :住宅 防疏散楼梯 （ 6）挑出阳台 7）屋面 : 一般上人屋面 植屋面 按实际情况考虑 （ 8）消防车道 9）设备房 10）其它均应按国家相应规范规程执行 住宅均采用钢筋混凝土框架结构； 公共活动用房 只有 1，全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒剪力墙结构，共同承受水平荷载。 主要结构材料：混凝土 材 型冷轧扭钢筋， 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 12 本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。 用设施设计方案 排水设计 1、给排水 1）水源 本工程属自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不小于 2）用水量 用水标准： 住宅： 200l/人 =153m3/d 道路及绿化 1.5/ m3/d 用水量：并考虑 10%不可预见用水 ，日均用水量 180m3/d，日最高用水量 430m3/d。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 4)排水量 污水量：按生活给水量的 85%计算，每天排放污水量约 153 雨水量：按 靖江 市暴雨公式计算，即： q=2822(1+(t+ /秒 其中 p=2 年，地面迳流系数取 雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为 水管管径为 别排入小区雨污水管。 5)污水处理 小区 生活污水先采用标准化粪池处理，必须达标后方能排放至市靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 13 政污水管 。 1）电源 小区 内设 有 变电站，供给小区业主用电 。 2）荷载指标及负荷估算 70平方米住户按每户 660平方米左右住户按照每户 545 平方米住户按照每户 4算，公共建筑按照 30w/平方米计算，道路按照 2w/平方米计算。 经测算，项目拟采用一台 800式 变压器，另外备用一台315压器，以备检修及发生故障。 3）照明 根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。 3、弱电设计 1）通信 普通住宅每户考虑一门电话，另考虑 10%富余量，约需电话 280门。电话电 缆由小区侧市政电信接口处引入，电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备间与电话设备间共用。 2）电视 普通住宅每户考虑一个电视接口， 另考虑 10%富余量，项目 约需电视用户点 280 个。电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设备间与电话机房共用 。 3）弱电线路敷设 弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直埋地敷设。 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 14 气设计 天然气由城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为 室外天然气管道采用树 枝状系统。室外中压 天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅 用户使用，分别设置流量计单独计量。 室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。 靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 15 6 节能 、绿化 及环保 能 计依据 1.民用建筑热工设计规范 2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 3.江苏省居住建筑热环境和节能设计标准 71 4.建筑外窗气密性能分级及检测方法 71075.建筑幕墙物理性能分级 15225； 节能专篇）编制深度规定（ 2009 年版）； 7国家、省、市现行的其他建筑节能相关法律、法规。 计范围 主要是项目各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。 要节能措施 外墙粉刷采用保温砂浆，涂料饰面系统的抹面层中设置分格缝，分格缝根据建筑外立面分层设置，设置分格缝时宜采用塑料或其他成分的分格条做模具，将分格条临时粘贴在保温层表面，待防护层砂浆粉刷结束后将分靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 16 格条取出，形成分格缝 ，并确保雨水不会渗入保温层及基层 ；保温工程的施工应在基层施工质量验收合格后进行。 门窗选用密闭性能好的塑钢材料制品，门窗玻璃考虑采用中空玻璃。 采用太阳能用作住宅热水加热，太阳能作为清洁能源，取之不尽、用之不竭，是节能的重要途径，太阳能热水器是由集热器、储水箱、给水箱、循环管、循环泵、配水管等组成 。 在城市供水中， 根据城市供水规模大小不同，一般市政给水管网压力均在 间。合理利用市政管网压力，采用分区供水方式，可减少二次加压能耗。 使用节水型卫生器具，减少用水量及加压能耗 ，厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和飞、盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减少水柱的直径。 合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高校、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求公路因数 用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。 化 绿化具有美化环境、减少污染和噪声的功能。本项目规划拟采用点、线、面相结合的手法，在小区道路两旁种植行道树和草皮；在小区 西 南部较为宽阔地带种植低矮灌木、草皮和花卉，形成立体绿化；同时对小区内较大空地进行绿化时，注意配以小型雕塑、亭、廊等小靖江市 人民政府安置用房新建项目可行性研究报告 17 品，给居民 一个优美的休憩场所以期取得多层次的绿化效果，使小区一年四季均有良好的观赏效果。另外，要同时妥善安排好绿化与地下管线的关系。 保 设场地环境现状 项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量工厂企业和商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。 项目区东侧临清水溪河， 当地已有城市污水处理及排水系统，会使污水经处理后流入清水溪河，对地下水和清水溪河 的影响不是很大。 项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。 项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。 场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除， 生态环境较为简单，不敏感。 工期和营运期的主要污染 1、 施工期