某宾馆宾馆五星级可研报告

宜州市刘三姐大酒店（五星级） 项目可行性报告 四川山鼎建筑工程设计咨询有限公司 零零八年三月 目 录 一、概述 .二、项目背景 .（一）国内酒店业现状及发展趋势 （二）自贡市酒店业现状及发展趋势 （三）自贡市基本情况 （四）自贡市资源 三、项目概况及分析 . 26 （一）项目概况 （二） （三）竞争性分析 四 、 项 目 概 念 性 策 划 思路 . 31 （一）设计理念 （二）产品及服务 （三）经营定位策略 （四）市场定位策略 （五）主要客源市场 （六）经营管理策略 五 、 项 目 实 施 情况 . 54 （一）项目建设规模 （二）酒店规划设计总平面图 （三）项目各区域规划面积及数据参考 （四）项目各区域功能分析 （五）酒店楼层分布方案 六、经营分析 . 62 （一）投资概算分析 （二）经营收入分析 （三）经营费用分析 （四）经营毛利分析 （五）净现金流量分析 （六）投资回报分析 七、 可行性分析结论 . 73 八、项目存在的主要风险及防范措施 . 73 （一）经营风险 （二）运营风险 （三）政策风险 一、概 述 按照项目规划设计要求，结合自贡市历史文化旅游资源特点和酒店业发展趋势，四川山鼎建筑工程设计咨询有限公司对自贡市檀木林宾馆改造规划项目的酒店、别墅、贵宾楼、餐厅、会展中心、商务会所及园林等进行设计顾问，打造自贡 独具特色的五星级生态园林酒店。 参照国际上非常成功的印尼巴厘岛“度假酒店”模式，糅合国内具有代表性的高档园林宾馆风格，在还原檀木林宾馆现有的古典园林风貌和 1号楼建筑外观特色的基础上，山鼎公司设计出一种既能符合市场需要又能与历史文化旅游资源相结合的五星级生态园林酒店，突出生态 文化 行重新规划设计，既体现其生态文化品质，又与整体规划相融合，从而吸引更多的客源群体。 考虑到“生态园林酒店”项目在省内还比较少，为了使本项目的规划和设计达到科学性、前瞻性和可操作性的要求，能够产生较强 的市场吸引力并持续发展，公司组织了强有力的班子到自贡进行了深入调查和研究，对项目情况及自贡市酒店业发展情况进行实地考察，对本项目定位、风格设计、功能规划和市场前景进行了详细论证并提出了建设性意见。 自贡檀木林宾馆改造规划项目，拟将建设： * 酒店主楼（五星级）： 12层；地上 9层，地下 3 层； * 行政楼（原 1 号楼）：以还原其建筑外观风貌为基础进行重新修建； * 多功能会展中心： 2 层； * 别墅：选建； 1 栋， 23 层，带地下室； 未命吊 *产权式酒店或住宅楼：选建，建议规划为住宅楼； 以上项目建成后 将形成由不同类型、不同风格、不同规模的独立功能区域共同组成的五星级生态园林酒店。 檀木林宾馆改造规划项目的区域位臵图示如下： 檀檀木木林林宾宾馆馆 经过情景分析的财务数据表明，项目投资 元，全部项目建成并投入运营后，项目年净利润前五年为 元，第六年开始能够达到 元，净利润率为 投资回报率为 静态投资回收期约为 9 年，本项目具备财务可行性。 二、项目背景 （一）国内酒店业现状及发展趋势 整体行业发展状况： 我国酒店业目前发 展十分迅速， 2004 年我国住宿与餐饮业营业总额 1 万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的 右，成为我国国民经济的重要产业。其中住宿企业 30 万家，营业额达 3000多亿元，餐饮企业 400 万家，营业额突破 7000 亿元大关。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、 2020 年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展。目前酒店业发展呈现 以下几个特点： *酒店产品功能不断完善 经过 20 多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒 店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，不断满足多 样化的市场要求。 *酒店集团化步伐加快 目前，我国酒店集团 100 多家，连锁酒店近 1000 家。酒店联合重组不断推进，特许加盟开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。 *酒店个性化服务更加突出 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业，向客人提供全球信息高速公路的全新服务 ，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，使酒 店业的发展越来越依靠科技进步。 *绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚绿色、环保、节能、安全、健康是国际饭酒店发展的新方向，是 21 世纪酒店业发展的新趋势。顺应这些趋势，积极创建绿色酒店，推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的“绿叶”时代，将是全国酒店业贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会，提高人民生活质量，走可持续化发展的必然选择。 我国酒店行业部分相关数据统 计： 去年我国五星级酒店的平均房价达到人民币 746 元，四星级为人民币 395元，三星级为人民币 234元。就住宿率而言，四星级和三星级酒店分别达到 各等级酒店的平均每房间收益 (次为：五星级人民币 497 元，四星级人民币 278 元，三星级人民币 155 元，分别较上年度增长了 29%、 26%和3%。相比 2002 年，增长率分别为 13%、 5%和 1%。 在五星级市场中，国际管理酒店实现的平均房价最高，达到人民币 847元，分别超出国内管理酒店平均房价 (人民币元 680元 )的 24%及业主自行管理酒店平均房价 (人民币 452元 )的 87%。上海和北京五星级酒店市场之间的业绩差距进一步扩大， 上海市场的平均房价增长了 13%，达到人民币 1198 元，而北京市场仅增长了 4%， 达到人民币 831元。就住宿率而言，北京市场为 而上海达到了 相应地，上海市场平均每房间收益为人民币 929元，高出北京市场 (人民币 536 元 )73%。 2004 年，上海有 3 家酒店 (2003 年只有 1 家 )突破了 200 美元的年平均房价。 而在四星级酒店中，国际管理酒店同样实现了最高的平均房价，为人民币 484 元，分别高出国内管理酒店 (人民币元384 元 )26%及业主自行管理酒店 (人民币 318 元 )52%。 在收益方面 :整体酒店市场的收益水平显示出了强劲的发展势头。中国所有五星级酒店的管理费和固定费用前收益 (长了42%，同期，四星级和三星级酒店分别增长了 52%和 24%。国际管理的五星和四星级酒店均比其他同等级酒店实现了更好的管理费和固定费用前收益，分别占总收入的 43%和 35%。上海的五星级酒店实现了最高的收益水平， 总收入的 48%，以下依次为三亚 (47%)和北京 (40%)的五星级酒店 。另外，五星级酒店中，客房仍然是酒店整体收益最高的部门。客房收入占酒店总收入的 55%、而其支出仅占总支出的 11%。相反，餐饮部门收入占总收入的 35%，支出占总支出的22%。 在客源构成方面 :五星级酒店的商务客源稳定在 49%左右，四星和三星级酒店分别增长了 4 和 3 个百分点。国际管理酒店的商务客源略微增长了 2%，国内管理酒店的商务客源则下降了 16%。国际管理酒店的国内客源下降了 4%，业主自行管理酒店的国内客源却增长了近10%。 国外商务客源贡献的平均房价最高，五星、四星和三星中，国外商务客源贡献的平均房价分别达 到人民币 998元、 583元和 351元。国内旅游团队是需求市场中平均房价最低的客源。 在订房渠道方面 :在中国酒店市场所有订房渠道中，超过一半的顾客是直接向酒店订房，而增长最快的订房渠道仍旧是通过第三方订房网站实现的网上预订，五星、四星和三星级酒店通过第三方订房网站实现的订房分别较 2003 年增长了 三亚的五星级酒店就是主要依赖旅行社订房，有近 60%的订房是通过旅行社完成的。 餐饮方面统计 :我国目前按每一可供出租客房平摊餐位数，国际管理五星级酒店的该项指标最低，仅为 国内 管理和业主自行管理酒店的该项指标分别为 反，国际管理的五星级酒店实现了最高的餐饮人均消费，达到人民币 604元，而国内管理和业主自行管理酒店的餐饮人均消费分别为人民币 500元和 384元。 未来 5 年世界旅游业发展的总趋势是，欧美发达国家在全球出入境旅游市场中仍将保持传统优势，但增速放缓；以中国为代表的东亚太国家和地区则将保持较快增长。世界旅游组织预测：到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业 将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。 2010年全国旅游产业发展的预计目标是： 400万人次，年均增长 7%左右，有望居世界第 3 位；旅游创汇 426亿美元，年均增长 8%左右，有望居世界第 3 位。 人次，年均增长 8%左右；国内旅游收入8810亿元人民币，年均增长 11%左右。 2260 亿元人民币左右，年均增长 10%左右，相当于全国 7%。 80 万人，间接就业达到 4900 万人。 同时，随着旅游业综合功能的进一步发 挥，在扩大内需、拉动投资、带动脱贫、促进区域经济发展和城镇化建设等方面也将发挥更为积极的作用。 与此同时，中国的酒店业也面临着许多新的机遇，当然也面临着许多新的挑战。如何认清形势，把握方向，这对于中国酒店业而言是至关重要的。面对变化的环境，中国酒店业将呈现以下发展趋势： *酒店管理向人性化发展 在知识经济时代，人才不仅是生产要素，更是企业宝贵的资源，尤其是酒店企业，其产品和服务质量的决定因素关键在于人的资源。因此，酒店企业将会更多地采用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。人本管理的最终目的不是以 规范员工的行为为终极目标，而是要在酒店企业内部创造一种员工自我管理、自主发展的新型人事环境，充分发挥人的潜能。因此，未来的酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量。在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒店企业人力资源的相对稳定。 *酒店工作人员的职业化 目前对于酒店企业而言，已 经形成一套相对成熟的运行机制和管理机制，专业化管理的水平要求不断提高，入世以后对专业的酒店从业人员尤其是管理人员提出了一种挑战，要求有一种国际型、创新型、复合型的职业经理群体。在这种背景下，职业酒店人应运而生。他们一般具备丰富的酒店管理经验、崇高的道德品质、优秀的经营意识、良好的心理素质、宽阔的知识结构，凭借这些资本，他们将会成为各大酒店趋之若鹜的追求目标。为强化从业人员的责任意识和风险意识，年薪制将会成为新世纪酒店的主要特征之一，它将个人收入的高低和酒店收益的大小直接挂钩，使得个人和企业成为息息相关的命运共同体。为培育更多的优秀职业酒店人，酒店企业在对人力资源进行开发时，应根据市场的实际需求而灵活调整培训方式、培训重点，除了加强一般的酒店管理知识外，还应分析、学习国际化的管理经验，并进行创新能力的开发和锻炼，培养一专多能的复合型人才。 *酒店发展的可持续化 目前，在酒店业的发展过程中也存在着很大的浪费，考虑到社会和顾客的长期利益，酒店将逐步走上一条可持续发展的道路。它要求酒店企业在发展过程中，不应以短期的、狭隘的利润作为行为导向，而应具备强烈的社会意识和环保意识，讲义求利，考虑到顾客、酒店、员工、社会等 各个方面的利益，将酒店企业、顾客的利益与整个社会的长期利益作为酒店发展的最终目标。可持续发展对于酒店行业来说是一种趋势，也是一种社会责任。可以预见：本世纪内将会出现大量的绿色酒店。节约能源，减少消耗，保护环境，倡导绿色消费，提供绿色服务，将成为我国酒店业发展的重要战略。 *酒店市场竞争的品牌化 随着酒店服务对象的日益成熟，感性消费时代的来临以及酒店市场的日趋规 范化，在全球经济一体化的大背景下，国际上拥有著名品牌的酒店集团开始大量 登陆中国酒店市场，中国酒店业将进入品牌竞争的时代。品牌竞争是以客人的满 意度、忠诚度和酒店的知名度、美誉度为核心的竞争，其关键点是如何把握消费 时尚，抓住消费者的心理，打动消费者，把自己的品牌根植于消费者的心目中。 所以，品牌竞争实际上就是通过消费者的满意最大化达到市场份额和经济效益的 最大化。 品牌竞争要求酒店企业必须增强品牌意识，注重品牌的设计和推广，坚持以过硬的质量作为品牌竞争的基础，以独特、新颖、鲜明、引人入胜的形象作为品牌竞争的标识，以灵活多变的公关宣传作为品牌拓展的手段，以合理的价格作为品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蕴作为品牌的生命，从而在消费者的心目中确立酒店 的品牌形象。 *酒店服务的定制化 所谓定制化服务模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异化、个性化、人性化的产品和服务来赢得市场的服务模式。这种服务模式的基本特征是：第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求作为服务的起点和终点，既要掌握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不同客人的个性需求；既要注意客人的静态需求，又要在服务过程中随时注意观察客人的动态需求；既要把握客人的显性需求，又要努力发现客人的隐性需求；既要满足客人的当前需求，又要挖掘客人的潜在需求。第二，个性化，即酒店要 强调一对一的针对性服务。第三，人性化，即强调用心服务，真正体现一种真诚的人文关怀精神。第四，极致化，即在服务结果上追求尽善尽美，要求做到尽心和精心。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象；通过建立科学的客史档案，灵活提供各种“恰倒好处”的服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系。 *酒店营销的网络化 营销网络化指酒店企业在开展营销活动时，要 综合利用“关系网络”和“互联网络”，通过“人工网络”和“电子网络”的互补，全方位构建酒店企业的营销网络。 “关系网络”营销区别于原先的营销方式，较好地考虑了中国国情。传统的营销活动突出的是顾客和酒店双方交易行为的金钱色彩而忽略了双方之间的感情色彩，而“关系网络”营销方式将营销的重心转移到如何吸引更多的宾客重复使用或购买酒店的产品或服务。它注重巩固酒店和这些宾客的关系，以建立长期的交易关系作为营销的目标。可见，它将酒店从片面追求短期效应的圈子中解放出来。“关系网络”营销的基础是酒店向顾客提供各类附加利益，以 附加值来增加酒店产品的价值。在酒店经营管理过程中，酒店应把客人超常的需要看作是增加价值的机会，而不是对正常工作的扰乱；酒店还可以通过减少顾客消费总成本 的方法来增加客人的满意程度，如减少顾客的货币成本、时间成本、体力成本和 精神成本等。 随着知识经济时代的到来，电子技术、计算机技术、网络技术开始介入酒店企业的各项活动，尤其是在营销领域，互联网络的出现将给酒店业的营销活动注入更新的活力。所谓“网络关系”营销，是指酒店企业借助联机网络、电脑通信和数字交互式媒体的威力来实现营销目标。它是一种以消费者为导向、强调 个性化的营销方式，适应了定制化时代的要求；它具有极强的互动性，是实现企业全程营销的理想工具；它还能极大地简化顾客的购买程序，节约顾客的交易成本，提顾客的购物效率。并且，网络化营销更多地强调酒店应借助于电子信息网络，在全球范围内拓展客源，为酒店企业走向世界提供基础。现代酒店应充分发挥“互联网络”的互动优势，灵活开展网络营销，促进酒店业的持续发展。 *酒店组织结构的扁平化 在传统的酒店组织体系中，显要特征之一是层级分明、中间层次过多，酒店企业从上到下，通过严格的分工，形成层层级级的垂直体系，由此导致的直接后 果一是人员虚设，职责不明；二是严重影响企业内部各类信息的畅通流转，因为酒店企业内的每一个层级都会成为信息的过滤器，酒店企业层次过多，三角形高度越大，酒店的有关信息在通过这些层次时，往往会出现失真现象。而扁平化的组织机构其特点是酒店企业的组织结构顶端到结构底部之间的层次数量减少，组织的管理幅度加宽，使得酒店组织结构由“高深”变得“扁平”。同时，由于一线员工是客人和酒店接触的“关键点”，直接决定酒店的服务质量和客人的满意程度，因此，在扁平化组织结构中，适当扩大了一线员工的权限。通过这样的结构改革，一方面有利于精 简人员，充分发挥在岗人员的积极性，另一方面，信息在这样扁平化的组织结构中流转时，由于中间环节减少了，信息准确性也得到了相应的保障。再次，这种组织结构适合时代要求，能及时为客人解决各类问题，提供各种快捷、优质的服务。因此，酒店应加强内部改革，精简人事、适当放权。但是，在扁平化的组织结构中，由于管理人员的管理幅度变宽，要求管理者具备更强的管理能力以及相关知识，这也对酒店从业人才提出的一种挑战，由此产生酒店人员职业化的发展趋势。 *酒店产业组织的集团化 多年以来，我国酒店业的发展一直走互不干扰、各自为政的发展模式，这样导致的直接后果是企业发展缺乏底气，从根本上削弱了酒店业的整体生产力。目前，国外知名酒店集团以“联合舰队”的态势直逼中国酒店市场。面对这种国内市场国际化、国际竞争国内化的竞争现状，我国酒店应转变观念，走集团化发展道路，充分发挥各自设备、信息、人才、技术、资本、网络等优势，形成合力，发挥规模经济之效用。 *酒店设施设备的科技化 在知识经济时代，科技成为酒店企业生存和发展的资本。并且，为满足现代人“求新奇、求享受、求舒适”的需求，酒店企业将会更多地应用各类新科技、 新知识，强化现代企业的智能个性。 例如：酒店企业可利用新科技加强企业的信息管理。在以信息为主要驱动力量的现代社会，酒店企业可通过互联网拓展酒店形象信息；收集来自全球的各类 图形 2 所需信息；满足顾客尤其是商务顾客对信息的强烈渴求。此外，酒店企业还可以 利用新科技加强酒店企业的服务能力。 （二）自贡市酒店业现状及发展趋势 自贡距成都市约 200 多公里， 2 个半小时车程，环线辐射重庆、乐山、宜宾 等旅游城市，如图示： 改革开放以来，随着经济的快速增长，有着恐龙文化、盐都文化及彩灯文化 等特色资源的自贡旅游产业经济也得到了很大的提升，其旅游 接待设施相对较为 完善。目前，自贡共有星级酒店（宾馆）约 17 家，其中四星级酒店2 家，其余 多为三星、两星及一星级酒店，尚无连锁性经济型酒店。 自贡市酒店目前客源结构比例中政务及商务客源客源占有相当比重，据政府 接待部门（不含外事和招商渠道）最新资料统计显示： 2007 年至今，自贡接待政 务 /商务客源共 400多批， 3200 多人次（其中商务客源 90多批， 600多人次；外 宾 12批， 80多人次），旅游客源相对较低，仅有少量国外旅游客源，其客源比例 如图示： 自贡市目前正在加大城市改造建设和发展旅游经济的步伐 ，根据市政府规划， 未来几年内自贡将以“南国灯城”为主题，打造以盐卤浴、恐龙公园、南国灯城 三大特色旅游亮点为主的新自贡，同时拟将重新规划开发西山公园、南湖开发区 和沿滩新城三大经济新区。 自贡市已将招商引资，大力发展旅游业与高档酒店业列为政府工作的重点之 一，政府接待商务客源的比重也较往年有了显著提升。 （三）自贡市基本情况 自贡之名，得名于两口著名的盐井 自流井与贡井。今日，自流井早已不 在，但所在区域已成自贡市的中心城区；贡井则仍静静地躲在贡井公园，独享着 被时间遗忘的悠闲时光。曾经天车（即 盐井木制井架）林立、商旅云集的盐都， 如今却变了模样。只有保留下来的 19 架天车还在向人们诉说着那段繁华记忆， 这其中，保存最完好并且仍在以古法生产“盐巴”的，惟剩燊海井。 自贡市是位于四川盆地南部的一座以工业为主的城市，具有两千年的盐业历 史和 60 年建市史。恐龙化石、井盐和灯会被称为自贡的“大三绝”，“千年盐 都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”是对自贡的盛赞。清朝中叶以来，自贡一直 是中国井盐生产的中心，如今已发展成为以盐业化工、机电、纺织、轻工、食品、 新型建材等为支柱产业的中等工业城市，形成了一批有一 定经济规模、成长性好、 竞争力强的企业，如东锅股份公司、自贡鸿化股份公司、久大盐业（集团）公司、 中国大西洋（集团）公司、自贡硬质合金公司、东碳股份公司等。 同时也是国家级历史文化名城、对外开放城市、全国卫生城市和四川省级风 景名胜区。 地理 自贡市为四川省最早的省辖市和工业重镇之一。自贡位于四川盆地南部、长 江上游的釜溪河畔，与内江、宜宾、泸州、乐山等地相临，全市辖自流井、贡井、 大安、沿滩四区，荣县、富顺二县，面积 4375平方公里，市区面积 814平方公 里全市总人口 320 万人。境内中浅丘陵 起伏，地势由西北向东南倾斜，一般 海拔标高在 250米至 500 米之间，城区海拔高度为 280米至 400米。市内河流主 要为沧江水系，沱江下游段流经市境 127 公里。釜溪河为沧江在市境的主要支流， 其上游有旭水河、威远河，流域总面积为 3 490 平方公里。市境西部有越溪河自 北向南穿越荣县，属岷江本系。 自贡属亚热带湿润季风气候，年平均气温 17 极端最高气温40， 最低气温零下 2常年日照 1150时，无霜期 320年降水量 平均 1000贡一年四季中，开春 的时间较早，春节过后，回温很快； 夏天温度很高，降水量大而且集中；自贡的秋天较短，常见绵雨天气；冬天温度 不是很低，雨水很少。总的来说，自贡气候温暖，雨量充沛，日照时间较短，四 季分明，阴云天气较为常见。 历史 自贡市有着悠久的历史和深厚的文化积淀，一是文博业得天独厚，特色人文 景观众多。盐业、 恐龙、彩灯三大博物馆特色突出，自贡盐史馆是中国唯一的 盐业历史博物馆，自贡恐龙馆是世界三大恐龙化石遗址博物馆之一，自贡彩灯博 物馆是中国唯一的彩灯专业博物馆。 自贡以盛产井盐闻名，素有“盐都”之称。自贡地区 的井盐生产发端于东 汉，闻名于唐宋，鼎盛于清末民初。近两千年来，在城市形成和发展的过程中， 走过了因盐设镇、因盐设县到因盐设市的道路。据华阳国志记载：东汉章帝 时期（ 76 一 88），在今富顺、邓关地区，开凿成功一批盐井。其中一口位于今富 顺县城西南，以其出盐最多；收获厚利，被名为“富世盐井”。南北朝时期，在 今贡井地区又凿成了以“大公井”为代表的一批盐井。随着盐业的发展和经济的 繁荣，到北周武帝时（ 561 578），因富世盐井而臵富世县，并在大公井所在地 臵公井镇。 富世县到唐贞观二十三年（ 649），因 避太宗讳改名富义县。宋代升为富义监， 后因避宋太宗讳，改为富顺监。元代曾升为富顺州。明代又降为富顺县，延至清 代，建臵未变。明嘉靖十八年至三十三年（ 1539 1554），在距富顺县城西去九 十里的荣溪本滨（即今自流井地区），以自流井为代表的一批盐井开凿成功，逐 渐取代了因淡水渗溢而坍塌的富义、邓井等原主要盐井而成为富顺县新的盐业生 产中心。公井镇到唐武德元年（ 618）改为公井县、由于两地盐业生产的繁荣， 清雍正八年（ 1730），分设了富顺县自流井县丞署和荣县贡井县丞署。分属富、 荣二县的自流并、贡井，即是现 今自贡市的自流井、贡井两区。由于相距不过 10里，在盐业生产中逐渐联为一体，合称“富义厂 、“富荣厂”。清咸丰三年 （ 1853），太平天国占领南京，淮盐难以上运，富荣盐场得以飞速发展，进入历 史上井盐生产之鼎盛时期。同治九年（ 1870），年产井盐 15万吨。 1914年以后， 两地虽仍分属两县，但已“地方称自贡，盐场称富荣”了。自流并称东场或下厂， 贡井称西场或上厂。 1928 年和 1932 年，曾两度提出设市。 1937 年，抗战军兴， 海盐停滞，川盐崛起，再度济楚，设市之需尤迫。 1938 年经四川省批准成立自贡 市政筹 备处之后，至 1939 年 9 月 1 日，始将自流井和贡井正式从富顺、荣县划 出，合并成立省辖的自贡市。自 1949年 12月 5 日以来，自贡一直是四川省直辖 市之一。随着盐业、化工生产的进一步发展及城市经济实力的壮大，继 1978 年 荣县划归自贡之后， 1983 年又将富顺县划人自贡市行政区划之内。至此，自贡市 形成今天四区两县的规模。 经济 经济持续增长。近年来，自贡经济总量不断增加，经济活力增强，发展 加快，经济结构趋向合理。 2000 年国内生产总值达 元，其中第一产业 元、第二产业 元、第三产业 元。一、二、三产业的比重为 、三产业快速发展。 工业基础雄厚。解放前，自贡工业基础十分薄弱。经过 50 余年的发展， 自贡工业已由单一的盐业生产发展成为以制盐、化工、机械为支柱，兼有电子、 冶金、轻工、纺织、建材、煤崐炭等门类齐全、综合性的工业体系。形成了一批 有一定经济规模、成长性好、竞争力强的企业，如自贡鸿化股份公司、久大盐业 （集团）公司、中国大西洋（集团）公司、自贡硬质合金公司、东锅股份公司、 东碳股份公司、化工部晨光研究院、四川聚酯股份公 司等名优企业。自贡是全国 最大的井矿盐生产基地，拥有盐卤、天然气、甲烷、烧碱、纯碱、新型高分子材 料、大型火电设备、原盐、原煤、化肥、平板玻璃、硬质合金、带式运输机、电 焊条、电碳制品、电站锅炉、高中低压阀门、数控机床、工业泵、聚酯切片、化 纤、棉布等。 旅游经济快速发展。国家级重点文物保护单位西秦会馆（ 筑宏伟雄奇，风格独特；设在会馆的自贡盐业历史博物馆收藏有盐业历史文物 1300 多件，被联合国教科言语组织列为中国七大具有代表性的专业博物馆之一。 被誉为恐龙群窟、世界奇观的“东方龙宫 ” 自贡恐龙博物馆（ 是我国唯一建筑在化石埋藏现场的博物馆，是亚州最大的恐龙自然博物馆，也是 世界三大恐龙博物馆之一，其化石具有较高的观赏价值和科研价值，已获我国首 批国家地质公园资格。自贡灯会历史悠久，源远流长，气势壮观，规模宏大，融 传统的制灯工艺与现代科学技术为一体，集声、光、色、形、动于一身，多次在 国内外展出，获得了较高声誉。此外，自贡还拥有或建成了众多风景名胜区，如 自贡荣县大佛景区（ ）、自贡双溪风景区（ ）、自贡尖山自然风景区 （ 龙团生态旅游区（ 吴玉 章故居（ 中国彩灯博物馆（ ）、青山岭森林公园、高石梯森林公园、王爷庙、刘光第墓、夏洞寺、富顺文 庙、荣县军政府旧址、桫椤自然保护区等。 2000 年，我市接待国外旅游者 4457 人次，旅游创汇 52万美元。 交通 航空：自贡虽无自己的空港，但在近 200公里的范围内就有三个机场：成都 双流国际机场、重庆江北国际机场和宜宾国内机场。这也是省外、国外游客进出 自贡的主要交通工具之一，从自贡汽车客运总站每天都有专门开往成都双流国际 机场、重庆江北国际机场的豪华大巴。 铁路： 内昆铁路通过自贡，利 用铁路客运，游客能快速融入西南环形铁路 网，并与全国铁路网相连，是旅游者进出自贡，在川、渝、滇、黔旅游区穿梭， 甚至全国旅游的主要交通工具之一。 公路： 成渝、内宜高速和省内各大城市间的干道公路形成的公路交通网， 快速、方便、灵活，是进出自贡的首选。自贡长途客运站是川南最大的客运站， 每天都有开往省内各地和全国主要城市的班车。对于客流量较大的成都、重庆等 城市还实行了滚动发班，几乎达到了随到随走的程度。 （四）自贡市资源 文化资源 自贡，位于 天府之国 四川省的南部，是 富庶甲于蜀中 的 川省精华之 地 ，拥有丰厚的历史文化积淀，独具风韵的人文景观和自然景观，以其特有的 风采和格韵，卓立于中国城市之林。既有千载盐都的盛誉，又有恐龙之乡的称谓， 亦有南国灯城的美名， 1986 年，自贡市由国务院颁定为国家历史文化名城，其 后又相继被批准为省级风景名胜区、国家对外开放城市和全国卫生城市。 “自流井 恐龙风景名胜区”被确定为省级风景名胜区。由于历史上井盐 的运销方式和中浅丘陵地形条件，以自流井、贡井为主体的城市布局与起伏的山 峦、蜿蜒的河溪交错穿插，形成了融山、水、城为一体的“半城青山半城楼”的 山林城市风貌。即使在城市中心地区，虽楼宇参差，市井繁华，却仍见山林穿插、 碧水中分。在青山绿水环抱之中，在数百株古榕的掩映之下，仍可见到保存尚为 完好的各式盐业同乡、行帮会馆，以及石板铺就的传统街区和高数十米的采卤木 制井架 市花紫薇、市树香樟遍布全城，飞红嵌玉，将盐都点缀得更加清秀、 含蓄、典雅。 旅游资源 自贡旅游资源得天独厚，文化厚重 ，内涵丰富。八十年代初，伴随改革开 放，自贡灯会在本地连续举办大山铺恐龙化石相继发掘，加之古老神奇的井盐历 史文化，吸引了无数海内外游人到自贡观光旅游。以创建 中国优秀旅游城市为载 体，加大对旅游业的投入，实行鼓励扶持政策，大力进行交通、城市基础设施和 景点建设，改善旅游环境，全面提升了旅游业及关联产业的软硬件设施，促进了 旅游业的快速发展，旅游业已成为自贡经济的新的热点、亮点和新的增长点。 自贡旅游资源内涵丰富，境内有罕见的恐龙世界奇观，丰富的井盐历史文化， 秀美的自然风光，独特民俗风情。自贡以盐业遗址、恐龙化石、璀璨灯会著称。 自贡恐龙博物馆是世界三大恐龙博物馆之一，是国家首批地质公园，4 誉满海内外的 天下第一灯 自贡灯会，是中华彩灯文化的 代表。以西秦会馆 设立的自贡盐业博物馆既是全国重点文物，又是全国 7 大专业博物馆之一，西秦 会馆还是建筑精品。荣县大佛是当今世界第二大佛。燊海井是世界上第一口超过 千米的井。富顺文庙是全国重点文物。此外，还有桫椤谷、青山岭、高石梯、双 溪湖、花龙沟、五条沟、尖山、农团等风景名胜区和古色古香的古寨、古镇。 美食文化 自贡菜在川菜派系中被称为“小河帮川菜”，是盐业的发展造就了这一名菜， 故又被称为“盐帮菜”、“盐商菜”。以井河（釜溪河）饮食风味为代表的“小河 帮系”，和以成都口味为代表的“上河帮系”、以 重庆品味为代表的“下河帮系” 并称为川菜的三大菜系。 自贡美食有如此高的地位和造诣是和自贡的盐业发展密不可分的。随着自贡 盐业的发展，大量人口涌入自贡，不同饮食方式和口味习惯汇聚于此。同时，巨 大的消费市场也引来了各地身怀绝技的名厨，使得自贡各地风味的饭店林立，各 种美味荟萃，美食文化丰富多彩，美不胜收，逐渐形成以井河（釜溪河）饮食风 味为代表的“小河帮系”，并闻名于世。对清末民初的美食家而言“吃在四川” 的真正含义是“吃在自流井、贡井”。当时的自贡，有不少在中国大地上只有自 贡才可以听得到、见得到、吃 得到的奇食。 俗话说，“不吃盐帮菜，等于没到自贡来”。说到盐帮菜，不能不提到牛。自 贡是一个把牛肉做菜发挥到极致的地方。在缺少机械动力的时代，牛成了当时自 贡最为重要的动力了，汲卤用牛，短途运煤、米、菜和盐也用牛。自贡盐场兴盛 时，常年拥有生产用牛约 5万头，是中国生产用牛密度最大的地方。一头壮牛服 役，多者半年，少者三有，就已筋疲力尽。淘汰下来的牛，被卖给餐馆或分给盐 工抵付工钱。如此众多的牛肉，不免让自贡人在吃法上动起了脑筋，创造出了风 味独特、系列完整的牛肉菜品，成为自贡美食的一大特色。它们是：水煮牛 肉、 火边子牛肉、毛牛肉、冷吃牛肉、卤牛肉、凉拌牛肉、牛肉汤、三马汤、牛肉火 锅、毛肚火锅。其中，火边子牛肉、水煮牛肉更是名扬四海。今天，自贡盐帮菜 有了长足的发展，深受人们的喜爱，仅自贡市天地盐府人家餐饮有限公司在自贡 就有四家分店，游客来到自贡可领略盐帮菜的风采。 自贡美食的另一特点是香辣。盐都自贡的菜肴，容易让人望文生义以为就是 咸，实际上川人“好辛香”，自贡将这一风格落实在了朝天海椒和嫩姜上。水煮 牛肉、小米辣椒煸兔丁、麻辣凉粉都是盐帮菜的经典之作。用既辣且香的自贡辣 椒，炒制的田螺、龙虾、鸡翅成 自贡夜宵大排档的当有菜。富顺的豆花也是自贡 美食的重要组成部分。富顺的豆花具有“滚、嫩、绵、白”的特点（“滚”，即热 而不烫；“嫩”，即细嫩；“绵”，即有韧性；“白”，乃色泽洁白如雪），其特制的 富顺豆花蘸水，使富顺豆花达到完美境地。这种蘸水由糍粑海椒和特制豆油，少 量麻油、葱花调配而成。其味香浓、口感极佳，故有“富顺豆花味道长，吃下一 口永难忘”的赞语。自贡的鱼也是一绝。 20世纪 20 年代，自贡的著名餐馆有： 天德园、民江、金谷园、鹿鸣春、华北食堂、蜀江春等，尤以华北食堂最为知名。 华北食堂对鱼类烹调有独特 的技术，推出“沙锅鱼头”“烧中段”“烧划水翅”“鱼 尾”“脆皮鱼”“糖醋鲤脊”等特色名菜，尤以“沙锅鱼头”闻名遐迩。现在自贡 专门的鱼府酒店也不在少数：金江鱼府、打鱼船河鲜馆、河老幺鱼庄、周记鱼庄、 曾川鱼庄、王井子乌鱼等。自贡的牛肉汤、羊肉汤不仅汤白、浓、纯，而且蘸水 也是别有一番风味，蘸碟是用鲜青、红辣椒与肉汤来兑制的，简单而鲜美，令你 赞不绝口！自贡小吃也不得不提：郑抄手以皮薄馅多、注重原汤而驰名自贡地区。 担担面因面条细薄，卤汁酥香，咸鲜微辣，香气扑鼻，十分入味而广受欢迎。庆 荣森豆腐脑银丝、洁白柔 软的水粉，细嫩、清香的豆腐脑和酥黄豆三种食品配臵 而成， 1990 年 8 月获省风味小吃奖。此外还有谢凉粉、燕窝粑，以及新开发的小 吃印度飞饼、生煎包、芋泥土司卷、玉米煎饼、金江腹油黄粑、蜂窝土豆等。值 得一提的还有自贡民间传统美食。自贡人以不善知宾待客为耻，一般宴席有八大 碗、九大碗、十大碗不同的等级。寻常宴席必须有粑粑肉、炖鸡汤、咸烧白、腊 肉、回锅肉、蛇子鱼等。寻常乡土美食有老腊肉、辣子土鸡、糍粑、泥鳅粑、野 菜、豆花饭等。这些美食在小镇和农家乐都能品尝得到。 三、项目概况及分析 （一）项目概况 项目名称：檀木林宾馆 项目地址：自贡市塘坎上路 2 号 项目情况：檀木林宾馆始建于 1958 年， 是川南首批二星级宾馆，具有古典园林式 风格。座落在自贡市老城区的中 心区域，交通便利，占地面积 73 亩，宾馆内绿树成荫，鸟语花香， 环境优美，历史上曾经接待了刘 少奇、朱德、邓小平等党和国家 领导人及 30多个国家的国外使节， 是自贡市重要政务、商务接待基地，在省内、国内享有很高声誉。 （二） 【优势】 自贡市目前尚无五星级酒店，基本不存在同档次酒店竞争。仅有的 2 家四 星级酒店 其硬件设施已日趋老化，其规模和风格属于标准型酒店定位，且 都位于市区商业地带，受地理位臵制约，无法形成很好的环境优势，由于 与项目不在邻近区域，加之定位的不同，不构成直接竞争威胁。 项目拥有得天独厚的园林环境和浓厚的历史文化底蕴，曾经是接待国家重 要领导人的国宾馆，其先天条件在整个四川地区也比较少有，再加上自贡 本身丰富的文化和资源特色，在项目的设计上可以有更多的发挥空间，更 加容易打造出独树一臶的酒店风格。 项目紧邻自贡市委和新建的自贡体育中心，未来可以发展为主要的客源组 成部分。 项 目占地面积大，可以开发更多的配套功能设施，有延伸增值价值。 项目雄厚的资金实力和人力资源是项目成功实施的重要保障。 【劣势】 项目距商业区较远，周边环境目前不太理想。 项目车道入口较窄且为坡道，进出交通不太方便。 项目整体园林植被较为单一、杂乱，园林布局和建筑之间相对脱离，没有 很好的融合在一起。 占地面积大，略显空旷，应优化功能配臵设计来弥补空地过多，浪费较大 的不足。 【机会】 自贡目前高星级酒店行业经营情况较好，据实地调查和相关部门提供的 数据显示， 自贡 2家四星级酒店的常年入住率都能够达到 80%以上，且 目前该市星级酒店数量不多，高星级酒店更加少，说明自贡具备开发高 星级酒店的潜力和市场。 自贡市政府正在大力发展旅游经济和开发城市建设，政府对旅游业和酒 店业的关注度和重视度正在大力提升，容易争取到政策优惠。 项目作为曾经的政务接待基地，其国宾馆的潜在价值将为今后项目的政 务接待带来相当大的客源量。 项目独特的生态园林风格将为项目打开省内及国内更大的市场空间创造 条件。 【挑战】 由于项目规模较大，投资较高，项目的整体规划定位 和后期的经营管理 将对酒店在目标市场的竞争力产生直接影响。 （三）竞争性分析 相同定位酒店分析 由于自贡市目前没有五星级酒店，现将自贡经营情况最好的两家四星级酒店 作为比对供分析参考： 汇东大酒店（） 地理位臵：汇东路东段 16 号 开业时间： 2000 年 1 月 18 日 客房数量： 203 间（ 718层为标准层； 2021层为行政层；设有总统套房） 平均房价：挂牌价：标准间 580 元、商务标准间： 680 元；公司折扣价约 268元； 政府接待办折扣价约 228 元（标准层）、 300 元（行政层 ） 入住率： 80%左右 装修情况：现代风格；整体装修档次一般、大堂功能布局划分不清晰；楼层层高 较低；客房内部装修已呈现明显老化痕迹（包括行政层）； 配套情况：宴会厅、西餐厅、商务中心、会议中心、生态茶坊、啤酒馆、浴足休 闲中心、碧海蓝天洗浴广场、音乐会所、棋牌室、商场等等 动态信息：酒店目前正在进行局部的翻新改造，包括正在进行的中式餐厅包房装 修和部分客房的墙面粉刷、地毯更换，酒店还打算明年 3月左右对客 房的家具等设施进行全部更换。 酒店现为自贡市政务接待主要定点接待酒店，政务客源量较 大。 酒店曾经由锦江宾馆四川锦江旅游饭店管理公司进行过 4 年多的全 责管理，但从实际情况了解来看，管理和服务与四星级酒店标准仍有 一定差距。 竞争分析：酒店的位臵较好，且在自贡市已有比较好的知名度和客源保障，但是 酒店面临设施设备陈旧急需改造等问题。由于目前没有更好的酒店入 驻自贡，所以即便汇东目前各方面综合情况一般般，但是也能在当地 取得很好的经营成绩和口碑效果。 酒店会议中心面积很大，但层高较底，内部立柱过多，对会议室的整 体空间利用造成了比较大的影响。 竞争态势： 雄飞假日酒店（ ） 地理位臵：自流井区解放路 193 号 开业时间： 2002 年 9 月 28 日 客房数量： 192 间（ 715 层为标准层； 16 层为行政层； 17 层为高级行政层；设 有总统套房） 平均房价：挂牌价：标准间 520 元、商务标准间 580元；折扣价：约240 元左右 入住率： 75%左右 装修情况：现代风格；整体装修档次一般； 配套情况：宴会厅、西餐厅、商务中心、会议中心、生态茶坊、夜总会、康体休 闲中心等等 动态信息：酒店隶属四川雄飞集团有限公司，为私营企业所有 竞争分析：酒店区域位臵较好 ，相比汇东而言，装修档次、管理服务都稍微逊色 一些，但是同样是因为自贡其他高星级酒店的原因，其入住率也保持 较好。 竞争态势： 其他类型酒店分析 自贡市区其他三星级和两星级酒店有：沙湾饭店、邮电宾馆、春熙宾馆、丹 桂宾馆、东方锦苑宾馆、中信大饭店、天伦宾馆等等，由于其定价相对较低，目 标客源的入住情况也比较好，由于定位与项目完全不同，因此只做一般性调查了 解，不做详细比对。 拟建的酒店分析 通过相关渠道信息收集了解，西山公园拟以招商引资的方式打造高星级酒店； 沿滩新城拟进行以盐 卤浴为亮点的高档酒店等商业房地产开发。 这些项目如果能够得以开发实施，对檀木林改造项目而言将起到一定的经济 推动作用。