政策性住房金融

第五章政策性住房金融,第一节住房公积金制度第二节住房公积金贷款第三节政策性住房置业担保,第一节住房公积金制度,一、住房公积金（一）概念住房公积金是在职职工及其单位各自按相同比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。（二）缴存比例1、单位和职工均按工资的一定比例缴存，归职工个人所有；2、缴存比例和计缴的工资基数可根据经济发展和职工收入变化调整；（三）原则个人存储，单位资助（四）特点强制性、长期性、义务性（五）单位缴存部分的列支途径机关：在预算中列支事业单位：由财政部门核定收支后，在预算或费用中列支企业：在成本中列支（六）住房公积金及其利息免征个人所得税,第一节住房公积金制度,二、住房公积金的管理原则：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督（一）住房公积金管理委员会的决策管理1、管理委员会的组成由城市政府聘任，实行“三三”制(机关，工会，单位)2、管理内容：（1）制定管理措施并监督实施（2）拟定缴存比例（3）指定受托银行（4）确定公积金贷款最高额度（5）审批公积金归集、使用计划及其执行情况报告（6）审议住房公积金增值收益分配方案,第一节住房公积金制度,（二）住房公积金管理中心的运作管理1、机构设置（1）在设区城市设立（2）按精简、效能原则设立网点或分支机构（3）隶属城市政府，系非盈利性独立事业单位，不得挂靠、投资或兴办经济实体2、管理内容计划、记载、核算、审批、报告,第一节住房公积金制度,（三）受托银行的专户存储管理1、为管理中心设立住房分积金专户2、为已在管理中心办理缴存登记，并通过审核的单位设立职工住房公积金账户，并进行专户存储管理3、办理公积金贷款、结算等金融业务和公积金账户的设立、缴存、归还等手续（四）住房公积金的监督管理建立、健全自上而下的住房公积金行政监管体系,第一节住房公积金制度,二、住房公积金的主要内容（一）住房公积金的储蓄对象（二）住房公积金的缴存1、按月缴存，由银行计入职工个人账户2、缴存额按年根据上一年度月平均工资核定3、新职工及新调入职工的缴存规定4、缴存率在上半年公布，7月份起实行，通常不低于上年度月均工资的5%，确有困难的单位经职代会或工会讨论通过，并报经审核批准后，可减交或缓交，待效益好转后多交或补交基数的谈判,第一节住房公积金制度,（三）住房公积金的支取1、只能用于购买、自建、翻建和大修自住住房的费用及房租超过家庭工资收入规定比例的支出和偿还购房贷款本息。2、本人住房公积金不足支付上述费用时，经本人同意和金融机构确认，可动用配偶、同户人员或非同户的直系亲属的住房公积金3、内部装修、房屋养护和认购住宅建设债券等费用，一般不得用住房公积金支付4、职工离退休或出境定居或调离当地时可支取,第一节住房公积金制度,（四）住房公积金的转移、中断和恢复及其账号调整1、转移2、中断3、恢复1.3由进入单位的人事处或进入公司的HR部门办理（五）住房公积金储蓄的计息、对账和查询1、计息2、查询：住房公积金卡，网上查询3、对账,第二节住房公积金贷款,一、主要内容（一）贷款对象和条件1、贷款对象具有当地城镇常住户口或有当地居住证，缴交住房公积金的职工中为购建自住住房的产权人或翻建、大修私房的产权人或共有产权人。2、贷款条件（1）满足交存住房公积金的时间要求（2）拥有规定比例的自筹资金（3）有稳定的收入和偿还本息的能力（4）同意办理住房抵押登记和担保或保险（5）根据当地规定，同意办理合同公证（6）提供规定的资料,第二节住房公积金贷款,（二）贷款额度、贷款期限和贷款利率1、贷款额度根据贷款资金来源及成本、借款职工的还款能力和人民银行的利率政策确定（1）可贷额度：P132（2）最高额度：P1322、贷款期限最长贷款期限不得超过30年,同时不得超过借款人的法定退休年龄,每月还本付息额不得低于贷款时夫妻双方或单身职工月收入的15%(南京规定)贷款到期年限通常不超过离退休年限，但对于即将离退休的借款人，贷款期限可算至70岁。3、贷款利率,第二节住房公积金贷款,（三）贷款手续（四）贷款支付1、购房贷款的支付2、建、修私房贷款的支付（五）贷款的偿还1、偿还方式（1）到期一次还本付息方式（2）等额本息还款方式（3）等额本金还款方式（4）非复利计息按月等到额偿还月还本息额=贷款本金贷款总月数+月还本金（贷款月数+1）月利率22、还款来源：现金、自筹资金账户存款、公积金存款,第二节住房公积金贷款,（六）住房抵押（七）抵押物的处分（三种情形）二、个人住房公积金贷款和个人商业性住房贷款的差异（一）贷款管理的差异（二）贷款对象的差异（三）贷款额度的差异（四）贷款利率的差异,第三节政策性住房置业担保,一、概念政策性住房置业担保机构为借款人申请政策性住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。是住房公积金贷款抵押担保的一种补充或替代形式。二、特点（一）由专业机构提供的连带责任保证（二）借款人用所购住房及相应的土地使用权向担保机构提供反担保（三）借款人可节省支出，降低借款成本,第三节政策性住房置业担保,三、政策性住房置业担保机构（一）住房置业担保公司（具有法人地位的房地产中介服务企业）（二）住房置业担保中心（不以盈利为目的的事业单位）四、政策性住房置业担保的主要内容（一）担保的对象同贷款对象，但担保机构会适当增加信用能力的考察要求（二）设立担保和反担保,第三节政策性住房置业担保,（三）追偿权和反担保权的行使1、担保机构可向借款人追偿承担连带责任的金额及利息。2、担保机构承担连带责任保证连续6个月，并与借款人就债务重组补充协议达成一致意见之前，可行使抵押权，处分抵押物。3、担保机构在行使抵押权期间，仍应根据担保合同按月履行还款保证责任。（四）债务免除的规定1、意外事故债务免除待遇2