威海长青.海宴台.ppt

,威海市别墅市场研究报告,长青海宴台,目录,一.营销环境分析,1.政策环境分析2.经济环境分析,3.人口环境分析4.自然环境分析,政策环境分析：“两会后地方或将迎来第四轮房地产刺激政策。”2015年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，2015年政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”，再提稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行强刺激，楼市也将进一步回暖。,经济环境分析：1.经济发展趋势：威海市经济社会发展仍处在重要战略机遇期，但国内外发展环境错综复杂，不确定不稳定因素明显增多,威海市面临的机遇和挑战同在，动力与压力并存。,从威海市条件看，世界经济复苏、国际产业转移升级为威海市发展营造了良好的外部环境，国家灵活审慎的宏观调控政策为经济社会发展注入了强劲动力与活力。,蓝色经济区和高端产业聚集区的建设为威海市带来重大发展机遇。威海市区位、海洋、生态优势明显，经济基础较好，特别是经过“十二五”期间的快速发展与积累，威海市发展方式加速转变、产业结构不断优化、自主创新能力持续增强、城镇化进程加快推进、改革开放全面深化、生态环境明显改善、社会事业全面发展、基础设施更加完善，将为威海市经济社会平稳较快发展提供有力保障。,同时，威海市还面临着区域竞争日趋激烈、要素制约更加严峻、可持续发展的压力加大、社会民生尚需改善等困难和问题。,人口环境分析：人口总量将持续增长。根据预测方案，威海市户籍人口到2015年约为260-265万人，到2020年约为270-275万人：根据过去5年的户籍人口与常住人口的差额趋势，预测全市常住人口到2015年约为290-295万人，到2020年约为295-305万人。,威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准,自然环境分析,2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3。,二、消费者行为分析,消费者特征,消费需求,影响因素,南方市场是威海地产的天外来客，占比或大幅上升自2012年以来，南方消费群体开始逐渐认可威海的环境和项目品质，来威度假、养老和养生的消费者越来越多。目前成为威海房地产的南方目标市场城市依次是上海、杭州、宁波、南京、广州等。来威购房的目的是居住和度假。购房房子的类型两极分化：一是别墅和大面积花园洋房，二是60-90平方米的小户型度假产品。,返回,消费者的收入水平、文化程度、职业、性格、年龄等不同，对于房产的需求也是不同的,消费是一个无止境的活动过程，一些消费需要在获得满足之后的一定时间内不再产生，但随着时间的推移还会重新出现，住房有一定的使用年限。,随着社会经济的发展，消费者生活水平的不断提高，对住房的需求从数量、样式、环境和种类上都在不断的发展,多样性,发展性,层次性,周期性,消费需求,房产市场需求层次可分为四个层次：价格、基本功能；质量、房型、地段；环境、服务、配套设施；品牌精神个性化设计,返回,.个人因素,购买者的年龄、生命周期的各个阶段、职业、经济情况、生活方式、个性以及自我意念等。,社会因素,心理因素,消费者所处的群体、家庭、社会角色与地位等,动机、学习、感知、知觉、信念和态度等,求实动机,求廉动机,求新动机,求美动机,求便动机,消费动机类型,三、项目分析,楼盘介绍海宴台,同时期的竞争关系碧海庄园,SOWT分析,具体案例分析,海宴台,海宴台位于威海市环翠区远遥环海路上，由长青投资集团投资、威海铭世置业有限公司开发。项目坐拥北海旅游度假区优美环境，背靠棉花山，北、东、南三面环海，紧邻亚洲最大的18洞锦湖韩亚高尔夫球场，是威海顶级的高端海湾会所住区。项目总占地14.9万平米，总建筑面积8.4万平米，绿化率50%以上，现在售主力产品为一线临海的独栋会所。,项目总占地14.9万平米，总建筑面积8.4万平米，绿化率50%以上，现在售主力产品为一线临海的独栋会所。项目地处半坡之上，沿海岸线环状布局，至高处与海平面落差达50米，户户270观海，突显出高低错落的建筑美感。,整体小区采用纯正地中海建筑风格，与碧水蓝天的海湾环境相融合。园区利用天然台地地势，精心打造意大利式风情园林，六重垂直立体绿化景观，草坪花卉灌木小乔木大乔木散落其间的人文小品等营造出休闲、自然、雅致的社区环境。社区内还建有御宴养生、温泉SPA、油画艺术三大主题的私人会所，满足业主日常的休闲、社交、娱乐等高端生活需求。,相关配套周边配套：北侧比邻锦湖韩亚高尔夫球场WeihaiPiont临近三大海水浴场国际海水浴场、金海滩海水浴场、葡萄滩海水浴场遥望褚岛威海北部沿海第二大岛，褚岛气候宜人，旅游资源丰富，以“天然钓鱼台”著称于世内部配套：三大主题会所群温泉SPA、御宴养生、油画艺术三大主题会所1栋星级酒店，共有111套精装公寓房间。周边交通：3路、8路等公交车经过,ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText,ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText,ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText,SWOT分析,优势,地段：商业与休闲度假两相宜的临海地段交通：3路等公交车直达；5分钟即可抵达利群商圈，10分钟抵达城市中心商业区；45分钟可抵达威海机场；驱车10分钟可达青烟威城际轻轨威海北站，交通便利教育：金色阳光幼儿园、威海一中、环翠国际中学、高区一中、山大威海分校、哈工大威海分校形成了强大支撑产品：地中海风格，楼盘外立面形象良好户型：独栋会所，布局合理,STRENGTHS,片区,Text,Text,Text,Text,自身配套,单体独栋建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境,规模,户型,主力户型以独栋式和双拼式为主，就本区而言面积偏大,劣势,项目规模不算太大，难于大盘抗衡,西邻碧海庄园，南邻蔚蓝海岸，片区卖场竞争较大,可通过对周边学校的强化宣传而扩大客户群，特别是重点小学,华联商厦、振华商厦、威高广场等大型超市将极大的吸引客户的关注度,商,业,配,套,机会,教,育,配,套,营,销,随着互联网技术的快速发展，移动电子商务尽现魅力。可通过卖点重新整合、完善包装和销售手段来激活销售,环翠区内碧海庄园、维多利亚、半月湾、润园山海等别墅区林立，楼盘面临着巨大的竞争压力,文登、乳山、高区、荣城为提高销售量，摆脱鬼城，推出大量优惠政策。区外竞争压力较大,威胁,区外竞争,区内竞争,使用年限,其他别墅区的使用年限大都为七十年，而本区仅为四十年。较其他区使用年限太短,同时期的竞争关系碧海庄园,天屹碧海庄园项目是由威海迪尚和台湾捷年房产联合开发的城市海景别墅小区，选取最优的自然景观资源，使用来自全球美、日、欧各国最巅峰的品牌用料。项目位于威海市远遥西，东以青山为屏，西与黄海而临，南傍哈尔滨工业大学威海分校及威海第二大海水浴场，北邻亚州十大难度高尔夫之一的锦湖韩亚高尔夫俱乐部，项目交通便利，将致力于满足全国乃至世界向往高品质生活的特定人群，倾尽全力打造具有东方禅意的亚洲别墅典范社区。,配套信息,周边商业：利群广场、海悦购物中心、连锁糖酒超市中国银行、招商银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行青烟威城际铁路第一站、威海国际帆船基地、金海湾五星级酒店、高区管理委员会、金海湾医院,周边公园：国家林海公园利群广场海悦购物中心连锁糖酒超市,周边医院：金海湾医院,周边学校：山东大学分校哈尔滨工业大学分校高区一中高区一小金色阳光幼儿园,周边公共交通：有17、29路公交车,主要购买人群,现在购买别墅的人主要可以分成三个类型：,这些年轻的富豪们生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。同时因为自己的年轻，相信将来的预期会有很好。他们注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受生活的每一天。,第一类是年轻富豪型,这部分人群也是最挑剔的，最看中细节，对自己的居住环境要求十分的讲究。,看好威海市的地理优势、人文环境、城市的发展前景，选择长期居住。,第二个已有别墅或高档住宅的，希望改变现有居住环境的,第三个类型是外地，外籍客户,建筑风格更加多样化,市场更加细分,产品更加精致、更加强调品质、实用,运用了更多高科技的产品在建筑中，材料的选择上更加注重环保，更多的考虑建筑与自然环境的自然融合与过度。,四.建议,1.重新定位市场别墅出现滞销，缺乏有效市场需求是重要原因之一，因此应重新进行市场定位，挖掘市场买点，并进行相应的包装与推广。例如可以将素质好的单位进一步