《房地产投资分析》课件

吉 林 建 筑 工 程 学 院教师备课课件,专 业：工商管理 课程名称：房地产投资分析 授课班级：工商管理061、062班 总 学 时 : 42 ; 周学时:3 授课时间:2009.2-2009.5 任课教师：马凤鸣,房地产投资分析课程教学大纲一课程基本情况,中文名称： 房地产投资分析英文名称： Real Estate Investment Analysis授课对象： 工商管理专业开课学期： 春学时数： 36学时学分数： 2学分课程性质： 必修专业课考核方式： 考查先修课程： 技术经济学、财务管理后续课程： 房地产开发开课教研室： 工商管理教研室执笔人： 苗泽惠,二课程教学目标,1任务和地位本课程是工商管理专业必修课程之一，学习本课程可使学生掌握房地产投资分析的主要概念和内容，理解和认识房地产投资领域的主要分析内容和方法，为从事具体的房地产投资业务打下坚实的基础。2知识要求本课程使学生掌握房地产投资的主要概念和基本知识，理解各项投资分析方法在各个不同房地产投资领域的运作特点，应注意学生在房地产投资相关知识的积累和综合素质的提高。3能力要求培养学生掌握房地产投资各环节的基本知识和实际分析的基本能力。,三教学内容的和学时1教学内容及要求2时间分配和进度,(1) 房地产投资及相关知识概述 4学时(2) 房地产投资环境分析 2学时(3) 房地产投资市场分析 6学时（习题课2学时）(4) 房地产投资财务分析 6学时（习题课2学时）(5) 房地产投资国民经济分析 2学时(6) 房地产投资不确定性分析 6学时（习题课2学时）(7) 房地产投资社会分析 2学时 (8) 房地产投资方案比较与选择 6学时（习题课2学时）(9) 房地产投资风险分析 2学时,3教学内容的重点，难点。重点：房地产投资市场分析、财务分析、不确定性分析、投资方案的比较与选择。难点：市场预测方法、多因素敏感性分析、风险分析理论方法、方案的比较与选择。4本课程与其它课程的联系与分工房地产投资分析是技术经济学在房地产领域的扩展，是针对房地产项目的可行性研究，主要侧重技术经济方法在投资项目中的应用。5建议使用教材和参考书目教材：房地产投资分析俞明轩 首都经济贸易大学出版社参考书目：房地产投资分析刘正山 东北财经大学出版社房地产投资分析刘秋雁 东北财经大学出版社房地产投资分析中国建筑工业出版社,四大纲说明,1教学过程以理论教学为主。2习题课主要进行具体案例分析、可事先布置学生预习作为课后作业的考查。 3可利用计算机辅助教学，将投资分析案例的分析过程直观展示给学生，以提高教学效果。4要求学生能熟练掌握计算机软件应用，特别是excel的使用，以便能够独立完成投资分析中的财务评价工作。5本课程为考查课，平时成绩占50%，期末考试占50%；期末考试可以开卷考试，考查学生对课堂知识的了解，也可以制作一个投资方案，考查学生综合运用能力。6房地产投资环境分析与社会分析中部分内容可作为选修。,（一）房地产投资及相关知识概述,(1) 房地产与房地产市场 (2) 房地产投资概述 (3) 房地产投资分析概论 了解房地产及其特征；理解房地产的投资概念、任务；掌握房地产投资的特征。,第一章 房地产投资分析中的基本问题1.1 房地产投资概述,1.1.1房地产投资的含义1.1.2房地产投资的类型：1.按投资形式划分：1）直接投资：2）间接投资：2.按投资用途划分：1）地产投资；2）住宅房地产投资；3）商业房地产投资；4）工业房地产投资；2.按经营方式划分：1）出售型房地产项目投资2）出租型房地产项目投资3）混合型房地产项目投资,1.1.3房地产投资的目的1.现金流量收益2.避税收入1）房地产投资避税收入原理分析2）提高房地产投资避税收入的途径：3.销售收益1.1.4房地产投资的特性1.位置的固定性2.寿命周期长3.适应性,1.1.4房地产投资的特性,1.位置的固定性；2.寿命周期长；3.适应性；4.个别性；5.政策性影响；,6.对专业管理的依赖；7.互相影响性；8.房地产投资的巨额性；9.房地产投资的风险性；10.房地产投资的保值增值性。,1.2 房地产投资分析概述,1.2.1 为什么要进行房地产投资分析1.2.2 房地产投资分析的任务1.为投资者提供方向；2.为投资者提供运作方式；3.为投资者预测投资收益；4.为投资者描述风险及提供避险方法；1.2.3房地产投资分析的内容1.市场分析；2.区位条件分析；3.基础数据估算分析；4.财务分析；5.不确定性分析；6.风险分析；7.决策分析（方案比选分析）,1.2.4 房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同1.可行性分析与投资分析的不同；2.可行性分析的内容；3.可行性分析与项目评估的不同4.可行性分析应该注意的问题,1.3 房地产投资分析中常用的基本概念1.4附录：“为什么住房贷款的利息应当扣除？”46页,1.3.1关于投资价值1.交易价格2.最可能销售价格3.市场价格4.交易区间5.投资价值6.投资价值与市场价值的不同,1.3.2关于现金流量1.现金流量的相关概念2.开发后出售房地产项目时的现金流量3.开发后持有房地产项目时的现金流量4.置业投资项目的开的现金流量1.3.3关于投资成本1.3.4关于财务杠杆1.3.5关于其他投资经济效果评价指标,课堂作业：2009.3.6,1.某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额还本付息方式还款。试计算该家庭的月偿还额。然后，假设该家庭已按月等额偿还了5年，试计算该家庭的贷款余额。48页-182.某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房押压的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿能力的15年期最大抵押申请额是多少万元？ 49页-19,（二） 房地产投资环境分析,(1) 投资环境概述 (2) 房地产投资环境分析的内容与方法 ( 3) 房地产投资环境分析方法 了解投资环境的含义、分类、特征；理解房地产投资环境分析的内容。,（三） 房地产投资市场分析,(1) 房地产投资市场分析的必要性及其限度(2) 房地产投资市场调查 (3) 房地产投资市场预测 (4) 房地产投资市场分析案例了解房地产投资市场分析的必要性；理解房地产投资市场调查与预测的内容、程序；掌握房地产投资市场调查预测的方法与技术。,第二章 房地产市场分析2.1房地产市场的一般问题,2.1.1房地产市场的特征1.房地产市场是信息不充分的市场2.房地产市场的区域性强3.房地产市场产品异质性4.房地产市场的垄断性5.房地产市场是房地产权益的交易市场6.房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏,2.1.2房地产市场的效率1.房地产市场效率低的原因：2.市场低效率与投资机会2.1.3房地产市场的分类：1.按房地产用途划分1）居住物业市场2）商业物业市场3）工业物业市场4）特殊物业市场5）土地市场2.按房地产购买者的目的划分1）房地产自用市场2）房地产投资市场3.按房地产权属交易的内容划分1）租赁市场2）产权市场,囚徒的困境：,2.2 房地产市场分析,2.2.1房地产市场分析的必要性1）房地产投资决策需要市场分析2）房地产经营管理场分析3）房地产价格策略的制定需要市场分析,2.2.2房地产市场分析的限度1.市场分析的限度1）费用的限制2）时间的限制3）技能的限制4）偏好的限制2.市场分析的程度,2.2.3房地产市场分析内容1.房地产投资环境的调查与预测1）政治环境2）法律环境3）经济环境4）文化环境5）自然环境6）规划环境7）基础设施环境2.房地产市场状况的调查与预测3.房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点1）房地产项目定位阶段2）房地产项目市场推广阶段3）房地产项目的销售阶段4）房地产三级市场调查分析,2.2.4房地产市场分析中的信息类型1.投资者的角度看，市场分析分为三种类型：（1）与区域环境相关信息（2）与区域环境有关信息（3）与投资项目直接相关信息2. 从市场分析的角度看，市场分析分为四个方面：（1）房地产市场需求方面的信息（2）房地产市场供给方面的信息（3）房地产市场交易方面的信息（4）其他信息,2.3房地产市场调查的方法与程序2.3.1房地产市场调查方法2.3.2房地产市场调查程序2.4房地产市场预测的种类与方法2.4.1房地产市场预测种类2.4.2房地产市场预测方法,2.5房地产市场分析应用举例2.5.1摘要2.5.2概述2.5.3需求分析2.5.4供给分析2.5.5竞争分析2.5.6市场占有率分析2.6小结,第三章 房地产项目的开发程序与政府管理,3.1房地产项目的开发程序3.1.1投资机会的选择3.1.2初步可行性研究3.1.3土地使用权3.1.4详细可行性研究3.1.5规划设计与方案报批3.1.6签署有关合作协议3.1.7施工建设与竣工3.1.8市场营销与物业管理,3.2政府对房地产开发管理3.2.1政府的土地管理3.2.2政府在房地产开发中的规划管理3.2.3政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策管理3.2.4政府在房地产开发中的市场管理;1-43.2.5政府在房地产开发过程中实施宏观管理原则3.3小结,1.目标的确定性1）使存量房地产资源得到最有效的利用2）保证为各类生活需要提供适当的入住空间3）引导新建项目位置时，要考虑不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。4）满足特殊群体的要求,2.政策的连续性与协调性1）体现新旧政策的衔接2）体现与相关政策的衔接配套3）体现多元性与系统性的统一3.政策的针对性和导向性4.政策的公平性和效率,3.2.5 政府在房地产开发过程中实施宏观管理原则,第四章 房地产开发项目的区位条件分析,4.1区位与房地产价值4.1.1区位的含义1.区位的重要性2.对区位的两种解释3.对区位的把握要有动态的、发展的眼光4.1.2区位与城市功能分区1.商业区中央：商业区、城区商业区、街区商业区。2.工业区3.居住区4.1.3区位与房地产投资价值的关系（1）注意对区位升值潜力分析（2）选择区位要超前，注意深层次分析。,4.2房地产开发项目的区位分析,4.2.1影响房地产开发项目区位选择的因素分析1.区域因素的分析与选择2.具体地点的分析与选择3.开发潜力分析4.土地使用分析获取方式分析5.具体的影响因素分析129页4.2.2不同类型的地产项目对区位的要求1.居住项目2.写字楼项目3.零售商业项目4.工业项目,4.3区位选择要注意的问题,1.过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2.来自规划、法律方面的约束可能在增加3.邻区影响可能会面临改变4.对于项目的选择要和区位的性质相配套4.4小结,习题课：2009.3.17,1.投资环境包括哪些环境？97页-102.市场预测包括哪些方法？97页-113.特尔菲法的特点是什么？97页-124*.请就“消费者需要什么样的房子”为内容，设计一个调查表. 97页-15（要求：假设消费者的需求分为高、中、低三个档次）5*.某城市1999-2006年普通住宅需求量如表2-11.请用一元回归法求出2007年该城市对普通住宅的需求量。97页-165题4月3日交，和3.20日布置的一起交！,（四） 房地产投资财务分析,(1) 房地产投资财务分析的目标、方法和程序 (2) 房地产投资财务数据估算 (3) 房地产投资财务分析基本报表 (4) 房地产投资财务分析指标 (5) 房地产投资财务分析案例了解房地产投资财务分析的目标、方法、程序；理解财务数据估算及基本报表；掌握房地产投资财务分析指标及应用方法。,第六章 房地产投资项目财务分析6.1房地产投资项目财务分析概述,6.1.1 房地产项目财务分析的含义（财务评价）财务分析的基本程序是：197页（1）收集、整理和计算有关基础财务数据资料。（2）编制财务表。（3）财务分析指标的计算与评价。（4）进行不确定性分析。（5）由上述确定性分析和确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。6.1.2财务分析的作用 1、衡量项目的盈利能力 2、衡量项目的清偿能力 3、衡量项目的资金平衡能力,6.2 房地产投资项目财务分析基本报表,6.2.1现金流量表199页1、现金流量表的含义2、现金流量表的种类6.2.2 资金来源与运用表1、资金来源与运用表含义2、资金平衡分析3、与一般建设项目的不同4、资金来源与运用表的来源与填列,6.2.3 利润表1、利润表的含义2、利润表的数据来源与填列6.2.4资产负债表1、产负债表的含义2、产负债表的内容6.2.5 各种报表的相互关系,6.3传统的财务分析指标,6.3.1基本指标1、收益乘数2、财务比率3、赢利能力指标4、回收期指标,6.3.2 投资分析的合理化趋势1、传统财务分析方法的不足2、发展趋势,6.4现代的财务分析指标,6.4.1 现代财务分析的分类227页6.4.2 各财务分析指标与报表的关系6.4.3 各财务分析指标的计算,6.5 房地产投资项目财务分析的应用,6.5.1项目概况243页6.5.2规划方案及主要技术经济指标244页6.5.3项目开发建设及经营的组织与实施计划6.5.4项目各种财务数据的估算6.5.5项目财务评价6.5.6 项目财务分析指标汇总258页,6.6基本报表填列与相应指标的计算案例分析258页,6.6.1利润表及静态指标的计算6.6.2资金来源与运用表6.6.3资本金现金流量表6.6.4全部投资现金流量表6.7小结262页附录：263页关于“财务内部收益率”存在的问题,课堂作业：,某项目初期投资额为2000万，从第一年年末开始每年净收益为480万。已知:（P/A，10%，5）=3.7908和（P/A，10%，6）=4.3553，则该项目的静、动态投资回收期分别为多少?（ ）A、4.17，5.67B、4.17，5.33C、4.83，5.67D、4.83，5.33,参考答案(1)：,先画出现金流量图0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -2000 480 480 480 480 480 480净现金流量累积 -2000 -1520 -1040 -560 -80 400 净现金流量现值 270.96净现金流量现值累积 -180.41690.544静态投资回收期：5-1+（|-80|/480）4.17 或者：2000/480=4.17 动态投资回收期：-2000+4803.7908-180.416-2000+4804.355390.5446-1+(|-180.416|/270.96)=5.67答案是（A）,参考答案(2),静态投资回收期=2000/480=4.17设动态投资回收期为X：480（P/A,10%,X）=2000 （P/A,10%,X）=4.1667 （P/A,10%,5）=3.7908 （P/A,10%,6）=4.3553(X-5)/(6-5)=(4.1667-3.7908)/(4.3553-3.7908)解得X=5.67答案：（A）,（五)房地产投资国民经济分析,(1) 国民经济分析概论 (2) 费用与效益的识别与度量 (3) 国民经济分析中的国家参数 (4) 房地产投资国民经济分析的方法和指标体系 了解国民经济分析的内容、必要性；理解国民经济分析的原理、费用与效益的识别；掌握国民经济分析中的国家参数及国民经济分析的方法和指标体系。,第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算,5.1 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5.2 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措5.3 借款还本付息估算5.4 财务基础数据估算案例分析185页5.5 小结190页附录：关于名义利率与实际利率的问题191页,5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,5.1.1 房地产开发项目总投资与总成本费用的相关概念（1）房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同（2）房地产开发项目总投资表5-1，2；140页（3）开发产品成本5.1.2 房地产开发项目总成本费用的具体估算*1.土地费用估算补偿土地经济第九章三节2.前期工程费3.基础设施建设费4.建筑安装费,5.公共配套费6.间接开发费7.管理费用8.财务费用9*.销售费用 占销售收入的4%-6%，150页10*.其他费用 约占投资额的2%-3%11.开发期税费12*.不可预见费以上各项费用之和3%-7%13.运营费用14.修理费用5.1.3房地产投资估算各种报表,5.2. 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措,5.2.1 经营收入估算1、租售方案的确定： （1）（5）152页2、租售价格的确定：1）房地产开发产品定价方法：（1）成本导向定价法（2） 购买者导向定价（3） 竞争者导向定价法2）市场比较法定价过程157页*3、经营收入估算1）销售收入2）租金收入3）自营收入5.2.2 税金估算162页1、经营税金及附加2、土地使用税3、房产税4、企业所得税5、土地增值税,5.2.1 经营收入估算5.2.2 税金估算162页5.2.3 销售收入、自营收入与经营税金及附加报表168页5.2.4房地产投资项目的资金筹措1.房地产投资资金来源分析1）资本金2）银行贷款3）预售收入2、资金筹措计划172页3、资金使用计划173页,5.2.2 税金估算162页要求掌握09.4.141、经营税金及附加1）经营税金及附加的概念2）具体估算（1）营业税（2）城市建设维护税：纳税人所在地区为市区的，税率为7%；纳税人所在地区为县城的、城镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。（3）教育附加费（一般为3%）2、土地使用税按城市的大小分为四个档次：2006年12月31日国务院令第483号：国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定，2007年1月1日起施行。每平方米：大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿区0.6-12元。具体的由各省、自治区、直辖市人民政府确定。年应纳土地使用税额=应税土地面积（平方米）额定税率3、房产税：按房产余值计征的，税率为1.2%，按房产租金收入计征的，税率为12%。4、企业所得税：所得税税额=应纳税所得额税率（一般为25%）5、土地增值税164页,5.2.3 销售收入、自营收入与经营税金及附加报表168页,5.2.4房地产投资项目的资金筹措1.房地产投资资金来源分析1）资本金2）银行贷款3）预售收入2、资金筹措计划172页3、资金使用计划173页,5.4财务基础数据估算案例分析185页5.5 小结190页附录：关于名义利率与实际利率的问题191页,5.3借款还本付息估算5.3.1还本付息的资金来源1、利润2、折旧费3、摊消费4、其他还款资金,5.3.2 还款方式1、国外借款还款方式2、国内借款还款方式5.3.3利息的计算5.3.4借款还本付息表1、借款还本付息表的格式2、借款还本付息表的作用,第五章 需要注意的计算问题：,5.2.1 经营收入估算152页市场比较法5.2.1.2.2157页5.2.2 税金估算162页要求：掌握162页具体的数据。,1995-1999年，物价指数分别为101、105、108、110、112.容积率和地价的关系是容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%.利用下面的数据用市场比较法评估宗地甲的单位地价09.3.20布置，4.3交资产评估教程109页,参考答案：,1,方差与标准差、变异系数：,【例】检查五位同学的学习时间与成绩分数如下表，试编制回归直线方程。,试根据下列资料编制直线回归方程：,2、平均数与成数的估计：,相关系数的取值范围：,回归分析是处理多变量间相关关系的一种数学方法。相关关系不同于函数关系，后者反映变量间的严格依存性，而前者则表现出一定程度的波动性或随机性，对自变量的每一取值，因变量可以有多个数值与之相对应。在统计上研究相关关系可以运用回归分析和相关分析（correlation analysis）。当自变量为非随机变量、因变量为随机变量时，分析它们的关系称回归分析；当两者都是随机变量时，称为相关分析。回归分析和相关分析往往不加区分。广义上说，相关分析包括回归分析，但严格地说。两者是有区别的。具有相关关系的两个变量和，它们之间既存在着密切的关系，又不能由一个变量的数值精确地求出另一变量的值。通常选定=x时的数学期望作为对应=x时的代表值，因为它反映=x条件下取值的平均水平。这样的对应关系称为回归关系。根据回归分析可以建立变量间的数学表达式，称为回归方程。,相关分析是以某一指标来度量回归方程所描述的各个变量间关系的密切程度。相关分析常用回归分析来补充，两者相辅相成。若通过相关分析显示出变量间关系非常密切，则通过所建立的回归方程可获得相当准确的取值。通过回归分析可以解决以下问题：1可建立交量间的数学表达式通常称为经验公式。2利用概率统计基础知识进行分析，从而可以判断所建立的经验公式的有效性。3进行因素分析，确定影响某一变量的若干变量（因素）中，何者为主要，何者为次要，以及它们之间的关系。 具有相关关系的变量之间虽然具有某种不确定性，但是，通过对现象的不断观察可以探索出它们之间的统计规律，这类统计规律称为回归关系。有关回归关系的理论、计算和分析称为回归分析。,回归分析方法被广泛地用于解释市场占有率、销售额、品牌偏好及市场营销效果。把两个或两个以上定距或定比例的数量关系用函数形势表示出来，就是回归分析要解决的问题。回归分析是一种非常有用灵活的分析方法，其作用主要表现在以下几个方面：(1) 判别自变量是否能解释因变量的显著变化-关系是否存在；(2) 判别自变量能够在多大程度上解释因变量-关系的强度；(3) 判别关系的结构或形式-反映因变量和自变量之间相关的数学表达式； (4) 预测自变量的值； (5) 当评价一个特殊变量或一组变量对因变量的贡献时，对其自变量进行控制。回归分析可以分为简单线性回归分析和多元线性回归分析。 (一) 简单线性回归分析 如果发现因变量Y和自变量X之间存在高度的正相关，可以确定一条直线的方程，使得所有的数据点尽可能接近这条拟合的直线。简单回归分析的模型可以用以下方程表示： Y = a + bx 其中：Y为因变量，a为截距，b为相关系数，x为自变量。 (二) 多元线性回归分析 多元线性回归是简单线性回归的推广，指的是多个因变量对多个自变量的回归。其中最常用的是只限于一个因变量但有多个自变量的情况，也叫多重回归。多重回归的一般形式如下: Y = a + b1X1 + b2X2 + b3X3 + bkXk a代表截距， b1,b2,b3,bk为回归系数。,（六） 房地产投资不确定性分析,(1) 不确定性分析概述 (2) 盈亏平衡分析 (3) 敏感性分析了解不确定性分析的含义、方法；理解盈亏平衡分析与敏感性分析的原理；掌握具体方法的应用。,第七章 房地产投资项目不确定性分析7.1房地产投资项目的不确定性概述,7.1.1房地产投资项目的不确定性的含义以前所论述的项目财务分析是房地产投资分析人员在确定性情况下对项目所作的财务效益分析。这里所说的确定性是相对的，是在调查研究的基础上，根据评价者和决策者的经验与收集的历史资料，所做的特定假设、估计和预测，在评价当时有一定的把握性。但由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，或者由于时间的关系，其数据和结构发生了变化，这些现象就称为不确定性。当估计租金、价格、费用在未来将发生变化时，有经验的或者有过教训的房地产投资分析人员比较愿意使用一些保守的数字，并常常在提供的最终分析报告上，声明这些数字和结论仅仅是估计而不能加一保证。本教材认为是分析人员对自己的保护，也可以看成是其对投资者的负责。产生不确定性的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效果产生影响。因此要做到心中有数。,7.1.2房地产投资项目的主要不确定性因素1.租售价格2.土地费用土地经济学第九章，土地征收的补偿3.开发周期4.建安工程费5.融资成本6.建筑面积7.资本化率7.1.3房地产置业投资项目的主要不确定性因素1.购买价格; 2.权益投资比率;3.出租率; 4.运营费用7.1.4房地产投资不确定性分析的作用1.不确定性分析可以帮助投资者作出正确的投资决策2.不确定性分析可以预测项目的抗风险能力,新开发土地成本要素分析土地经济学第二章征地费用土地开发费投资利息开发商正常利润相关税费,土地征收的补偿土地经济学第九章1、土地补偿费前三年平均产值6-102、安置补助费前3年平均产值的-倍，不超15倍1、2、两项之和不超30倍3、地上附着物补偿费补偿标准，由省、自治区、直辖市规定4、青苗补偿费补偿标准，由省、自治区、直辖市规定,7.2临界点分析,7.2.1临界点分析含义临界点是房地产开发项目英里与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。*7.2.2临界点分析的数学模型280页7.2.3线性分析1.线性分析的应用条件：（1）（2）2.线性分析的基本计算公式282页3.线性分析的应用284页7.2.4非线性分析*高等数学的极值原理,*7.2.2临界点分析的数学模型280页,7.2.2.1、成本与业务量280页房地产项目的开发的开发经营成本与其他商品的经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务量的变化而变化的相对稳定的成本。如：土地使用费、固定资产折旧费等。变动成本是指那些随着业务量的变化而变化的成本。如；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等。,7.2.2.2、临界点分析的数学模型281页,利润= 收入-销量税金-总成本销量税金=销售收入 销售税率 =单位售价销量销售税率总成本=变动成本+固定成本假设产量和销量相同，则：利润=单位售价销量-单位售价销量销售税率-单位变动成本销量-固定成本=单位售价销量（1-销售税率）-单位变动成本销量-固定成本,7.2.3线性分析,1、线性分析的应用条件（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或总产量）的线性函数；（2）房地产产品的总产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。2、线性分析的基本公式*282页3、线性分析的应用？,例7-1某房地产开发公司拟开发一普通居民楼，预计建成后，每平方米售价为2000元，总开发建筑面积为2500平方米，销售税率为5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期间的固定成本为120万元，试计算该开发项目的预期利润。例7-2假设例7-1中的房地产开发公司拟实现目标利润200万元，问应开发并销售多少建筑面积？例7-3假设例7-1中的其他因素不变，但欲实现开发利润150万元，问每平方米售价应定为多少？例7-4假设例7-1中的企业在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下实现120万元利润，每平方米变动成本应降为多少？例7-5假设例7-1中企业在其他因素不变的情况下，欲实现120万元的利润，固定成本应控制在什么水平？例7-6试计算早所得税税率为25%时， 例7-1企业欲实现95万元的税后利润，应开发并销售多少平方米建筑面积？例7-7某房地产开发公司，生产住宅建筑预制构件产品，年计划生产能力为6万件，每件售价为3200元，年预计销售收入为1.92亿元，固定成本为5768万元，每件产品耗用变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，产品销售税率为8.75%，求该公司预制构件产品实际产量、销售价格、销售收入和生产能力利用率的临界点。接286页的例题？,7.3敏感性分析291页,7.3.1敏感性分析含义：敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。如果某变量变化幅度很小但对主要经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。7.3.2敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感性因素产生的可能性，并制定出应变对策，提高决策的可靠性。二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。,7.3.3敏感性分析方法2921、单变量敏感性分析：假设个变量之间互相独立，每次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量经济指标的影响。这种分析方法叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。2、多变量敏感性分析：同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多哥变量测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。7.3.4单变量敏感性分析2931.单变量敏感性分析的步骤2.单变量敏感性分析图3.单变量敏感性分析的应用295页，例7-97.3.5多变量敏感性分析3017.3.6敏感性分析的局限性 7.4 小结,课堂作业：306页（第七章（2009.4.17星期五3-4节）,（一）回答下列问题：1、不确定分析有哪些内容？ 不确定分析的目的是什么？5、临界点分析的目的是什么？ 它的作用是什么？15、敏感性分析的局限性是什么？（二）计算题：16、306页284页的例题要求掌握，在房地产开发中考,（七） 房地产投资社会分析,(1) 社会分析概述 (2) 房地产投资社会分析的原则、内容及程序 (3) 房地产投资社会分析基本方法 了解社会分析的内容、原则、程序；理解房地产投资社会分析基本方法原理,第九章 房地产投资决策分析 9.1 房地产项目投资决策概述,9.1.1房地产投资决策含义9.1.2 房地产投资决策程序9.1.3房地产投资决策准则*,9.2 房地产投资项目的方案比选,9.2.1 房地产投资项目方案比选的含义9.2.2 投资方案的类型9.2.3比选所用的指标9.2.4比选中应注意的问题,9.3 各比选指标的应用9.4 小结,9.3.1 互斥方案的比较与选择9.3.2 独立方案的比较与选择9.3.3 混合方案的比较与选择,（八） 房地产投资方案的比较与选择,(1) 投资方案比选概述 (2) 投资方案比选的分析指标 (3) 房地产投资方案的比选 了解投资方案的相互关系；理解投资方案比选的指标；掌握房地产投资方案的比选的方法。,第十章 房地产投资开发项目案例分析10.1 租售房地产开发项目案例分析,10.1.1市场分析和需求预测10.1.2 建设指导思想10.1.3 建设内容和规模10.1.4 规划选址10.1.5 规划与住宅布局10.1.6 小区绿化10.1.7 方案设想10.1.8 实施进度及计算期,10.1.9 用款计划10.1.10 投资估算10.1.11 资金筹措10.1.12 贷款条件10.1.13 税费率10.1.14 租售与出租计划10.1.15 财务分析10.1.16 评估结论,10.2 房地产投资项目可行性研究案例,10.2.1 项目概况10.2.2 项目投资环境及市场分析10.2.3 项目建设规划及进度安排10.2.4 项目财务分析10.2.5 经济、社会、环境效益评价10.3 小结,（九） 房地产投资风险分析,(1) 房地产投资风险概述 (2) 房地产投资风险的测度 (3) 房地产投资风险的处置 (4) 房地产投资风险分析案例 了解风险的含义、基本特征；掌握房地产投资风险的处置方法。,第八章 房地产投