【地产策划or报告】2007青岛国际贸易中心可行性研究报告127页

2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 69031789 青岛国际贸易中心 （济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程） 可行性研究报告 二零零 七 年 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 69031789 目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4 第二章 市场需求分析 7 第一节 青岛市概况 7 第二节 青岛市房地产综合分析 7 第三节 青岛市住宅市场分 15 第四节 青岛市写字楼市场分析 21 第五节 青岛市酒店式公寓市场分析 27 第六节 青岛市酒店供需市场分析 30 第七节 青岛市商业零售市场分析 32 第八节 国内外代表城市房地产 市场分析 34 第九节 项目的优劣势分析 39 第三章 项目建设规模 44 第四章 建设场址及条件 46 第一节 建设场址 46 第二节 建设条件 47 第五章 总体规划建设方案 52 第一节 设计依据 52 第二节 设计指导思想与原则 52 第三节 规划建设方案 53 第四节 公用工程 58 第六章 环境保护、节能与节水 64 第一节 环境保护 64 第二节 节能 65 第三节 节水措施 66 第七章 劳动安全、卫生和消防 68 第一节 劳动安全与卫生 69 第二节 消防设施 65 第八章 组织机构与人力资源配置 69 第九章 项目进度计划安排 70 第十章 投资估算和资金筹措 71 第一节 投资估算 71 第二节 资金筹措及使用计划 73 第十一章 经济效益评价 74 第一节 评价说明及财务基础数据 74 第二节 项目财务分析与评价 76 第十二章 结论 81 附图： 1、总平面布置图 2、沿山东路透视图 3、沿东海路透视图 4、沿海岸鸟瞰图 附件一 ： 1、青岛国际贸易中心 a 区投资与经济分析报告 2、青岛国际贸易中心 b 区投资与经济分析报告 3、青岛国际贸易中心 c 区投资与经济分析报告 附件二 ： 1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照 2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书 3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸 2006311 号） 4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字 200622 号） 5、中华人民共和国房地产权证（青房地 权市字第 20062670 号、第 20062672号、第 20062671 号） 6、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字 200727 号） 1 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称： 青岛国际贸易中心 （济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程） 二、建设地址：青岛市 市南区 香港中路 8 号 三、开 发 商：青岛中金渝能置业有限公司 四、 开发单位基本情况 青岛中金渝能置业有限公司注册成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房 地产公司，注册地址位于青岛市香港中路 52 号时代广场10 层，法定代表人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验 五、项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心 （济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程） 总占地面积 方米，规划总建筑面积 327449 平方米，其中：地上建筑面积 264995 平方米，地下建筑面积 62454 平方米。 青岛国际贸易中心 由 a 区、 b 区、 c 区三组建筑构成，其中： 1、 a 区：位于山东路 6 号，占地面积 方米，规划建筑 2 面积 113141 平方米，其中：商业裙房 19178 平方米（ 1 6 层），五星级酒店式公寓 76615 平方米（ 7 50 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 17348 平方米。 2、 b 区：位于香港中路 8 号，占地面积 方米，规划建筑面积 119094 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（ 1 6 层），甲级写字楼 28298 平方米（ 7 22 层），五星级产权式酒店 47669 平方米（ 23 48 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206 平方米。 3、 c 区：位于东海西路 31 号，占地面积 米，规划建筑面积 95214 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（ 1 6 层），高级公寓 51393 平方米（ 7 43 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 22900 平方米。 六、项目总投资及资金来源 1、项目总投资 初步测算，项目建设总投资为 中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用 他费用 备费用 设期利息 12780万元。 分区计算投资， 2、资金来源 项目建设所需资金 元，拟通过以下渠道筹集： （ 1）建设单位 青岛中金渝能置业有限公司 自筹资金 110000 万 3 元； （ 2）申请银行贷款或信托贷款 100000 万元； （ 3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、 元。 七、经济技术指标 主要经济技术指标汇总表 序号 项 目 单位 总指标 a 区指标 b 区指标 c 区指标 1 占地面积 平方米 建筑面积 平方米 327449 113141 119094 95214 3 建设总投资 万元 销售收入 万元 851845 销售税金及附加 万元 土地增值税 万元 销售利润（税前） 万元 税后利润 万元 投资利润率 % 0 投资利税率 % 1 所得税后财务内部收益率 % 2 所得税后投资回收期 年 3 所得税后财务净现值（ 0%） 万元 156637 39663 44570 64177 14 所得税前财务内部收益率 % 5 所得税前投资回收期 年 6 所得税前财务净现值（ 0%） 万元 247719 64148 72329 101273 4 第二节 可行性研究报告编制依据 一、投资项目可行性研究指南（试用版） 二、建设项目经济评价方法与参数（第二版） 三、房地产开发项目 经济评价方法 四、山东半岛城市群总体规划 五、青岛市城市总体规划 六、 青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸 2006311 号） 七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字 200622号） 八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第 20062670号、第 20062671 号、第 20062672 号） 九、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字 200727号） 十、建设单位提供的其他资料 第三节 项目建设的背景和必要性 一、项目建设 的背景 按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约 2 公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公 5 司以 元中标， 2005 年 9 月 26 日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。 2006 年 3 月 9 日，青岛市规划局以青规函业字 2006155 号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。 2006 年 7 月 15 日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（青规用地字 200622 号）； 2006 年 7 月 29 日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号）； 2006年 8 月 3 日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸 2006311 号）对该项目予以核准立项； 2007年 4 月 30 日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证（青规建管字 200727 号）。 二、项目建设的必要性 1、符合青岛市城市总体规划和 楼宇经济 发展规划 青岛市城市总体规划中提出： 沿山东 路、 香港中路 围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主 “ 城市主中心 ” ，并 作为 青岛市的中心商务区。 因此， 青岛国际贸易中心 的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规 划。 2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣 6 楼宇 与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生 价值， 而且 在使用过程中同样可以创造经济效益。 在建的 青岛国际贸易中心 集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业 的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。 3、符合青岛市中央商务区（ 建设规划 青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区，已经规划作为 心，并且已经建成了近 300 万平方米。 在建的 青岛国际贸易中心 位于香港中路 8 号（青岛金融街），地处青岛 核心地带，在此规划建设国际 5a 写字楼、五星级酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（ 建设规划。 7 第二章 市场需求分析 第 一 节 青岛市 概况 青岛市地处山东半岛南部，位于东经 11930 121 00、北纬3535 3709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为 10654 平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方公里。2005 年末全市总人口 人，其中 ： 市区 人，所辖五市（县级） 人。 2005 年， 全市实现生产总值（ 元，增长 其中 ， 第一产业增加值 元 ，增长 元，增长 第三产业增加值 元，增长 三次产业的比例关系调整为 市实现地方财政一般预算收入 元，增长 地方财政一般预算支出 长 税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征） 元 ,增长 地税税收收入 元 ,增长 第二节 青岛市 房地产综合分析 一、青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性、先导性产业， 其发展与宏观经济的发展密切 8 相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从 1992 年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（ 92 年到 95 年）；回落调整期（ 96 年到 97 年）；复苏回升期（ 98 到 99 年）；新一轮快速发展期（ 2000 年以来）。 1、增长扩张期（ 1992 1992，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增 长，包括 92 到 93 年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过 130%）， 94 年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降 ，95 年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长 。 青岛市房地产 1992况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资（万元） 施工房屋面积 同比增长 % 实际销售商品房屋面积 同比增长 % 房地产开发企业数量 1992 - 178 1993 - 17 1994 374001 82 1995 539000 54 2、回落调整期（ 1996 1997） 9 经过 92 95 年的过快膨胀， 1996、 1997 年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期 。 房地产开发投资额分别同比下降 1996 年实际销售面积同比下降了 竣工面积分别同比下降 11%。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在 1997年出现了 增长，预示着房地产走势的新一轮启动。 青岛房地产 1996发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资（亿元） 同比增长 % 施工房屋面积 同比增长 实际销售面积 同比增长 % 企业数量 1996 15 40 1997 25 29 11 3、复苏回升期（ 1998 进入 1998 年和 1999 年，青岛房地产市场又逐渐升温， 98、 99年房地产开发投资额分别同比增长 施工面积同比增长 实际销售面积同比增长 青岛房地产 1998展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资 （亿元） 同比增长 % 施工房屋面积 同比增长 实际销售面积 同比增长 % 企业数量 1998 93 1999 78 4、新一轮发展期（ 2000 至今） 10 从 2000 年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。 二、 青岛市 一级市场状况 青岛市区东部为崂山山脉，北部为环境较差的传统工业区及老城区，所以 基于青岛的特殊地理情况以及城市 迅速 发展的刚性需求，青岛市区 当前 土地资源极端紧缺，尤其是沿海 域已 近乎 无地可用。 青岛近几年的火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场，对地块的品质要求愈来愈高，引发在青岛一级市场上的竞争更加激烈，拍出众多“天价”地块。 来 通过近 来 青岛市市区几宗土地交易可以明显察觉土地的珍缺性。 1、 市北区西吴家村 地块 2007年 2007 年 9 月 5 日，通过挂牌出让及拍卖方式，青岛市位于市北区西吴家村 250号的（山东路）地块，在拍卖会上经历了 279 个回合的较量，最终以 楼面地价达到 8330 元。 2、 银川西路 a 地块 2005 年 2006 年 6 月 18 日，位于市南区银 川西路土地 面积近 平方米的 a 地块以 5120 元平方米的楼面价被某地产公司拍得。 此地块 11 位于 域之外，在交通、配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。 3、 奥帆赛 地块 2005 年 奥帆赛地块作为 建设市场化运作的一部分， 也被青岛市政府挂牌出售。奥帆赛地块 位于 奥运分村东侧，南侧直接面向大海 的奥运一号地块以 16000 元平方米 的楼面价成功交易。 此 地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价，堪称新的地王。 三、 青岛市房地产整体发展现状 1、 板块划分： 城市地段层级基本形成，价格 和物业档次形成明显区隔。 李沧和四方区板块： 以大量经济适用房和部分低端商业、低端住宅为主。 中部板块： 以普通城市住宅和中档商业为主。 西部滨海板块： 围市政府、香港路有众多高档商业及办公楼，区内多为中、高档普通住宅。 东部滨海板块： 以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区；北为中端档次住宅物业。 12 附：香港中路 市北区二级地段房价在 0000元 市南区沿海一线一级地段房价在 00000元 400000元 四 方 区 三 级 地 段 房 价 在 000崂山区沿海一线一级地段房价在 600000元 项目特征： 板块内多数为高端住宅、公寓及办公类产品。以高层、超高层建筑为主 。在建筑设 计、工程质量等方面代表青岛的最高水平。 板块特征： 拥有优异的自然资源和全市最为丰厚的城市配套资源。 投资类产品获得市场青睐，高价位的豪宅相对压力较大。 代表性项目： 东海路 9号、 数码港、颐和国际、瑞纳康都、 燕岛国际公寓、麦岛金岸 高端住宅类： 东海路 9号、香港置地广场、燕岛国际公寓 未来上市项目 ： 青岛国贸中心、 奥帆赛项目、凯悦中心、乾豪国际广场、万邦中心、世纪广场等 13 2、经济背景 2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态 势，完成投资 元，同比增长 比上年回落 15 个百分点，比 2006年一季度、二季度、三季度，分别降低 百分点、 百分点、 按投资用途分，完成住宅投资 元 ,同比增长 占全部投资额的 较上年提高了 2 个百分点；办公楼 元 ,同比增长 占全部投资额的 比上年提高了 业营业用房投资 元 ,同比增长 所占比重较上年提高了 成其他用房投资 全部投资的 住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。 2006 年，市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资 比增长 高出全市增幅 全市房地产开发投资的 比去年提高 百分点。五市完成投资 元，增长 增幅低于全市增幅 内四区完成 元，仅增长 从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为 985万平方米，增长 其次是市郊三区 1071 万平方米，增长 市内四区仅增长 从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为 平方米， 14 增长 “十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设 施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积 120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到 40 座，楼宇税收占全区总税收超过 60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成 为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到 1 万家，总部型企业达到 500 家。 3、 市场现状（以 2006 年 1 5 月份为例） 2006年 12006年 1 6月份，全市完成房地产开发投资 元，同比增长 低于固定资产投资增幅 百分点，比上年同期回落 百分点。按投资用途划分，前 6个月完成住宅投资 去年同期增长 50，高于全市房地产投资增速 百分点，占全市房地产开发投资的 15 比去年同期提升了 百分点；办公楼投资 元，同比增长 商业营业用房和其它用房投资额为 别下降 2006 年前 6 个月，青岛市房屋销售面积 平方米，其中：期房销售面积 青岛市房屋销售面积比重为 同比提高 百分点；现房销售面积 青岛市房屋销售额 元，其中：期房销售额为 元，占比重为 同比上升 百分点，现房销售额为 元，占比重为 销售 2006年 1 5 月份 ，全市房屋销售面积 中，现房销售面积 比重为 期房销售面积 比重为 全市房屋销售额 元，其中，现房销售额为 36 亿元，占比重为 35，期房销售额为 元，所占比重为 65。 此外，和记黄埔、浙江绿城、上海实业等全国知名品牌开发企业的进驻，为青岛市整个房地产行业的发展带来了极大的影响。他们的到来为青岛的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念，必将使青岛楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼。 第 三 节 青 岛市 住宅市场分析 1、 市场概况 16 2005 年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类指数依然是 8类指数中最高的，青岛房价依旧走高。 投资分类指数与新开工面积分类指数接近 100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。 应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。 2 0 0 5 年 房 地 产 景 气 指 数 9 2 . 0 0 % 9 6 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 0 4 . 0 0 % 1 0 8 . 0 0 % 1 1 2 . 0 0 % 1 1 6 . 0 0 % 总指数 投资分类指土地转让收土地开发指新开工面积竣工面积指商品房销售资金来源指 图 2奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍 应是上升趋势。 虽然受到国家宏观调控的影响，但是 2005 年房屋销售价格较上年依然呈上升态势，较 2004 年的涨幅高 百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中 2005 其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达 高于全国平均水平 百分点。 经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升 普通住宅价格继续窜高， 2005 年较上年上升 17 高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上 涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使 2005 年高档公寓价格较上年上升 供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有： 住房供需矛盾拉动房价上升。 土地拍卖价格大幅度上扬。 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。 住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。 住宅科技含量上升。 拆迁成本不断加大。 房屋建筑成本不断增加。 在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。 2005年，各类房产交易总成交 84988套，比去年增长 10%；总成交金额 元，同比增长 22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。 18 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 0 0 5 年 2 - 10 月 份 商 品 房住 宅 市 场吸 纳 量 累计竣工面积 累计 销售面积 根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在 70 至 100 平方米之间的房子，同比下降 其次是面积在 100 至 150 平方米的房子，这类住房占总成交套数的 同比增加 2、 青岛高档住宅市场分析 青岛具有当代意义的 第一代高档住宅应该是 弄海园。上世纪90 年代初就以每平方米过万元的单价傲视岛城群房。而新世纪的后续项目琴岛之星更是以每平方米 3万元的价格再创青岛之最。 2000 年前后，青岛的又一轮高档住宅开发热形成，随着东部的发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。 2003年，青岛市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片高品质住宅出现，比较有代表性的是绅园。这时的高档住宅价格大多突破了万元大关，建筑形式也从原先的别墅向高档公寓过渡。 2004 年到 2005年，市区东部 沿海区域再次掀起高档住宅的建设高潮，一批高档住宅 19 的新贵将这个区域的居住价值发挥到了极致，如：恒基新天地、海信燕岛国际公寓、领世华府等等。 2006年 ，青岛房地产市场增加了很多由万科、绿城、和记黄埔、等外埠房地产大鳄开发的项目。如今青岛豪华楼盘每平方米售价已超过 3 万元，丝毫也不比北京、上海的房价低。市区豪宅几乎全部集中到 个城市的经济核心区形成后，写字楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得炙手可热，像瑞纳康都、燕岛国际等，都属于此。 豪宅出现是一个地区经 济发展达到一定程度的标志及必然产物。对 2008 年奥运会商情及人气的预期及青岛市对外开放步伐的加快是青岛豪宅诞生的前提条件。 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。 （ 1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。 （ 2）从销售价格上可以看出， 18000元 /平方米，已成为区域市场认可的基准价格，可作为项目的经济效益测算依据。 （ 3）本地购买力不容忽视：玺景园有 7 套别墅为本地企业家购买。 2005年外地购房者比例仅占 随着青岛经济的发展， 越来越多的私营企业及民营企业家成为青岛豪宅的购买者。 （ 4）市场对海景豪宅存在巨大的消化力。 20 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。如 2005 年推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路 9 号、海纳尊邸都是高层。 与普通别墅相比， 空中别墅还具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。而大跃层、空中花园、阳光房等豪华设计，以及星级酒店式的物业服务，让居住高层豪宅更显 尊贵。 项目名称 经济技术指标 价格 地址 海信燕岛国际公寓 规划总用地面积 53891 平方米 ,地上总建筑面积 121752 平方米 ,建 筑 密 度 住宅总户数 719 户 ,地下停车位 550 个 加上立体车位总共 850个车位。 起价 14000 元 /平方米，均价 20000 元 /平方米 位于澳门路、奥运赛场东侧 东海路 9号 两座 50 层的塔楼及两层裙楼构成，楼高 180 米 精装销售均价 30000元 /平方米。 东海路与延安三路交界处东北角 麦岛金岸 项目地处青岛市崂山区与市南区结合部， 占地面积 顷，总建筑面积126 万平方米，容积率 化率为45。 包括 90 栋高层 及别墅 。 高 层 11000 起，小高层 15000 起，别墅30000 起 海门路 8号，香格里拉大酒店西侧 和 国际 由 31层酒店式商务公寓及 40层五星级写字楼组成， 40 层写字楼高 156米为青岛第二高度建筑。公寓户型60装销售，写字间大开间设计 起价 13000 元 /平方米，均价 18000 元 / 平方米 位于香港中路 10 号，市政府对面。 21 从上表中可以看到，随着市区土地资源的日益匮乏，以及人们对于高 层建筑物业抗性的日益淡化，开发商在追逐利益最大化的前提下，高层建筑物业成为目前市区开发建设的焦点。另一方面，从政府角度出发，高层建筑物业最能体现一个地区经济发展的进程，高层建筑物业也是城市空间建筑品质发展程度的最佳体现形式，对于青岛市， 2008 年奥帆赛的举办城市，其市区的形象建设将直接影响到整个城市未来的发展前景。 第 四 节 青岛市 写字楼市场分析 2001 年以来，中国加入 申奥成功等利好因素的影响，曾经倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，租售价格都稳步上升。 一、写字楼市场区域对比分析 目前，青岛市写 字楼市场已经形成明显的区域分布。主要以核心域（香港路沿线及市政府周边）为主。 1、区域供应量分析 2005 年，市南区已建成可使用写字楼 97 座，总建筑面积为 303万平方米，建筑面积比 2004 年增长 7%，已经入驻企业 5000 余家。去年，市南区在建写字楼 17 座，总建筑面积为 81万平方米，建筑面积比 2004 年底增长 67。 2、区域租售价格对比分析 核心 域平均售价 13000 /平方米，平均净租价 5 22 元 /天 /平方米。青岛市的大型公司、外资企业的需求多集中于此处，因此租售价较高。 3、区域租 售率对比分析 域集中了绝大多数的在售写字楼项目，有些目前处于销售状态或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。 4、区域装修配套对比分析 域写字楼的基本配套设施较其他区域完善，除必备的餐厅、电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。装修外立面主要以玻璃和金属为主、大堂多采用现代风格设计、室内墙面以涂料为主。 二、区域写字楼销售状况分析 1、区域写字楼销售率分析 名称 销售率 青岛国际金融中心 98% 丰和广场 85% 华仁国际大厦 85% 光 大国际金融中心 90% 和国际 100% 英德隆大厦 99% 由于前期当地在售写字楼较少，绝大多数已售完。近期上市的总 23 体销售率在 80%以上。 域在售写字楼一般均采用售租相结合的方式。租赁的投资回报率一般可以达到 8%。 2、区域写字楼销售价格分析 名称 均价（元 /平方米） 青岛国际金融中心 15880 丰和广场 15000 华仁国际大厦 15000 光大国际金融中心 13000 和国际 18000 英德隆大厦 15000 区域内写字楼的销售均价基本都在 13000 元 /平方米以上，位于香港路两侧，地理位置极其优越，加之其品质较高，配套健全，因此售价较高。 3、区域写字楼装修配套分析 名称 装修 配套 青岛国际金融中心 外部为玻璃幕，墙裙楼外墙采用进口石材干 挂 ， 内部精装修，原装三菱电梯。 自控系统、高端通讯系统、卫视系统银行、商务中心、员工餐厅。 丰和广场 内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化。 会所、超市、餐厅。 华仁国际大厦 建筑、消防、保安、办公、通讯自动化，提供酒店式物管。 商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、 24 金库、员工餐 厅。 光大国际金融中心 5商务中心、会所。 区域内写字楼的配套较为齐全，基本上能满足入驻企业的需求。内部装修较为高档，接近 5a 级写字楼。 三、区域写字楼经营状况分析 1、区域写字楼出租率分析 名称 出租率 光大国际金融中心 90% 丰合广场 85% 青岛国际金融中心 95% 华仁国际大厦 90% 太平洋中心 98% 世界贸易中心 96% 中港大厦 100% 世纪大厦 98% 新世界数码广场 100% 环海大厦 98% 东方航空大厦 85% 海信大厦 100% 青 啤大厦 100% 海悦广场 95% 绮丽大厦 100% 民航大厦 100% 25 时代广场 100% 从上表中可以看出，各个写字楼的出租率是很高的， 心很多写字楼已经没有空置面积，整个写字楼市场的空置率不是很高。 2、区域写字楼出租价格分析 名称 价格（元 /平方米 /天）（净价） 光大国际金融中心 5 丰合广场 岛国际金融中心 5 华仁国际大厦 4 太平洋中心 界贸易中心 3 中港大厦 3 世纪大厦 世界数码广场 5 环海大厦 3 东方航空大厦 信大厦 4 青啤大厦 丽大厦 航大厦 代广场 3 从上述分析中可以看出各个写字楼的租赁均价基本上在 3 元以上、 （ 净价，不包含物管费在内 ） 绝大部分的写字楼已售完，基本上都是返租。如果客户需要房租发票，租金将上涨 20%，物业管理费用最高的可以达到 8 元左右，但大多数的在 3左右。 26 3、区域写字楼装修配套分析 名称 装修 配套 光大国际金融中心 外部为玻璃幕墙，裙楼外墙采用进口，石材干挂内部精装，修原装三菱电梯 自控系统、高端通讯系统、卫视系统，银行、商务中心、 员工餐厅。 丰合广场 内部为毛坯房，通讯、管理、楼 宇、办公自动化 会所、超市、餐厅 青岛国际金融中心 大堂采用现代风格，装修设计、主材以金属和玻璃为主， 框架结构。 商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。 华仁国际大厦 外立面以玻璃为主、大堂采用现 代风格设计。 商务中心、票务中心。 太平洋中心 外立面以玻璃为主。内部墙面采 用大理石、框架结构。 商务中心、会所。 世界贸易中心 外立面以玻璃和金属为主、大堂地面为大理石、内部墙 面为涂料。 商务中心、票务中心、健身 房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。 中港大厦 大堂设计采用现代风格、内部墙 面为涂料。 美容美发、商务中心 世纪大厦 外立面以玻璃为主、内部墙面为 涂料。 商务中心、员工餐厅 新世界数码广场 外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。 环海大厦 大堂设计为现代风格、内部墙面 采用面砖。 商务中心、干洗店、票务中心。 东方航空大厦 大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主， 框架结构。 运动场所、会议室 海信大厦 外 立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 票务中心、银行、会所。 27 青啤大厦 外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 运动场所、游泳池 海悦广场 大堂设计为现代风格、内部墙面 采用面砖。 多功能厅、会所、商店 绮丽大厦 大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主， 框架结构。 商务中心、多功能厅 民航大厦 大堂设计为现代风格、内部墙面 采用面砖。 票务中心、商务中心、员工餐厅。 时代广场 外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面 为大理石。 多功能厅、 餐厅、会所等。 在进行分析后我们可以发现，写字楼的外立面绝大部分以玻璃为主，大堂多采用现代式风格设计，内部墙面多为涂料，其内部配套较为齐全，各种设施应有尽有，基本上能满足入驻企业的需求。 第五节 青岛市 酒店式公寓市场分析 一、 青岛酒店式公寓 概况 青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促进了青岛酒店式公寓的产生 。 另外，青岛市近年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产 28 作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢迎的。 二 、 青岛酒店式公寓概念项目 项目名称 地址 面积 配套 开发商 三度空间柏悦公寓 市南区海丰路 10号 50四星 新世界地产 瑞纳康都 海门路 8号 31装修 华侨房地产 海纳尊邸 海门路 8号 59装修 百通房地产 香港中路 10号 60装修 颐中房地产 千禧龙精英 啤酒城东侧 78 精装修 荣昌置业 广业锦江 （由锦江集团管理） 35星 广业置业 三 、个案分析 1、瑞纳康都 项目由青岛华侨房地产开发，位于海门路 8 号，香格里拉大酒店西侧，总建筑面积 10000 平米。是青岛首座现代意义上的服务式独立产权公寓，并在青岛市场上首次引入了 概念。户型从 31种户型 每层一套，配备全套的家具电器，厨房卫浴设备。由 29 统一的管理公司提供酒店式服务。项目起价 13000元 /平米，均价 15000元 /平米，已售罄。客群以个人投资和中小公司商用为主。 2、 三度空间 三度空间 位于海 丰 路 10 号， 由阳光新地开发，物管公司新世界物业。规模 2 万平米，共计 200 套 ， 户型面积在 52米之间。此项目当前二手房价格在 12000 元以上。 3、 和国际 青岛颐中地产开发有限公司开发的项目。位于香港路与山东路交汇处，青岛市政府对面的黄金地段。 2004 年 11