户型配比建议样本

关于东田丽园五期三区户型配比建议报告（范本）投资拓展总部2008年6月目 录一、未来市场供应情况31.东莞市商品房供应情况32.常平镇商品房市场供应情况4二、东莞市商品房户均面积走势情况分析41.东莞市商品房户均面积的走势42.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析5三、常平镇近期推出的项目供应情况8四、常平镇一些在售楼盘的基本情况8五、东田丽园客户群体研究91.东田丽园来访客户情况的分析：92.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析10六、东田丽园五期三区可开发面积情况：13七、东田丽园五期三区户型配比建议13关于东田丽园五期三区的户型配比建议关于东田丽园五期三区的户型配比，我部将从以下几个方面进行分析，从而得出东田丽园五期三区初步的户型配比建议。一、未来市场供应情况东莞市商品房供应情况东莞市住房建设规划2008年度住房建设计划一览表类 别主城区28个镇区总和合 计政策性住房经济适用房用地面积（h,）6612建筑面积（万）16.212.128.3套数（套）270015004200廉租房户籍人口建筑面积（h,） 2.53.225.72套数（套）5005371037外来人口用地面积（h,）2.79.512.2建筑面积（万）7.351926.37套数（套）147038005270一般商品房普通商品房用地面积（h,）206.5428634.5建筑面积（万）320.67281048.6套数（套）3570081000116700高档商品房用地面积（h,）79.8206.5286.3建筑面积（万）111.35277.68389.03套数（套）93002300032300小 计用地面积（h,）295650945建筑面积（万）45810401498套数（套）49670109837159500东莞市住房建设规划2009年度住房建设计划一览表类 别主城区28个镇区总和合 计政策性住房经济适用房用地面积（h,）5813建筑面积（万）1116.327.3套数（套）140020003400廉租房户籍人口建筑面积（h,） 43.117.11套数（套）8005221322外来人口用地面积（h,）3.4811.4建筑面积（万）9.21625.2套数（套）184032005040一般商品房普通商品房用地面积（h,）1616264425.6建筑面积（万）250.4470720.42套数（套）278505200079850高档商品房用地面积（h,）60120180建筑面积（万）84.52206290.52套数（套）70201700024020小 计用地面积（h,）230400630建筑面积（万）359.1711 1070.5套数（套）3891074722113632从以上数据可以看出09年一般商品房的数量及面积将有所减少，但预计08年镇区的商品房供应面积将07年镇区商品房供应面积多300万，未来的东莞房地产市场以镇区供应作为主导地位，镇区的销售竞争将会加大，销售形势将更加严峻。常平镇商品房市场供应情况根据网上得到的一些数据以及常平镇房地产开发面积占东莞市总体开发面积的比例，预计常平镇未来两年的商品房开发面积分别为56万和45万，近年来常平镇的商住土地供给情况有所减少，故商品房的开发面积也在减少。二、东莞市商品房户均面积走势情况分析1、东莞市商品房户均面积的走势由东莞市新增商品房户均面积可以发现，由于东莞市政府加大了对90/70政策的执行，户均面积有所下降。08、09年90-100的商品住房将大量进入市场，未来两年的商品房数量将会增加，市场的同质化严重，对商品房的销售将造成冲击，大户型的需求情况将有所减弱，未来商品房将主要以三房供应为主。2、东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析东田丽园三期一区的户型配比情况：三期一区 面积情况套数比例70809213.268090121.739010012518.0110011011012012013040.5813014012516.86140150150-16014721.18160-17012818.44170-180517.35240-280（复式）182.59合计694100.00从上面的数据统计可以看出东田丽园三期一区的主力户型在150-170，户型产品的种类比较多，但100-130的户型出现了真空。东田丽园三期一区成交情况（来源于销售部）楼阁名称总套数累计销售套数本期销售套数剩余套数销售率1彩田居10座5858580100.00彩田居11座5151510100.00彩田居12座515050198.04彩田居13座4724242351.06彩田居15座4734341372.34彩田居16座363434294.44彩田居17座7029294141.43彩田居18座7015155521.43彩田居1座181616288.89彩田居2座181717194.44彩田居3座181717194.44彩田居5座181717194.44彩田居6座1818180100.00彩田居7座5858580100.00彩田居8座5858580100.00彩田居9座5858580100.00小计：69455455414079.83从销售部统计得到的东田丽园三期一区成交情况来看，目前彩田居13座、15座、17座、18座销售状况不是很理想，这四栋的户型产品面积为150-170（4房3卫），正好是这一期的主力户型，出现销售状况不是很理想的原因可能有以下几点：1.受目前房地产市场影响，消费者观望的气氛比较浓厚。2.需求该档次户型面积的客户在减少，对小户型面积需求的客户在增加。3.该部分楼宇位于未来的新城大道边上，位置可能对客户存在着一定的影响。东田丽园五期一区的户型配比情况：五期一区 面积情况套数比例9010011423.1710011011012011423.171201301301407815.8514015018637.80合计492100.00东田丽园五期二区的户型配比情况：五期二区 面积情况套数比例90-10014425.0010011011012014425.0012013013014021637.501401501501607212.50合计576100.00从以上对东田丽园户型配比数据可以看出，三期一区的产品主要是80-100（比例占33）以及150180（比例占46.97）的户型为主；到了五期一区的产品主要是以140150的户型为主；到了五期二区的产品则主要是以130140的户型为主。由此可以看出产品的主力户型面积是在减少，主要原因可能为一是客户的需求建筑面积在减少，二是可能与商品房的销售价格有关，单价过高导致了单套商品房的总额过大，居民的收入水平跟不上房价上涨的水平，导致在总额不变的情况下唯有降低对户型的面积需求。由此建议东田丽园五期三区的主力户型面积控制在110130左右。三、常平镇近期推出的项目供应情况楼盘名称总建筑面积（）容积率未来供应预计上市时间万科城110万0.95约12.1万08年上半年东田丽园40万1.68约25万08年上半年东田翠湖湾20万2.0约12.8万08年世纪康城18万1.6约3万07年下半年花和小城8.8万1.6约5万（319套）07年下半年山水雅居12.8万2.21约12.5万07年下半年金凯水都18万约10万9月中碧湖花园约10万约9万07年10月后翰林雅苑12.7万1.1约12.7万08年上半年誉景名居约10万约10万10月份左右卓越项目57万2.68约57万08年常平镇近期推出项目高层户型设计主要是二房（7090），三房（90120）、四房（130160）为主。未来常平镇供应最大的房地产开发项目是卓越集团的项目（卓越蔚蓝城邦），该项目开发占地面积700多亩，不过该项目一期开发的主要产品是以别墅和多层为主，对公司项目影响不大；二期的开发将以高层为主，高层共有12栋18层的高层，预计高层建筑面积将达到12万左右。四、常平镇一些在售楼盘的基本情况项目名称地理位置发 展 商规 模在售主力户型及面积均 价万科城东莞市常黄公路东莞市万科阳光房地产有限公司占地：66多万建面：110多万二房：71-81三房：88-1344600 元/东田丽园东莞市常平镇常黄路东莞市东田房地产开发有限公司占地：24.5万建面：40万二房：72三房：100-1086000 元/东田翠湖湾常平镇板石村站前路广东东田实业投资有限公司占地：81634建面：20多万二房：71-81三房：88-1346500 元/新天美地东莞常平镇新天美地常平镇上坑村口东莞市新天美地花园建造有限公司占地：20多万建面：40多万五房四卫-工人房281.24四房三卫-工人房260.35三房三卫-工人房223.184800 元/碧湖花园常平镇松柏塘村东莞市碧湖花园有限公司占地：31多万建面：31多万一房二厅：45二房二厅：65-91三房二厅：114-118五房四卫：1675500 元/金凯水都东莞常平镇金凯水都常平镇区横江厦村东莞市常平房地产开发有限公司占地：8万建面：18万二房三厅：132.26-133.64四房二厅：210.62-213.95四联排：235.3双拼：344.06洋房：5000 元/别墅：8000元/明仕官邸（原名：山水雅居）东莞常平隐贤山下中房集团占地：5万建面：二房：64-78三房：117-126四房：130-1544300 元/世纪康城常平镇常平大道常马路东莞市明康家园商住开发有限公司占地：8万建面：13万二房：70三房：100四房：1354500 元/花和小城常平镇常马路元江元路东莞市同方地产开发有限公司占地：7万建面：8.7万二房：61.38三房：92.16四房：112-1365500 元/华建半岛豪庭常平镇桥朗路与新城大道东莞市华建丽苑房地产开发有限公司占地：66668建面：10万三房：122四房：1454350 元/中央公园一号常平镇区镇中心区域东莞市星宇丽苑广场开发有限公司占地：44018建面：92013三房：105.6-131.6四房：130.9-151.55000 元/由以上表格可以看出，普遍的项目都设置有三房及四房，三房的面积区域在（106-135）、四房的面积区域在（145-160）。五、东田丽园客户群体研究1、东田丽园来访客户情况的分析：从2007-2008年东田丽园来客的情况来看，主要的客户是以本镇区为主，其中受2007年“9.27”政策影响深、港、台的客户有所减少，本地客户的比例随着深、港、台的客户减少而有所上升。因此在东田丽园五期三区产品的户型配比上主要是考虑本地居民对房型的需求为主。2、东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析从上述表格可以看出，未来客户主要需求的商品房面积集中在90130，其中以110130占最大比例，故建议东田丽园五期三区产品的主力户型设计在110130为宜。从来访客户对房型的需求分析可知，绝大部分客户集中需求的是三房户型，比例已经达到了71.1，再结合来客对户型面积的需求状况，建议东田丽园五期三区产品主要是以110130的三房为主。考虑到部分客户对两房、四房的需求需要，建议设置少量7090的两房及130150的四房，比例建议控制在10左右。产品总价接受范围情况：房型总价接受范围1房1823万2房4555万3房6080万4房7590万5房80110万从客户对各房型的总价接受范围情况来看，客户对目前的楼市价格是比较认同的，从客户对3房（110130）接受的总价范围可以看出单价应该在6000元/，与公司目前的产品价格十分接近。 以下是对东田丽园客户特征的一些情况分析：客户年龄3045岁的客户占80客户区域80来自本地客户，有少量的港、台、深客户客户职业私营企业主，当地居民、政府官员、外来的白领、有少部分港、台、深客户客户特征有一定知识、有实力客户需求以三房、四房为主，五房为辅；三房面积需求在100135，四房面积需求在140160，五房面积需求在180左右置业次数大多数为一次置业，二次或多次置业的约占25购买排序区域 景观 企业品牌 居住品质购买目的自住为主占75左右，投资比例为25承受价格均价在55006500元/根据本项目对面为常平镇未来的行政中心以及东莞市政府对产业升级的要求，我部认为五期三区目标客户应锁定以下范围：年龄构成客户分类职业特征置业特征2530岁103140岁804150岁10当地居民75港、台、深客户：10其他镇区客户15有知识,有涵养,有阅历,有实力置业次数：一次约80：二次及多次置业约20置业目的：自用投资 = 约8020置业原因：第一：区域和景观第二：项目体量和产品六、东田丽园五期三区可开发面积情况目前东田丽园五期可开发面积如下：东田丽园五期分区开发面积统计一览表分 期楼宇编号地上建筑面积（）地下建筑面积（）总建筑面积（）五期一区U1U214424.74302317447.74S3-S538755.351258051335.35S138759.382557.3411316.72小计61939.4718160.3480099.81五期二区S6-S832928.8327753.87S9-S1237346.4小计70275.2327753.8798029.1五期三区U3U423319.27863.531182.7V2R6R7小计23319.27863.531182.7五期总建筑面积总计155533.953777.71209311.61五期三区的计容面积为23300 左右，根据90/70政策由233000.7 = 16310 的户型需要进行拼户。七、东田丽园五期三区户型配比建议根据以上一些数据及上述的市场分析，以下是我部对东田丽园五期三区的户型比例及面积作出以