7-31营销测算(沈阳某大型购物中心建设前期财务可行性分析方案)

单位：万元项目 总计 备注 2007年 9月 2007年 10月 2007年 11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年收入:地上 81,412 2 5,470 5,470 6,564 6,564 7,877 7,877 9,452 9,452 11,343 11,343减:税金(17%) (13,840) (930) (930) (1,116) (1,116) (1,339) (1,339) (1,607) (1,607) (1,928) (1,928)地上净收入(a) 67,572 4,540 4,540 5,448 5,448 6,538 6,538 7,845 7,845 9,414 9,414地下地下小铺位 86,827 3 854 1,207 936 821 821 1,141 1,527 1,855 1,970 1,757 1,428 993 287 7,374 8,276 9,104 10,014 11,016 12,117 13,329地下超市 5,004 4 360 360 432 432 518 518 596 596 596 596小计 91,831 854 1,207 936 821 821 1,141 1,527 1,855 1,970 1,757 1,428 993 287 - - 360 360 432 7,806 8,794 9,622 10,610 11,612 12,713 13,925减:税金(17%) (15,611) 5 (145) (205) (159) (140) (140) (194) (260) (315) (335) (299) (243) (169) (49) - - (61) (61) (73) (1,327) (1,495) (1,636) (1,804) (1,974) (2,161) (2,367)地下净收入(b) 76,220 0 0 709 1,002 777 681 681 947 1,267 1,540 1,635 1,458 1,185 824 238 - - 299 299 359 6,479 7,299 7,986 8,806 9,638 10,552 11,558总收入(c=a+b) 143,792 709 1,002 777 681 681 947 1,267 1,540 1,635 1,458 1,185 824 238 - - 4,839 4,839 5,807 11,927 13,837 14,524 16,652 17,483 19,966 20,972收入累计 143,792 709 1,711 2,488 3,169 3,850 4,797 6,065 7,604 9,240 10,698 11,883 12,707 12,946 12,946 12,946 17,784 22,623 28,430 40,357 54,194 68,718 85,370 102,853 122,820 143,792减:费用支出开业前筹办费 (1,280) (2) (13) (13) (63) (14) (14) (37) (48) (47) (92) (39) (34) (29) (24) (25) (78) (709)物业管理费 (28,438) 6 (2,424) (2,424) (2,618) (2,618) (2,827) (2,827) (3,053) (3,053) (3,297) (3,297)市场推广费用 (11,026) 7 (51) (41) (151) (42) (126) (159) (126) (206) (90) (98) (78) (90) (78) (85) (57) (54) (93) (633) (633) (692) (718) (833) (875) (1,003) (1,053) (1,702) (1,263)营销管理费用 (5,970) 8 (2) (16) (21) (30) (23) (20) (20) (28) (38) (46) (49) (44) (36) (25) (7) (9) (228) (380) (380) (415) (431) (500) (525) (602) (632) (722) (758)总支出(d) (46,731) (54) (70) (185) (134) (163) (193) (183) (282) (174) (236) (166) (168) (142) (134) (89) (141) (1,030) (3,437) (3,437) (3,725) (3,767) (4,160) (4,227) (4,658) (4,738) (5,721) (5,318)税前利润 () 97,060 (54) (70) 524 867 613 488 498 666 1,093 1,304 1,469 1,291 1,043 691 149 (141) (1,030) 1,402 1,402 2,082 8,160 9,677 10,297 11,994 12,745 14,246 15,654减:企业所得税 (24,700) 9 (173) (286) (153) (122) (125) (166) (273) (326) (367) (323) (261) (173) (37) (350) (350) (520) (2,040) (2,419) (2,574) (2,998) (3,186) (3,561) (3,914)税后利润 72,360 (54) (70) 351 581 460 366 374 499 820 978 1,102 968 783 518 112 (141) (1,030) 1,051 1,051 1,561 6,120 7,258 7,723 8,995 9,559 10,684 11,741累计税后利润 72,360 (54) (124) 227 808 1,268 1,634 2,008 2,507 3,327 4,305 5,407 6,375 7,158 7,676 7,787 7,646 6,616 7,668 8,719 10,280 16,401 23,658 31,381 40,376 49,935 60,620 72,360税前投资回报率 (=税前利润 /项目投资总额 ) 后投资回报率 (=税后利润 /项目投资总额 ) 目投资总额 79,000 2007年度税后投资回报率 2007年度所得税前投资回报率 制表日期： 2007年 7月 26日2008年度税后投资回报率 2008年度所得税前投资回报率 注: 1、假设本预测是按商场2009年底开业（2009年为筹备开业期） ,2007年11月取得“四证”，并在营业执照的经营范围中办理了出租或租赁的增项2、地上购物中心租金收入 ：首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素， 2010年租金收入 =每月每平 220*使用面积 29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金递增按照每两年递增 20%的水平调整，即平均每年递增 10%。4、地下超市部分 ：使用面积约5,000米,每月每平米使用面积60元(含管理费)，2010年回款额=5000*60*12/10000=360万元，以后各年回款额增加比例见备注1 45、税金 是按收入的17%计算，即5%的营业税及12%的房产税之和6、物业管理费成本:首年是按每月每平米 35*使用面积 57704*12个月;以后各年物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。7、市场推广费用 按照租金收入（地上 +地下） 的5%计算， 2010到2012年每年按（当年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入）*5%计算 ；开业前推广费用及筹办费按原营销中心预算不变。8、营销管理费用开业前是按总收入的3%计算。 2009年按2010年60%计算。 开业后按租金收入（地上 +地下）的 3%计算， 2010到 2012年每年按（当年地上租金收入 +地下超市租金收入 +地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入） *3%计算9、企业所得税 ：2007年按所得税前利润的33%计算，2008起按新所得税法25%计算。10、上述收入未计算项目的停车场收益。11、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。12、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。13、2007及2008年各月出租率及回款率预测有超市 20520 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 小计出租率预测 8% 7% 5% 5% 5% 8% 10% 12% 12% 10% 8% 5% 0% 0% 95%出租额预测 1,313 1,149 821 821 821 1,313 1,642 1,970 1,970 1,642 1,313 821 0 0 15,595回款率预测 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65%35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35%14、地下超市部分回款额增加比例2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年第3年+20% 第5年+20% 第7年+15%360 360 432 432 518 518 596 596 596 59615、本项目楼层面积表楼层 建筑面积 (使用面积 (用率（ %）4,450 4,098 553f 16,450 8,225 502f 17,650 8,825 501f 17,650 7,943 459,350 9,675 509,350 9,675 509,300 9,264 48117,200 57,704 50“南华置地广场”项目销售回款预测表 (方案一 :地下小铺位部分预收 3年租金 )小铺位部分2007年 2008年3、地下小铺位部分：使用面积约15,000米,每月每平米使用面积380元(含管理费),租期3年,打八折，3年总出租额=15,000*380 *2*3*0000=15,595万元,2007年及2008年各月回款额是根据出租率及回款率计算的,出租率及回款率预测见备注1 3，各月回款额=本月出租额*65%+上月出租额*35%。2013年起 ,按原标准租金计算, 每年租金递增10%，2013出租率98%，以后各年均为100%，即2013年租金回款额=380*15000*12/10000*（1+10%）*98%=7374万元，2014年租金回款额=7374万元/98%*276万元,以后各年回款额=上年回款额*元项目 总计 备注 2007年 9月 2007年 10月 2007年 11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年收入:地上 81,412 2 5,470 5,470 6,564 6,564 7,877 7,877 9,452 9,452 11,343 11,343减:税金(17%) (13,840) (930) (930) (1,116) (1,116) (1,339) (1,339) (1,607) (1,607) (1,928) (1,928)地上净收入(a) 67,572 4,540 4,540 5,448 5,448 6,538 6,538 7,845 7,845 9,414 9,414地下地下小铺位 77,544 3 1,067 1,508 1,170 1,026 1,026 1,426 1,908 2,319 2,462 2,196 1,785 1,241 359 7,524 8,276 9,104 10,014 11,016 12,117地下超市 5,004 4 360 360 432 432 518 518 596 596 596 596小计 82,548 1,067 1,508 1,170 1,026 1,026 1,426 1,908 2,319 2,462 2,196 1,785 1,241 359 - - 360 360 432 432 8,042 8,794 9,700 10,610 11,612 12,713减:税金(17%) (14,033) 5 (181) (256) (199) (174) (174) (242) (324) (394) (419) (373) (303) (211) (61) - - (61) (61) (73) (73) (1,367) (1,495) (1,649) (1,804) (1,974) (2,161)地下净收入(b) 68,515 886 1,252 971 852 852 1,184 1,584 1,925 2,043 1,823 1,482 1,030 298 - - 299 299 359 359 6,675 7,299 8,051 8,806 9,638 10,552总收入(c=a+b) 136,087 886 1,252 971 852 852 1,184 1,584 1,925 2,043 1,823 1,482 1,030 298 - - 4,839 4,839 5,807 5,807 13,213 13,837 15,896 16,652 19,052 19,966收入累计 136,087 886 2,137 3,108 3,960 4,812 5,995 7,579 9,504 11,547 13,370 14,851 15,881 16,179 16,179 16,179 21,018 25,857 31,664 37,471 50,683 64,520 80,417 97,068 116,121 136,087减 :费用支出开业前筹办费 (1,280) (2) (13) (13) (63) (14) (14) (37) (48) (47) (92) (39) (34) (29) (24) (25) (78) (709)物业管理费 (28,438) 6 (2,424) (2,424) (2,618) (2,618) (2,827) (2,827) (3,053) (3,053) (3,297) (3,297)物业管理费 28,438 2,424 2,424 2,618 2,618 2,827 2,827 3,053 3,053 3,297 3,297市场推广费用 (11,026) 7 (51) (41) (151) (42) (126) (159) (126) (206) (90) (98) (78) (90) (78) (85) (57) (54) (93) (633) (633) (692) (718) (833) (875) (1,003) (1,053) (1,702) (1,263)市场推广费用 11,026 7 51 41 151 42 126 159 126 206 90 98 78 90 78 85 57 54 93 633 633 692 718 833 875 1,003 1,053 1,702 1,263营销管理费用 (5,894) 8 (2) (16) (27) (38) (29) (26) (26) (36) (48) (58) (61) (55) (44) (31) (9) (9) (228) (380) (380) (415) (415) (478) (500) (575) (602) (689) (722)总支出(d) (46,638) (54) (70) (190) (142) (169) (199) (188) (289) (184) (247) (178) (179) (151) (140) (91) (141) (1,030) (3,437) (3,437) (3,725) (3,751) (4,138) (4,202) (4,631) (4,708) (5,688) (5,282)税前利润 () 89,449 (54) (70) 695 1,110 802 653 663 895 1,400 1,678 1,865 1,644 1,331 890 207 (141) (1,030) 1,402 1,402 2,082 2,056 9,075 9,635 11,266 11,944 13,365 14,685减:企业所得税 (22,830) 9 (229) (366) (200) (163) (166) (224) (350) (419) (466) (411) (333) (223) (52) (350) (350) (520) (514) (2,269) (2,409) (2,816) (2,986) (3,341) (3,671)税后利润 66,618 (54) (70) 466 744 601 490 498 671 1,050 1,258 1,399 1,233 998 668 155 (141) (1,030) 1,051 1,051 1,561 1,542 6,806 7,226 8,449 8,958 10,024 11,013累计税后利润 66,618 (54) (124) 342 1,086 1,687 2,177 2,674 3,346 4,395 5,654 7,053 8,286 9,284 9,951 10,107 9,965 8,936 9,987 11,039 12,600 14,142 20,948 28,174 36,623 45,581 55,605 66,618税前投资回报率 (=税前利润 /项目投资总额 ) 后投资回报率 (=税后利润 /项目投资总额 ) 目投资总额 79,000 2007年度税后投资回报率 2007年度所得税前投资回报率 008年度税后投资回报率 2008年度所得税前投资回报率 注：1、假设本预测是按商场 2009年底开业（ 2009年为筹备开业期）， 2007年 11月取得“四证”，并在营业执照的经营范围中办理了出租或租赁的增项2、地上购物中心租金收入 ：首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素， 2010年租金收入 =每月每平 220*使用面积 29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金递增按照每两年递增 20%的水平调整，即平均每年递增 10%。4、地下超市部分 ：使用面积约 5,000米 ,每月每平米使用面积 60元 (含管理费 )， 2010年回款额 =5000*60*12/10000=360万元，以后各年回款额增加比例见备注 145、税金 是按收入的 17%计算，即 5%的营业税及 12%的房产税之和6、物业管理费成本 :首年是按每月每平米 35*使用面积 57704*12个月 ;以后各年物业管理成本按照每两年递增 8%的水平调整。7、市场推广费用 按照租金收入（地上 +地下）的 5%计算， 2010到 2013年每年按（当年地上租金收入 +地下超市租金收入 +地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入） *5%计算；开业前推广费用及筹办费按原营销中心预算不变。8、营销管理费用 是开业前是按总收入的 3%计算。 2009年按 2010年 60%计算。 开业后按租金收入（地上 +地下）的 3%计算， 2010到 2013年每年按（当年地上租金收入 +地下超市租金收入 +地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入） *3%计算。9、企业所得税 ： 2007年按所得税前利润的 33%计算， 2008起按新所得税法 25%计算。10、上述收入未计算项目的停车场收益。11、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。12、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。13、 2007及 2008年各月出租率及回款率预测有超市 27360 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 小计出租率预测 8% 7% 5% 5% 5% 8% 10% 12% 12% 10% 8% 5% 0% 0% 95%出租额预测 1,642 1,436 1,026 1,026 1,026 1,642 2,052 2,462 2,462 2,052 1,642 1,026 0 0 25,992回款率预测 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65%35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35% 加上月35%14、地下超市部分回款额增加比例 制表日期： 2007年 7月 26日2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年第3年+20% 第5年+20% 第7年+15%360 360 432 432 518 518 596 596 596 59615、本项目楼层面积表楼层 建筑面积(m 2) 使用面积(m 2)使用率（%）4,450 4,098 553f 16,450 8,225 502f 17,650 8,825 501f 17,650 7,943 459,350 9,675 509,350 9,675 509,300 9,264 48117,200 57,704 50小铺位部分“南华置地广场”项目销售回款预测表 (方案二：地下小铺位部分预收 4年租金 )2007年 2008年3、地下小铺位部分：使用面积约 15,000米 ,每月每平米使用面积 380元 (含管理费 ),租期 4年 ,打 4年总出租额 =15,000*380*2*4*0000=19,494万元 ,2007年及 2008年各月回款额是根据出租率及回款率计算的 ,出租率及回款率预测见备注 13，各月回款额 =本月出租额 *65%+上月出租额 *35%。 2014年起按原标准租金计算 ,每年租金递增 10%， 2014年起各年出租率 100%，即 2014年租金回款额 =380*15000*12/10000*（ 1+10%） *100%=7524万元，以后各年回款额 =上年回款额 *元项目 总计 备注 2007年 9月 2007年 10月 2007年 11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年收入:地上 81,412 2 5,470 5,470 6,564 6,564 7,877 7,877 9,452 9,452 11,343 11,343减:税金(17%) (13,840) (930) (930) (1,116) (1,116) (1,339) (1,339) (1,607) (1,607) (1,928) (1,928)地上净收入(a) 67,572 4,540 4,540 5,448 5,448 6,538 6,538 7,845 7,845 9,414 9,414地下地下小铺位 68,678 3 1,245 1,760 1,365 1,197 1,197 1,664 2,226 2,705 2,873 2,562 2,083 1,448 419 7,524 8,276 9,104 10,014 11,016地下超市 5,004 4 360 360 432 432 518 518 596 596 596 596小计 73,682 1,245 1,760 1,365 1,197 1,197 1,664 2,226 2,705 2,873 2,562 2,083 1,448 419 - - 360 360 432 432 518 8,042 8,872 9,700 10,610 11,612减:税金(17%) (12,526) 5 (212) (299) (232) (203) (203) (283) (378) (460) (488) (436) (354) (246) (71) - - (61) (61) (73) (73) (88) (1,367) (1,508) (1,649) (1,804) (1,974)地下净收入(b) 61,156 1,033 1,461 1,133 994 994 1,381 1,848 2,245 2,385 2,126 1,729 1,202 348 - - 299 299 359 359 430 6,675 7,364 8,051 8,806 9,638总收入(c=a+b) 128,728 1,033 1,461 1,133 994 994 1,381 1,848 2,245 2,385 2,126 1,729 1,202 348 - - 4,839 4,839 5,807 5,807 6,968 13,213 15,209 15,896 18,221 19,052收入累计 128,728 1,033 2,494 3,627 4,621 5,614 6,995 8,843 11,088 13,473 15,599 17,328 18,530 18,878 18,878 18,878 23,716 28,555 34,362 40,169 47,137 60,349 75,559 91,455 109,676 128,728减 :费用支出开业前筹办费 (1,280) (2) (13) (13) (63) (14) (14) (37) (48) (47) (92) (39) (34) (29) (24) (25) (78) (709)物业管理费 (28,438) 6 (2,424) (2,424) (2,618) (2,618) (2,827) (2,827) (3,053) (3,053) (3,297) (3,297)市场推广费用 (9,953) 7 (51) (41) (151) (42) (126) (159) (126) (206) (90) (98) (78) (90) (78) (85) (57) (54) (93) (634) (634) (692) (692) (762) (796) (916) (958) (1,098) (1,148)营销管理费用 (5,824) 8 (2) (16) (31) (44) (34) (30) (30) (41) (55) (67) (72) (64) (52) (36) (10) (15) (228) (380) (380) (415) (415) (457) (478) (550) (575) (659) (689)总支出(d) (45,494) (55) (70) (195) (148) (174) (203) (193) (295) (192) (257) (189) (188) (158) (145) (93) (147) (1,030) (3,438) (3,438) (3,725) (3,725) (4,046) (4,101) (4,519) (4,585) (5,053) (5,133)税前利润 () 83,234 (55) (70) 839 1,312 958 790 801 1,086 1,655 1,988 2,196 1,938 1,570 1,057 255 (147) (1,030) 1,401 1,401 2,082 2,082 2,922 9,112 10,690 11,311 13,168 13,919减:企业所得税 (21,306) 9 (277) (433) (240) (198) (200) (272) (414) (497) (549) (485) (393) (264) (64) (350) (350) (520) (520) (730) (2,278) (2,673) (2,828) (3,292) (3,480)税后利润 61,928 (55) (70) 562 879 719 593 600 815 1,242 1,491 1,647 1,454 1,178 793 191 (147) (1,030) 1,051 1,051 1,561 1,561 2,191 6,834 8,018 8,483 9,876 10,439累计税后利润 61,928 (55) (125) 437 1,317 2,035 2,628 3,229 4,043 5,285 6,776 8,423 9,876 11,054 11,847 12,038 11,891 10,862 11,913 12,964 14,525 16,086 18,278 25,112 33,130 41,613 51,489 61,928税前投资回报率 (=税前利润 /项目投资总额 ) 后投资回报率 (=税后利润 /项目投资总额 ) 目投资总额 79,000 2007年度税后投资回报率 2007年度所得税前投资回报率 制表日期： 2007年 7月 26日2008年度税后投资回报率 2008年度所得税前投资回报率 注：1、假设本预测是按商场 2009年底开业（ 2009年为筹备开业期）， 2007年 11月取得“四证”，并在营业执照的经营范围中办理了出租或租赁的增项2、地上购物中心租金收入 ：首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素， 2010年租金收入 =每月每平 220*使用面积 29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金递增按照每两年递增 20%的水平调整，即平均每年递增 10%。4、地下超市部分 ：使用面积约 5,000米 ,每月每平米使用面积 60元 (含管理费 )， 2010年回款额 =5000*60*12/10000=360万元，以后各年回款额增加比例见备注 145、税金 是按收入的 17%计算，即 5%的营业税及 12%的房产税之和6、物业管理费成本 :首年是按每月每平米 35*使