500吨蔬菜批发市场新建项目可行性研究报告

扶持方式：有无偿项目 项目类别：流通设施项目（批发市场） 项目编号： 007 年国家农业综合开发产业化经营项目 500 吨 蔬菜 批发市场新建项目 可行性研究报告 项目单位： 团有限公司 项目建设地点： 道办事处 可研报告编制时间：二六年十一月 目 录 第一章 总论 1 目提要 1 目单位基本情况 1 目建设内容 1 目实施方案 1 资概算及及资金来源 2 期效益 2 行性研究报告编制依据 2 合评价 2 第二章 背景及必要性 4 目建设背景 4 目建设的必要性 5 第三章 建设条件 6 目区概况 6 目建设条件优劣势分析 6 目符合国家农村政策导向，政策优势突出 6 区位优越，交通发达 7 第四章 建设单位基本情况 9 况 9 发能力 9 务状况 9 人代表基本情况 9 第五章 市场分析与销售方案 11 场分析 11 售策略、方案和营销模式 11 场风险分析 12 第六章 项目建设方案 13 设任务和规模 13 设规划和布局 13 目建设标准和具体建设内容 13 设标准 13 体建设内容 13 施进度安排 14 第七章 投资概算与资金来源 16 资概算依据 16 资概算 16 定资产 16 动资产 17 金来源 18 央财政资金 18 方财政配套配套资金 18 筹资金及来源 18 金使用和管理 18 政资金使用和管理 18 它 19 第八章 财务评价 20 务评价依据 20 售收入、销售税金及附加估算 20 售收入 20 售税金及附加 20 成本及经营成本估算 21 位产品生产成本估算 21 目总成本估算 21 营成本估算 21 务效益分析 21 利能力分析 21 偿能力分析 21 确定性分析 21 亏平衡分析 21 感性分析 22 务评价结论 23 第九章 环境影响评价 24 境影响 24 工期 24 运期 24 境保护与治理措施 24 工期环境影响 24 运期环境影响 24 价与审批 25 第十章 产业化经营与农民增收效果评价 26 业产业化经营 26 大主导产业，促进结构调整分析 26 善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等 26 射带动能力分析 26 民增收、农业增效评价 27 民增收 27 业增效 27 它影响评价 27 第十一章 项目组织与管理 28 织机构与职能划分 28 营管理模式 28 营管理措施 28 术培训 29 动保护与安全卫生 30 第十二章 可行性研究结论与建议 31 附录 第一章 总论 - 1 - 第一章 总论 目提要 目单位基本情况 项目单位 团是 一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化私营 企业集团。集团 现有总资产 2005 年主营业务收入 元，实现利税 元。 企业被评为全国诚信守法乡镇企业、国家星火计划龙头企业技术创新中心、省农业产业化龙头企业、 高新 技术企业等，银行信用 。 目建设内容 目名称： 500 吨蔬菜 批发市场 新 建 项目。 设性质：新建。 设地点： 道办事处 模及主要建设内容： 项目拟 新建 一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的 500 吨 蔬 菜 批发市场。该市场规划占地 30 亩，建筑面积9350 平方米，内设 600 个标准柜台摊位，并设有冷 藏 库、 电子结算中心 、 农药残留检测中心 、 电子信息发布中心 、 治安消防中心、电子监控系统 、 电子计量系统、 室外大型停车场 等附属机构与设施。日交易蔬菜 500 吨，年交易 18 万吨以上。 目实施方案 项目将按照建设部农副产品批发市场建设标准规划建设。整个建设期 一年 ，自 2007年 1月至 2007年 12月。项目完成后由 菜 批发市场有限公司，实行标准化运营，规范化管理。 第一章 总论 - 2 - 资概算及资金来源 项目计划总投资 780 万元 ，其中项目前期费用 18 万元，土建投资 560 万元，设备投资 140 万元，建设期利息 26 万元，预备费用 24万元 ,技术培训 12 万元 。总投资中申请中央财政资金 160 万元，地方财政配套 资金 320 万元，企业自筹 300 万元。 期效益 项目进入正常生产期后年 均 销售收入 506 万元。项目 投资利润率 19 ， 税后财务净现值（ 10） 290 万元，财务内部收益率 12，投资回收期 。 项目运行后， 菜批发市场日可交易蔬菜500 吨，年交易 18 万吨以上，可带动蔬菜种植基地 50000 亩以上，种植户 10000 户以上，年可为种植户增收 5000 万元以上。 行性研究报告编制依据 2007 年产业化经营项目、投资参股项目申报指南 国家农业综合开发产业化经营项目可 行性研究报告编写大纲 务部 农村市场体系建设“十一五”规划 设部 农副产品批发市场建设标准 政部国家农业综合开发资金和项目管理办法 合评价 该项目针对当前 蔬菜市场建设运行不规范，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，高标准建设 一处 大型现代化蔬菜 批发市场，起到了稳定菜价、调剂余缺 、连接城乡、平衡产销 的作用， 对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，完善社会主义市场经济体制，都具有重要第一章 总论 - 3 - 意义。项目 符合国家十一 五规划要求， 市场前景广阔，经济效益显著，辐射带动能力强，实施过程中风险较小，项目切实可行。 第二章 背景及必要性 - 4 - 第二章 背景及必要性 目建设背景 农村市场是我国社会主义市场经济体系的重要组成部分 。 中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村市场流通体系建设。 2004 年和 2005 年两个中央 1 号文件、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（中发 2006 1号）、国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发 200519 号）、国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商 品流通工作的意见的通知（国办发 2004 57 号）、商务部全国商品市场体系建设纲要、商务部农村市场体系建设“十一五”规划及其他十几个相关文件，对农村商品流通和市场体系建设从政策、目标、方针和战略上都予以了明确的阐述。“万村千乡市场工程”“双百市场工程”等具体措施也在全国范围内实施，充分发挥着市场在连接生产与消费、农民与市场之间的桥梁和纽带作用。 农村市场蓬勃发展，前景广阔。 作为全国百强县之一，经济实力强，农牧业发达， 市场建设居全国前列，是全国闻名的商贸名城。 有在全国、地区闻名的 场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场等 ，它们 在促进地区经济发展，提高人民生活水平上起到了重要作用。 但是， 目前 尚没有一处蔬菜集散 中心 ， 现有的 大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上， 缺乏 统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能 ，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，第二章 背景及必要性 - 5 - 蔬菜供应的产、供、销衔接不合理 。随着农村 蔬菜 交易量的迅速增长 以及农民合作组织的逐步壮大 ， 迫切需要一处大型现 代化的蔬菜 批发市场。 目建设的必要性 地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海 内，蔬菜种植历史悠久 ，全市有 15 万以上的 农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。 2005 年全市蔬菜种植面积 亩， 总 产 吨，种植面积及产量居全国前列。巨大的产量要求 有 大型现代化蔬菜 批发市场与之 相 匹配。此外， 是 近郊市，素有“ 院”之称，是 往全国的陆上咽喉要道，地理位置显著，省内外的优势产品，例如烟台水果、潍坊蔬菜、济宁姜蒜等进入 必须经由菜 批发市场的建设， 不但能方便外地优质产品进入 足整个 区的需求，而且能促进本地产品走出去，推动本地 蔬菜业 规范化、标准化进 程。总之，该市场的建设解决了 蔬菜 供应产、供、销衔接不合理，农民卖 菜难和城镇居民吃菜问题，起到了稳定菜价、调剂余缺的作用， 对于促进农民增收、引导农村消费， 发展壮大蔬菜产业， 推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。 第三章 建设条件 - 6 - 第三章 建设条件 目区概况 该项目位于 ，地理座标为东经 120 08，北纬 3638。 于 北部，东濒黄海，南依崂山，是 郊市，素有 院 之称。全市总面积 1780 平方公里，辖 18 个镇、 4 个街道办事处、 1 个经济开发区、 1 个省级旅游度假区， 1033 个村庄， 109万人口。 综合经济实力雄厚，在全国最发达百强县（市）中列第 43位。 2005 年全市实现地区生产总值 元，全年社会职工平均工资 12568 元 ,城市居民人均可支配收入 11384 元；农村居民人均纯收入 5736 元。全年实现社会消费品零售总额 元，城市居民人均消费性支出 7685 元 ,农村居民人均消费性支出 3364 元。收入、支出总量及人均水平均达到较高水平。 是全国商贸名城，拥有 73 种省优、部优和国家级名优产品，有在全国、地区闻名的 装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场、兰村皮鞋城等专业市场，有利群、佳乐家两大型超市， 市场建设居全国前列，享有“江北最大市场群”的美誉。 目建设条件优劣势分析 目符合国家农村政策导向 自 2003 年以来，随着流通体制改革的深化，政府为了丰富市民的菜篮子，引导农业生产、农产品流通走 规范化、标准化发展之路，陆续出台了 2004 年和 2005 年两个中央 1 号文件、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（中发 2006 1 号）、第三章 建设条件 - 7 - 国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发 2005 19 号）、国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作的意见的通知（国办发 2004 57 号）、商务部全国商品市场体系建设纲要、商务部农村市场体系建设“十一五”规划及其他十几个 相关文件，加大了农村市场建设的力度。该 项目适应国家发展农村市场体系的需要，建设 布局合理、结构优化 、功能完善、管理先进、服务规范的现代化蔬菜批发市场，推进本地区蔬菜产业的发展，带动广大农民增收 ， 政策 优势突出。 x 市区位优越，交通发达。 往全国的路上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青威一级公路、青烟、青沙等 5条国家和省级公路纵横交织，贯穿全境。建设地点距流亭国际机场不足 15 公里，距 40 公里；西到蓝村、 车站分别为 24 公里和 15 公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 区位、交通条件为 菜批发市场的建设运行提供了最具优势的基础条件。 x 市农业发达，蔬菜产量居全国前列 地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海 内，蔬菜种植历史悠久，全市有 15 万以上的 农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。 2005 年全市蔬菜种植面积 亩， 总产 吨，种植面积及产量居全国前列。巨大的蔬菜产量确保了基地与市场的货源畅通。 目建设标准高，运营规范 菜批发市场将全面引进电子结算系统、电子信息发布系统、第三章 建设条件 - 8 - 电子监控系统、电子计量系统 、农药残留检测系统等先进设备设 施，建设标准高。项目完成后，将 坚持推行“五公开、六统一”的管理服务标准，即：管理人员公开、规章制度公开、承诺服务公开，收费标准公开、经营效益公开和统一物业管理、统一税费征收、统一卫生保洁、统一货运装卸、统一执法检查、统一治安防范 ，运行管理规范 。 综上所述，该项目符合国家十一五规划，项目区地理位置优越，交通方便快捷，货源供应充足，运行管理规范，具备了项目设施的条件。 第 四 章 建设 单位基本情况 - 9 - 第四章 建设单位基本情况 况 该项目 单位 团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元 化 企业集团。下设建筑公司、房地产公司、生态农业公司、食品公司等，集建筑工程承包、房地产开发、畜牧养殖、有机肥生产、生物技术开发、生猪屠宰加工、水产品加工于一体。集团以新技术、新产品开发为着力点，走产学研多元化联动发展之路，积累了雄厚的技术力量，以优质的产品打造了 牌。 成为 国家星火计划龙头企业技术创新中心、全国诚信守法企业、省农业产业化重点龙头企业、省级“守合同重信用单位”， 高新技术企业、百强民营企业等，银行信用 。 集团现有员工 650 人，其中具有大专以上学历或中级以上职称者 96 人，人员结构 优 化 。 发能力 团是国家星火计划龙头企业技术创新中心， 高新技术企业，拥有专业技术人员近 100 人，科研开发能力强，技术力量雄厚。 务状况 项目单位 额 1亿元，其中，固定资产 2444万元，净资产 6886 万元，实收资本 5000 万元，所有者权益 6886 万元， 主营业务收入 元、净利润 680 万元，资产负债率 银行信用 ，财务结构合理，经济实力雄厚 。（详见附件 6 单位财务审计报告） 人代表基本情况 第 四 章 建设 单位基本情况 - 10 - 上所述，项目 单位 团经济实力雄厚，人员结构合理，财务状况良好，科研开发能力强，完全有能力完成本项目的各项工作。 第 五 章 市场分析与销售方案 - 11 - 第五章 市场分析与销售方案 场分析 地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海 内，蔬菜种植历史悠久，全市有 15 万以上的 农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。 2005 年全市蔬菜种植面积 亩， 总产 吨，种植面积及产量居全国前列。但是， 目前 尚没有一处蔬菜集散中心，现有的大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管 理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上，缺乏统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，蔬菜供应的产、供、销衔接不合理。该项目的建设响应国家大力发展农村市场体系建设的号召，拥有丰富的蔬菜原料、便捷的交通运输以及先进的管理运行模式等优势条件，发展前景极其广阔。 售策略、方案和营销模式 项目完成后， 团将 成立 菜批发市场有限公司，独立经营，自负盈亏。公司通过电视、报纸等相关媒体，发布合作信息，需求招商合作，扩大市场的知名度。 作为流通企业，公司将从开端与终端两个方向建立自己的客 户群体。首先，与 及 周边县市的蔬菜种植基地及种植大户签订供货合同，出租摊位。 并 开展经纪人队伍的培训与管理，为广大种植户提供产前、产中、产后服务，协调有关部门为种植基地开辟绿色通道，确保基地与市场货源畅通。然后 通过分销渠道，满足 民的吃菜需求。其次， 与北京、上海第 五 章 市场分析与销售方案 - 12 - 的蔬菜批发市场、寿光蔬菜批发市场、广饶蔬菜批发市场、滕州蔬菜批发市场、金乡蔬菜批发市场、章丘蔬菜批发市场、鲁南农产品批发市场等省内外大型蔬菜批发市场建立合作 关系 ，互通有无，信息共享，加速地区优 势产品的流通。实现“兴一个市场，带一批产业，活一方经济，富一方百姓”的良好效果。 场风险分析 该项目是一个流通设施建设项目， 符合国家产业政策，市场货源充足，区位优势突出，交通通讯便利，管理先进规范，项目单位团经济实力雄厚，抗风险能力强，因此项目 风险较小。 第 六 章 建设方案 - 13 - 第六章 建设方案 设任务和规模 该项目计划在 区建设一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的现代化 蔬菜 批发市场。该市场规划占地 30 亩，建筑面积 9350 平方米，内设 600 个标准 柜台摊位， 日交易量 500 吨，年交易量 18 万吨以上 。 设规划和布局（总平面布局图见附图 2） 蔬批发市场是一处大型现代化果蔬批发市场，规划有标准柜台摊位 600 个，并设有 冷藏 库、 电子结算中心、农药残留检测中心、电子信息发布中心、治安消防中心、电子监控系统、电子计量系统、室外大型停车场等附属机构与设施 ， 为广大客户创造放心、省心、安心的交易秩序和经营环境。 目建设标准和具体建设内容 设标准 菜 批发市场将按照建设部农副产品批发市场建设标准实施。 整个项目土建工程由 建筑设计院按照 有关规定设计、规划；安装工程由 安装工程有关规定规划；设备安装根据设备要求，由专业人员按行业规定标准安装；环保设施按照环境保护与职业安全、卫生设施与主体工程同时设计、施工、投产；职业安全采用 83工业与民用电力接地设计规范，严格按照防雷、防静电设计规范设计。 体建设内容 建 项目 土建总面积 9350 平方米，其中 ： 第 六 章 建设方案 - 14 - 1、 建设 蔬菜 交易大厅 4800 平方米， 主体为钢筋混净土结构，内设摊位 600 个。摊位采用标准售货台，每个售货台平面尺寸长 ，高 。售货台采用易清洗的瓷砖贴面； 2、 建设 冷储库 400 平方米； 3、 建设 电子结算中心 100 平方米； 4、 建设 农药残留检测中心 150 平方米； 5、 建设 电子信息发布中心 150 平方米； 6、 建设 安全消防中心 100 平方米； 7、 建设 库房 100 平方米； 8、 建设 动力车间 50 平方米； 9、 建设 室外大型停车场（含道路及绿化） 3500 平方米； 备 项目将引进先进的设备设施，主要 有 ： 1、中央空调； 2、冷藏库设备设施； 3、电子结算系统：电脑 4 台，收银台 30 个，管线若干； 4、农药残留检 测系统：农药残留检测仪 4 台； 5、电子信息发布系统：电脑 2 台，大型电子显示屏 2 块； 6、电子计量系统： 8 吨电子地磅 2 台， 20 吨电子地磅 1 台； 7、电子监控系统； 8、水电等动力设施； 施进度安排 项目建设期自 2007 年 1 月至 2007 年 12 月共 一年 。项目建设分月进度安排见表 6 1 表。 第 六 章 建设方案 - 15 - 表 6 1 项目建设进度计划表 项目 2007 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 第 七 章 投资概算与资金来源 - 16 - 第七章 投资概算与资金来源 资概算依据 土建工程按 建筑工程综合定额 (建筑分册 )价目表； 安装工程按 安装工程予算定额 价目表、全国统一安装工程预算定额 系统估价表； 资概算 定资产 该项目固定资产总投资 780 万元，其中 ： 目前期费用 18 万元 。包括 项目论证费 3 万元；勘查费 2 万元； 设计费 10 万元；环评费 2 万元 ；财务审计费 1 万元 。 目土建费 560 万元 。 土建 投资明细 如下： 1、建设蔬菜交易大厅 4800 平方米，单位造价 800 元 /平方米，投资 432 万元； 2、建设冷藏库 400 平方米，单位造价 1200 元 /平方米，投资 48万元； 3、建设电子信息发布中心 150 平方米，单位造价 1000 元 /平方米，投资 15 万元； 4、建设农药残留检测中心 150 平方米，单位造价 1000 元 /平方米，投资 15 万元； 5、建设电子结算中心 100 平方 米，单位造价 1000 元 /平方米，投资 10 万元； 6、建设 安全消防 中心 100 平方米 ，单位造价 1000 元 /平方米，投资 10 万元； 7、建设库房 100 平方米，单位造价 600 元 /平方米，投资 6 万第 七 章 投资概算与资金来源 - 17 - 元； 8、建设动力车间 50 平方米，单位造价 1000 元 /平方米，投资 5万元； 9、建设停车场等室外工程 3500 平方米，单位造价 60 元 /平方米，投资 21 万元。 目设备总投资 140 万元。设备投资明细 如下 ： 1、购置中央空调 1 套，单价 40 万元 /套，投资 40 万元； 2、购置制冷设备 1 套，单价 25 万元 /套，投资 25 万元 ； 3、购置蔬菜农药残留检测系统 4 套，单价 5 万元 /套，投资 20万元； 4、购置电子结算系统 1 套，单价 15 万元 /套，投资 15 万元； 5、购置电子信息发布系统 2 套，单价 10 万元 /套，投资 20 万元； 6、购置电子计量系统 1 套，单价 9 万元 /套，投资 9 万元； 7、购置电子监控系统 1 套，单价 10 万元 /套，投资 10 万元 ； 8、投资水电等附属设备设施 1 套，投资 1 万元。 备费用 24 万元（基本预备 费率 4，不计算涨价预备费 ） 。 设期利息 26 万元。 术培训费 12 万元。 明细如下： 1、举办绿色无公害知识培训班 10 期，投资 5 万元； 2、举办蔬菜农药残留检测知识培训班 10 期，投资 5 万元； 3、举办安全生产知识培训班 4 期，投资 2 万元。 动资产 第 七 章 投资概算与资金来源 - 18 - 项目进入生产期后流动资金逐年增加，详见附表 3：流动资金估算表 金来源 央财政资金 项目拟申请中央财政资金 160 万元，其中有偿资金 120 万元，无偿资金 40 万元。 方财政配套资金 项目地方 财政 配套资金 320 万元，其中有偿资金 240 万元，无偿资金 80 万元。 筹资金及来源 项目 单位 团 自筹资金 300 万元，从项目单位年利润中筹得。 金使用和管理 政资金使用和管理 政有偿资金使用和管理 项目拟申请财政有偿资金 360 万元，主要用于 产品交易大厅的建设及 冷藏库制冷设备设施的购置 。 团将按照国家农业综合开发资金和项目管理办法（财政部令第 29 号）、农业综合开发财务管理办法（财政部【 2006】 39 号）规定，通过财政部门履行借款手续， 并于第四年偿还 50，第五年全部还清 。 政无偿资金使用和管理 项目拟申请财政无偿资金 120 万 元， 主要用于项目可行性研究报告编制、项目初步设计等前期费用，以及建设电子信息发布中心、蔬菜农药残留检测中心、安全消防中心并购置相关设备仪器等 为保第 七 章 投资概算与资金来源 - 19 - 证项目资金合理运用， 团将成立专门的市场建设运行财务管理机构，由市财政监督，专帐专户、专款专用、专人负责，严格按照 国家农业综合开发资金和项目管理办法（财政部令第 29 号）、农业综合开发财务管理办法（财政部【 2006】 39 号） 规定的程序和手续及时办理报帐，定期接受上级部门的审计。 项目 财政 无偿资金使用 明细 如下： 1、项目前期费用 18 万元。包括项目论证费 3 万元； 勘查费 2 万元；设计费 10 万元；环评费 2 万元；财务审计费 1 万元； 2、 建设电子信息发布中心 150 平方米（单位造价 1000 元 /平方米），购置电子信息发布系统 2 套（单价 10 万元 /套），投资 35 万元； 3、建设农药残留检测中心 150 平方米（单位造价 1000 元 /平方米），购置农药残留检测系统 4 套（单价 5 万元 /套），投资 35 万元； 4、建设安全消防中心 100 平方米（单位造价 1000 元 /平方米），购置电子监控系统 1 套（单价 10 万元 /套），投资 20 万元； 5、项目技术培训费 12 万元。其中举办绿色无公害知识培训班10 期，培训 农民 4000 人次，投资 5 万元；举办蔬菜农药残留检测知识培训班 10 期，培训农民 4000 人次，投资 5 万元；举办安全生产知识培训班 4 期，培训商户 600 人次，投资 2 万元。 它 项目由 团自筹资金 300 万元，这笔资金将根据项目进展情况及其他资金的到位情况随时补充，确保项目顺利实施。 第 八 章 财务评价 - 20 - 第八章 财务评价 务评价依据 993 年国家计划委员会、建设部发布的建设项目评价方法与参数。 993 年财政部颁布的企业财务通则。 家有关税收法律、法规、 政策。 目建设技术方案与投资估算。 目分析基础数据包括： 所得税 33； 营业税金及附加 资金占用率年利率 银行贷款利率 贴现率 10； 项目计算期 12 年。 售收入、销售税金及附加估算 售收入 根据估算，项目运行 期间 出租摊位数量及单价都逐年增长。项目第三年出租摊位 500 个，生产负荷 83，年销售收入 200 万元；第四年出租摊位 600 个，生产负荷 100，年销售收入 300 万元；第五年出租摊位 600 个，生产负荷 100，年销售 收入 360 万元。以后销售收入仍逐年增加， 经计算，年均销售收入 506 万元。 详见附表 7：利润及利润分配表 。 售税金及附加 根据估算，项目第三年销售税金及附加 元，第四年 章 财务评价 - 21 - 万元，第五年 元，以后逐年增加，年 均 销售税金及附加 成本及经营成本估算 位产品生产成本估算 由于该项目是流通设施批发市场项目，故不进行单位产品生产成本估算。 目总成本估算 根据估算，项目第三年总成本费用 184 万元，第四年 213 万元，第五年 223 万元。详见附 表 5：总成本费用估算表。 营成本估算 根据估算，项目第三年经营成本费用 131 万元，第四年 160 万元，第五年 170 万元。详见附表 5：总成本费用估算表。 务效益分析 利能力分析 根据产品销售收入及成本费用估算，项目投资利润率为 19，静态投资回收期为 ，财务内部收益率 12，财务净现值 290万元。详见附表 8：财务现金流量表 偿能力分析 根据估算，项目有能力在第 五 年还清财政有偿资金借款及银行贷款。详见附表 9：借款还本付息计算表。 确定性分析 亏平衡分析 蔬批发市场共有摊位 600 个，如果摊位出租量不足，其保本点摊位数第三年为 336 个，第五年为 309 个 。盈亏平衡分析见图 8第 八 章 财务评价 - 22 - 1 图 8 1 盈亏平衡分析图 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 05 01 0 01 5 02 0 0金额( 元 ) ( 个 )变动成本固定成本第 三 年 成 本 万 元 可 变 成 本 万 元7 4 1 1 0 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 01 0 02 0 03 0 04 0 0金额 ( 个 )第 五 年 成 本 万 元 可 变 成 本 万 元9 5 1 2 8 感性分析 在项目计算期内，可能发生变化的主要因素有经营成本和销售第 八 章 财务评价 - 23 - 收入，现分别 单价、单位变动成本、固定成本、销量 等作单因素变动的敏感性分析 。 表 8 1 敏感性分析表 多动百分比 利润 项目 0 +10% +20% 单 价 单位变动成本 固 定 成 本 销 量 8 24 7 4 16 16 16 16 36 5 6 56 6 图 8 2 敏感性分析图 2040600% +20%20%单 位 变 动 成 本固 定 成 本利 润 ( 万 元 )单 价 销 量 务评价结论 通过以上分析表明，该项目财务盈利能力及贷款清偿能力显著，项目切实可行。 第 九 章 环境影响评价 - 24 - 第九章 环境影响评价 境影响 工期 在施工期存在着施工扬尘、施工弃土、施工设备尾气、施工噪声、施工废水（施工设备清洗）、施工人员生活污水和生活垃圾等因素对环境的影响，这些影响在整个施工过程中均存在，但在不同施工阶段，其影响的强度有所不同。 运期 废水：营运期废水主要为员工及顾客产生的生活污水。 固体废弃物：营运期固体废物主要是废旧包装物、生鲜区垃圾及员工的生活垃圾。 废气：营运期废气主要是就餐区产生的油烟废气。 噪声：营运期噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷却水塔、冷库机组、油烟净化器噪声、顾客人员生活噪声等。 境保护 与治理措施 工期环境影响 施工过程产生噪声、固废；项目远离环境敏感点，采取固废及时清运、夜间禁止施工等措施，施工扬尘和施工噪声又随施工结束而结束，施工期间对外界的影响不大。 运期环境影响： 水环境：项目营运期间，冷却塔用水循环使用，定期补充，年用水量约 60 吨。生活污水排放量约为 2100t/a（ 450；氨氮： 40）。生活污水（餐饮区废水先经隔油处理）经化粪池处理后排入市政污水管网，对水环境无明显影响。 第 九 章 环境影响评价 - 25 - 大气影响：项目内餐饮区燃料为天然气，营运期产生油烟废气（本项 目基准杜头数 3 个，属中型餐厅）。食堂采用经国家认可的单位检测合格的油烟净化设施，油烟经净化处理后经内置专用烟道高于屋顶 放，油烟净化效率大于 90%，以满足饮食业油烟排放标准（ 97型要求（小于 对大气环境影响较小。 声环境：项目在采取一定的隔声、消减措施后厂界外 1m 处噪声可以满足城市区域环境噪声标准（ 的 1 类地区标准，临近嵩山二路一侧符合 4 类地区标准。因此，项目营运期产生的噪声，在严格而有效 地控制下才不会造成噪声污染，不会使目前区域声学环境质量状况发生明显变化。 废物：项目产生的生活垃圾及生鲜区垃圾送生活垃圾填埋场填埋处理，营运固废综合利用。 价与审批 根据国家环境保护法及建设项目环境管理条例的有关规定，团委托 学环境影响评价中心对该项目进行环境影响评价工作。 学环境影响评价中心经分析后得出结论如下： 蔬批发市场施工期及运营期的水、大气、声、废物等均能满足国家相关标准要求，项目切实可行。基于此， 环保局下达了 关于“农贸市场”建设项目环境影响报告表的 批复，同意该项目建设 第 十 章 产业化经营与农民增收效果评价 - 26 - 第十章 产业化经营与农民增收效果评价 业产业化经营 大主导产业，促进结构调整分析 菜 批发市场按照“政府调控市场、市场引导基地、基地带动农户”的运行机制，积极主动地搞好产销衔接和技术信息服务，对促进 本地区蔬菜流通，提高蔬菜质量，壮大蔬菜产业具有积极作用。 善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等 该市场是一个大型、现代化 蔬菜 集散中心，在连接生产与消费、农民与市场之间发挥着重要地桥梁纽带作用。检验检测系统、质量安全可追溯系统、 电子结算系统的应用将加速果蔬产业发展的现代化进程，对于促进农村市场体系建设具有重要意义。 射带动能力分析 目单位与农民利益联结机制 菜 批发市场本着“搞活流通、汇集信息、服务城乡、促进生产”的宗旨， 按照“政府调控市场、市场引导基地、基地带动农户”的运行机制，发挥果蔬集散中心的作用，为种植户提供产前、产中、产后服务，与广大农民建立利益联结机制，带动农民增收。 射带动基地 按照每个摊位日交易 蔬菜 750 公斤计算， 600 个摊位年交易量将在 18 万吨 以上，可直 接带动 蔬菜 种植基地 50000 亩以上，辐射带动作用明显。 射带动农户 按照每户种植 蔬菜 5 亩计算， 菜 批发市场可带动专业种植第 十 章 产业化经营与农民增收效果评价 - 27 - 户 10000 户。 民增收、农业增效评价 民增收 菜 批发市场建有摊位 600 个，按照每个摊位日获纯利 120元计算，每个市场商户年可获纯利 5 万元，整个市场共可获 3000 万元。市场通过商户辐射带动 10000 户专业种植户，年共可获纯利 5000万元以上，增收效果显著。 业增效 该市场的建设 对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村 经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。 它影响评价 该项目的实施将能够充分调动农民 蔬菜 生产积极性，提高农业综合生产能力，最大程度的满足城乡居民生活需求，提高居民生活水平。 第 十一 章 项目组织与管理 - 28 - 第十一章 项目组织与管理 织机构与职能划分 该项目由 团组建项目管理委员会全面负责该项目的市场调研、土建施工、设备引进安装调试、资金管理应用、人员招聘培训等各项工作，确保项目顺利实施。 项目完成后， 团将成立 菜 批发市场有限公司。该公司是 团的子公司，设总经理 1 名，副总经理 2 名，下设市场信息部、质检部、财务部、治安部、办公室等部门，全面负责整个市场的运行管理。预计使用员工 40 人。 营管理模式 根据商务部农村市场体系建设“十一五”规划要求， 发市场在运行过程中将以“质量是生命，信誉重财富“为经营理念，实行标准化运营，规范化管理。集团对外招商吸引客户加盟，客户加盟后由市场实行统一管理。 营管理措施 为了促进商场经营工作走上标准化、规范化轨道，将采取 以下管理措施： 主管部门的指导和帮助下，搜集相关国家标准、行业标准和地方标准，以此为基础，建立和完善以技术标准为主、管理标准和工作标准为辅的市场标准体系，包括市场商品质量管理制度、商品入市查验、抽检登记管理制度、质量安全不合格品清退销毁制度、商品进货检验、索证目录表、环境卫生管理制度、个人卫生管理制度、卫生消毒管理制度、市场卫生防疫制度、投诉中心室工作职责、市场安全管理制第 十一 章 项目组织与管理 - 29 - 度及消费者满意度调查分析等制度，使市场的经营管理工作走上了规范化、制度化、科学 化的轨道。 立质量安全可追溯系统。为了实现农产品交易的快捷、先进、公平、安全、经济，市场首先建立无纸化电子结算系统，由原来简单的“钱货两讫交易模式”发展为全场交易自动化。从而实现了市场对交易品种、数量、等级、价格、产地、销地、成交时段、日期、购销双方等信息的即时、准确统计，使农产品质量溯源追踪成为可能。市场还将上述信息通过市场内的 2 块大型电子显示屏、门户网站等信息发布系统对外发布，对促进商户经营、扩大商品销售、调整农业结构、提高农产品质量发挥导向作用。 立 蔬菜农药 检测系统。对 进入市场的蔬菜、瓜果、等各类食品的安全等级进行检测，将检测结果输入到中心数据库，在信息中心进行发布，并将 其 质量情况及时反馈给农民和经营商户，从而监控上市农产品质量，更好地引导生产和消费。 持推行“五公开、六统一”的管理服务标准，即：管理人员公开、规章制度公开、承诺服务公开，收费标准公开、经营效益公开和统一物业管理、统一税费征收、统一卫生保洁、统一货运装卸、统一执法检查、统一治安防范。市场内的税费征收实行一票制，即把国税、地税、工商、检疫等部门核定的税费标准汇总后对商户一次性一票收取，然后各部 门再按各自的标准进行合理分配，从根本上杜绝了乱收费、乱罚款现象，努力为商户创造一个良好的经营环境。 术培训 根据要求，市场将定期组织员工、商户等参加农产品批发市场第 十一 章 项目组织与管理 - 30 - 管理技术规范，绿色、有机、无公害食品等方面的培训班，提高其专业技术及服务水平。 动保护与安全卫生 市场将根据劳动保护和安全生产制度，加强劳动保护和安全工作，并将全面落实劳保福利，定期组织员工进行劳保和安全岗位培训，做到先教育，后上岗，特殊岗位持证上岗，对于工作在第一线的员工，由定期（半年）组织到医院进行身体检查，确保每一 名员工的人身安全。 第 十二 章 可行性研究结论与建议 - 31 - 第十二章 可行性研究结论与建议 通过以上对该项目所做的分析可以看出： 项目符合国家“十一五”规划要求，适应于我国当前农村市场体系建设的需要，有助于农村经济结构调整，对推动 的农村经济发展具有重要作用，具有良好的社会效益。 项目设计、规划符合国家、省、 农村市场体系项目有关规定，程序严