厦门漳州招商局开发区房地产市场调研报告

1,2,发展概况：招商局开发区位于厦门湾南岸，距离厦门岛5公里，距漳州市区40公里。开发区共分为四区，经过近20年的开发，一区临港工业区已初具规模，二区行政科教商住区处于起步阶段，三区原规划为高新科技产业园区，现已调整为商住区，还未动工建设。四区规划为仓储物流的港口工业区，还未动工建设。人口现状：截至目前开发区内总人口5万人，除去1万本地居民，3万厦大、厦大附中、嘉庚学院的师生，产业带来的人口仅1万人。人口无增长点： 区内已无可以带来大量人口的产业用地 。厦漳大桥的开通不会为区内引入厦门及漳州市区的购房者，这是因为开发区房价已达到均价7000元的水平，相对厦漳大桥两头的龙海市角美镇、厦门市海沧区以及龙海市区、龙海市浮宫镇，开发区无论在房价以及配套上并没有竞争优势。开发区南炮台至厦门市厦门大学的海底隧道的建设存在不确定性。 开发区和漳州市区隔着经济较差的龙海市，虽然和厦门市距离很近，但由于行政划分以及配套不完善，因此开发区无法依托厦门及漳州市区。房地产市场存在泡沫：开发区的人口现状决定区内房地产市场不是以刚性需求为支撑，而是以投资性需求为主。经现场考察楼盘亮灯率在20%以下，近几年楼市成交量起伏较大，市场低迷的08年仅成交了2万平方米，开发区住宅价格呈现稳步上升态势主要由于区内楼市为寡头垄断格局。,招商局开发区调研总结,3,取地建议,关于普通商住用地：鉴于目前开发区已经出现房地产泡沫，房地产投资存在风险，且2011年土地出售计划中位置好的地块已被招商地产和漳州鸿基地产获取。在当前国家对房地产投资严厉打压的情况下，不建议在区内投资普通商住用地。关于写字楼用地：区内企业可以在自有土地上建7%的研发用房，但原则上不允许出售和租赁，即使可以暂时租赁，由于土地用地为工业，在未来经营过程中会面临消防、工商诸多问题。同时、区内进驻企业以港机等港口装备制造业为主，这些企业会在自己地块内设置办公用房，因此写字楼无租赁需求，若中集无这方面的需求，不建议在区内投资建设写字楼或者获取办公地块。取地建议：若要利用集团优势，获得具有成本优势且适合投资开发的房地产项目，建议获取双鱼岛上定位高端的地块，双鱼岛有景观、高尔夫、五星级酒店、海底隧道（规划）等配套，能够吸引厦门、漳州、闽北以及台湾的高端客户以及投资者。,招商局开发区调研总结,4,开发区房价和周边区域对比分析,开发区房价和角美镇、漳州市区、龙海市区、浮宫镇房价相比，已无明显的价差优势。,招商局开发区调研总结,5,厦漳大桥对开发区交通影响分析,由于需要取道海沧才能进入厦门本岛，加之未来招商局过桥收费因素，厦漳大桥没有根本上解决开发区和厦门的衔接问题。,招商局开发区调研总结,6,报告结构,城市规划分析,房地产市场分析,厦门、漳州概况开发区概况宏观经济分析,开发区规划漳州规划厦门规划,开发区房地产市场漳州房地产市场厦门房地产市场开发区和周边竞争区域房价对比分析,宏观环境分析,宏观环境分析,7,厦门、漳州概况,厦门市，位于福建东南部，西部与漳州毗邻，北接泉州，东南与金门岛隔海相望，曾是国共双方距离最短的前线阵地，在两岸敌对期间曾经炮火连绵。著名景点有鼓浪屿、集美归来堂、万石植物园、厦门大学、海沧大桥、同安影视城、集美园博苑、南普陀寺等。厦门下辖思明、湖里、集美、海沧、翔安、同安6区。厦门常住人口250万人，户籍人口180万人，城镇人口145万人。岛内思明、湖里两区合计户籍人口85万人，占全市的47%。,漳州市，东濒台湾海峡，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻。常住人口为480万,漳州是著名的侨乡和台湾祖居地，旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人。漳州辖两个市辖区（芗城区、龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县。,8,招商局开发区区位图,招商局开发区位于漳州龙海市浮宫镇和港尾镇之间、与厦门岛隔海相望；距厦门岛直线距离5公里，距漳州市区40公里。,9,招商局开发区简介,招商局开发区总体规划面积56.17平方公里，由招商局集团（78%股权）、福建省交通运输集团有限责任公司、漳州市人民政府、龙海市人民政府、福建省港航管理局联合开发，招商局集团负责经营管理。自1992年12月28日动工兴建以来，经历近20年的开发，已初现雏形，预计2015年将开发成熟，2020年人口规模达到24万。区位优势明显：招商局开发区位于中国东南沿海厦门湾南岸，处在上海、台湾、香港三大经济区的中间地带，距高雄港和台中港分别为140海里和120海里，距离厦门岛不到4海里，是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分和漳州市港口经济发展的龙头。深水港口资源得天独厚：拥有岸线28公里，其中-8米以下深水岸线长达13公里，适合建设深水码头，这是开发区最核心的资源，可规划建设万吨级以上泊位33个，有条件发展成为国际中转港。区内现已建成并投入使用的万吨级以上泊位和多用途泊位13个，其中万吨级以上泊位8个，2个15万吨级集装箱泊位是福建省最大的集装箱泊位，年吞吐能力达到3000万吨以上。,10,招商局开发区升级为国家级开发区,2010年4月25日，国务院办公厅给福建省人民政府、商务部下发了关于漳州招商局经济开发区升级为国家级经济技术开发区的复函（国办函201075号），经国务院批准，同意漳州招商局经济开发区升级为国家级经济技术开发区，定名为漳州招商局经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策。漳州招商局经济开发区升级为国家级经济技术开发区必将有力推进开发区的自身发展，带动全省开发区提升发展水平。 复函要求漳州招商局经济技术开发区要以科学发展观为指导，创新利用外资方式，优化利用外资结构，致力于发展高新技术产业和高附加值服务业，着力提高开放水平，完善体制机制，提高创新能力，充分发挥辐射、示范和带头作用。 强调必须严格实施土地利用总体规划和城市总体规划，必须按规划程序履行具体用地报批手续，必须依法供地，以产业用地为主，严禁房地产开发，合理、集约、高效利用土地资源。同时，要求商务部会同有关部门加强指导和服务，促进漳州招商局经济技术开发区健康发展。,厦门港,南炮台,中集,厦大,未开发,未开发,招商大厦,招商花园城,厦大附属医院,11,开发现状,目前临港工业区和行政金融中心商业区已初具规模。高科技园区已调整为商住区，未开发。石化重工业区未开发。目前开发区和厦门的交通主要靠陆路告诉或者轮渡，走高速过路费二十元，约70分钟到厦门岛。轮渡小客车收费六十元，约40分钟到厦门岛。乘快艇十二元每人，用时十五分钟，慢船七元每人，用时30分钟。,12,开发现状：陆路入口处,目前开发区与外部的重要陆地交通：迎宾大道，双向四车道。,龙海市与开发区交界处唯一在开发大型楼盘，3600-4200元/平方米。广告语：100%海湾生活，25%厦门房价。广告语:2013年厦漳大桥通车，20分钟至厦门。,13,开发现状：厦漳大桥,北起厦门海沧与漳州角美龙池交界处，横跨海门岛，止于龙海浮宫后宅与招商局漳州开发区交界处。工程已完成过半，2013年将正式通车，建成后厦门湾南北两岸行车仅需25分钟。厦漳大桥对开发区房地产市场促进作用有限，一是大桥选址一侧落在龙海市浮宫镇，另一侧落在厦门外岛海沧区，没有直接将开发区和厦门市区相连接。开发区相对于桥头周边区域并无竞争优势。,14,开发现状：引入产业,开发区目前引入的产业主要集中在一区临港工业区，企业主要为从事物流和临港工业，代表企业由中集、大力士、凯西钢铁等。,15,开发现状：市政商务配套,工商、国税、国土、法院、海事、电力、水务等市政配套沿招商大道分布在招商大厦的两侧。商务配套也集中在这一区域，主要有酒店、银行、邮局及沿街商铺。,16,开发现状：教育配套,厦大,厦大附中,大地双语幼儿园南太武实验小学,17,总体宏观经济,根据各地2009年统计公报数据，漳州GDP在泛珠三角地区排名第20位。2009年漳州经济总量1113亿元，在福建省排在第四位。,18,漳州市宏观经济：GDP,2010年漳州市GDP预计完成1400亿元。继续保持两位数的高速增长，同比增长14.9%，高于全国增速4.6个百分点。漳州市常住人口480万，其中户籍人口472万，流动人口较少。漳州市批发零售业零售额363.2亿元，占社会消费品零售总额418.14亿元的87%，批发零售业发到，商业街繁荣。,19,漳州市宏观经济：产业结构,漳州市以第二产业为主，比重逐年上升，第一产业比重首次降到20以下。产业结构继续调整，二三产业的快速增长，带动结构的调整优化。,20,漳州市宏观经济：固定资产投资,固定资产投资增幅较快，2009年较2008年增长了31.2%。房地产投资所占比重合理，维持在20%左右，处于基本正常状况（发达城市的比例为20%-25%）。,21,厦门市宏观经济：GDP,初步核算，2010年厦门市全年实现GDP2054亿元。较上年增长15.1%，高于全国增速4.8个百分点。2010年岛内思明、湖里二区GDP占全市的比重由2009年的59%下降至2010年55%。岛外海沧、集美、翔安三区2010年占比分别为15%、14%、10%，所占比重分别较上年增加了2.2、1.2、1.8个百分点。同安区占比下降约0.9个百分点为7%。各区GDP比重的变化说明，随着2010年厦门特区扩至全市行政辖区，厦门重点发展海沧、翔安、集美三区。,22,厦门市宏观经济：产业结构,厦门以二三产业为主，2010年二三产业分别占比50%、48.9%。厦门市支柱产业为电子、机械、化工，占规模企业以上工业产值的75%。,23,厦门市宏观经济：固定资产投资,2010年固定资产总投资1010亿元，主要用于重点建设项目、基础设施和服务项目投资。与深圳等一线城市相比，房地产投资所占比重偏高（深圳2009、2010房地产投资比重分别为26%、24%）。,24,开发区经济,2010年招商局开发区成功升级为国家级经济技术开发区，招商局开发区迎来跨越发展的新阶段，2010年，招商局开发区实现财政总收入7.89亿元，同比增长23%，其中地方级财政收入5.24亿元，同比增长15%；全区实现工业生产总值109.4亿元人民币（2010全市工业总产值2163亿元），同比上年增长59%；招商引资合同资金额5亿美元，完成全年计划的334%，实际到资4.84亿美元，完成全年计划的403%；全社会固定资产投入达41.6亿元，比增49.07%。,25,招商局开发区规划,招商局开发区辖区面积56.17平方公里，其中可用于规划建设的面积约35平方公里。招商局开发区规划具有科学性、长远性，配套高标准。全区分为临港工业区、行政科教商住区、高科技产业园区（已调整为商住区）、港口工业区（重工业区）等四个功能区。规划用20年的时间，建成一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套发展，具有高尚人文环境，集知识经济、科学管理、可持续发展为一体的，环境优美、经济繁荣、功能完善的现代化滨海城市。,26,临港工业区【一区】,首期开发的临港工业区：规划建设用地面积11.43平方公里，重点发展港口、仓储物流和临港工业及配套服务。按照城市化标准建设的供水、供电、通信和道路系统已经形成。其中住宅用地1300亩，截至目前一区已基本开发完毕，剩余800亩工业用地尚未开发。建成了占地12万平方米的具国际标准的高尔夫球场、国际四星级标准的商务酒店、中高档现代海岸住宅风格的公寓、写字楼、海滨度假村、商业娱乐中心和加走湖公园等设施；设有幼儿园、实验小学和厦门大学附属实验中学，可满足区内企业员工子女学习教育的需要。,27,行政科教商住区【二区】,行政科教商住区：规划建设用地面积14.09平方公里，是开发区的中心区，重点发展高等教育、居住、体育休闲、商务办公、商业金融及旅游度假等。其中东北沿海一带为居住商贸中心。商业用地2135亩，住宅9100亩（不含厦门大学和高尔夫球场），截至2010年二区已转让商业用地367亩，住宅用地2924亩。国务院批准的中国首个生态型人工岛双鱼岛项目也落户于此，面积达2.2平方公里，造岛工程总投资达30亿元，已于2010年2月5日开工建设，三年完成造岛工程。这种开发模式对周边海域影响最小，最贴合自然，又极富厦门湾特色。它将成为未来海西的新地标，集自然生态、人文科技景观为一体，旅游度假、体育休闲、文化娱乐和生态居住的圣地。海内外知名的厦门大学漳州校区也落户于此，在校生2万多人，并建立产、学、研一体的高校科技园区，由此可为入区企业在产业发展及科技创新等方面提供强有力的人才智力保障。,双鱼岛规划,28,双鱼岛是国内目前唯一一个人工填海生态岛，位于开发区中心位置，属于二区大磐浅滩范围内，总规划面积2.2平方公里，呈双海豚造型。项目以商住旅游为主，预计总投资30亿，工期三年，已于2010年2月动工。,29,高校科技产业园区（商住区）【三区】,高科技产业园区（商住区）：规划建设用地面积4.3平方公里，主要发展商住和高科技产业。规划居住用地面积2300亩，未开工建设。,30,港口工业区【四区】,港口工业区：规划建设用地面积6.21平方公里，作为深水港，靠近国际主航道，重点发展大宗散杂货运输；以仓储物流为主，兼有部分环境友好型、科技含量高的临港工业。未开工建设。,31,重大交通规划：跨海大桥、海底隧道,跨海大桥：北起厦门海沧与漳州角美龙池交界处，横跨海门岛，止于龙海浮宫后宅与招商局漳州开发区交界处。工程已完成过半，2013年将正式通车，建成后厦门湾南北两岸行车仅需25分钟。海底隧道：预计2012年开工，2016年竣工，海底隧道规划一头在招商局漳州开发区的南炮台附近，一头在厦门大学附近。如果建成，从时间的角度来讲，厦门到漳州仅5分钟的距离，连通厦门中心城区和漳州开发区的中心城区。但是通过调查了解，海底隧道建设存在不确定性，一方面厦门、漳州、开发区有各自的打算，另外跨海大桥基本为招商局出资建设，紧接着建设海底隧道存在资金问题。,32,漳州市规划：推进厦漳同城化,漳州市十二五规划明确了 “一核两湾四区”的重点发展布局，一核即围绕漳州的中心城市核心区，两湾即厦门湾（南岸）和东山湾，四区即九龙生态经济区、漳州台商投资区、南太武滨海新区、古雷港经济开发区。同时推进县域联动发展，推进以厦漳同城化为重点的区域协作，共同建设厦门国际航运枢纽港、厦门湾对台产业集中区为目标，建成厦漳第二海上通道、厦漳城际快速干道，开工建设厦漳城际轨道。,33,厦门市规划：着力岛内外一体化,一是构建岛内外一体化的城市新框架，争取到2015年，基本建成岛外71平方公里新城核心区城市建成区面积突破300平方公里，城市化率达85%，基本形成岛内外一体化、岛外各组团各具特色又相互协调的城市新格局。二是完善岛内外一体化的基础设施网络。构筑一体化的交通路网体系，完善快速交通网络，打造市域内“半小时交通圈”，推进市政配套设施一体化建设。,34,开发区房地产市场：现状,截至2010年开发区的重点在于工业设施的建设，基础公共配套设施还有待完善，开发区目前常住人口也不多，仅有5万人，除去1万本地居民，3万厦大、厦大附中、嘉庚学院的师生。产业带来的人口仅1万人。开发区的现状决定了目前区内楼市需求结构中，投资性需求占比较高，主要来自闽北和厦门周边区域，也有部分温州投资客。由于自主需求比例不高，开发区近几年楼市成交量起伏较大，在市场低迷的08年仅成交了2万平方米。与交易量的大幅波动不同，开发区住宅价格呈现出稳步上升态势，从06年的2904元/ ，上涨至09年末的5265元/ 。2011年2月住宅成交均价7196元/ 。2011年3月住宅成交最高价12695元/ ，最低价2680元/ ，成交均价6552元/ 。,35,开发区房地产市场：现状,从07年开始房价已经超过了漳州市区。价格表现的平稳主要得益于区内楼市为寡头垄断格局，包括招商地产、漳州鸿基房地产、港昌房地产在内的几个开发商占据了绝大部分的市场供给，在看好开发区楼市前景的情况下，不急于降价销售。近几年房价涨幅可观，在建的厦漳大桥以及存在不确定性的海底隧道概念均已被透支。,36,开发区房地产市场：现状,总体上近年来开发区商品住宅成交均价稳步上升，本月成交均价已出现下跌迹象。,37,开发区房地产市场：现状,开发区商品住宅成交量波动较大，近一年最低成交量每月12套，最高成交量每日297套。,开发区代表楼盘：海悦,38,亮灯率不足20%,开发区代表楼盘：招商花园城,39,开发区代表楼盘：招商花园城亮灯率,40,2009年入伙的房地产项目入住者寥寥无几。五年前入伙的房子亮灯率约28%。,开发区代表楼盘：永鸿国际花园,开发区代表楼盘：尚海湾,42,开发区代表楼盘：亿景海岸,43,开发区代表楼盘：假日365,44,开发区代表楼盘：新苏格兰,45,开发区土地市场,46,开发区尚有待出让住宅用地和商业用地8826亩和1848亩，后续土地供应重点项目主要包括2.2平方公里的双鱼岛，半山片区403亩和大径片区114亩地块，人工岛是主要来源。,开发区土地市场,47,近两年开发区成交的地块中，地价平均142万元每亩，楼面价968元/ 。主要竞得单位是招商房地产和漳州鸿基房地产，两家公司占总成交量的70%，属于垄断格局。,48,漳州房地产市场：重点关注区域,重点关注漳州市区，以及未来厦漳大桥开通后和本项目存在直接竞争的龙海市区、龙海浮宫镇、龙海角美镇区域。,49,漳州房地产市场：现状,2011年2月份漳州市普通住宅均价4424元/M2，与上月环比增长12.40%；市区普通住宅均价5242元/M2，与上月环比增长4.79%。2月份新建商品住宅合同登记备案均价：芗城区为4977元/，龙文区为5470元/，龙海市为5129元/，漳浦县为2257元/，东山县为2826元/，南靖县为3037元/，平和县为3332元/，长泰县为2848元/。成交均价保持平稳上上态势。,50,漳州房地产市场：现状,2010年12月至今成交量逐月下滑，由1929套下滑至946套。,51,漳州房地产市场：龙海现状,漳州市区平稳上升不同，龙海市区房价近半年处于初步下滑态势，3月成交均价4659元/。,52,漳州房地产市场：龙海现状,龙海市成交量基本维持在每月300套的水平。,漳州市芗城区代表楼盘,53,漳州市芗城区代表楼盘,54,漳州市龙文区代表楼盘,55,漳州市龙文区代表楼盘,56,漳州市龙海市区代表楼