物业承接查验

,拟稿人：李志勇日期：2016-08,物业承接查验-培训教材,目录,物业承接查验制度是物业管理条例确定的七大基本制度之一，条例第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”住房和城乡建设部于2010年10月印发的物业承接查验办法（建房2010165号），本办法自2011年1月1日起施行,概念,明确各方的责、权、利，避免建设单位、业主和物业服务企业的矛盾纠纷。2.提高建设质量，保障业主财权利益。3.界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。,意义,物业承接查验的性质与竣工验收的区别1、目的不同竣工验收：目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；承接查验：目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。,区别,2、参与的主体不同竣工验收：是建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。承接查验：是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受主管部门监督下进行的。,区别,3、对象不同竣工验收：是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。承接查验：是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。,区别,物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。法律依据：物权法、合同法、物业管理条例和物业承接查验办法等。合同依据：房屋买卖合同、前期物业服务合同和物业服务合同等。,依据,实施物业承接查验，主要依据下列文件：1.物业管理条例；2.物业承接查验办法；3.物业买卖合同；4.临时管理规约；5.前期物业服务合同；6.物业规划设计方案；7.建设单位移交的图纸资料；8.建设工程质量法规、政策、标准和规范。,依据,物业承接查验的范围物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1、共用部位2、共用设备3、共用设施,范围,办法第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。”,原则,为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法明确规定了建设单位的三项法律责任：A、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；B、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；C、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。,责任,同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，办法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：A、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或缺失的责任；B、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存；C、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,责任,实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（7项）1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；,条件,3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7、法律、法规规定的其他条件,条件,物业承接查验按照下列程序进行：,程序,时间节点,建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；现场查验20日前，建设单位应当向物业移交相关资料；建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续；物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。,要点,因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。,要点,项目公司,查验通知,组建小组制定方案查验准备,资料查验现场查验问题整改编制报告,物业公司,承接查验,移交接管,政府备案,签订协议办理交接,流程,物业承接查验工作流程图,物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件。,通知,1.关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；2.供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；3.教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；,条件,4.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；5.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；6.物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件；7.物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。,条件,以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。,确认,1,2,3,4,项目：工程负责人物业：项目经理、工程人员、安管、事务、客服施工：安装调试人员供应商：技术人员,查验小组,工作节点计划,查验准备,专项查验方案,查验项目查验内容查验时间相关单位负责人,人员组织培训工具材料资料表单费用预算,范围和依据时间、人员和工具项目、方法、要点和内容,查验方案,物业部,监督,指导,支,持,职责,项目公司,移交小组,配合查验,移交资料和产品,职责,分公司服务中心,承接查验,政府报备,职责,资料移交公共部位和共用设施查验供配电查验给排水查验消防查验电梯查验空调查验智能化查验车库交通标识查验,专项方案,竣工资料,设备资料,公共配置准许资料,质保文件使用说明,其他资料,整理分类,记录归档,查验交接,资料查验,物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。,原始资料,物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。,随机资料,业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。,业主资料,财务管理资料，包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。,财务资料,合同协议书，包括：对内、对外签订的合同、协议。,合同资料,人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。,人事资料,其他需移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。,其他资料,观察,使用,检测,试验,记录,核对,现场查验,应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。,核对,主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。,观察,物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。,使用,在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。,检测,物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验。（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。,试验,物业现场查验发现问题现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类记录，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。,查验问题,物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。,备案,1.分期开发项目的承接查验分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。2.承接查验的费用由建设单位承担物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。,其他规定,物业承接查验通知单物业承接查验协议（参考文本）物业承接查验方案（参考模板）NF-GL-001-A0文件审批内卡NF-QP-01-006共用部位、共用设施设备承接查验时间表NF-GL-002-A0承接查验移交资料清单NF-GL-003-A0物业承接查验现场记录表NF-GL-004-A0物业承接查验现场问题汇总表NF-GL-005-A0承接查验报告NF-GL-006-A0物业交接记录表NF-GL-007-A0,相关表单,物业承接查验办法建房2010165号物业设施设备管理指南物业承接查验操作指南房屋建造配置需求标准化文件承接查验工作规范物业承接查验标准图册,参考资料,感谢有你！,Contents,AddYourTextinhere,AddYourTextinhere,AddYourTextinhere,AddYourTextinhere,AddYourTextinhere,ImageInfowww.wizdata.co.kr-Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.,HotTip,HowdoIincorporatemyLOGOandURLtoaslidethatwillapplytoalltheotherslides?OntheViewmenu,pointtoMaster,andthenclickSlideMasterorNotesMaster.Changeimagestotheoneyoulike,thenitwillapplytoalltheotherslides.,ImageinformationinproductImage:,Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.,Clicktoedittitlestyle,1,2,3,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Clicktoedittitlestyle,Textinhere,Textinhere,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ImageInfowww.wizdata.co.kr-Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.,Clicktoedittitlestyle,Titleinhere,Titleinhere,Titleinhere,Titleinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,LOGO,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,0102030405060708,50%,70%,160%,230%,100%,150%,380%,300%,Textinhere(unit:%),Year,ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText,ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText,Clicktoedittitlestyle,ContentsThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,YourTextHere,YourTextHere,YourTextHere,YourTextHere,Descriptionofthecontents,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,120%,Descriptionofthecontents,140%,Descriptionofthecontents,Titleinhere,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Descriptionofthesubcontents,Titleinhere,Titleinhere,Titleinhere,Titleinhere,Descriptionofthesubcontents,Descriptionofthesubcontents,Descriptionofthesubcontents,ImageInfowww.wizdata.co.kr-Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Titleinhere,2.Descriptionofthecompanyssubcontents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,1.Descriptionofthecompanyssubcontents,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Concept,Concept,Concept,Concept,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,Descriptionofthecontents,Textinhere,Descriptionofthecontents,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Titleinhere,Titleinhere,Textinhere,Textinhere,Clicktoedittitlestyle,2000,2004,2008,“ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.”,“ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.”,“ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.”,Textinhere,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Textinhere,Textinhere,Clicktoedittitlestyle,CEO,SubDepartment,SubDepartment,SubDepartment,Sub01Department,Sub01Department,SubDepartment,Sub02Department,Sub02Department,Sub03Department,Sub03Department,Department,Clicktoedittitlestyle,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,70%,50%,83%,90%,65%,75%,50%,65%,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,2005,2035,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,+40%,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Descriptionofthecontents,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Clicktoedittitlestyle,Pleasewritedownaboutdetailsofintroducingyourcompany.(Vision,duties,andcustomerserviceofcompany),Addyourvisioninhere,Addyourvisioninhere,Addyourvisioninhere,CompanyLOGO,Clicktoedittitlestyle,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,DescriptionofthecompanysproductsDescriptionofthecompanysbusinessDescriptionofthecompanystechnologyDescriptionofthecompanyscontents,DescriptionofthecompanysproductsDescriptionofthecompanysbusinessDescriptionofthecompanystechnologyDescriptionofthecompanyscontents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Text,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesign