第二讲 房地产交易.ppt

第二章房地产交易,房地产交易的类型,房地产转让房地产抵押房地产租赁,第一节房地产转让,房地产转让的概念,房地产权利人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式将房地产转移给其他人的行为。其他合法方式：1、以房地产作价入股、与他人成立合法企业法人，房地产权属发生变更；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；4、以房地产抵债,房地产转让的一般流程,转让当事人签订书面转让合同转让后90天内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房管部门提出申请，并申报成交价格房管部门审查相关文件决定是否同意受理（7日）核实申报价格缴税权属变更登记，核发证书,房地产买卖的类型,商品房预售商品房销售二手房买卖商品房预售合同转让房屋在建工程转让经济适用房买卖已购公房买卖,商品房预售基本流程,1、预购人与开发商签订商品房预售合同2、办理预售合同文本登记备案（商品房预售人应当在预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续）3、商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋4、与开发商签订房屋交接书5、办理交易过户、登记领取房产证手续,注意：商品房预售的条件,1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,商品房销售基本流程,特点：竣工验收合格的商品房产权归属开发商流程：签订购房合同过户办理房产证,房产销售但未收房时产权归谁？,商品房买卖合同的注意事项,计价方式（套内面积、建筑面积、实用面积）误差处理付款方式和房屋总价款交房日期房屋和装修的质量标准,二手房买卖,深圳二手房诈骗案,存量房买卖合同签订的注意事项,1、搞清当事人的具体情况、地点、联系方法等2、合同中写明存量房的具体权益状况，非单独所有或存在部分产权状态的房产应有相应的同意出售证明3、住宅使用说明书与住宅质量保证书一同转移4、房屋质量约定5、税费约定6、承租人有优先购买权7、物业费等费用缴纳情况,其他约定,案例1：林先生去年3月买了一套二手普通住宅，取得产权证后支付了全部房款可原业主迟迟不肯迁出户口，派出所也表示无法强制要求迁移户籍。林先生唯有要求经纪公司出面协商。该宗个案的经纪人员说，当时自己低声下气请求旧业主迁移户籍，3个月后终于得以解决。问题：未在合同中约定户籍迁移的时间及追究方式提醒：户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移诉讼标的的案件,案例2：张先生今年7月在某小区购买了一套二手房，在购买过程中听信经纪人介绍，以为该套房屋的使用期限是到2068年，于是向业主支付了2万元定金。直到办理贷款按揭的那天，张先生查看了该套房子的土地使用权证书后才得知使用年限只到2038年，足足缩水了30年。张先生提出终止购买，要求业主退回定金。但业主认为自己没有过错，是张先生没有仔细查看权属证书上写明的使用年限。产生原因：由于房地产经纪人的误导，使得购房人在签约合同时没有对房屋的使用年限一项作出说明。,案例3：王先生年初购买了一套二手房，带家具、电器转让，签约时房地产经纪人提醒王先生把该套房原屋家具、电器及装修情况以附件的形式注明在合同背后。但他在清单中仅注明了数量而没有描述现状，签约时也没去现场清点。如期收房时，他发现布艺沙发和窗帘被“扒皮”，王先生向旧业主追究，旧业主表示该行为是原来的租客所为，责任不在自己。原因：没有在合同附件中注明家具、电器的详细清单。,房屋在建工程的转让,1）房屋在建工程权利人向房产管理部门提出在建工程转让申请2）房地产管理部门对申请进行审核、批复3）转让双方签订在建工程转让合同,已购经济适用房上市交易,1）卖方先取得所购经济适用住房上市交易的资格房屋所有权人须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证等资料，到房屋所在地的房产管理机构申领出售申请表和出售征询意见表房屋所有权人按照规定标准向政府交纳土地收益房地产管理机构根据审查并做出批准或不予批准的书面决定（满5年）2）买卖双方达成交易协议，签订买卖合同3）买方办理房屋所有权证,已购公房上市交易,公房，是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售这前，住宅的产权归国家所有。公房出售后，产权归私人所有，成为“房改房”。,已购公房上市交易流程,1）卖方先取得所购公房上市交易的资格（申领出售申请表和出售征询意见表）2）买卖双方达成交易协议，签订买卖合同3）买方办理房屋所有权证,房地产置换,1）寻找2）交换双方签订住房差价换房合同3）到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核4）交换双方支付差价款和相关税费5）产权交易过户,房地产赠与,生前赠与1）赠与人与受赠与人签署赠与书、受赠与书，赠与书与受赠与书经公证机关公证后有效2）赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。,遗赠1）房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在死后全部或部分赠与受赠人，此遗赠书必须经公证机关公证后才有效2）房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与3）受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户领证手续。,第二节房地产租赁,房屋租赁的类型：出租转租,承租方“违约”,房屋租赁基本流程,出租1、出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源2、签订房屋租赁合同3、持房屋租赁合同及数得上以租赁房屋所在地的房管局备案4、领取房屋租赁证，缴纳相关税费,房屋租赁的基本流程,转租1、取得原出租人的书面同意2、签订转租合同3、备案4、领取经注记的原房屋租赁证，并缴税,转租的注意事项：,转租必须取得原出租人的书面同意转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期转租合同生效后，承租人必须履行原租赁合同的权利和义务转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同随之变更、解除或终止。,了解商品房屋租赁管理办法房屋租赁纠纷案租赁合同中的内容（P185）,房地产租赁中存在的问题,较少签订合同登记制度不完善监管不到位承租方弱势,房屋租赁合同的注意事项：,注意：各项收费的收取，及租约之前的收费情况约定租金及租金的变动定期租赁与不定期租赁,第三节房地产抵押,案例：齐君是一个体经营户，长期从事大宗商品贸易，前不久因没摸准市场行情，导致血本无归，为重振旗鼓他找到在某电脑公司当老板的同学张君借钱。张见齐亏损太多，风险太大，不敢借给他。齐说，他可以以自己的三室二厅的房屋作担保，在他的强烈要求下，张同意借给齐56万，并与他签订房屋抵押合同。合同签订后，张仍感到不踏实，你作为房地产经纪人能给其提供哪些帮助？,房地产抵押类型：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押现房抵押,土地使用权抵押,1、债务合同依法成立（主合同），为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。2、抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。当抵押人不能履行到期债务时，抵押权人有权依法处分抵押物。3、抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记4、领取房地产他项权利证书及经注册登记的房地产权属证书。5、债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。,划拨土地使用权不能单独抵押,预购商品房期权抵押,1、商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并交付部分房价款2、持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案3、抵押权人与抵押人签订抵押合同4、抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同，到房地产登记机关办理抵押登记。5、抵押权人保管他项权利证书，房地产权利人领取已经注册登记的商品房预售合同。6、债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书、他项权利证书及注册登记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。,现房抵押,1、债务合同成立：债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。如:商品房购买人未支付全部房价的，可向银行申请贷款，并将该商品房设定抵押作为清偿贷款担保。2、抵押双方签订抵押合同。这时，抵押权人必定是债权人，而抵押人是债务人或第三人。债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。用抵押贷款购买商品房的，购买人先与出售方签订商品房买卖合同，然后再与银行签订贷款合同和抵押合同。3、抵押双方持抵押合同、房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。如用贷款购买商品房的，可在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记手续。4