商业板块中商项目定价模板PPT课件

XX项目定价报告模板,商业管理部,.,以下内容中所涉及到的数字及文字近作为模板使用，各项目需要根据实际情况填写。完成ppt后删除此页即可。,2,.,第一部分：本体分析,.,项目整体：商铺：_万公寓：_万住宅：_万总建筑面积：_万已推未售：住宅：_套_亿公寓：_套_亿商铺:_套_亿小计：_套_亿本次新推：住宅：_套_亿公寓：_套_亿商铺:_套_亿小计：_套_亿,1,取证：2013年12月23日开盘：2015年9月20日产品：4#住宅面积：14400平米套数：100套均价：16500元/平米；总价：1.5亿,取证：2013年11月15日开盘：2014年6月28日产品：1#写字楼面积：42000平米套数：280套均价：14000元/平米；总价：5.88亿目标：2.8亿，48%,取证：2013年12月23日开盘：2014年7月26日产品：2#住宅面积：14400平米套数：150套均价：16500元/平米；总价：2.4亿目标：1.6亿，67%,取证：2013年11月15日开盘：未推产品：3#写字楼面积：40267平米套数：276套总价：5.6亿,年度推盘计划,2,4,3,推盘计划,.,新推产品,货量情况:此次预推出盱眙雨润广场新推盘商业B，共259套。其中沿街外街7套，总面积*；内铺252套，总面积，*。开盘目标：本次开盘预计沿街去化*，内街去化*套。,新推产品,.,项目存货,西侧商铺,同类产品存货梳理,.,总结：新推产品自身现状结合之前类似产品销售现状，对目前新推产品做一个市场评估。,.,第二部分：定价机制,.,价格策略,影响因素,.,市场政策,.,供求特点：整体湖州住宅市场成交体量走低。量价关系：整体市场量价齐跌，其中西南区市场跌幅接近10%。存量风险：整体湖州住宅市场存量风险巨大，其中西南片区存量去化周期与市区持平。,市场分析,若推出的为住宅产品，只需提供住宅市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。若推出的为商业产品，仅需提供商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。若推出的为公寓产品，需提供住宅以及商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。表中所列的数据项必须要体现，不可删除，特殊情况请线下沟通。,整体市场供求,.,市场分析,项目若无18个月内数据，至少需提供6个月以上成交、价格、存量数据。,成交量价走势,.,市场竞争,.,竞争分析分析,竞品分布,.,亿丰赛格数码城,2014年去化量8000方,总价100-150万，销售难度大,竞争分析,重点竞品分析,.,客户摸底,.,客户摸底,目前蓄客数量，客户主要抗性，解决措施价格测试情况,蓄水分析,主力价格区间在，占全部比重的，,比例设置：根据地产市场一般规律，蓄客数量的10%可以转化为成交。开盘解筹率在0.6-0.7之间。,.,成本制约,.,项目成本,成本测算表,.,均价推导,根据市场比较法，本案商铺推导均价为*元/.,市场比较法法,.,均价推导,东坡路：投资回报率2-3%,港南路：投资回报率3-4%,红丰路：投资回报率3-4%,投资回报率2-3%,雨润广场,沿街单层：30000元/，租金75元/月，投资回报率3%左右；内街（单层）：15000元/，租金45元/月，投资年回报率3.6%，内铺（一层）：只租不售，租金约50元/月，按照投资回报率3.6%测算，预计内铺一层售价在1.67万元/。在这种投资回报下，五洲经营惨淡，退租率高，年合同到期后商家基本不再续租。主要原因除了招商运营问题，租金的收益也难以支撑；而市场上，一般沿街商铺投资回报率能达到5%左右。,收益还原法,.,均价推导,按市场上投资回报率5%水平测算根据租金反推价格测算公式：月租金*12/投资回报率根据市场分析得出本项目租金预计50元/月，根据公式计算商业内铺价格：50X12/0.05=12000元/,结合营销实现，上幅15%，建议内铺1F售价在14000元/。预计盱眙雨润广场一层内铺均价14000元/，结合市场楼层系数1：0.55：0.45，结合自身情况，得出二层内铺均价7700元/，三层内铺均价6000元/。,根据收益还原法，本案商铺推导均价为*元/.,收益还原法,.,均价推导,综合测算：考虑到开发成本及当前房地产市场状况，市场比较法与收益还原法比较贴近市场，所以权重各占40%。客户价格测试符合市场供需，作为辅助，所以权重占比20%，相结合得出均价：,核心价格测算,综合考虑，本项目定价*元/，预计开盘完成去化*%。结合项目前期推盘策略，综合考虑营销价格策略制定的六个方面因素，沿用项目整体高开低走的定价策略：,.,24,销售策略,表价制定,1.项目销售由原先底价控制改为表价控制，2.综合考虑各种折扣体系，制定总体折扣率，3.通过已推导核心均价以及总体折扣率制定表均价。,表均价=推导核心均价/综合折扣率,.,销售策略,优惠策略,1、正常销售优惠方案,2、大客户优惠方案：一次性购买在600平米以上的(可自行组织)，在规定时间内付清首付款的，可享受优惠6个点；（以上3重优惠不再享受）3、公司内控优惠审批方案（考虑社会关系及政府关系维护，根据本地行业现场优惠通则）1）项目营销部负责人优惠权限：1%；2）区域营销副总优惠权限：2%；3）城市公司总经理优惠权限：控制不超过底价的最高优惠幅度（92折）；,.,第三部分：推售策略,.,销售指标,为完成开盘各阶段指标，按照成交与来访1比10的比例，需要通过线上线下渠道多种途径完成*组客户到访，以完成开盘强销期以及续销期的销售指标。,目标分解,补充说明强销期：新推房源开盘一周内，强销期来访量指开盘前的客户需水量。续销期：强销期后至完成约90%去化所需要的时间（根据开盘完成比例不同有所差异）,.,推广策略,推广主线,以什么样的形象重新推向市场，打开客户心智？公寓产品、学区房、精装、综合体、市中心五大优势,中心繁华之上，学区精装小户,.,推广策略,只需要在蓄客期及强销期的推广铺排,推广铺排,重要节点,营销思路,推广渠道,精装小户开盘,销售节点,5/8,5/20,5/1,推广筹备期,精装小户推广启动,精装小户认筹启动,6/21,中央华宅续销中央金街推广,6/12,开盘密集推广,5月8日：精装空间，十分享受5月20日：中心繁华之上，学区精装小户+认筹,6月21日，盛大开盘,新形象入市，全面、深入的渠道拓客、精准营销；以新产品推广带动余货去化,集中性爆发推广，迅速积累客源,户外、阵地、网络、微信、影城分众、CALL客、短信、网络、派单、巡展、全民营销等,户外、阵地、网络、微信、影城分众、CALL客、短信、网络、派单、巡展、全民营销等,渠道外拓,中央商场、起亚4S店电影专场、有能集团/鼎盛集团/亿龙集团/威腾母线/银行/餐饮协会/河豚协会/大型餐饮店、学校、社区、商场、乡镇、商铺、办公楼等密集拓客,阶段主题,活动执行,河豚节赞助冠名、起亚车主电影包场活动、财富人生雨润先行股票讲座、五一购房节、母亲节主题活动暨认筹启动、财富中央，博乐雨润暖场活动,.,推广渠道,效果预估,蓄水期：项目为新推房源做的各项推广的开始日期至开盘开盘销售期：新推房源开盘内一个月,.,媒体推广,.,推广执行,第一阶段(蓄水至认筹）围绕产品定位，整体多种媒体资源，考虑费效比前提下展开有效推广。,媒体推广,第二阶段（认筹至开盘）围绕销售节点信息，根据认筹情况、客户关注点等展开针对性推广。,第三阶段（开盘后热销）围绕开盘热销信息，整合多种媒体资源展开有效推广。,.,活动执行,.,推广执行,蓄水期以“客群针对性、目的明确性、费用经济性”为活动宗旨，在主要的时间节点展开不同类型的活动。,营销活动,.,推广执行,开盘活动以“包装效果充分、动线设置合理、气氛烘托到位、费效比最佳”为活动宗旨，促进客户成交。,3、xx活动,营销活动,.,渠道拓展,.,推广执行,渠道拓展,以中央商场