日照市楼市调查报告.ppt

,日照市楼市市场调查报告,规划设计部,08/2013,目录,1.0宏观经济与城市规划,2.0日照市在售楼盘调查,3.0日照房地产市场研究,4.0楼市价格分析,6.0得出结论,5.0消费者需求分析,1.0宏观经济与城市规划,宏观经济,1.1宏观经济城市概况,日照,山东省重要地级市新兴的沿海港口城市山东半岛重要的交通枢纽和物流中心拥有两大港口：日照港、,岚山港北京,现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区有54个乡镇、街道，3014个村,港口立市工业强市科教兴市生态建市城市双轮驱动：对外开放改革创新,居，总人口约288万城市四大战略：,城市格局改变,基础设施改造，生活环境改善人口素质提升,1.1宏观经济城市形象城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城,北方绿茶之乡,1.1宏观经济城市产业,重点发展的十大产业钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及零部件产业、油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业,产业聚集区发展规划,产业空间布局,日照的对内辐射力,日照的对外辐射力,1.1宏观经济城市功能,城市性质城市职能,山东半岛重要港口、工业城市同时也是旅游、宜居城市鲁南经济带唯一的出海口新欧亚大陆桥的东方桥头堡,日照位于正在崛起的泛黄海经济圈、环太平洋经济圈与新亚欧大陆桥经济带的结合部，拥有两大海港，城市职能明显。,培育和凸显的城市职能：临港工业和现代服务业,1,025,284,352,424,506,630,774,865,10,604,13,134,15,769,18,718,28,131,28,340,31,451,36,883,1.1宏观经济经济总量日照GDP走势,17.0%17.2%17.6%16.9%16.8%,14.1%,12.5%,15.1%,5000,1,000,1,500,20032004200520062007200820092010,11%9%7%5%,17%15%13%,19%,GDP(亿元),GDP增速,日照人均GDP走势,15.5%,16.4%16.3%,14.5%,20,00010,0000,40,00016.8%16.6%30,000,10.9%11.3%20032004200520062007200820092010,13%11%9%7%5%,17%15%,人均GDP(元),人均GDP增速,日照经济增速很快，平均增幅高达15.9%，人均GDP增速14.8%，经济发展潜力很大,日照作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大,131.24,183.68,241.8,235.09,351.13,518.43,631.86,775.36,14.16,21.23,29.43,35.59,37.51,54.08,61.14,63.33,0,1000500,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,0%,20%,60%40%,全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资增长率（%）,房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率（%）,随着城市建设速度的加快，拉大固定资产投资增长。,日照固定资产投资增幅平均30.5%，增幅非常快，近三年增幅趋于理性稳定。其中房地产开发投资增速也较快。,城市建设加快，城市面貌改善，提升了日照的城市环境。,1.1宏观经济固定资产投资日照固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势,105,125,145,172,212,253,312,89,1.1宏观经济,居民收入和消费,日照社会消费品销售额及增幅走势,14.7%,16.6%,15.6%16.0%,18.8%,19.1%18.6%,17.7%,2001000,300,400,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,10%0%,20%,社会消费品销售额(亿元),社会消费品销售额增速,日照居民支配收入和消费性支出的增长都,较快，平均增幅在,10%以上。,日照消费品零售额平,均增幅15%以上，增长速度很快。日照人口收入增长较快，消费意愿较强，对未来商业发展起到积极作用。,13021,14409,15795,17558,78755844,90836545,98097208,110408897,9223,10119,10881,0,1200080004000,16000,20000,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,0%,10%,1228920%,30%,人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（%）,人均消费性支出（元）人均消费性支出增长率（%）,日照人均可支配收入和消费性支出及增幅走势,1.2城市规划总体规划,“东西统筹，协调发展”的新一轮总体规划目标将日照东部海滨及西部地区共5310平方公里的市域范围，纳入规划的视野，确立了“东部集聚发展、西部点状发展”以及“一主三副、四条发展轴线、九个重点镇”的市域空间战略。以日照主城区为中心，以岚山、莒县、五莲为副中心的“一主三副”空间结构，连同两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇“九个重点镇”，形成了城市区域发展的战略布局。以同三高速、日东高速、206国道、,335省道为“四条发展轴线”，连接起生态、经济、社会的多功能廊道，形成富有活力的产业隆起带。,1.2城市规划,日照规划分区,根据城市总体规划确定的功能结构，日照共分为两个规划编制分区，即主城区、岚山城区。主城区划分为8个片区：即日照老城片区、石臼片区、新城市片区、大学科技园片区、万平口片区、日照经济开发区片区、山海天旅游度假区片区、高新技术园片区。,1.2城市规划日照交通状况,港口：日照港、岚山港是国家一类对外开放港口。与世界重要港口都实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亚），是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速通道。东西方向的有日东高速公路（日照至东明），与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路相连。通过高速公路，日照至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。市区新开通建设了山东路、北京路、迎宾路等50多条，1252公里，1561万平方米的城市道路，人均城市道路面积达24.5平方米，新城区形成了五纵五横的交通网络，方便了市民的出行。铁路：东西方向的有日西线（日照至西安）,复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交；坪岚线（岚山港至坪上站），连接日西铁路；南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等地。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。机场：120公里半径之内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路相连，乘车1小时之内可抵达。,1.2城市规划日照交通规划,公路：由同三高速、日东高速和规划建设的日潍高速、日枣高速构成建设完善的高速公路网；西移204国道市区段，并考虑与城市重要干道交接处设置立交，消除过境公路对日照市区的交通干扰，合理组织过境公路；建设起于青岛路，于两城镇西南跨越白马河的沿海旅游公路，与青岛沿海公路胶南段相连接，接轨青岛，建设沿海旅游公路。铁路：日照铁路客站远景搬迁，日(照)黄(岛)沿海铁路建设，预留日照、连云港港口联系铁路通道。机场：规划预留日照机场用地，,机场选址于南湖镇北侧。,城市形象新变动,发展动力,经济带牵动,日照位于多个经济圈的结合部，跟经济发,达城市的关系更加紧密，发展机会大经济带牵动日照的城市,产业升级带动,日照的产业基础是工业，未来产业方向将继续巩固工业基础，同时逐步成为区域性第三产业发展中心，为城市发展带来新的经济,增长点,城市规划拉动,住宅区和其他产业区外扩，城市中心区的商业、金融、旅游功能将更加突出,城市形象新变动,日照正在摆脱老日照落后、发展缓慢,的城市形象，在新的城市标志带动下打造新日照，吸引更多关注和投资,1.3小结城市发展驱动力,2.0日照在售楼盘市场调查,石臼、开发区项目,新市区项目,老城区项目,山海天项目,1、兴业.新营华府,日照市新市区泰安路与威海路交会处，售楼热线：0633-32188663218877,1、兴业新营华府,2、芳州.御景东方,御景东方位于烟台路东，海曲东路北，国税局对面，售楼热线2、芳州.御景东方,3、生活印象,日照市新市区烟台路与山东路交会处北300m，售楼热线：0633-32188663218877,3、生活印象,日照市新市区泰安路与威海路交会处，售楼热线：0633-32188663218877,4、安泰.诚品,日照市山东路以北，济宁路以西售楼热线7893666,4、安泰.诚品,5、天德海景城,项目地址：山东日照海曲东路与绿舟路交汇处售楼热线82699998269999,5、天德海景城,6、华润中心c领域,项目位置：烟台路与淄博路交汇处，烟台路东，淄博路以南售楼热线8269999,6、华润中心c领域,7、兴业.银河华府,日照市济南路(银河公园北门对过，售楼热线：0633-32188663218877,7、兴业.银河华府,2.0日照在售楼盘市场调查,石臼、开发区项目,新市区项目,老城区项目,山海天项目,1、石臼老街,项目位置：日照石臼天津路与海滨三路交汇处，售热线：0633-29586662958777,1、石臼老街,2、中盛.幸福新村,项目位置：天津路与海滨四路交汇处项目由七栋小高层组成，分一期、二期工程，一期三栋现已交房入住，二期工程即将面市，四栋均为十二层小高层，一至二层为商业，三至十二层为住宅，小区共有A、B、C、D、E五种户型，面积由90平米到112平米不等。,3、兴业.春天二期,位于临沂南路与大连路交汇处售楼热线：0633-36968883218899,4、裕升.璞院,咨询热线项目地址：日照市秦皇岛路以南，太原路以西。,8月18日VIP卡盛大发放。稀缺多层，全明高层，70-90经济两居、经典三居，100-120舒适三居，诚邀鉴赏！,4、裕升.璞院,5、海纳现代城,项目位置：北京路中段，农行大厦南售楼热线8666966,6、锦华广场,项目位置：日照市黄海一路（海纳商城对过）售楼热线6、锦华广场,2.0日照在售楼盘市场调查,石臼、开发区项目,新市区项目,老城区项目,山海天项目,1、荣安广场,项目位置：日照市东关北路售楼热线1、荣安广场,2、安泰.水晶城,项目位置：海曲路与兖州路交会处西售楼热线2、安泰.水晶城,3、中央绿城,项目位置：日照市海曲东路46号售楼热线：063387777778307708,3、中央绿城,4、浮来春公馆,地址：浮来春公馆项目位于日照市海曲路以北，兖州路以东，海曲中路大润发以东公馆专线,4、浮来春公馆,5、兴业.新瑞花园,地址：位于海曲路与丹阳路交汇处售楼热线8713456,5、兴业.新瑞花园,5、荷塘月色,地址：照市济南路以北、艳阳路以东公馆专线7267888,5、荷塘月色,6、宏德幸福里,售楼处：日照市望海路与昭阳路交汇处售楼热线2.0日照在售楼盘市场调查,石臼、开发区项目,新市区项目,老城区项目,山海天项目,1、教授花园期新里程,地址：位于山海天旅游度假区太公岛三路以南，碧海路以西专线8314888,2、碧山临海,地址：日照市山海天路以西，山海路以北，教授花园一期北侧专线8314888,3、岚桥MINI公馆,项目位置：日照市山海天太公二路南侧专线8314888,4、正德广场,项目位置：楼盘地址：山海天路以西，太公二路以北专线4、正德广场,3.0日照房地产市场研究,日照主要商业区分析,1、日照市房地产市场分析,1、1市场机遇与挑战并存,1、2本土开发商实力比较薄弱，品牌开发商开始进入,1、3重销售轻策划，缺少通盘考虑的意识,1、4产品研发投入不足，设计理念落后,1、5主流户型面积明显偏大,1、6营销水平较低，