物业设备管理标准化(华侨城)ppt课件

.,1,华侨城物业设备管理交流,OverseasChinesePropertyEquipmentManagementExchange,.,2,CONTENTS,.,3,目标定位,TargetLocation,随着集团公司发展步伐的加快，各类建筑的增多，设施设备的后期管理尤为重要。从物业角度来讲，良好的设备房环境不仅能够延长设施设备的使用寿命、确保设施设备正常运行，而且是后期评定“省优”、“国优”示范小区的必备条件。同时可以定期想业主举行设施设备开放日，让业主了解到我们更多的物业服务，将隐形服务显性化。为规范设施设备管理，成都分公司结合体系文件定位于“成都市五星级设备房”编制了物业设备房管理标准。通过编制物业设备房管理标准，既能让员工清晰的掌握品质要求，也能应用到工程部的督导检查工作中去，以达到工程服务管理的统一标准化、规范化，从而体现物业工程服务的价值。,.,4,管理与标准,Managementandstandards,.,5,01,制度上墙,InstitutionalWall,管理标准1.1管理制度、应急预案、安全操作流程等相关设备房、设施设备制度上墙，悬挂整齐美观（图1、图2）；1.2使用PVC板（尺寸：宽300*高400mm），竖向排列，单排底边离地1500mm，双排中间离地1500mm；上下间距20-50mm；左右间距20mm。1.3其它上墙制度类参照上述标准。,图1,图2,.,6,02,挡鼠板,Ratbaffle,管理标准2.1门口设挡鼠板高600mm，挡鼠板具一定硬度，挡鼠板长度根据实际门宽确定，固定槽可以选用木质或铁质材料，颜色为黄黑相间斜线条；2.2有提示标识：双排标上排“挡鼠板”下排“小心跨越”，有华侨城物业LOGO标识，尺寸：高600*厚150mm；2.3将提醒标识粘贴挡鼠板上方，上沿平齐；重点设备房：高压配电房、低压配电房、发电机房、生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、消防监控室等必须设置挡鼠板（图3、图4、图5）。,图3,图4,图5,.,7,03,设备房门标识,Equipmentdoormarking,管理标准3.1设备房门外环境干净，房门及门锁完好，开启方便；3.2设备房门本体标识张贴位于双扇门左侧，标识底边齐2/3线，居中；单扇门标识底边齐2/3线，居中（图6）；3.3生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、风机房、电控间（强电井、弱电井、EPS室）有责任人、监督人姓名和照片，电梯机房有电梯维修操作人员、安全管理人员姓名和照片，亚克力板制作，尺寸：210 x297mm（A4纸大小），照片是3R，底色为白色。进门显眼位置，离门框200mm左右，安装高度1300mm（图7）；3.4消防监控室、生活水泵房、消防泵房设备房门上有闲人免进、禁止吸烟、拍照、小动物提示标识（图7）；3.5设备间名称标识统一安装在各设备间正上方，双色板尺寸宽度300mm*高度150mm，字体高度80mm；设备警示标识统一安装高度离地1300mm，位置在门扇居中（图7）；3.6设备房门本体及提示标识清晰；门口有黄黑相间警示斜线线（见图8）；3.7各单元楼层的强、弱电及给、排水管井只需用双色板刻字统一进行名称标识，如“弱电井”“强电井”“水井房”，并统一安装在设备房门上(图9）；,图6,图8,图7,图9,.,8,04,风机房地面、墙壁,Fanroomfloor、wall,管理标准4.1机房应有编号、墙面乳胶漆刷白（图10、图11）；4.2地面标准：平整不返砂，一级标杆机房地面、踢脚必须贴地砖或刷灰地坪漆；二级为水泥光面地面坦、干燥、防滑、干净；排风管道有流向标识（图12）；4.3设备房有接地排的需刷漆，黄绿相间，间隔100mm（图10）。,图10,图11,图12,.,9,05,设备房配置,Equipmentroomconfiguration,图13,图14,图15,管理标准5.1大型配电房配置操作工具台，摆放工具、绝缘手套、鞋等，位置固定，标示清晰（图13）；5.2重要机房必有温度计，电梯房、水泵房、配电房、湿式报警阀、气体灭火间、监控室等需配置温湿度计，温湿度计现场悬挂，温度低于40摄氏，湿度低于80%RH，温湿度样式统一标准为（图14）；5.3灭火器材使用黄黑警示胶带画点放置，灭火器材，按每30配置一个灭火器箱，2kg两只灭火器配置），设于门边显眼位置；灭火器箱距离黄色警示线200mm尺寸,离地1300mm灭火器标牌（图15）；,.,10,06,设备房配置,Equipmentroomconfiguration,图16,图17,图18,图20,管理标准5.5警示线标准:50mm宽；黄色和黑色相间，黄黑相间斜纹，间隔100mm（图17）；5.5设备应有设备卡，设备卡内容应记录：设备名称、设备编号、设备用途、设备责任人、维修、测试运行记录等设备相关信息（图18、19）；记录表多个制作如（图20)；,图19,.,11,06,设备房配置,Equipmentroomconfiguration,管理标准5.6保洁工具在指定位置，摆放整齐。墙上标识采用海报背胶PVC板进行制作，清洁工具尽量摆放在隐蔽位置，不能影响到它操作。清洁工具要求包含扫帚、撮箕、水桶、抹布等相邻设备房可以共用，距离较远可以独立设置。物品四周间距200mm用黄色油漆划制标识线，位置及尺寸见（图21、图22、图23）。,图21,图23,图22,.,12,07,水管颜色及介质流向标识,Pipecolorandmediaflowdirectionidentification,管理标准6.1生活给水系统管网应刷绿色油漆、绿白带箭头色环，管道有管网功能、控制区域、如：市政供水或高区二次供水管等文字标识及“流向”箭头标识（图24）；6.2消防系统管网应刷红色油漆、红白带箭头色环，管道有管网功能、控制区域文字标识及“流向”箭头标识；管道较长的间隔10米应有流向标(图25）具体制作尺寸见（图29）；,图29,图24,图25,.,13,08,水管颜色及介质流向标识,Pipecolorandmediaflowdirectionidentification,管理标准6.3中央空调系统管网刷蓝色油漆（或系统管网本色），管道有管网功能、控制区域文字标识及“流向”箭头标识（图26）；6.4排污管道采用黑色，注意与给水管道（绿色）采用保温材料（黑色）的区分（图27、图28）；,图27,图28,图26,.,14,09,水泵房,WaterPumpRoom,管理标准7.1水泵房生活供水系统应张贴成都市金牛区卫生局要求公示栏、成都市疾控中心水质检测报告（成都市金牛区卫生局生活饮用水二次供水管理规定，由依法设立清洗机构进行清洗消毒，每年至少清洗消毒二次）；卫生许可证上墙、水质合格证上墙操作流程、应急预案等（生活泵房图30、31、32、33、34、35、36、）；7.2水泵房生活给水系统管理人需持有有健康合格证及卫生知识培训合格证(图31)；,图32,图30,图31,图33,图34,图35,图36,.,15,10,水泵房,WaterPumpRoom,管理标准7.3二次供泵房有设备信息公示栏（图38)，泵房内水管网系统图上墙（图39）；7.4测量仪表标注正常运行范围值（图40）；7.5阀门控制自如，无卡死，丝杆有黄油、套管，有状态标识（图41、42）；7.6管道清洁、无锈蚀，介质流向标识清晰；7.7水箱盖上锁（图45）；7.8水箱设液位观察管；刻度用图样式（图43、44）；7.9水箱溢流管口及透气管口须安装防蚊网；7.10水箱应设有高低水位报警系统，设备房标语（图32、44）；7.11二次供水泵、消防泵标识标签（或标牌）图样（图46、47）；,图40,图38,图39,图41,图42,图43,图46,图44,图45,图47,.,16,11,电梯机房,ElevatorRoom,管理标准8.1电梯机房应有电梯设备管理操作规程、电梯困人解救作业指导书、电梯困人应急流程图上墙（图48）；8.2电梯机房控制柜对应电梯编号，特种操作人员、电梯管理人员证件上墙（图49、50)；8.3窗户安装纱窗通风及防小动物，防止雨水渗入机房措施等；8.4主体设备顶设臵吊钩或限重钩2吨标识；灰色地平漆、警示线、警示语（图51、52、53）,图50,图48,图49,图51,图52,图53,.,17,12,电梯机房,ElevatorRoom,管理标准8.5救援工具摆放整齐并有提示标识，能有效盘车；8.6通风良好，风机运行正常；8.7电梯桥厢应张贴“电梯紧急按钮”、“乘客须知”、“电梯使用须知”、“电梯年检”特种设备安全检验标识牌和“禁止吸烟”安全提示标识、服务热线电话、电梯是否平层温馨提示等（图54、55、56、57）。,图56,图54,图55,图57,.,18,13,消防中控室,FireControlRoom,管理标准9.1责任区域：值班员、消防员操作证上墙；智能化安全防范系统运行管理和操作流程管理标牌上墙（图58、59）；9.2电视墙画面显示位置标示牌和编号（图60、61）；9.3消防器材标识牌及器材摆放（图62、63）；,图62,图60,图61,图63,图58,图59,.,19,14,消防中控室,FireControlRoom,管理标准9.4消防报警系统图张贴消防值班室内；消防控制柜各开关标识牌位置、功能清楚、设备使用正常（图64、65、66）；9.5监控录像保存时间不少于30天；9.6室外接合器有提示牌（图67、68）；9.7楼道消防电话标识(图66）；9.8泡沫压力罐标识（图69）。,图67,图65,图66,图68,图69,图64,.,20,15,高压配电房,HIGHVoltageDistributionRoom,管理标准10.1设备房门外侧应有设备房名称“高压配电房”标识“有电危险闲人免进”安全警示标识（图70）；10.2高压配电房内供配电设备设施运行作业指导书、高压停送电操作作业指书、高压配电系统应急流程图应上墙（图71）；10.3高压配电室内配备：高压验电器、高压绝缘手套、高压绝缘鞋、高压柜操作把手、高压操作刀闸；高压绝缘操作定期校验，检定有效，工具摆放整齐；高压物品工具清单表”、“高压工具试验记录表”；10.4高压系统图应上墙（图72）；10.5高压室应张贴系统总用电量折线图、运行变压器每月用电量折线图(图73）；,图73,图70,图71,图72,.,21,16,高压配电房,HIGHVoltageDistributionRoom,管理标准10.6设备房门外应张贴供电部门安全警示标识和“国家电网”标识牌，公布设备房区域地址、设备编号、用户编号、报装编号信息（图74、75、76）；10.7配电房变压器在运行状态、停用状态都应上锁粘贴封条，开启封条需设备管理部门负责人报批审核签名（图76）；10.8设备房间明亮整洁，消防器材完备。设备上方如有通水管道，应有如接水盘、喇叭口等防水措施；10.9低压配电系统图应上墙；10.10配电房设备开关柜上应制作清晰正反两面体现设备运行状态、停止状态标识，让运行值班人员清晰、直观了解设备状态（图75、76、78、79）；,图74,图75,图76,图78,图79,.,22,17,高压配电房,HIGHVoltageDistributionRoom,管理标准10.11配电柜、箱电缆走向明确，有标识（图77）；10.12柜、箱内走线规范，无积尘；柜、箱门内侧板张贴控制接线图（图81、82）；10.13闪电标识按要求，材质采用贴膜不干胶，厚度1.5mm（图80）；10.13.1宽度600的配电箱或配电（控制）柜，使用规格：290*210mm；10.13.2宽度600，300的配电箱，使用规格：210*150mm；10.13.3宽度300的配电，使用规格：62*43mm；,图77,图80,图81,图82,.,23,19,发电机房,GeneratorRoom,管理标准11.1设备房门外侧有设备房名称“发电机房”标识“有电危险闲人免进”安全警示标识；11.2发电机控制主机、发电机馈电柜时刻在自动状态下；11.3发电机房柴油存储间应有“油库重地严禁烟火”安全警示标识（图83）；11.4油箱要有明显的标尺，标注油位，油箱下方消防砂需要保持干燥，存储间通风良好；油箱房间照明开关应设在房间外（图84）；11.5油箱房间照明灯应为防爆灯。11.6电池配有浮充器，充电正常，有电池切换开关，连线规范，并上架；(图85）11.7电池一用一备，电解液液位正常，气孔无堵塞，接头无爬碱；11.8发电机房油烟过滤器应有清晰流向标识，过滤器水路阀门开关时刻在常开状态；11.9发电机房内送风机、排风机风阀及控制开关应在自动状态；,图83,图84,图85,.,24,20,工程维修办公室,EngineeringMaintenanceOffice,管理标准12.1规章制度、岗位职责、操作证复印件、责任区域划分、巡查线路图；水、电、气应急流程上墙；维修物料分类定位摆放，标识清晰（图86、87）；12.2常用工具集中定位摆放，并有使用管理制度(图88、89）；12.3设备房钥匙分类定位摆放，标识清晰，并有使用管理制度（图90）；12.4文件夹、资料图纸分类定位存放（图91)。,图86,图87,图88,图89,图90,图91,.,25,21,照明,Lighting,管理标准13.1园区照明灯高杆灯、草坪灯、监控探头杆等统一编号，位置高度应在显眼地方（图92、93）；13.2高杆灯编号，高度离地1300mm(不含草坪灯)。,图92,图93,图88,.,26,巡查与保养,Inspectionandmaintenance,.,27,22,设备房巡查标准,InspectionStandardforEquipmentRoom,.,28,23,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,29,24,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,30,25,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.2管理标准（柴油发电机操作管理要点）15.2.1检查润滑机油油位，尽量保持油位在接近（HI）位置。15.2.2检查引擎冷却水位，水位应在散热水箱盖下约50mm的位置。15.2.3确定油箱中有足够的燃油，以及燃油系统管路无渗漏。15.2.4检查蓄电池的端电压是否DC24以上；如电解液面过低，可适量加入蒸馏水，把电解液的比重控制在1.271.29之间。,.,31,26,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,32,27,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,33,28,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.4管理标准（电梯安全操作规程要点）15.4.1电梯安全管理人员、维修保养人员、使用操作人员必须取得政府部门颁发的电梯特种作业证的人员。15.4.2电梯运行期间，要不定时巡查各梯运行状态，发现异常应立即停机，呼叫专业维修人员处理，并在巡查记录本电梯日常使用状况检查表上如实记录存档。15.4.3关闭电梯时，要确认电梯轿箱停靠在基站并确认轿厢内没有乘客时才可以关闭。15.4.4电梯内应贴电梯安全检验合格证、电梯安全提示以及求救电话等。15.4.5电梯维修保养现场，一般情况下要有二人或以上维修人员，应该在基站厅门口和轿厢门口设置警告围栏，围栏应有中英文警告语。特别是在轿顶或井道、底坑作维修时，必须悬挂工作警示牌和有一人在外监护。15.4.6维修保养完成后必须清洁现场并撤销警示护栏，通知管理人员并填写维修保养工作。,.,34,29,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.5管理标准（电梯关人应急处理操作要点）15.5.1值班护管员应通过监视器、电梯对讲机等方式了解被困现场的情况。15.5.2立即通知电梯维保人员和中心当值的负责人，同时通过电梯对讲机始终与被困乘客保持通话联系，安慰乘客。15.5.3各单位负责人应立即安排人员赶至故障电梯最近楼层与被困乘客进行对话，缓解其紧张情绪。15.5.4救出被困者后，各单位的现场救援人员应询问其身体及精神状况，必要时可请求医务人员提供帮助。15.5.5值班室工作人员应在电梯故障隐患维保纪录表上记录整个救援过程，在交接班表上记录被困人的信息。15.5.6电梯安全员将电梯关人情况报工程环境部，并将困人事件的内容记录在电梯关人统计表上。15.5.7中心负责人和电梯维保单位负责人对被困人员进行安慰。,.,35,30,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.6管理标准（电梯机房管理规定）15.6.1电梯设备安全管理人员履行以下职责：15.6.1.1负责电梯机房钥匙的保管和出入人员登记，非机房工作人员不得无故入内。15.6.1.2负责机房内的通风，以保证机房温度符合要求，保持机房干燥清洁。15.6.1.3负责督促电梯维修保养单位落实张贴机房内的下列标识：(1)电梯应急操作装置的使用方法；(2)多台电梯（相对应总电源开关）区分标识。15.6.2电梯机房内应按规定配置消防器材，并适时更换，不准堆放易燃易爆物品。15.6.3机房的门窗应保证完好，防止小动物进入机房内的电梯控制柜，引发电气短路事故。15.6.4机房内发生异常情况，电梯安全管理员应当及时报告。,.,36,31,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.7管理标准（电梯险情应急处理操作规程要点）15.7.1当跑水事故发生将危及电梯安全时：15.7.1.1监控室值班人员应立即通过电梯对讲机请电梯中的乘客按下最近楼层的按钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯。15.7.1.2电梯维保员应迅速赶至电梯机房，待乘客已安全撤离后立即切断所有电梯的所有电源。15.7.2当火灾发生时，各单位应：15.7.2.1立即通过电梯对讲机通知电梯中的乘客按下最近楼层的按钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯，从紧急通道撤出大厦。15.7.2.2电梯维保员赶至一楼大厅打破电梯的迫降开关玻璃，将迫降开关合上，迫降电梯；待乘客已安全撤离电梯后，立即切断电梯的所有电源。15.7.3待维保人员检查修复后，方可恢复使用故障电梯。15.7.4服务中心负责人和设备主管应全程跟踪，进行指挥。,.,37,32,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,38,33,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.9管理标准（给排水设备（设施）运行管理要求）15.9.2每天打扫一次水泵房的地面，每周擦一次设备、阀门、管线，每周用干布擦一次控制柜，每月对水泵房做一次彻底清洁，控制柜内用吸尘器清洁；15.9.3非工作人员进入水泵房须经设备负责人或中心负责人批准后，由机电维修工陪同，方可进入。15.9.4水泵房的机电设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。15.9.5控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵每隔15天进行轮换。15.9.6消防设施应保持完好。,.,39,34,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.10管理标准（供配电系统安全操作要点）15.10.1停电拉闸时依次先停分路开关再停主开关15.10.2合闸送电时，应依照先合主开关再合各分路15.10.3在停电抢险时，必须完成下列工作：停电；验电；装设接地线；悬挂“严禁合闸，有人工作”的警告牌，并在开关上设置障碍。15.10.4恢复送电时，必须做好下列工作：15.10.4.1清除电气设备上遗留的工具和一切杂物；15.10.4.2证实工作人员已全部撤离电气设备；15.10.4.3拆除接地线；15.10.4.4测量绝缘电阻是否正常；15.10.4.5再重查一次，取下警告牌；15.10.4.6确保无送电障碍后正式送电；,.,40,35,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,41,36,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,42,37,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.12管理标准（供配电运行管理要点）15.12.1配电房和强电井必须保持上锁，非工作人员，未经许可禁止进入配电房、强电井。15.12.2配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥，严禁吸烟。15.12.3低压配电房操作时应严格依照供配电系统安全操作管理进行操作。15.12.4应防止小动物、爬虫进入配电房，每周对低压控制柜清洁一次。15.12.5每月对低压配电设备进行一次检修保养并做好记录。15.12.6做好日常检查维修记录。,.,43,38,设备操作规程及管理,OperatingRegulationsandManagementofEquipment,15.13管理标准（消防设备设施运行管理要点）15.13.1消防中心设三班24小时值班制度，负责消防系统的监控，每班进行一次系统自检。15.13.2值班人员配合消防维修人员在消防中心对消防设备进行维护、试验。15.13.3值班人员每天清洁设备表面一次、每周打扫机房一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。15.13.4设备责任人每天到消防中心、消防水泵房、报警阀（雨淋阀）房按照维修保养计划表的要求巡视检查，发现异常在巡查记录表记录，并及时组织处理。15.13.5服务中心设备主管每星期对设备责任人的工作执行情况进行监督。15.13.6服务中心负责人或安全负责人每月不定期检查消防设施，发现隐患下发火灾隐患整改通知书，限期整改。,.,44,39,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,45,40,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,46,41,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,47,42,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,48,43,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipment,.,49,44,设备保养及管理,MaintenanceandManagementofEquipme