房地产策划观点

1.如何确保项目开发的可持续性？可持续发展是项目的总体要求。只有通过可持续发展，社区才能一步一步走向高品位。只有通过可持续发展，我们才能不断发现新的卖点和个性。以确保其在市场上的领先地位。只有通过可持续发展，已有的品牌才能日益丰富和完善。只有通过可持续发展，企业才能实现对高利润的追求。可持续发展不是凭空而来的，而是基于大量事实。例如，良好的环境为社区的可持续发展提供了外部保障。充足的市场为社区的可持续发展提供了必要的前提。强有力的主题概念为可持续发展提供了一个松散的平台。在界定了可持续发展的许多要素之后，下一步是对这些要素进行详细分析。要获得可靠的支持，应该充分利用哪些？谁应该寻找机会？品牌准备：树立良好的品牌理念l房地产已经进入品牌时代，品牌是未来房地产企业的基础。“我用智慧拯救了雀巢，”帕甘说，他是一位世界著名的公关大师，成功地指导雀巢度过了一场严重的“信誉危机”。任何试图长期生存和发展的企业都离不开品牌规划”。消费者阶层分化、市场相对过剩的信息时代到来中产阶级的崛起与买方市场形成的价值观变化主导消费趋势，同质竞争加剧无形资产增值强化品牌意识，集中市场于名牌，集中资源于名牌拥有品牌的人赢得世界。房地产品牌竞争时代的到来标志着房地产行业的一场革命正在开始。位置不再是住宅消费最重要的因素。环境、物业管理、建筑风格、景观和品位等无形的软性精神因素成为消费者的追求。21世纪的房地产开发商应该成为房地产品牌的制造商和供应商。它们不仅要提供使用价值和功能，还要提供风格、品味和文化的综合价值。l房地产品牌价值一旦一个强大而成功的房地产品牌形成，它将对消费者、开发商、投资者和社会产生多重双重价值。满足消费者的各种需求。包括生活需求、安全需求、归属感需求、尊重需求、自我实现需求等。个成功的房地产品牌对开发商和投资者具有强大的投资盈利功能和产品推广功能。品牌是一种无形资产，可以用来提高竞争力，实现低成本扩张。一个城市或地区的强势房地产品牌可以启动消费，带动区域和产业经济，引导时尚生活的潮流，提高人们的生活质量。从项目品牌到企业品牌房地产品牌包括房地产企业品牌和项目品牌。建设一个房地产项目品牌，比如一个地方品牌区，当然可以取得发展的成功，但是它对市场的影响远远小于房地产企业品牌。对于房地产开发企业来说，企业品牌比项目品牌更重要。项目品牌是单个房地产的社会声誉，而企业品牌是房地产公司的整体企业信用，两者是个人与集体的关系。因此，房地产企业应该树立企业品牌，从而取得更好的经济效益和社会效益。3.专业化还是超越专业化“在叛逆英雄的时代，专业化可以征服世界；当整个行业已经进入正规军队的时代，单靠专业化是行不通的。一个成功的开发人员必须实现“专业化”的自我超越。如何看待“宋城模式”的成功宋城“意外”成功得益于职业时代的超越专业化是泛房地产战略的成功。4.克隆还是创新l房地产依靠经济差距、时间梯度和先行一步的优势向北方输出一些成功的经验，利润空间变得越来越有限。理念创新是开发项目的灵魂和指挥官。她直接指导房地产开发的其他要素的创新，如设计、施工、销售、运营、管理、服务等。案例：奥林匹克花园“复合财产”概念5.项目还是企业“从项目公司到产业化公司，从项目品牌到企业品牌，实现“五个产出”(产出、机制、人才、品牌和网络)，这标志着开发商的真正成熟。”1.市场制胜基金会项目和企业必须是全能冠军在当前供大于求、竞争激烈、需求旺盛的市场中，有两种不可避免的情况：一方面，33，354幢住宅楼的空置不一定是由于发展水平低，而是往往由于缺乏个性和特色，不能在短时间内吸引市场的注意力。另一方面，真正好的项目是需求，不仅因为它的高发展水平，而且因为它的充分个性和特点，使有限的市场注意力可以集中在自己的项目。其背后的原因是，在今天的广州市场，赢得市场的关键因素不仅仅是发展水平，如规划设计水平、施工质量、营销推广能力、物业管理水平等。正如我们所说的“规定的行动”，这些因素不是取胜的关键，而只是传球路线。做好这些事情只会让房子“不太难卖”，还没有达到“人需求良好”的水平。因为它们只满足所有者的物质和安全需求，而不能真正满足所有者日益增长的需求，如社会需求、尊重需求和自我实现需求。在“规定动作”标准越来越高的今天，只有在“规定动作”和优秀的“可选动作”的完美基础上，才能确立项目的个性和特色。这是赢得市场的唯一途径。然而，要做到这一点，不仅需要高水平的项目开发，还需要一个项目。建立满足市场需求的独特社区主题概念支持主题理念的技术服务体系建设树立社区品牌形象，让业主感到荣幸和自豪。创造社区文化和生活方式，使业主获得归属感和亲和力。提升社区管理服务水平所有这些反过来又对开发人员的企业能力提出了极高的要求。没有强大的企业机制和人才，没有管理能力、团队精神和企业文化的发展，就不可能完成上述完美的“规定动作”和优雅的“可选动作”要求。这意味着市场成功的最终基础是项目运作和企业行动的全面冠军。2.建立健康主题概念，确立市场地位如上所述，做好“自选动作”并确立项目个性和特色的关键在于主题概念的确立。1)项目主题的概念是什么L的主题概念是一条主线：如果项目不同部门和阶段推出的产品是珍珠，那么项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链；“L”主题的概念是支配全局的制高点：它支配构成社区的各种要素，如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化，形成一个完整的系统。L主题的理念是一个中心：开发商的选地、规划设计、建设项目、营销推广、物业管理、社区文化建设等活动都围绕这个中心完成；l主题的概念是一种包装或一种陈述：通过它对整个项目的构成、功能、风格、标准和形象进行了合理而深刻的阐述。2)主题概念确立的原则l核心原则的主题理念必须适应市场和行业发展的趋势和机遇。这一方面要求主题概念植根于买方生活的基本和不断增长的需求；另一方面，我们应该高度重视市场和行业的趋势，特别是那些已经被人们认识到但在市场上没有得到充分满足的需求。的主题概念必须基于项目或企业自身的资源优势。如果它不符合项目或企业的独特优势，主题概念就不能很好地完成。它没有以自己的优势迎合市场。即使主题概念得到发展，其演绎和支撑体系也不完善。它甚至很容易被别人克隆，而且可能比我们更好。虽然我们花了很大的努力去做，但它被别人用来让别人炫耀。从以上两个方面考虑，主题概念的提出必须寻求资源优势和市场机会的匹配点。l .必要性原则符合社会发展，尤其是市场和行业发展趋势，并且是可持续的。深度、宽度和高度：主题概念的内涵有足够的深度，可以充分挖掘源源不断的主题来吸引买家。主题概念的外延足够宽，可以容纳社区发展的所有要素。主题概念的领域足够高。只有这样，我们才能超越我们的同龄人，建立独特性、权威性和排他性。独特性：主题应该非常独特和不同。如果这是市场上已有的概念，就必须在内容上有所突破、创新和改进，并有独特的表达方式。比提出主题概念更重要的是建立一个支持系统来实现这一主题概念。否则，在务实的广州人眼里，这只是一种包装。该支持系统包括环境建设、森林公园和卫生服务系统。3.超越同质竞争的途径整体差异化和局部领先的竞争战略为了跳出激烈的同质竞争，我们必须采取差异化竞争战略。根据不同的竞争市场，采取不同的差异化战略。广州市场：环境、价格和主题的差异。虽然广州市场竞争激烈，各种建筑的竞争都集中在“环境、环境、环境”的竞争上，但对于广州人来说，市区良好的建筑环境还是很少见的，大部分都是人工环境只注重绿化率，却没有树木。只注意主题公园，但将几棵小树称为森林广场；只注重草图建设，但整体环境受到高地价、高容积率的限制，无法做到。所有这些因素都是该项目与广州房地产区别的基础。项目的自然环境优越。在生命和自然理念的指导下，该项目有条件在环境建设上弥补与广州市场的差距。目前，广州市场好地段的房价约为8000元，一般地段的中档房价约为5000元。这是由广州的高地价决定的。该项目在价格上有竞争优势，构成了一个差异。虽然生态与健康的主题概念已经在广州市场出现，因为它深刻地反映了对人性的关怀，从而触动了消费者的心灵，但这些建筑并没有做足够的工作来支持主题概念，“生活与自然”更具包容性和深刻性，足以在市场中形成差异。相似概念建筑：总体差异，主要指主题解释和支持系统的差异。如上所述，光大花园的“大榕树，健康家庭”和白云高尔夫花园的“普通家庭的生态家园”是市场上做得很好的两个生态健康主题。然而，它们在主题演绎和支持手段上是不够的，它们只是市场上的投机和包装。只有从不同角度演绎生活与自然的主题，整合各种资源，给予有力支持，才能真正打动消费者，与这些建筑形成真正的差异，从而跳出同质化竞争，建立独有优势。对于黄岐相同位置的建筑：总体差异，主要是总体水平上的差异，超过了黄岐。黄岐的建筑在环境和单体建筑上没有表现出自己的特色。它们完全是广州建筑的翻版，没有表现出郊区建筑应有的轻松、美丽和休闲。从整体发展水平来看，该项目必须超越黄岐房地产，成为该地区第一品牌。4.交响曲的分区特征和发展节奏控制大规模开发，时间跨度长。这样的大项目，一个禁忌是不要去引导市场主题，两个禁忌在开发的第一阶段变戏法出来，这样以后的开发就没有主题可做了。这将把成败的压力完全压在以后的营销工作上，给项目带来巨大的风险。因此，有必要从规划和计划开始，为未来的营销准备主题，并以无止境的卖点吸引市场连续性的高度关注。就像交响乐、生活和自然一样，一个可持续的主题概念形成了乐谱，不同时期发展的不同区域的特点，不同时期不同目标群体的不同推广方法和诉求点形成了各自的乐章。该项目的开发和营销一直都有精彩的主题，并在广州白热化的同质化竞争市场中脱颖而出，成为市场领导者。同时，发展节奏的综合控制就像交响乐的指挥。只有这样，乐谱和乐章才能完美地完成。生命质量维护体系的构建一、系统的概念和组成概念在“生活与自然”的主题下，我们将整个社区视为一个生活质量维护系统，由绿化、景观、交通系统、会所、公共设施和住宅本身组成。在这个系统中，业主可以得到全面的服务来保持健康和提高生活质量。为建筑创造一个舒适的居住空间，同时创造一个优美的居住环境。让主人享受人与自然的和谐统一，享受健康生态家园的温暖，让愉悦的身心得到持续的保护。为健康的科学运动创造一个休闲和娱乐的环境，使所有者可以增强体质，防止各种疾病或亚健康的发生和发展。并通过专业保健技术的支持和保护，社区业主通过各种保健措施和方法来恢复疲劳和亚健康，甚至康复各种慢性病。同时，社会医疗卫生资源的整合，无论是严重的还是轻微的，都可以让业主呆在室内，享受权威专家的医疗卫生服务。社区生活质量维护体系涵盖生活生存基础、生活健康维护、生命科学锻炼、体质健康、疾病预防、亚健康及时恢复、疾病后的各种治疗和善后护理方法等各个方面。从而大大提高人