东营银座城市广场二期策划方案.ppt

东营银座都市广场二期企划案，三强房地产机构，项目类型的定位：商业投资型房地产。 项目品牌定位：东营商业土地的领导者。 推广形象的定位：城市名片、生态商务MALL聚合物。 销售目标定位：以当地销售为主，外国投资者为辅。 销售方式定位：以独立销售为主，产权式销售为辅。 商业状态的定位：生态主题商店街的风雨廊炫耀水岸的景观步行街。 商务主题定位：生态-休闲-体验型购物公园。 第一部分：项目总体回顾一，项目一期回顾：(一)项目定位结合环渤海湾地标高度、东营市特征，确定了银座城市广场的核心定位： 20万M2环渤海首个纯生态公园式SHOPPINGMALL项目区划形成后，加强店铺经营过程中的目标消费，引导消费者到各功能区，处理人流分配问题，解决项目人流死角，减弱投资者对三四楼店铺的抵触感，促进三四楼店铺的销售。 项目组经过研究，综合各影响因素，制定了以下职业状态布局：(3)一期畅销原因：(产品硬件方向) 1，户面积小，总价格低，投资客户容易接受。 框架结构，店铺可自由组合，经营自由度高。 3、采用町内和楼梯、电梯的设计，有效地引导人流，避免出现死角店。 减少高层商店受到楼层的影响。 4 .活用景观要素，增加体验点，提高店铺的魅力。 5、店铺功能划分明确，行业划分合理。 第一期成功销售经验，应继续到第二期：店铺小型化采用加快销售速度的街道，增加公共楼梯避免死角店铺体验点与周边项目区别开来，明确区分增加项目吸引力的商店职业状态，有效引导人流，商店受欢迎(四)销售评审：二、项目二期延长1、品牌延长：银座品牌优势一期销售得到客户充分肯定，二期继续加强银座实力对项目的强有力影响。 2、延长客户：一期销售迅速，项目宣传力度不集中，西城潜在客户尚未开发。 3、工作状况增长：一期设置购物街和小型餐饮店街，满足一期购物”饮食需求的二期以精品饮食和娱乐为主。 营造饮食娱乐的一站式MALL形象。 第二部分：市场调查与分析(一)普通商业1、东营整体经济形态与消费状况：东营是渤海湾岸崛起的石油城市。 70年代，随着石油产业的急速发展，东营的经济飞跃了。 一跃成为山东省消费能力第一的城市。 西城是根据油田司令部设立的，属于古城，人口、商业集中的东城是90年代中期刚开发建成的，环境好，道路广，规划整齐，但人口少，商业不发达。 引进外资等新项目多集中在东城开发区。 随着经济水平的提高，东营除石油化工行业外，物流、农业、建材、生态旅游也有了很大发展。 作为山东省的二线城市，东营的经济水平和居民消费能力处于山东的首位，而城市发展过快，商业还不完善，生活不便。 2、消费者消费习惯分析：东营人均收入高，其中高收入集中在油田员工、地方单位和个体经营者。 其中个体经营者和事业单位总收入高于油田职工。 事业单位员工外来人多，个体经营者近年来富豪多，他们一般投资意识强，有投资房地产的倾向，这部分人大多有两处或两处以上的住宅，因此投资的矛头指向商业店。由于城市发展缓慢，高收入群体消费意识不够成熟，追随性消费、盲目性消费比较重视个人享受，认可品牌，展示个人价值。 东营生活节奏较慢，高收入群体普遍重视享受：如东营高级饮食经营爆发，各种美容健身盛行。 3、东城新经济中心的形成和发展趋势：东城新区人口还不到10万人，环境好，城市规划先进，东营人看东城的发展，但生活集中不全面，商业特别发达。 许多东营人有东城住宅，但还是因为选择住在西城，东城人口不集中，不利于商业发展，商业发展滞后也不直接东城人口集中。 随着政府机关的东迁，随着各种商业项目的介入，人口的集聚成为必然。 百货商店东城店的顺利开业证明东城人需要附近的商业，城市规划的商业中心已经初步形成。 (二)娱乐业1、东营娱乐业现状东营娱乐业集中分布于西城青岛路、淄博路、西三路。 青岛路原本是东营高级饮食街，道路变成单向通行，人流受到很大影响，引进了美容美体等。 淄博路、西三路济南路是新兴娱乐业聚集的商业街。 由于治安状况和居民的生活习惯等原因，东营夜的生活不足，对夜间集中的娱乐业经营有一定的影响。 店顾客的情况，担心东城的人气。 如果项目周围有足够的顾客的话，希望在东城开设分店。 上司的90%是外地人，已经在东营店开张23年就占了80%，对东城不太熟悉。 关于本项目的理解，只限于听说。 对银座品牌感兴趣。 2、娱乐业消费者为东营主要娱乐组： 3、东城娱乐业发展现状：东城居民日常休闲是世纪广场、清风湖、白鸟湖等室外休闲项目。 k歌坛，美容美体，网吧，休闲少，规模小，地域分散，行业间竞争不足，价格高。 老百姓不能玩了，招待客人的地方变少了，终于决定去西城玩了。 (3)市场空白1、东营娱乐业状况丰富，但分布不集中，规模不大。 规模大，内容丰富，缺乏集中娱乐场所。 济南沃尔玛购物广场：精品购物鬼屋新世纪电影城娱乐人码头休闲饮食店，2、东城居民多为公务员、招商、个人经营者、外来劳动者，他们有美容健身、招待客人的休闲需求。 然而，东城现在的娱乐场所远远不能满足居民的需要。(四)市场机会点银座的城市广场具有搭载娱乐MALL1、大商业、大套餐、大娱乐的能力，具有先天优势。 2、完成后，成为东营市的象征性建筑物，城市广场有责任承载东营的象征性娱乐。 3、银座品牌代表东营高级消费，品牌娱乐需要品牌商业品牌。 4、银座拥有经营娱乐项目经验的阳光健身、银座动态电影院、蓝黛国际商务会5、银座都市广场所在的商务中心位置，决定进行品牌娱乐。 第三部分：成功商业启发1 .经典案例分析圣克莫登城的启发；简洁而煽动性的推广词“洛源街抢店”；十大卖点创造吸引投资者十大黄金优势的泉城商业顶尖女性消费品经营主题，商业基础，地区优势，品牌项目规划合理性、强招徕能力、描绘经营前景、城市发展效益、店面划分小，降低房产门槛、商业管理、 2 .商业的许多共赢模式商业的许多共赢模式都是由动物食物链开发者通过出售物业所有权而获利的投资者购买物业，租赁物业和物业涨价而获利的经营者租赁物业，在商业经营产品中获利的消费者通过消费而精神上或物质上满足第二期成功的关键在于定位和计划吸引足够的消费者，推动了投资者。 第四部分：二期项目介绍(一)、整体(二期初步规划数据)、项目一期缺乏后期商业管理机制，经营易混乱广场整体规模大，开发周期长周边住宅工程入住率不高，人口密度小， 消费力不足的项目周边商业气氛尚不浓厚，投资商风险大，劣势为：第五部分：目标客户定位与分析初期客户分析：成交客户文化程度：结论：客户认知能力决定推进语和推进活动质朴，适当，容易给客户带来理解和共鸣，成交客户年龄构成：结论：年轻在某种意义上，未来的消费者有可能成为目标顾客。 成交客户居住区域：结论：一期成交客户集中在东城，西城和部下县市客户依然有很大的发掘空间。 银座的品牌和诉求力是项目最大的核心竞争力！ 客户投资动机重视本案的投资回报率和投资稳定性、房地产上涨空间，重视二、二期客户定位和难关，吸引投资客户首先要吸引经营者，吸引经营者首先要吸引消费者，在十一点上投资者多数投资者关心的只有三个问题。 本案突破点如何确保必须立足于最大化收益率的投资更加稳定的房地产涨价空间。 提高投资回报率商家的选择，寻找租金负担较重的商家的合理职业状态配置，不同的商家根据租金承载力和房地产层要求的不同配置，强化投资稳定性以发挥银座品牌诉求力的市场空白点为目标， 与项目的一期对应的积极的商业状态，是抓住消费者眼球的超大规模的商业大企业的巨大贡献- -引进强有力的营运管理公司- -确保房地产高空间城市计划的利益- -东城商业的基础- -长期的滚动开发- - 酒店、办公室的完善大大提高了商业、娱乐业的价值，第6部分：项目定位和产品力量的提高，1 .定位演绎，本项目第一期和主要商店以购物休闲为主，为避免同类竞争，客观上不允许第二期传统商业。 满足消费者物质是吸引人流的要点之一，满足精神需求是维持商业活力的另一个要点。 由于二期规模较大，考虑到经营者的利润和风险，以娱乐、饮食为中心，补充运动、养护的商业模式有利于项目的良性发展。 吸引人流，必须给消费者良好的购物感，有视觉冲击、新奇、满意的服务。 在这里购物和娱乐的人不是为了度过无聊的时光，而是精神健康、重视交流、重视感情的社会人，项目定位：银座MALL“鲸岛”特区领先消费的“精品餐馆街区”和“娱乐中心”定位解释： (1)三面环水的专业(二)“鲸鱼”的谐音，第二期定位“精品餐馆街区”和“娱乐中心”(三)第二期定位弥补了该事件的高级饮食和娱乐空间的缺失(四)削弱了第二期地区的劣势，引导消费者流动(五)娱乐场所和精品餐馆街区的合理组合是商业价格精品料理店街，工作状态定位于西餐、养生饮食和咖啡、酒吧等。 概念来源于世界着名美食家、咖啡家、美酒家乡的演绎，如芳醇的维也纳等，维也纳百年历史咖啡馆、伦敦酒吧、披萨发源地那不勒斯、娱乐区，职业状态为KTV、网吧、游戏吧、游乐场、健身中心、室内运动中心、电影院美容室，职业状态定位于美容、美容、美容、足部治疗等。三、“鲸岛”特区的体验点，通过一个核心体验点(水上运动中心)集中人流，通过散布的多个辅助体验点将人流吸引到第二期各处，活动整个“鲸”特区。 核心体验点独特的兴奋点，吸引全市各地的人流。 辅助体验点通过根据各消费者的喜好，选择他们最喜欢的活动，来吸引项目的第二期各地区的人流。 核心体验点水上运动中心定期举办水上运动挑战、筏子大会、龙舟大会等各项比赛，播放东营建设最有特色的娱乐中心的水上大画面、电影、体育比赛等的水上大画面、电影、体育比赛等。 吉祥物设立了鲸鱼岛的吉祥物，使形象具有娱乐性和人性。 我会广泛地将那个印象应用到公共地区。 例如路标、雕刻、导游标志、室内宣传品、招牌、路旗、赠品等。 鲸鱼图像系统：鲸玩具、鲸杯、鲸船、鲸内雕刻、鲸纸提取、鲸风筝、鲸烟灰缸、主题鲸喷泉：1、经营状态和项目是一期一期共荣互补的，不发生恶性竞争。 2、第二期以娱乐、特色饮食为主题，形成项目良好形象。 以目的购物为主，填补市场空白点，满足消费者的需求。 4、水上、陆上娱乐中心吸引娱乐业人气，以生意为利益，最大化社会口碑效应。 5、先头商店下一家主力商店入住方便，吸引部分零售商业人气，以散户为利益，最大化社会口碑效应。 6 .选择租金最强的经营者，给投资者带来利益，进而使销售利润最大化。 7、工作状态方便建筑规划设计，并且可根据厂家租金承担能力和建筑结构要求、楼数、面积合理分配工作状态的场所。第一、第二期经营状态选择原则，第七部分：项目规划建议，第二、商业状态分析，a、主题商业街，注：为了保持充分的娱乐、饮食面积，原则上将主题商业街楼层控制在2楼以下的数据参照华南mall等，有机结合本项目。、b、休闲娱乐、c、饮食、三、规划设计原则、一、二期总体规划是热门主题，将消费者从一期引向二期。 2 .在体验点和主力店的作用下均衡地配置各商业点，强调吸引人流从西北向东南的运动。 3 .将“购买”的概念转变为“旅游”的概念，商业建筑的公共部分根据精制的主题配置在美丽的观赏环境中，延长顾客的逗留时间。 4、经营者在租金上接受能力和经营需求，合理安排楼层、楼层和楼层的大小。 5、尽量减少建筑数量，增加低层面积，使经营者易于使用，扩大销售利润，设计人性化的步行商业空间，设计巧妙的人流，实现“低效步行”，提高消费者的滞留时间。 7、娱乐区增加旅游电梯，引导人进行上层运动。 8、从实用的角度出发，根据业者的需求定制切断、水、电、管道等器材，预约店外停车和露天经营场所。 1、区域价值分析在位置上只有一期项目容易聚集人流，实现区域价值高于二期的二期销售价值的超越，必须聚集人流，把各地区的消费者吸引到这里。 吸引人流，2、人流进入战略饮食旗舰店，主题雕刻喷泉、水上大屏幕、水上运动中心、主题电影院5大核心价值点吸引消费者从第一期到第二期的运动。3、停车场、下站建在停车场，下站建在第二期东侧，通过整个第二期部分，建立被动行走路径，人流运动路径，4、商业、娱乐业、饮食位置分布建议餐旗舰店位于第二期东北部E3， 能起到吸引人流作用的零售商业位于第二期正北到E2部分，可增加与第一期商业的连续性，其中第二期主力店位于商业部分中部的餐馆街区，美容保健开放性强，位于第二期正南B4弧形部分。四层取消、增加三层面积，保证总面积不变，增加四、五层取消、二、三层面积，保证总面积不变，(一)四层取消、损失面积可由二层部分增加到三层来弥补。 (二)单人房，三楼连体的独立店铺，要求楼层高5米。 主力店铺的单一套餐面积控制在270-330平方米，宽度约为6米，进深约为15米的内部楼梯通往二三楼。 (3)中华酒楼7套养生饮食、茶楼3套西餐厅共6套；韩日饮食4套美容美体3套；保健足治疗3套酒吧共3套(6)餐饮气体容量要求30km3以上的电容要求30KW以上的上水道的直径必须在2英