世联-顺义新城产业定位与城市发展战略研究-112PPT-11M.ppt

顺义新城产业定位与城市发展战略研究,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：2005-GW01-1,2005.8.24,今日汇报议程,项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略,本次研究的范围是：顺义新城三组团108平方公里、规划人口90万,顺义新城构成：空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规划人口：52万人河东新区：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里规划人口：10万人,资料来源：北京城市总体规划2004-2020,1,2,3,我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范,从,到,PLANNING,规划师,北京顺义新城建设新的里程碑,ShunyiNewTown:BestPracticeinChina,2005/06/16,2005/07/16,顺义区宏观经济背景研究区域（顺义）城市意向区域产业、土地及房地产市场现状区域内投资者及消费者访谈,新城三组团目标人口和消费分布？新城的发展优势何在？顺义新城区产业存在的问题和可调整的方向？新城三组团发展的潜力如何？,国内外新城发展模式研究相关产业带动区域发展案例研究相关产业的产业发展规律和产业发展环境研究,顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？顺义新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里,新城发展核心驱动因素产业发展战略与策略新城发展目标体系价值定位与功能分区分期开发策略,2005/08/10,2005/08/20,通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律,基础研究,案例研究,发展战略与策略,本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略,研究,结论,案例的适用性分析结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略,针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向,进行的研究,国内外案例研究,投资者与消费者访谈,实地调研与踏勘,围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究,调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：天竺别墅区后沙峪镇中心区空港工业区空港物流园区林河工业区汽车基地马坡、牛栏山镇南彩镇北小营镇,镇园区政府官员10位重点企业主管21位燕京啤酒汇源果汁现代汽车松下电子华大基因地产销售经理14位投资者深度访谈8位万科集团鲁能集团北大君仕集团消费者深度访谈80位,新城案例12个Letchworth（英国）筑波科学城(日本）哥伦比亚新城（美国）多摩新城（日本）沙田新市镇（香港）会展案例6个汽车城案例2个空港城案例3个汉诺威（德国）斯图加特（德国）底特律（美国）菲尔法克斯（美国）,新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究产业发展研究主导产业产业链研究主导产业区域比较研究主导产业国际转移趋势重大机遇影响研究空港对周边区域影响会展对周边区域影响案例相关研究新城发展模式研究,今日汇报议程,项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略,良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件,2004年北京市工业总产值排名前五位的区县,2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县,2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）,顺义,温榆河,新国展,空港工业区,机场高速,首都机场,汽车基地,潮白河,疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据,新城规划目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。,北京市城市总体规划2004-2020,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业,2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。,资料来源：顺义统计信息网、世联计算,2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业,顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低,产业链,利润,90年代之前90年代之后,汽车工业产业链,电子信息产业链,工艺研发,芯片设计,零部件制造,电子通讯设备制造,整机制造,信息传输服务,计算机服务业,科技交流推广,软件业,2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。,营销,服务,金融,整车组装制造,研发,零部件,资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站,顺义电子信息制造业、汽车制造业在环渤海经济圈中并无比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势,面积：2270平方公里人口：107万GDP：977亿元工业总产值：3030.8亿元外贸出口额：89亿美元主导产业：电子通讯制造、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造（含汽车）、生物制药、食品加工优势资源：储量丰富的石油、天然气资源；天津港；北方航空货运中心；全国领先的电子信息制造工业；1199平方公里可开发建设空地。,面积：108平方公里人口：30万GDP：222.2亿元工业总产值：612.7亿元外贸出口额：22.5亿美元主导产业：电子通讯制造、汽车及零配件制造优势资源：年客流量3500万人次的首都机场；展览面积达20万平方米的新国际展览中心。,顺义区两大支柱产业-汽车制造业、电子信息制造业在北京占有比较重要的地位，总产值分别占全市的1/3、1/5。但在环渤海地区没有明显优势，尤其电子信息制造业产值仅为天津滨海新区的1/6。,天津滨海新区,顺义新城,资料来源：顺义统计信息网、天津滨海新区网站,以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点,低附加值加工制造业占主导,吸纳就业人口数量不足,劳动力素质低,土地附加值低,顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。,目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。,2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。,资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站,与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度慢，以社会服务业为主、结构不合理,顺义区第三产业结构不合理：以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。,资料来源：顺义统计信息网,顺义工业对个别外资企业依赖性过强，但同时作为跨国公司制造业输入地顺义又具有很大的可替代性,2004年顺义外资企业，完成工业总产值521.2亿元，销售收入505.48亿元，利润总额33.64亿元，分别占全区工业的85.1%、85.4%和87.2%。外资企业已经占据工业经济的主导地位。,国际产业转移特征,随着国内经济发展，国际产业转移规模扩大，发展中国家尤其是东南亚国家的激烈竞争，我国传统的劳动力资源优势已不再显著，而且东南亚国家实行的更为开放和优惠的政策是我国的政策优势也逐步丧失。在国内，北京及东部地区的劳动力成本和土地成本大大高于中西部地区，使原有的比较优势弱化,资料来源：顺义统计信息网,机场扩建和新国展建设是顺义新城产业发展的重大机遇，更是环渤海区域内绝无仅有的优势资源,首都国际机场是国内航线最丰富、覆盖面最广、航班最密集、运量最大的航空港。扩建后将跻身世界十大机场之列，成为东北亚的航空枢纽，首都经济的发动机，更会为顺义新城的发展和经济增长带来巨大推动作用。,北京已经是中国的“会展之都”，“九五”期间共举办各类展览会1251个，占全国展览会的50%。新国展的落成将是顺义新城发展现代服务业的重要契机。,空港和会展是顺义新城所具有的核心优势资源,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥,空港片区,中心片区,空港片区,仁和镇,马坡,牛栏山,各组团用地性质分布,各片区土地利用现状,现状整体的开发强度偏低造成了土地资源的浪费，并影响到未来的发展空间,顺义新城现状人口居住密度约为148人/公顷，按此密度计算新城j仅能容纳50万人左右的居住人口国际机构研究成果表明：可持续发展的城市密度梯度人公顷，顺义新城目前的居住人口密度远达不到这种水平,资料来源：可持续的城市邻里社区,顺义新城商品住宅项目容积率分布,未来发展的可利用土地中的80以上，位于距离中心城区较远的两个组团：中心组团和河东新区,*河东新区1200公顷新城规划用地，均认为是可调用地,空港片区,中心片区,各组团土地利用现状,顺义新城可利用土地分布,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,从整体上看顺义新城现状人口与规划人口之间存在55万巨大缺口，且现状人口近一半从事加工制造业，人口素质低,现状人口与规划人口的存在54.6万缺口近一半的常驻人口在从事加工制造业，大学以上学历者不足常驻人口的6,在业人口行业分布*,在业人口受教育水平,6万人,22万人,7.4万人,35.4万人,90万人,54.6万人,现状和2020年规划人口数,注：*在业人口是指15岁及15岁以上，从事社会劳动并取得报酬或经营收入的人口,资料来源：顺义统计信息网,空港片区,中心片区,河东新区,现状总计,规划总计,空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，外来人口素质较低,空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少；高素质的外来人群多数不在区域内就业顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低，受过高等教育的人只占3%,空港片区外来人口的收入分布,空港片区外来人口的教育程度分布,顺义区外来人口的年龄分布,资料来源：顺义统计信息网；世联调研,顺义区外来人口的教育程度分布,尽管拥有良好的资源条件，但高水准的生活配套和公共服务的缺乏已经成为阻止郊区化高素质人口大规模进入的主要障碍,京顺路不好，一般走京承高速，教育和交通问题最吸引业主的是万科的品牌和安静环境，但是商场少，配套设施不齐全-万科业主,每天上班，走机场高速或者京承费用太高，但京顺路太堵;市政基础设施比较差,购物（包括日常消费品）一般在城里，一周去城里的超市一次-万科业主,教育配套是最大的问题。周边的两所私立学校力迈和京华口碑差，孩子目前在北大附小上学，那么小的孩子只能住校，因此现在想搬走，很多邻居也因为同样的原因搬走了-万科业主私营企业主,万科、裕翔社区较成熟，与市区比环境好，密度低；不利因素是交通问题和市政配套设施如学校、医院、超市、大型文体设施等，整体环境应该改善基础设施，水电气通信等，政府应该牵头做好基础工作。-莫奈花园销售人员,顺义目前郊区化高素质人口仅占全区总人口的0.7%。而这些人基本都居住在万科城市花园当中。顺义良好的资源条件是吸引其进入的主要动因。万科城市花园以来，再无同类项目的出现，万科城市花园的房屋价格近年来也一直在贬值。根据访谈结果，交通不便、配套设施匮乏是组织高素质人群大规模进入的主要原因。,高档住宅的开发使得空港片区成为了北京最具特色的外籍人士聚集区，国际化的生活氛围逐步成熟并开始向外辐射,天竺、温榆河地区是北京最早最成熟的高档别墅区，吸引了大批外国使馆人员、外企高管的进入，逐渐形成了北京最具国际色彩的居住区。宁静、和谐、具有北美街镇风情的日翔广场成为周边居住的外籍人士的汇聚地。并且对喜欢这种生活氛围的高素质人群产生了强烈的吸引作用。,已经生活在这里的高素质人群普遍对顺义缺乏认知和归属感，因此对区域的发展未能有进一步的贡献和推动,顺义高素质郊区化居住区没有形成规模，造成区域发展不匀质，从而导致能够吸引高水平就地消费的配套设施匮乏。配套设施的匮乏，造成高素质人群就业与消费均在区域外进行，对顺义缺乏认知和归属感，进而对区域经济社会的发展没有起到应有的作用。,已经在此居住十年，喜欢周边的环境。喜欢万科社区的融洽与交流，从来没去过顺义老城区。-万科业主中法夫妇,万科城市花园现在贬值的重要原因是由于规模不够，周边区域人口复杂导致同质消费减弱，从而导致整体配套的弱化。-万科公司王先生,交通，商业，医疗设施不好，一般到市区购物，不到顺义老城，因为档次低，服务质量不够。日常用品也要到望京的超市买。一周进城12次。-裕祥花园业主退休干部,平时买菜在后沙峪菜场，外出吃饭去日祥广场，在附近没有太多其它消费，没去过顺义老城。-万科业主,空港片区现状人口消费特征调研节选,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点,在新城人群的消费中，中高档消费一般在北京市区发生，而中低档消费在本地形成一个相对独立的消费圈,空港片区消费特:征空港片区匮乏的服务业，使得区域内的50%以上的消费被北京市区和顺义老城区分流，收入较高的人在城区消费，收入低的人在老城消费中心片区及河东新区消费特征:中档和中低档购物场所基本满足居民消费需求，使县城成为一个相对独立的消费圈,构成：原住民或外来人口职业：70以上为产业工人和批发零售等经商人员年龄：30-50岁为主收入：800-2000元/月商业消费：消费支出的60-70用于吃穿住;消费一般在县城完成，到市里消费的频率和次数较少娱乐消费：消费力低，一般局限于县城，偶尔去市里，或密云消费消费,构成：原住民为主职业：务农少量务工收入：600-1000元商业消费：乡镇只能满足油盐酱醋等最基本的生活需求，其他形式的消费基本上去老县城消费娱乐消费：很少,仁和镇居民,马坡，牛栏山，南彩，北小营居民,顺义的消费旺盛，但消费结构不合理，休闲娱乐场所较少,2003年顺义区社会消费品零售额50.4亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区衣食住等基本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购买比重很小区内娱乐消费地公园顺义公园；卧龙公园和怡园公园。娱乐消费基本符合“娱乐公园”这一等式,通过60多位居民访谈表明，85%的居民认为：本地的娱乐的地方很少，大部分体育场馆不向公众开放，公园是他们日常休闲娱乐的唯一场所。,2003年顺义城镇居民消费结构,数据来源：北京统计年鉴；顺义区统计年鉴，访谈,2003年北京郊区各区县社会消费品零售额,当未来大部分的可利用土地都位于距离北京城区相对较远的区域，当轻轨的建设还未提上日程，顺义新城发展的驱动因素到底何在？与其他两个重点新城又有什么不同？机场和国展在顺义的经济和产业发展中到底将扮演何种角色？当继续以现代制造业为支柱产业已明显无法实现新城的建设目标，顺义究竟可以又应该发展什么样的主导产业以实现疏散人口、置换人口的新城规划目标？如何吸引高素质人口的大规模进入，同时促进他们的就地就业和就业消费，从而实现产业发展和人口置换之间相互促进的良性循环？什么样的用地比例、用地布局和开发强度能够在土地存量并不宽裕的情况下容纳未来的产业和人口，在发展经济的同时保持地区固有的环境资源的吸引力，并保障未来的可持续发展？,新城发展模式与核心驱动因素研究,重大机遇影响研究,产业定位与产业发展策略,人口发展策略,土地利用策略,今日汇报议程,项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略,筑波科学城,WelwynGardenCity,Columbia,多摩新镇,初步考虑案例Letchworth，英国WelwynGardenCity，英国PortSunlight，英国GrandeCache，加拿大筑波科学城，日本Radburn，美国Columbia，美国千里新城，日本多摩新镇，日本沙田新市镇，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西,着重分析了其中五个,韦林花园城，英国筑波科学城，日本哥伦比亚新城，美国多摩新镇，日本堪培拉，澳大利亚,田园新城公司城/产业新城城市郊区化发展的边缘新城公共交通导向发展的新城行政中心新城,Canberra,资料来源：文献检索、世联分析,案例研究Part1:新城开发模式的5个案例研究,韦林花园城是霍华德“田园城市”规划思想的集中体现，是田园化城镇的杰出代表,WelwynGardenCity：位置和规模：位于Colchester、Hertford及St.Albans这三个小城之间，距离伦敦西北36km占地970公顷规划人口5万人用地功能组合：工业占25，居住占40%，商业服务占10%，公共绿地/公园占25%主要特点：规模较小，密度较低，多为多层建筑城市四周有永久性农地围绕按邻里单位进行规划建设，绿地相隔规划采用了更为规则、几何的方式强调城市田园风貌和美学景观设计,1,伦敦,WelwynGardenCity,Mimram流域,36km,田园城市在城市环境不断恶化的工业革命时代获得了成功，但随着汽车时代和城市郊区化的到来，田园城市的理想再难实现,内在核心驱动因素,工业革命造成了城市的环境不断恶化，人们都在向往和追求田园般城市的美好生活毗邻大城市伦敦，一次世界大战后英国城市均面临着住房紧缺的问题，居住需求急剧上升,田园新城发展模式的关键成功因素,邻近大城市，制造业和工业从内城迁至田园城市交通方式基于铁路与步行城市规模较小，人口数量少，避免了大城市的通病城市四周必须要有永久性的绿地和农地围绕,采取的关键举措,控制城市规模和人口数量，如需扩延则再建一座田园新城田园城市选址的用地范围内必须含有一定数量的农地和绿地城市土地归公众所有，由委员会受托管理最大限度的吸引私人企业和政府机构来田园城市投资，以提供足够的就业机会,1,筑波科学城依靠教育科研产业的驱动，经过40多年的发展已成为国际知名的R;建设快速的交通路网产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题,兴建连接大城市的轨道交通系统轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发,政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地,WelwynGardenCity,筑波科学城,哥伦比亚新城,多摩新城,堪培拉,案例研究Part2:汽车产业带动城市发展的2个案例研究,底特律（Detroit）：始建于1701年并于1815年正式设立为城市，因汽车制造业而闻名全球占地218.5平方公里，2004年人口91万除了汽车制造，底特律地区主要的工业还包括：机床附件生产、内燃机制造、钢铁锻造、金属切削刀具加工等斯图加特（Stuttgart）：斯图加特市占地面积207平方公里，2004年人口59万斯图加特地区由市区和周边的5个州级县构成，占地面积3654平方公里，2004年人口266万2004年德研究机构推出德国主要城市排名中，斯图加特在生活水准，经济活力和综合排名均列前三,案例研究Part2:汽车产业带动城市发展的2个案例研究,底特律（Detroit）：始建于1701年并于1815年正式设立为城市，因汽车制造业而闻名全球占地218.5平方公里，2004年人口91万除了汽车制造，底特律地区主要的工业还包括：机床附件生产、内燃机制造、钢铁锻造、金属切削刀具加工等斯图加特（Stuttgart）：斯图加特市占地面积207平方公里，2004年人口59万斯图加特地区由市区和周边的5个州级县构成，占地面积3654平方公里，2004年人口266万2004年德研究机构推出德国主要城市排名中，斯图加特在生活水准，经济活力和综合排名均列前三,底特律的发展告诉我们：汽车制造业的产业聚集所吸纳的人口数随科技的进步在缩减，而人口的整体素质仍就不高,1,2000年底特律人口种族构成,2000年底特律教育水平构成,数据来源：U.S.CensusBureau,decennialcensusofpopulation,1900to2000,1920年由于汽车工业的发展，包括在国外出生的居民在内，城市人口迅速增长到几乎200万，但随着科技的发展制造人口在流失，在92到02年的十年中制造业工人就减少了近1万人加工制造业带来人口结构较低，81%是黑人，大学以上学历不超过10,（万人）,加工制造业的发展带动了第三产业的迅速膨胀，但制造业带动下形成的第三产业以中低档社会服务业为主,不同产业职工数比例变化趋势（1950-1990）,第三产业,（服务业）,35%,76%,20%,第二产业,（制造业）,46%,第一产业,（农业）,19%,4%,1950年,1990年,从1950年到1990年的40年的时间里，底特律制造业职工人口占从职工数的比率从原来46迅速减到了201990年，在服务业从业人员中，80以上的员工从事的是以满足日常生活需求的中低档服务业，金融等行业的员工只占到6,1,汽车展览业为底特律第三产业的发展注入新的生机，服务业的档次也得到迅速提升,1989年耗资两亿两千五百万美元的科博Cobo会议展览中心扩建工程完工在1992-2002年的10年中，咨询业是膨胀最快行业之一，职工人数从6000人迅速增长到13800人，增长了130,1,在底特律Cobo中心举办的为期两周的北美国际汽车展已成为底特律每年经济活动中最大的盛事之一。2002年北美汽车展的参观人数达到70万人,创纪录的产生5.09亿美元的收入。在过去的6年里，汽车展已给地区经济带来了26亿美元的丰厚收入。,数据来源：TheDtroitRegion:business2003年RosemontVillage因DonaldE.Stephens会展中心、AllstateArena和RosemontTheater带来了190万游人和2亿400万美元的消费额,3,此外我们还对国内其他三个会展发达的城市香港、上海、广州进行了研究，并根据案例总结出四条规律,香港会展业主要数据2003年会展业营业额73亿港币,超过2000的展会67个，吸引参观者280万主要展馆香港会议展览中心，总面积25万，其中展览面积6.4万。目前正在新建的机场附近的亚洲国际展览中心面积达到7万主要品牌展会以消费品展览为主，包括全球最大的皮革展、全球排名第三的玩具展、亚洲最大的时装展、电子展、钟表展、礼品展、家庭用品展等会展发展的关键因素国际交通枢纽亚洲尤其是中国消费品资源配置中心高效率的、无障碍的商务活动环境,上海会展业主要数据：90年以来会展业年增长速度超过20%，03年共举办展览330多个，直接收入达到18亿元。主要展馆：新国际展览中心，全部建成后将包括17个展厅，展览面积达到20万；光大会展中心，总建筑面积24万，包括3万展馆和四星级宾馆以及办公楼、公寓楼及酒店式公寓等。主要品牌展会：上海国际汽车展、上海国际工业博览会、上海Cebit展会等。会展发展的关键因素：中国的经济中心和商业中心；国内最好的商务环境；世博会申办成功,广州会展业主要数据：专业展览公司350多家，截止03年6月在工商局备案的展会有200多个，01年后新增展览面积21万。主要展馆：流花展馆展览面积12万，琶州展馆是亚洲最大展馆，已建成的一期建筑面积40万，展馆面积13万主要品牌展会：广交会、美容美发展会展发展的关键因素：珠三角的强大产业基础；开放时间早，与香港的位置关系,4,规律1：国内的会展业发展迅速但整体水平较低，对经济的拉动作用尚未完全体现,国内各城市目前拥有展馆数接近2500个，展馆的面积和展览面积均仅此于德国排名世界第二。UFI认证展会数量18个，排名世界第四。,97年以后中国的展会数量的增长情况,中国展会2003年国际化水平与德国比较,2004年展会面积分布状况,资料来源：中国会展业发展报告（中国贸促会）,根据我们对上海、深圳、广州三地的主要展览中心周边的居住、商业、办公以及宾馆物业的调研发现，目前国内会展对于区域和经济的带动作用尚未完全体现，往往仅仅体现在对于旅游住宿的带动上，各大会展中心周边的酒店在会展季均能实现100%的入住率，但对于相关企业的进驻、商业和其他社会服务业的带动作用还不明显。,4,规律2：城市间会展业恶性竞争，会展业的成功必须结合城市产业基础或城市本身优势,亚洲尤其是中国的消费品资源配置中心；10种消费品全球最大的出口地,香港,以消费品为主的贸易展会，包括时装、玩具、手表等,珠三角强大的制造业基础；城市的开放度以及与香港的关系,广州,以展出国内厂家产品为主的消费品贸易展会，如广交会,中国的经济中心和商业中心；国内国际化水平最高商务环境最,上海,引入国外会展企业，走国际化和品牌化路线，如Cebit,周边的电子信息加工制造产业发达；市内形成规模较大的电子信息贸易市场,深圳,以电子通讯产品为主导展会结构,春城，旅游城市，气候宜人,昆明,世界园林博览会带动下的会展业发展,4,规律3：保持具有竞争力的场馆租价是展馆成功经营的重要条件,由于没有政府补助，考虑到香港的高额建筑费，即使是亚洲博览中心建成以后，会展场地租金也会维持在一定相对高的水准，这已经成为香港会展业发展的一个突出障碍。会展专业人士访谈,4,规律4：兼顾场馆业主、场馆经营者以及区域发展三者利益的经营模式是会展取得成功的关键,4,案例总结：会展取得成功的关键要素,交通便利：拥有国际机场或发达的公路铁路系统。良好的硬件设施：总规模超过20万平米的展馆面积；至少1个功能齐备的世界级展览中心。与产业基础或城市优势结合的具有世界声誉的品牌展会。发达的会展服务及配套设施。建立合理的展馆经营模式以确保会展的持续经营，即能保持具有竞争力的租金水平，又能兼顾展馆业主、经营者、政府的三方利益。,案例研究Part4:空港带动城市发展的3个案例研究,Fairfax（华盛顿杜勒斯机场）,DupageCounty（芝加哥OHare机场）,ClaytonCounty（亚特兰大Harsfield机场）,面积1062平方公里；人口约100万杜勒斯高速公路穿郡而过美国最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100个郡排名第五全美本科学历人口比例最高的10个郡排净第二,位于芝加哥oHARE国际机场西侧20英里伊利诺伊州东北部第二大县总面积332平方英里；总人口90.4万企业总数32376家；就业总人数620680人DupageCounty境内拥有财富1000强的多家企业（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小型信息技术公司以及两家国家技术研究机构Argonne国家实验室和Fermi国际加速器实验室,面积146平方英里；人口24万世界最繁忙的机场亚特兰大Hartsfield机场的大部分位于其境内Clayton是当地的交通枢纽，包括四条洲际告诉公路，两条铁路干线及链接亚特兰大的轻轨。Clayton的重要使命是为HARTSFIELD机场的正常运营和发展提供服务。机场时Clayton经济发展的主要动力,华盛顿杜勒斯机场所在的费尔法克斯郡（fairfax）是全美经济最富活力、收入最高、失业率最低、人口素质最高的地区之一,华盛顿杜勒斯机场全美排名第五世界十大机场之一现状占地1万英亩1962年开始运营目前共有3条跑道每年输送乘客2300万,面积：1062平方公里人口：约100万距离杜勒斯机场16公里距离华盛顿市中心10公里杜勒斯高速公路穿郡而过美国最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100个郡排名第5全美本科学历人口比例最高的10个郡排名第2（56.3%),Fairfax主要经济社会指标与弗吉尼亚州、全美平均水平的比较资料来源：美国政府统计网站;fairfax经济发展委员会年度报告,1,Fairfax已经成为享有世界声誉的信息技术服务基地，以信息技术服务为龙头带动的现代服务业是fairfax的绝对支柱产业,拥有全球500强中的6家企业总部；拥有全美03年增长最快的500家企业中的18家，其中15家为信息技术服务企业；04年外资企业共292家，80%以上属于信息技术服务类企业的地区性总部、运营中心或客服中心，其中包括中国电信的美国总部；04年增长的10846个就业机会中，信息技术服务类占了7551个。,2002年三次产业构成,服务业各部门从业人数所占比例（2002年）,2004年十家雇员最多的雇主,资料来源：美国政府统计网站；Fairfax经济发展委员会,1,机场带来的便捷交通、靠近世界最大的信息技术购买商美国政府的有利位置和高素质的人口是信息技术服务产业在fairfax聚集的三大原因,Fairfax能够为我们这类的公司提供全国最棒的技术人才，同时因为靠近机场并提供充足的停车空间，使我们能为员工提供更令人满意的交通和通勤的安排。KENS,CEO,选址Fairfax的原因包括：紧邻杜勒斯机场可以便捷的到达世界各地；靠近华盛顿；区域内部及周边良好的客户基础；高质量的但同时又是可支付的生活。,Fairfax对我们来说是最佳的选择，因为它能够提供我们所需要的高素质的劳动力，同时靠近华盛顿杜勒斯机场和我们的很多客户，Fairfax为我们的员工提供了他们需要的高质量的生活。LarryDelaney,ViceCEO,我们选址在此是因为Fairfax拥有大量的技术人才，众多的专业机构；靠近机场和华盛顿市我们能够很方便的服务全国的客户；大规模的高品质但具有价格优势的办公物业；一流的教育体系、休闲娱乐设施、公共服务系统为我们的员工提供了高品质的生活。,我们已经在这里设立总部12年，并且非常高兴能够在Fairfax继续发展。作为全国最大的企业之一，我相信我们在这里找到了最佳的位置和最棒的劳动力，并坚信未来也会如此。RalphW.Shrader,CEO,我们刚刚搬到这里，这里能提供世界一流的高素质人才，同时由于靠近机场降低了我们的商务成本。由于我们的客户很多都是政府客户，因此Fairfax对于我们来说是再好不过的选择。,资料来源：Fairfax经济发展委员会2004年度企业调查,1,除大型企业不断进入外，中小企业的数量在政府的鼓励下也发展迅速，企业规模的多元化构成了fairfax信息技术服务产业发展的基础,1980年-2000年雇员超过500人的企业数的变化情况资料来源：美国政府统计网站2004年Fairfax企业规模构成资料来源:Fairfax经济发展委员会年度报告,员工数超过500人的大中型企业的不断增加反映出Fairfax已经成为了一个全球的产业中心,占全部企业数95%的中小企业构成了地区经济的强有力的基础,1,通过建立经济发展委员会、相关的行业孵化器并与其他的经济组织或行业协会进行合作，政府在产业发展中起了积极的促进作用,Fairfax经济发展委员会（FCEDA）由政府建立，并在5个国家设有办事处，免费为企业提供以下服务：提供当地市场信息；为企业创建、迁移、扩建寻找办公地点；为企业提供土地、税收以及其他政府相关事宜的咨询；在企业和相关政府部门间担当联系的桥梁；提供劳工信息Fairfax经济发展委员会2005年被SiteSelection杂志评为全美十佳经济发展促进组织。这项评选的标准包括投资、工作岗位增长、整体经济活力、经济结构等。,Fairfax共有15家行业孵化器或其他行业发展促进组织，人均占有率是全美平均水平的5倍，其中生物医药产业孵化器和高科技产业孵化器是由政府成立的，其他主要还包括：匈牙利科技中心：由匈牙利政府建立的旨在促进两国高科技企业合作的组织。北弗吉尼亚劳工投资委员会：为劳动力提供实时培训和教育的组织。弗吉尼亚经济发展伙伴协会：帮助弗吉尼亚的企业在全世界寻找合作伙伴。韩国企业中心：韩国政府组织，协助韩国企业在美国的拓展。,1,作为15个美国最大的郊区办公物业供应市场之一，大规模优质且具备价格竞争力的办公物业是fairfax能够承接信息产业进入的重要条件,2004年美国办公物业存量分布,2004年美国空置率最低的10个办公物业区域市场,Fairfax所在区域办公物业价格的比较（单位：/ft.m),Fairfax2004年非居住物业构成,资料来源：2004年Fairfax房地产市场年度报告;2004年美国办公物业市场回顾与展望,1,政府在公共服务体系上的高水平投入是打造高质量生活吸引人才进入的一大关键举措,教育服务与信息产业保持同步高速增长全美最完善最先进的公立学校体系，一年财政拨款达18亿美金，注册学生超过16万人共14所大专院校（包括华盛顿特区），占弗吉尼亚州大学数量的1/4,拥有6家医院、2家24小时急救中心和4个急诊中心，其中Inova医院从99年起连续被评为全美最佳医院；超过2200开业医生和850名牙医,拥有整个弗吉尼亚州最庞大的图书馆系统，20个分馆，每年参观者达到了500万人次,3万英亩以上的开放空间，美国唯一的艺术表演国家公园wolftrap1987年成立居民服务委员会，并建立永久性的社区服务基金,1,充足的商业和休闲娱乐配套提供了便捷和多元化的生活选择，增强了对高素质人群的吸引力,等级齐全的商业设施474处7个Golf，其中4个为18洞以上9个休闲娱乐中心，包含体育馆、游泳、球类活动、操场、spa等各种设施60处8个社区活动中心9处历史博物馆及自然保护区10个大型公园,商业设施占地面积2526ha，比例3%，2.6ha/千人娱乐设施占地面积1711ha，比例为2%，1.7ha/千人开放空间占地面积17200ha，比例为19%，17ha/千人,资料来源：2004年Fairfax房地产年度报告；Fairfaxcounty政府网站,Fairfax是美国东海岸地区最大的商业聚集区，超过200个商业中心，5个州级的shoppingmall和超过750家大型商场，超过5000家其他零售商店。,1,先于产业的聚集开始建设的Reston社区吸引了高素质的郊区化人群，为信息产业的初始进入提供了劳动力资源,位于Fairfax西北，紧邻杜勒斯机场，原生水资源丰富，林木茂盛始建于1962年，开发商罗伯特E西蒙的在最初就为Reston的开发设定了7项目标，尽管40年来该项目几易其手，但这7项目标一直贯穿始终：为人们提供足够的休闲活动的选择不同形式和价格的住宅混合以满足各阶层的需求，做到每一个人都可以终生无需从社区内搬走把尊重居民的个人利益作为规划的首要目标使人们可以在同一社区中生活和工作从开发之初就提供商业文化娱乐设施，而非等几年再建不断创造美景，形成良好的生活环境财务上取得成功,1,通过对区划法（Zoning)的革新以及合理的规划布局，Reston实现了城市的活力、便捷与乡村的开阔自然的有机结合,1962年Reston开发伊始，哈佛建筑系毕业的开发商罗伯特西蒙促使Fairfax郡监督委员会批准了在Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，这是PRCzoningsystem在美国的第一次应用，其革新之处包括：将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分；适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）；允许混合使用土地，如在商业建筑上面建设公寓式住宅等。PRC区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和活力，同时通过局部提高开发强度保留了大量的开放空间。,Reston总体规划图,Reston的非居住物业分布图,在总体规划中，办公用地以及办公/工业混合用地被刻意的安排在沿机场高速两侧，而商业用地则被聚团分布在镇中心以及各个邻里的中心，从而在实现便捷通勤和购物的同时，保持了郊区居住开阔疏朗自然优美的环境特征。,Reston与Fairfax居住物业构成对比,1,Dupage依托机场引入国家研发机构，发展制造业及相关生产服务为主的产业结构就决定了其人口素质较高，第三产业以生产型服务业为主,Rosemont主要经济社会指标、及与伊利诺伊州、全美平均水平的比较资料来源：美国政府统计网站、DupageCounty官方网站,人口年龄结构（2005年）,人均收入（2005年）,受教育程度（2005年）,居民消费结构（2005年）,生产型服务业从业人数比例,社会型服务业从业人数比例,人口结构：25-54岁的工作人口在总人口中占1/2左右受教育程度：大学本科及以上的人口占41%人均收入：与州和国家的平均水平相比明显较高，消费强消费结构：服务型消费占很大比重第三产业：生产型服务业所占比例明显比社会型服务业高,主要产业从业人数（2005年）,Argonne国家实验室于1946年在Dupage建成Fermi国家加速器实验室于1967年在Dupage建成,2,Clayton依托机场发展以交通物流、制造业为主的产业结构决定了其人口结构素质较低消费力弱，第三产业以社会服务业为主且档次较低,人口结构：年龄：集中在25-45岁之间教育：高中以下的人口占到一半以上收入水平：远远低于本州和全美的平均水平，消费力弱产业结构：以交通、物流、制造业、建筑业和低档次的社会服务业为主；,生产型服务业：是指金融、贸易、保险等服务业,社会型服务业：是指教育、医疗、餐饮、娱乐等生活型服务业,3,空港带动周边区域发展案例研究结论,由于社会服务业的就业人口层次相对较低，仅仅依托空港发展服务于空港的社会服务业很难带来人口的置换和产业的升级。依托空港吸引信息技术服务、R;建设快速的交通路网产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题,兴建连接大城市的轨道交通系统轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发,政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地,WelwynGardenCity,筑波科学城,哥伦比亚新城,多摩新城,堪培拉,顺义新城的发展模式选择,发达国家发展历程揭示，顺义要发展成为成功的边缘新城，在完善和提升产业结构基础之上必须大力发展第三产业,实践证明空港对于经济的作用更多的表现在对第三产业发展的带动上,从空港促进企业和产业聚集的原因来看，其对于要求接近客户与市场的第三产业的吸引力要比第二产业大。根据欧洲机场联合会对于欧洲超过30个机场周边的企业的调研结果表明，包括总部型企业、服务型企业以及贸易型企业在内的第三产业企业比制造业企业明显更倾向于将靠近主要的机场作为自己企业选址的最重要因素。美国伊利诺伊大学经济与城市管理学院选取了美国91个拥有机场的城市的数据进行了分析，发现机场的客流量每增加10%，会带动整个城市第三产业增长1%。,资料来源：“ThesocialandeconomicimpactofairportsinEurope”,byACIEurope“Airtrafficandurbaneconomicdevelopment”,byJanKBrueckener,空港能够带来企业和产业聚集的原因在于：空港能够提供与客户和市场的便捷的接触；空港能够为经济全球化下的企业提供与世界其他地区的便捷交通空港往往连接高速公路等重要的交通线路，因此能够提供都市内的便捷交通,作为顺义面临的下一个重大经济增长点，会展同样对第三产业具有巨大的拉动作用,会展产业是一种综合性强、关联度高、劳动力密集型的都市服务型产业。根据英联邦展览业联合会调查：展览会是优于专业杂志、公关、报纸、电视会议等手段的营销中介体。通过一般渠道找一个客户，需要成本219英镑，而通过展览会，成本仅为35英镑。每增加1000平方米的展览面积，就可以创造上千个就业机会。德国、美国、香港等会展经济发达的国家/地区的实践证明，会展经济能够对城市发展和经济增长产生巨大的推动作用，产业带动系数在1：6到1：9之间。,德国2003年会展业统计数据,主导产业发展方向引导之一：根据顺义自身的优势和国际产业转移的趋势，顺义电子信息产业发展的方向应为下游的信息技术服务业,研发中心,贸易,电子信息制造业,信息技术服务业,研发中心选址要求：良好的自然与社会环境；大量高素质的人力资源；靠近高等院校科研院所；图书、文献、情报、专利等服务机构完善。,中关村地区以无可比拟的人力、科技优势成为了北京乃至中国的高科技产业研发中心，拥有各类研发机构500多家，世界500强企业在中关村设立30个世界级研发中心。,顺义新城不具备研发中心要求的资源，建立电子信息研发中心的可能性较小。,IT产品、电子通讯消费品经销渠道：代理商-IT城中店、家电超市、品牌专卖店-终端消费者。选址要求在城市商业繁华地带。,中关村地区2004年电子产品销售额达到342亿元，占北京市69%，是中国北方地区IT产品重要的集散中心。,顺义新城缺少必要的市场环境，很难形成类似中关村的成熟的电子信息产品销