地产企业纳税申报表填报(20120118)

taxlawyerli/税务律师李维 qq :房地产税收基础篇纳税申报单的填写李利威由于房地产企业其行业的特殊性，国家制定了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾的是承包所得税政策的容器企业所得税申报单一直未为该行业制作，固定程序申报单与个性宣传的房地产税政策之间存在很多冲击，很多房地产会计感到钦佩，无法着手。 笔者对房地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望有助于房地产财务朋友们填写申报表。一、报告总体思路房地产行业纳税申报看起来很复杂，但实际上通过实务操作把握申报原则，整理申报思路，可以简化复杂性。 这篇报道的想法可以总结成二十二字。 “预付两步，汇款三步。 年度调整没有完成，完成年度回来了。 ”具体内容详述如下二、填写详情(一)未完成年度1、预缴申报(增加预期利润，减少预缴款)按照国家税务总局关于发布中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表等报表的公告 (国家税务总局公告2011年第64号)规定，从今年第1季度开始，纳税人季度申报将迎来新年。 与以前的旧表相比，该表没有实质性变化，主要将国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知 (国税函2008635号)等文件的规定具体化为申报单的行为，整体上更加政策性、科学性合理。 但美中不足之处在于，新表仍未考虑房地产业个性化问题，因此季度申报表的填写工作仍然需要灵活性。项目未完成年度的报告总结1一、按实际利润额预付2营业收入直接取数。 此行计算季度财务报表的营业收入，未完成年度为0。3营业成本直接取数。 此行计算季度财务报表的营业成本，未完成年度为0。4利润总额分析报纸。 本行填写“会计利润总额-销售未完成的开发产品支付的营业税和附加、土地增值税”。 在此，“利润合计”计算季度财务报表的“利润合计”，“销售未完成的开发产品缴纳的营业税和附加、土地增值税”计算本季度的“应纳税-预纳营业税和附加”、“应纳税-预纳土地增值税”帐户的借方发生额进行申报。备注：未完成年度房地产企业预售的房价不符合会计收入确认条件，仅凭本帐户结算，房地产企业预交的营业税和附加税和预交的土地增值税没有收入分配，未计入会计损益，因此预交税未从会计利润总额中扣除。 因此，本行应该扣除预缴税款。 这项预缴税款的扣除，也可以在第五行调整。 也就是说，第5行申报“未完成收入乘以预计毛利率，销售未完成开发产品支付的营业税和附加、土地增值税”。5加：特定业务计算的应纳税收入额分析报纸。 在此行中输入未完成收入乘以计划毛利百分比。 其中未完成收入计算了本期“预收款-预收款”帐户的贷项发生额(预收款、诚意款等除外)。6减：不征税收入房地产行业几乎不存在7免税收入分析报纸。 如果有股息，则填写本季度“投资收益-股息”的贷方发生额。8弥补上一年度的赤字分析报纸。 该行填写了“上一年度的未补偿损失数-本年度的预付款时累计的补偿损失额”，“上一年度的未补偿损失数”列于上一年度的汇款申请表第企业所得税弥补亏损明细表行。备注：第一季度的情况下，还没有进行前一年的汇款申报，实务上有被允许填写前一年的会计赤字额的省。9实际利润额(4行5行-6行-7行-8行)计算填写。10税率(25% )25%11应纳税所得额计算填写。 第11行=第9行第10行，第11行0。12减：所得退税额房地产行业几乎不存在。13减：实际预付所得税的数额直接取数。 取得的金额是前期季度的申报单的第15行第2列，也就是累计提前缴纳所得税额。14减：特定业务的预缴所得税额房地产行业不报告15填补(退还)所得税(11行-12行-13行-14行)计算填写。 如果第15行=第11行-第12行-第13行-第14行，第15行0，则填写0，而不填写“当前金额”列。16减：上年度本期缴纳所得税的金额较多分析报纸。 “在上一年度的汇款申报书的主表第40行(负数)，没有处理退款-本年度的预付款时计入了累计扣除额”。17本期所得税要实际弥补计算填写。 第17行=第15行-如果第16行、第17行0，则填写0，而不填写“当前金额”列。2、年度汇兑结算清算(增加总利润、减税、调整三项费用扣除的基数)。房地产行业有3个不同于一般行业的特别处理申报表，分别扣除毛利调整的预缴销售税和追加、预缴土增税调整业务接待费和宣传费。 因此，房地产行业不仅要遵循一般行业的申报书记入规则，还需要进行三步独立的调整。 目前记述如下：第一步：预计毛利润调整房地产企业未完成年度收到的预售款，会计处理如下：借款：银行存款贷款：预收款帐户按照房地产开发经营业务企业所得税处理办法 (国税发200931号)的规定，销售未完成的开发产品得到的收入必须首先按预计税收毛利率按季度(或月)计算预计毛利额，计入本期的应纳税收入。 该预计总利润额在纳税申报表附表第352行“五、房地产企业预售收入核算预计利润”第三列进行纳税调整。步骤2 :预付税款的调整房地产企业未完成年度预付的营业税和追加和预付的土地增值税，会计处理如下借款：应纳税-应纳税和追加，土地增值税(预缴)贷款：银行存款还有个别的企业会计处理借：长期折旧费等销退折让：应纳税-应纳税销售税与附加税，土地增值税(预付)借款：应纳税-应纳税和追加，土地增值税(预缴)贷款：银行存款上述预付税未列入会计损益帐户，但允许在企业所得税前扣除，因此该预付税必须进行纳税调整。 具体的申报表有以下处理方式，地方税务局没有制定明确的省份，纳税人可以自行选择合适的方式。a、北京模式调整在附表第3 第19行进行，附表第纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调整金额”。b、天津模式调动在附表第352行进行，“房地产企业销售未完成的开发产品得到的收入适用税收毛利率-房地产企业销售未完成的开发产品支付的营业税和附件”，填写中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)附表第3纳税调整项目明细表第52行第3列“增资额”。c、大连模式减免在主表的第3行“营业税及附加”进行，在该行直接填入预付税(营业税及附加、土地增值税)。第三步：从三个费用中减去基数调整新31号句比旧31号句更重要的理念的变化规定，新31号句抛弃了预售收入的概念，通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同得到的收入应该确认销售收入的实现。 因此，在未完成年度，由于房地产企业确认了收入，产生的3个费用被允许税前扣除。 但是，由于不支持现有的纳税申报表，房地产企业需要有灵活性地处理。 一些现有的灵活性模型：a、北京模式企业取得的未完成销售的开发产品收入额，在年度结算申报时填入企业所得税年度纳税申报表 (a级)第1行“营业收入”栏和附表第1) 收入明细表第4行“销售货物”栏和附表第纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调整金额”。b、沈阳模式将满足条件的预售收入暂时填入年报附表第一(1)第十六行“视为其他销售收入”行，实现业务招待费、广告费计入的同时，相应的成本暂时填入年报附表第二(1)第十五行“其他视为销售成本”行。c、青岛模式年度取得的预售收入按照规定的税金毛利率计算的预计利润记入附表第3、第52行第3列。 在附表第3、第40行第4列，填写以会计确认的预售款为计算基础计算的当年可扣除的业务招待费和广告费，特别注明“预售款计算扣除额”。d、大连模式“销售未完成的开发产品得到的收入”计入年度纳税申报表附表第广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表第4行“本年度广告费和业务宣传费减去限额的销售(营业)收入”。(二)完成年度1、季度预缴(减少预期利润，增加预缴款)项目在完成年度写总结1一、按实际利润额预付2营业收入直接取数。 此行计算季度财务报表的营业收入。3营业成本直接取数。 这一行会计算季度财务报表的营业成本。4利润总额分析报纸。 本季度结转收入，本行将填写“会计利润总额未完成年度调整后的销售未完成开发产品支付的营业税和附加、土地增值税”。 在此，“利润合计”计算季度财务报表的“利润合计”，“未完成年度销售未完成开发产品缴纳的营业税和附加、土地增值税”在前一年的汇款申请书中计算预付款的扣除数，以北京为例，计算在未完成年度附表第纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“扣除金额”中调整的预付款。备注：完成年度房地产企业预售的房价符合会计收入确认条件，预付的营业税和附加、土地增值税计入营业税和附加科目，表现在会计损益中。 未完成年度扣除前纳税金，所以在完成年度必须退还过去扣除的税金，以免重复扣除。 年度还没有完成的情况下，前纳税金的扣除是在第5行调整的，折返也应该在第5行进行。5加：特定业务计算的应纳税收入额分析报纸。 如果此季度已完成，则此明细行会扣除未完成年度递增处理的预期毛利金额。 其中“未完成年度增加处理的预期毛利额”列入未完成年度汇款申报表附表第纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预期毛利”第3列“增加金额”。6减：不征税收入房地产行业几乎不存在7免税收入如果有股息，则填写本季度“投资收益-股息”的贷方发生额。8弥补上一年度的赤字分析报纸。 该行填写了“上一年度的未补偿损失数-本年度的预付款时累计的补偿损失额”，“上一年度的未补偿损失数”列于上一年度的汇款申请表第企业所得税弥补亏损明细表行。备注：第一季度的情况下，前一年的汇款申报还没有进行，实际业务上有被允许填写上一年度的会计赤字额的省。9实际利润额(4行5行-6行-7行-8行)计算填写。10税率(25% )25%11应纳税所得额计算填写。 第11行=第9行第10行，第11行0。12减：所得退税额房地产行业几乎不存在。13减：实际预付所得税的数额直接取数。 取得的金额是前期季度的申报单的第15行第2列，也就是累计提前缴纳所得税额。14减：特定业务的预缴所得税额房地产行业不报告15填补(退还)所得税(11行-12行-13行-14行)计算填写。 如果第15行=第11行-第12行-第13行-第14行，第15行0，则填写0，而不填写“当前金额”列。16减：上年度本期缴纳所得税的金额较多分析报纸。 在前一年的汇款申报表的主表的第40行(负数)，没有处理退款-预付申报的累计被扣除。17本期所得税要实际弥补计算填写。 第17行=第15行-如果第16行、第17行0，则填写0，而不填写“当前金额”列。2、汇兑结算(减少预期利润，增加税收，调整三个费用扣除基数)。在完成年度，会计上确认预付住宅的费用作为收入，同时转入成本。 在企业所得税中，企业必须结算其计税成本，计算之前的销售收入的实际总利润额，同时将实际总利润额和对应的预计总利润额之间的差额记入当年的应税收入额。 房地产行业仍可以三步调整完成个性申报，这三步实质上是未完成年度调整数据的转变。第一步：预计毛利润调整在完成年度，企业会计处理：借款：预付帐款贷款：主要营业收入租：主营业务成本贷款：库存在企业所得税纳税申报中，企业将恢复上一年度增加的预计利润额，将未完成的年度作为附表第3纳税调整项目明细表第52行“房地产企业的预售收入计算的预计利润”第3列记入的“增加调整额”作为“减少金额”记入附表第3纳税调整项目明细表第52行“房地产企业的预售收入计算的预计利润”第4列。步骤2 :预付税款的调整在完成年度，企业对预缴税款的会计处理如下：借：本营业务的税款及附件贷款：你应该交税或者借：本营业务的税款及附件贷项：长期折旧费/递延所得税资产在完成年度，上述提前缴纳的税金已计入会计损益帐户，因为为了完成年度，该提前缴纳的税金在所得税之前被扣除，所以该提前缴纳的税金必须进行税金调整增量处理，以免重复扣除。 具体的申报表有以下处理方法a、北京模式增加在附表第3 第19行进行，将未完成年度结转销售收入部分的未完成开发产品交付的营业税和附加、土地增值税作为本年度的“增加金额”填入附表第纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列。b、天津模式调整在附表第3第52行进行。 也就是说，应用“开发产品完成后，当年结转销售收入部分的未完成开发产品得到的收入为税收利率-当年结转销售收入部分的未完成开发产品收纳的营业税和附加”，填入中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)附表第3纳税调整项目明细表第52行第4列“调整金额”。3、大连模式增加在主表的第3行“营业税和附加”中进行，当年转入销售收入部分的未完成开发产品缴纳的营业税和附加，土地增值税从同行中扣除。第三步：从三个费用中扣除基数调整因为未完成年度的预售收入已经成为三项费用扣除基准，所以在完成年度的会计中收入得到确认，为了使收入不与三项费用扣除基准重复，需要将未完成年度的调整返回本年度。a、北京模式未完成年度企业获得的未完成开发产品的销售额，在年度结算申报时填入企业所得税年度纳税申报表 (a级)第1行“营业收入”栏和附表第1) 收入明细表第4行“销售货物”栏和附表第纳税调整项目明细表第19