地产项目策划团队工作手册

作业指导书项目策划模块目录第一章项目策划小组的任务和使命第二章项目策划小组的工作原则和作风要求第三章项目策划小组的组织框架和人员要求第四章，项目策划团队管理制度项目策划团队的重要路径和工作节点项目产品规划流程图与说明工作指南表格第一章项目策划小组的任务和使命1 .小组的主要目标整合内外资源，为区域公司服务，提高公司产品竞争力形成有特色风格的产品体系，致力于形成品牌促进内部经验和知识积累，加快培养和提高企业核心专业知识。2 .规划小组的任务项目规划团队按照集团和地区的具体要求完成产品和项目规划、设计管理和设计沟通等阶段性任务。 其中以规划和产品定位为主，兼顾项目运营计划和营销计划。项目规划团队的主要作用是提供产品、项目运营、营销等方面系统化的基础方案，提供群体和区域决策，通过设计沟通和管理，在设计过程中实现系统化产品的价值、质量和成本管理。项目规划小组在完成专业任务的同时，应积累提供相关信息、工具和方法方面的补充和改进建议。三.小组的使命不要促销产品第二章项目策划团队理念和工作做法一、企划团队必须遵守的团队理念(10个不能改变)1、调查充足，信息准确，基础方案体系完整原则2、概念设计委托外脑三个不同的方案，设计回答“十问”的原则3、设计过程应当保持集团产品标准、风格一致、符号统一的原则4 .产品品牌视觉系统符合要求原则5、委托当地设计院战略合作伙伴设计项目设计图的原则6 .在施工图设计中遵循CS02表倒置成本原则7 .在规定时间内完成一切定位、设计和预算的原则8、工作中使用工具改进和积累信息的原则9 .各项产品要创新，不断超越自己的原则十、团队内部、团队与地区积极合作、相互激励、相互拥有的原则二、项目策划小组的工作态度要求1、团队工作文化环境建设：工作就是学习，工作就是创新，工作就是服务不惜精力震惊顾客二、两项任务：(项目任务和方法标准化)项目产品规划到施工图完成的特殊任务开发、积累、完善相关工具、方法、标准，提高群体的核心专业性三、两种精神：专业精神和团队精神4 .运用和完善四项技术：市场调查技术、分析决策技术、项目产品策划技术、设计交流技术5 .客观调查，主观创造6、三创.三要.三立二合三指夜连日七、五种意识：服务意识、沟通意识、整合意识、创新意识、知识积累意识第三章团队的组织建设一、团队组织定位项目规划团队由多个专业背景人员组成，是通过团队合作和努力完成专业任务的阶段性组织。项目策划团队是通过整合内外资源，为地区提供一站式服务和系统解决方案的专业团队。二、小组的人员要求1 .系统专家逐步进出和合作：关于地区专家的参与合作，企划总监向地区社长提出申请，由地区社长决定，协调执行集团范围内有关人员的参与合作，由企划总监向集团市场部申请，与集团人力资本经营部协商决定，协调执行。2、企划总监暂时离开当地，必须得到当地社长批准的团队成员离开当地，由企划总监批准3、规划小组核心成员在施工图和预算完成后离开现场。4、人员要具备三个能力，形成系统能力、专业能力、适度先进规划能力5、对地区负责，对集团战略和规范负责的原则。三、项目策划小组的工作内容和责任1 .有责任制定项目规划的工作计划2 .负责有关部门编制的项目策划报告负责项目策划报告的审查和审查4 .进行项目概念规划设计5 .进行项目营销策划六、项目物业管理方案7 .进行成本和经济估算第四章，项目策划团队管理制度、流程、要点、工具1 .项目策划小组编制策划团队工作计划，作为项目开发决策报告的一部分2、建立周报告制度，向地区社长、集体营销企划部提交申请3、策划总监组织小组管理费用计划预算，在区域经理部的协助下，根据项目策划团队管理费用预算编制审批办法编制项目策划团队管理费用预算表 (包括计算原稿)，报告区域经理的批准4 .规划使用和清算小组管理费用：经区域总经理批准生效的项目策划团队管理费用预算表范围内的管理费用(非项目)的使用可能超过或超过区域总经理批准的，必须得到区域总经理的批准。另外，项目费用(例如设计费用、市场调查费用等)按照公司的流程规定执行。规划小组在完成要求的专业任务后，向地区总经理提交小组工作总结报告(包括营销监理人提名)，并将集团营销规划部列入cc。工作总结报告经地区总经理、营销副总经理审查，提出审查意见，并报集团营销策划部备案。7.7策划小组的工作手册项目策划团队的重要路径和工作节点根据规划小组的工作节点，规划小组的工作事项可分为以下3个阶段。 企划总监按工作事项组织规划项目，分解工作内容，进行全过程管理。一、筹备/规划阶段序列号作业事项工作内容工作成果必要的信息必要的工具所需资源的合作和相关活动1后勤保障/区域报告落实生活事务条件，准备提交资料创造良好的工作环境计划小组委任书最终工作数据列表由当地公司执行2项目前期工作交接的底蕴与地区、发展商、新项目工作组等进行联系，了解项目前期情况，收集相关资料充分理解项目现有信息和相关信息，掌握投资开发框架构想市场调查报告、项目可行性研究报告、投资方案报告、CS00表、土地合同、红线图、规划设计条件和图纸、地形图、地质调查资料3制定企划小组的工作计划规划工作中的工作事项、计划开始时间、阶段目标、人力资源的安排制定团队的工作计划集团、区域项目的时间要求和业务重点规划小组的作业节点规划网络图(使用说明)4编制规划小组管理费用预算和计划小组成员的工资和福利计划确定计划小组管理费用计划预算规划小组管理费用的审查方法区域财务管理部支持编写管理费用预算表5安排分解任务明确分工和合作事项明确分工和合作的目标要求各团员的专业、兴趣周报表二、项目/产品规划阶段序列号作业事项工作内容工作成果必要的信息必要的工具所需资源的合作和相关活动一个市场调查6制定市场调查工作计划消化资料，确定应补充的资料，根据实际情况确定调查目的、调查内容和调查组织的实施方式调查工作计划前期市场调查及相关资料项目市场调查准则7组织项目市场调查根据调查计划实施调查，与地区协商确定调查经费预算项目市场调查报告项目市场调查准则专业调查机构/区域公司合作消费者产品调查表竞争大楼调查表8要求提供地质初步调查报告委托初次调查地质初步调查报告由区域工程管理部组织执行9检查设计计划条件审查政府部门和设计规划条件确定计划条件区域产品技术部合作/区划规划要求二编写项目策划报告序列号作业事项工作内容工作成果必要的信息必要的工具所需资源的合作和相关活动10提出三份基础方案报告进行讨论通过企划团队形成10个问题的基础意见，领导组织制作和研究三项基本方案项目基础资料/项目调查报告/地质初调查报告/计划条件拟订基础方案的准则区域总经理组织讨论和报告方案委员会11编制成本CS01表制作CS01表CS01表投资报告/基于产品的计划/市场成本基准CS01表区域总经理组织讨论和报告方案委员会12项目运作计划拟订项目运营计划草案项目运营计划草案集团战略和资金状况13编写项目策划报告从正面组织起来写项目策划报告市场、项目基础资料、内部资源状况、集团关于项目开发指导思想、战略目标项目规划模板14项目/产品策划方案的初步评价意见初步评价三项规划方案评价意见方案比较与优化模型15请求召开方案委员会方案委员会的批准审查意见产品企划基础案/CS01表/项目企划报告书16制作产品企划案根据方案委员会对三个基础方案的意见制定产品规划方案产品规划方案三项基本方案/方案委员会的意见产品规划报告模板地区经理认可17销售提案组织制定销售提案草案销售提案项目策划报告方案委员会的意见地区经理认可18项目开发计划署的建议组织拟定开发计划署的拟议方案开发计划提案项目策划报告方案委员会的意见地区经理认可三、设计组织管理阶段序列号作业事项工作内容工作成果必要的信息必要的工具所需资源的合作和相关活动一个概念设计19编制设计管理计划分解所有设计工作，确定专业设计项目，安排专业设计干预时间工程组织方案/特别设计清单和规划项目开发计划署的建议设计网络图20概念设计招募(邀请)投标/概念设计方案邀请单位的决定概念性设计邀请原则/费用预算/联系、考察、确定设计部门、发布邀请概念招聘(邀请)原则和费用预算/概念设计邀请人名单设计联盟列表和收费情况21编写概念性招聘(邀请)文件按产品规划报告要求制作招标书和业主委托意见书征集投标文件概念征集(邀请)原则和费用预算/产品策划报告规划设计邀请书考察设计机构业主委托意见书概念方案招标核对表22编写设计指导书起草讨论定稿设计指导书文件产品策划报告/概念方案/顾客敏感点和质量标准设计指导书区域经理组织讨论概念设计的内容和要求23起草审查的基础意见从各专业角度比较方案，审查业主对要求的满意情况审查基础意见与方案委员会成员交换意见程序设计的审查程序和审查意见向区域经理召开建议委员会论证会议的审查方案比较与优化模型(续)序列号作业事项工作内容工作成果必要的信息必要的工具所需资源的合作和相关活动24请求召开方案委员会概念方案审查意见书/中标单位的确定选择确定概念方案和中标单位在与中标机构商务谈判前确定设计费的初步金额方案委员会工作守则和中标者取得联系方案比较与优化模型二程序设计25制作顾客敏感点和质量标准文件起草文件，发送项目、区域审批顾客敏感点和质量标准产品策划报告、概念方案、市场项目调查报告顾客敏感点和质量标准制定的注意事项26制作设计书定稿讨论调整设计事务文件设计指导书/方案委员会决议/区域有关专家的合作设计任务书编写大纲地区经理主持讨论27签订设计合同与设计院交涉，起草合同，并与地区经理联系确定签订设计合同费用预算、市场行情/总经济师审查合同，由发展者签订合同设计合同演示/参考文本28二合三指(方案设计)与设计部门交流，传达业主的意图，汇总审查阶段性产品组织的地区和集团营销管理部的意见，必要时召集会议进行讨论，跟进修改设计方案地区、项目和小组及时反馈意见，参与讨论工程变更单通讯表交流工具的设计29程序设计批准组织方案审查，总结审查意见方案批准意见(批准调整意见)提出总、项目(总、工、建)提供审查意见设计改进工具(例)设计改进工具(表)程序设计报告核对表程序设计审查程序30方案设计报告/重新报告审查方案，与各政府部门沟通促进批准案文/批准意见关于区域宣传支助合作、设计院合作/审查的规定程序设计报告核对表(续)序列号作业事项工作内容工作成果所需资源必要的工具所需资源的合作和